Tribunal judiciaire, 14 mars 2024. 23/07605

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Cité Judiciaire Service des contentieux de la protection [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] JUGEMENT DU 14 Mars 2024 N° RG 23/07605 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KTV7 JUGEMENT DU : 14 Mars 2024 Etablissement public ARCHIPEL HABITAT C/ [R] [O] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Mme [E] Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 14 Mars 2024 ; Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ; Audience des débats : 14 Décembre 2023. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 15 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. La décision a par la suite était prorogée au 14 mars 2024. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR Etablissement public ARCHIPEL HABITAT [Adresse 2] [Localité 3] représenté par Mme [E] ET : DEFENDEUR : M. [R] [O] [Adresse 4] [Localité 6] (LA REUNION) non comparant, ni représenté RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES: Par acte sous seing privé en date du 25 novembre 2011, l’OPH Archipel Habitat a donné à bail d'habitation à M. [R] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1]. Le logement a été repris par le bailleur le 23 décembre 2020. Ce dernier a constaté des dégradations au sein du logement. L’OPH Archipel Habitat a adressé à M. [R] [O] le 6 avril 2023, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception de payer la somme de 1 602,48€. Faute de paiement de la somme et d'accord amiable entre les parties, l’OPH Archipel Habitat a demandé, par assignation délivrée le 5 octobre 2023, au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes de bien vouloir: -condamner M. [R] [O] au paiement de la somme de 1 419,48€ au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie pour 183€, - condamner M. [R] [O] au paiement de la somme de 83,71€ correspondant au coût du procès-verbal de constat dressé par huissier, - condamner M. [R] [O] au paiement de la somme de 75€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens. L'affaire a été appelée et plaidée à l'audience du 14 décembre 2023. A cette audience, l’OPH Archipel Habitat a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant n’avoir aucune nouvelle de M. [R] [O], ni reçu aucun paiement de sa part. Bien que régulièrement convoqué, l’assignation ayant été délivrée à personne pour l’audience du 14 décembre 2023, M. [R] [O] ne s’est pas présenté, ni fait représenter à l’audience. Il n’a pas fait connaître les motifs de son absence. En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 15 février 2024, délibéré prorogé au 14 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives: L'article 1315 du code civil, devenu 1353, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En vertu des articles 7 a), 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Ce décret précise que « sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif » et notamment celles énumérées en annexe du décret. Il ressort de ces disposions précitées que le locataire est tenu de l'entretien courant du logement et des menues réparations. Il est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu'il a fait un usage normal des lieux loués. En l'espèce, l'état des lieux d'entrée réalisé le 25 novembre 2011 ne comporte pas de réserves sur l'état du logement nécessitant préalablement une remise en état. Le logement est décrit comme étant en bon état général avec quelques éléments en état d’usage. En revanche, l’état des lieux de sortie mentionne quelques dégradations et un état de saleté général important de l’appartement. La comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie fait apparaître la nécessité de procéder à un nettoyage et un désencombrement de l’intégralité de l’appartement. Les différentes pièces, ainsi que leurs équipements, sont en effet tous décrits comme étant “poussiéreux” ou “encrassés”. Le bailleur sollicite à ce titre un forfait d’un montant de 248,73€, ce qui est justifié au regard des observations précédentes. L’état du logement lors de sa reprise nécessite également une réfection des peintures des plafond et murs de la cuisine. Ces derniers sont décrits comme tâchés dans le procès-verbal de constat, avec notamment de “nombreuses trâces de projection” et de “frottement”. Lors de l’entrée dans les lieux les peintures du plafond et des murs étaient neuves. L’usage normal du bien ne justifie pas l’existence de projection sur les murs ni de traces de frottement. Cependant, en raison de la longue occupation du logement par le locataire (9 ans), la réfection des peintures du plafond et des murs s’avère indispensable. Seule une part résiduelle du montant des travaux sera donc mise à la charge du locataire (10% de la somme réclamée par le bailleur). Dans la cuisine, il est également sollicité la dépose et la fourniture d’un nouveaux meuble sous évier, en raison de son état d’encrassement (“évier rayé et encrassé”, “mélangeur encrassé”, “plan de travail à déposer”, “meuble très encrassé”). Si lors de l’entrée dans les lieux, le meuble sous évier était neuf, un coefficient de vetusté doit être appliqué à son remplacement en raison de la durée d’occupation du logement (9 ans). La somme réclamée à ce titre par le bailleur, qui tient compte de la vétusté, est justifiée. Enfin, le bailleur sollicite également le remplacement du sol vinyle. L’état des lieux de sortie mentionné qu’il est “tâché, encombré, abimé et brûlé”. Si ces constations ne correspondent pas à l’usage normal du logement, un coefficient de vétusté doit également être appliqué aux travaux relatifs au sol, soit une somme retenue de 242€. Dans la salle de bain, l’état des WC et de l’habillage de la baignoire justifie le remplacement de ces deux équipements (fuite sur la cuvette des WC, cuvette et abattant entartrés et sales). Les sommes sollicitées à ce titre par le bailleur sont justifiées. Le sol en vinyl présente des traces de passage et des tâches. La somme sollicitée par le bailleur tient compte de la vétusté et est justifiée. Par ailleurs, en l’absence de restitution de l’intégralité des clés du logement, leur remplacement sera mis à la charge exclusive de l’ancien locataire (163,55€). M. [R] [O] sera donc condamné à payer à l’OPH Archipel Habitat la somme totale de 1 239,05€, dont il convient de déduire le dépôt de garantie d’un montant de 183€ conservé par les bailleurs, soit une somme dûe de 1 056,05€. Sur les demandes accessoires: L’article 696 du Code de Procédure civile dispose que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”. En l’espèce, il convient de mettre à la charge de M. [R] [O] les dépens de la présente instance, l’OPH Archipel Habitat ayant dû engager une procédure pour faire reconnaître son préjudice. Les dépens comprendront notamment le coût de la moitié du coût du procès-verbal de constat. L’article 700 du Code de Procédure Civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens [...] à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée”. Tenus aux dépens, M. [R] [O] sera condamné à payer à la somme de 50€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. L’exécution provisoire de la présente décision est de droit. PAR CES MOTIFS, Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement reputé contradictoire en dernier ressort, CONDAMNE M. [R] [O] à payer à l’OPH Archipel Habitat la somme de 1056,05euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 183€, CONDAMNE M. [R] [O] à payer à l’OPH Archipel Habitat la somme de 50€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNE M. [R] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la moitié du coût du procès-verbal de constat, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 mars 2024, et signé par la magistrate et la greffière susnommées. LA GREFFIÈRELA VICE PRÉSIDENTE