Cour d'appel, 16 mars 2023. 20/18786

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 16 MARS 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/18786 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CC3CM Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Octobre 2020 -Juge des contentieux de la protection de MEAUX - RG n° 1119001797 APPELANT Monsieur [R] [I] [C] [Adresse 1], [Adresse 1] [Localité 2] Représenté et assisté par Me Caroline MESLE, avocat au barreau de PARIS, toque : D2170 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/043816 du 10/12/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMEE S.A. PAYS DE [Localité 2] HABITAT [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP CHRISTINE LAMARCHE BEQUET- CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO R EGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 Assistée par Me René DECLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D1315 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Francois LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 6 juillet 2018, l'OPH Pays de [Localité 2] Habitat, aux droits duquel vient Ia SA Pays de [Localité 2] Habitat, a consenti un bail d'habitation à M. [R] [C] portant sur un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 179,70 euros. Par acte d'huissier de justice du 11 decembre 2019, l'OPH Pays de [Localité 2] Habitat a saisi Ie juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux pour voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, - ordonner I'expuIsion de M. [C] [R], - supprimer le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - condamner M. [C] [R] au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux, - 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, - 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procedure civile, outre les entiers dépens. Par jugement contradictoire entrepris du 21 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux a ainsi statué : - Déclare recevable I'action de la SA Pays de [Localité 2] Habitat venant aux droits de l'OPH Pays de [Localité 2] Habitat ; - Prononce la résiliation du contrat de bail conclu Ie 6 juillet 2018, entre, d'une part, I'OPH Pays de [Localité 2] Habitat aux droits duquel vient la SA Pays de [Localité 2] Habitat, et, d'autre part, M. [C] [R] portant sur des Iocaux à usage d'habitation situés [Adresse 1], à la date du 21 octobre 2020 ; - Ordonne à M. [C] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les Iieux situés [Adresse 1] ; - Dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et a celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier; - Déboute Ia SA Pays de [Localité 2] Habitat de sa demande de suppression du délai de I'articIe L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - Dit que Ie sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - Rappelle que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; - Condamne M. [C] [R] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ; - Dit que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 octobre 2020, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient Ie loyer et les charges, jusqu'à libération effective des Iieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ; - Condamne M. [C] [R] au paiement d'une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ; - Déboute la SA Pays de [Localité 2] Habitat de sa demande fondée sur l'articIe 700 du code de procédure civile ; - Condamne M. [C] [R] aux dépens ; - Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 21 décembre 2020 par M. [R] [C], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 14 juillet 2021 par lesquelles M. [R] [C] demande à la cour de : Vu l'article 2 de la loi du 06.07.1989, Vu les articles L.412-1 à L.412-8 du Code des procédures civiles d'exécution, - Déclarer M. [C] recevable et bien fondé en son appel, Y faisant droit, -Infirmer la décision entreprise, - Déclarer l'OPH Pays de [Localité 2] Habitat mal fondé en ses demandes, fins et conclusions et l'en débouter purement et simplement, Très subsidiairement; - Octroyer le bénéfice des meilleurs délais prévus par l'article L.412-2 du Code des procédures civiles d'exécution et suivants afin que M [C] puisse se reloger, -Débouter l'OPH Pays de [Localité 2] Habitat de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires, - Condamner l'OPH Pays de [Localité 2] Habitat à payer à Me [D] [B] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 37 de la Loi du 10 juillet 1991. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 9 août 2022 au terme desquelles la SA Pays de [Localité 2] Habitat demande à la cour de : - Constater que l'appel de M. [R] [C] n'a plus d'objet en raison de son départ des lieux loués, - en tout état de cause, déclarer l'appel de M. [R] [C] mal fondé et le débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - Déclarer M. [R] [C] irrecevable en sa demande de délais à expulsion, - en conséquence, confirmer le jugement rendu du 21 octobre 2020 par le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Meaux en toutes ses dispositions, - Condamner M. [R] [C] à payer à la SA Pays de [Localité 2] Habitat la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC, - Condamner M. [R] [C] aux entiers dépens d'appel. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte des pièces produites que M. [R] [C] a notifié son congé au bailleur par courrier reçu le 30 mai 2022, et que l'état des lieux de sortie contradictoire a été dressé le 6 juillet 2022. Sur la résiliation du bail Contrairement à ce que soutient la SA Pays de [Localité 2] Habitat, il ne saurait être déduit de la libération des lieux par M. [C] le 6 juillet 2022 que son appel serait totalement dépourvu d'objet, et il convient de statuer sur la résiliation du bail prononcée par le premier juge pour défaut d'occupation effective à titre de résidence principale. En vertu de l'article 1224 du code civil, 'la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit, en cas d'inexécution grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice'. Selon l'article 1228, 'le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts'. L'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que 'la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation'. En l'espèce, la SA Pays de [Localité 2] Habitat produit les pièces suivantes au soutien du défaut d'occupation effective du logement loué : - une note rédigée par le gardien de l'immeuble le 25 juillet 2019 selon laquelle ce dernier a constaté que l'appartement n°452 n'était ni fréquenté ni occupé depuis l'état des lieux ; - un courriel de la compagnie des eaux du 25 juillet 2019 indiquant que l'abonnement pour le logement n°452 est clos depuis le 30 avril 2018, et que M. [R] [C] n'apparait pas dans leur base de données ; - un constat d'huissier du 25 octobre 2019 selon lequel : - deux voisins déclarent, pour l'un que l'appartement est manifestement inoccupé, pour l'autre qu'il a ponctuellement aperçu des personnes pénétrant dans l'appartement les bras chargés de sacs en plastique ; - l'appartement a été transformé en lieu de stockage et de débarras, les pièces le composant étant entièrement encombrées de sacs en plastique, de cartons et objets divers entassés (cuisine et salle de bains comprises), ce qui rend très difficile la circulation dans les lieux ; l'huissier constate l'absence de sommier et de literie, de produit de toilette dans la salle de bains et d'appareil ménager, notamment dans la cuisine, hormis une machine à laver le linge non connectée entassée au milieu d'encombrants ; - le logement est quasi vide de meuble, seul un buffet vide dans l'entrée et un canapé avec fauteuil assorti (l'ensemble renversé contre un mur) ont été répertoriés. L'huissier conclut que l'appartement ne présente aucun signe de vie ni d'occupation effective, et qu'il est patent que sa destination a été modifiée et transformée en débarras. Soutenant qu'il occupait le logement, M. [R] [C] a produit : - une facture de la compagnie des eaux pour repose du compteur du 10 février 2020 ; - une facture de souscription d'un contrat EDF du 9 février 2020 ; - un justificatif d'assurance pour la période du 6 juillet 2020 au 6 juillet 2021 ; - sa déclaration des revenus 2019 à l'adresse des lieux loués [Adresse 1]; - des pièces justificatives de sa situation médicale, dont il résulte qu'il est atteint d'un cancer en rémission, de diabète, d'un glaucome et d'une maladie rénale chronique, et qu'il a été hospitalisé du 26 novembre au 4 décembre 2019 ; - l'état des lieux de sortie de son ancien logement du 11 juillet 2019, voué à la démolition, qu'il a quitté pour le logement litigieux ; - le jugement du tribunal d'Instance de Meaux du 7 mai 2019 ayant débouté la SA Pays de [Localité 2] Habitat de sa demande d'expulsion de l'ancien logement, en considérant qu'il résultait d'un constat d'huissier du 27 septembre 2018 que le déménagement, pris en charge par le bailleur n'avait pu aboutir, le camion étant rempli à l'issue des premières opérations, et que cette opération, partiellement réalisée, n'était pas imputable au locataire qui n'était ainsi pas responsable de l'état du logement ; - deux attestations d'amis, selon lesquelles le nouveau logement loué par M. [C] est plus petit que le précédent, ce qui ne lui a pas permis de s'y installer correctement, la seconde attestation faisant référence à un déménagement en 'juillet 2020"(sic). Il résulte de l'ensemble de ces éléments que M. [C] a signé le bail litigieux le 6 juillet 2018, mais que son déménagement effectif n'a pu avoir lieu qu'en septembre 2018 d'abord, mais partiellement, puis en juillet 2019, date d'établissement du procès-verbal d'état des lieux de sortie du précédent logement. S'il est manifeste que M. [C] a été confronté à la difficulté de déménager dans un appartement plus petit, il convient de constater qu'il n'a manifestement pas investi son nouvel appartement aux fins d'habitation principale, ainsi qu'il résulte du procès-verbal de constat d'huissier du 25 octobre 2019, éloquent à cet égard, qui relève, au-delà de l'encombrement généralisé, une absence quasi totale de meubles, notamment de literie et d'appareils ménagers hormis une machine à laver non connectée. Il n'y avait également aucun contrat d'eau ni électricité avant le mois de février 2020, soit postérieurement à l'introduction de la présente instance. M. [C] ne saurait par la seule production de documents administratifs démontrer qu'il a effectivement occupé les lieux depuis cette période, et les attestations de ses deux amis sont rédigées en des termes trop vagues à cet égard, outre le fait que la mention d'une date de déménagement en 'juillet 2020" est manifestement erronée. Enfin, ainsi que l'a pertinemment relevé le premier juge, l'état de santé de M. [C] est sans lien avec le défaut d'occupation du logement. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a considéré que M. [C] n'occupait pas son logement à titre de résidence principale effective, et a prononcé la résiliation judiciaire du bail. Sur les délais supplémentaires pour quitter les lieux Compte tenu du départ des lieux de M. [C] le 6 juillet 2022, il convient de constater que cette demande est désormais sans objet. Sur l'article 700 du code de procédure civile L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne M. [R] [C] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président