Tribunal judiciaire, 23 mai 2024. 23/04838

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ Charges de copropriété N° RG 23/04838 N° Portalis 352J-W-B7H-CZOMZ N° MINUTE : Assignation du : 30 Mars 2023 JUGEMENT rendu le 23 Mai 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] [Localité 5], représenté par son syndic la S.A.S. CABINET FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE [Adresse 1] [Localité 3] représenté par Maître Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0720 DÉFENDERESSE S.C.I. [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 5] non représentée Décision du 23 Mai 2024 Charges de copropriété N° RG 23/04838 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZOMZ COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Frédérique MAREC, 1ere Vice-Présidente Adjointe Madame Céline CHAMPAGNE, Juge Madame Virginie SURET, Magistrate à Titre Temporaire assistées de Madame Sophie PILATI, Greffière, DÉBATS A l’audience du 21 Mars 2024 tenue en audience publique devant Madame Virginie SURET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire En premier ressort RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La SCI du [Adresse 2] est propriétaire des lots n°1, 2, 3, 4, 5 et 6 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé au [Adresse 2] à [Localité 5]. Par exploit délivré le 13 mars 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE a assigné la SCI [Adresse 2] devant la présente juridiction lui demandant de : CONDAMNER la SCI [Adresse 2] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à [Localité 5] les sommes suivantes : - 30.522,22 € au titre des charges de copropriété impayées au 1er avril 2023 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation - 1.058,51 € au titre de l'article 10-1a) de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation - 4.000 € à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation - 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile CONDAMNER la SCI [Adresse 2] aux entiers dépens. La SCI régulièrement assignée, n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 8 novembre 2023. L'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 21 mars 2024 et mise en délibéré au 23 mai 2024. MOTIF DE LA DECISION Sur la demande de paiement des charges de copropriété Aux termes des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges". Par ailleurs aux termes des dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : " lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans le délai de deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation des comptes, ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ". En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : - la matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaire de la SCI, - la mise en demeure, relance et sommation effectuées, - les appels de fonds pour charges courantes et travaux afférents à la créance sollicitée démarrant au 5 avril 2021 et arrêtés au 1er avril 2023, - les procès-verbaux des assemblées générales des années 2020 et 2022 portant approbation des comptes des exercices afférents ainsi que des budgets prévisionnels et des appels pour les comptes travaux votés, - les attestations de non recours des assemblées ci-dessus, - le contrat de syndic, Lors des assemblées générales ci-dessus, les copropriétaires ont approuvé les comptes et voté les travaux. Il résulte de l'examen des décomptes et des appels de fond produits que la SCI reste débitrice de la somme de 29.464,10 euros au titre des appels de charges arrêtés au 1er avril 2023 (appel du 1er avril 2023 inclus), déduction faite des frais de recouvrement d'un montant total de 1.058,51 euros. L'obligation à la dette existe dès lors que les assemblées générales ont approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal ce qui est le cas en l'espèce. Le syndicat justifie en conséquence en vertu des dispositions de l'article 35 du décret du 17 mars 1967 d'une créance certaine, liquide et exigible. La SCI sera condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2023, date de l'assignation valant mise en demeure. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; En l'espèce, le syndicat sollicite la somme de 1.058,51 euros au titre des frais de recouvrement. La première mise en demeure ou la relance doit être justifiée par la production d'un accusé de réception, conformément aux formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, et aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967. En outre, les montants demandés doivent correspondre aux factures des actes effectués, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. De plus les honoraires "Suivi dossier contentieux" à l'avocat ou de prise d'hypothèque, distincts du coût des actes et des honoraires perçus par les auxiliaires de justice, ainsi que les frais de "suivi de procédure" s'apparentent à des frais de suivi du dossier contentieux relevant de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues constituant des actes élémentaires d'administration de la copropriété ; le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en change pas la nature, ces frais n'étant donc pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10juillet 1965 ; Le syndicat sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement. Sur les dommages intérêts Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par la mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l'espèce, il ressort des écritures et pièces produites par le syndicat qu'il n'établit pas que la carence de la défenderesse a seule mis en péril la trésorerie de la copropriété. Faute de justifier tant de sa mauvaise foi que de l'existence et de l'étendue d'un préjudice en lien de causalité avec leur défaut de paiement, distinct de celui réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Partie succombante au sens des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la défenderesse sera condamnée aux dépens. Eu égard à sa condamnation aux dépens, elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe : CONDAMNE la SCI du [Adresse 2] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] : la somme de 29.464,10 euros au titre des appels de charges arrêtés au 1er avril 2023 (appel du 1er avril 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2023, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des dommages et intérêts et des frais de recouvrement, CONDAMNE la SCI du [Adresse 2] aux entiers dépens, CONDAMNE la SCI du [Adresse 2] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à Paris le 23 Mai 2024 La GreffièreLa Présidente