Tribunal judiciaire, 30 mai 2024. 23/03466

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 30 Mai 2024 __________________________________________ DEMANDEUR : NANTES METROPOLE HABITAT 26, Place Rosa Parks BP 83618 44036 NANTES CEDEX 1 représenté par Madame [M] [U], munie d’un pouvoir écrit D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [Y] [I] Appartement 47 Etage 12 10 Rue d’Angleterre 44000 NANTES comparant en personne D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF PROCEDURE : date de la première évocation : 04 avril 2024 date des débats : 04 avril 2024 délibéré au : 30 mai 2024 RG N° N° RG 23/03466 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MSY3 COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT CCC à Monsieur [Y] [I] + préfecture Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé en date du 1er septembre 2021, l’Office Public de l’Habitat de la Ville de Nantes (ci-après NANTES METROPOLE HABITAT), a donné à bail à Monsieur [I] [Y] un logement situé 10 rue d’Angleterre - 44000 NANTES, moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 366,68 euros outre une provision sur charges de 156,89 euros par mois. Le 23 août 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1.592,23 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 18 août 2023. Par acte d'huissier du 31 octobre 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 2 novembre 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [I] [Y] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de : - Déclarer recevable et bien fondée sa demande ; - Constater la résiliation du contrat de location susvisé en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ; - Ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [Y] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, en vertu de l’article L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution ; - Condamner Monsieur [I] [Y] à lui payer les sommes suivantes : - 2.273,93 euros représentant les loyers, charges locatives échus et impayés au 10 octobre 2023, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal ; - Une indemnité d’occupation d’un montant égal celui du loyer, augmenté des charges locatives en cours, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat, avec intérêts au taux légal ; - 200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers en date du 23 août 2023, de l’assignation et de tous les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 avril 2024, lors de laquelle NANTES METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [M] [U] munie d’un pouvoir écrit, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 2.626,86 euros selon décompte arrêté au 25 mars 2024, déduction faite des frais de procédure. L’office HLM s’est par ailleurs déclaré favorable à l’octroi au locataire de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire au regard de la reprise du paiement des loyers. Monsieur [I] [Y] a comparu et actualisé sa situation financière et personnelle, confirmant la reprise du paiement intégral des loyers depuis le mois de janvier 2024. Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler la somme de 200 euros par mois en sus de son loyer courant. Le diagnostic social et financier a été transmis par les services sociaux et communiqué au bailleur durant l’audience. La décision a été mise en délibéré au 30 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la loi applicable : À titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 2 novembre 2023, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience. En outre, NANTES METROPOLE HABITAT justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 1er août 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Monsieur [I] [Y] le 23 août 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.592,23 euros. Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 octobre 2023. Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. En l’espèce, la créance principale de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 2.626,86 euros au 25 mars 2024, échéance du février 2024 incluse, après déduction des frais de procédure. En conséquence, Monsieur [I] [Y] sera condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 2.626,86 euros au titre des loyers, charges échus et impayés au 25 mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur les délais de paiement : L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”. L'article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”. En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [I] [Y] a repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience, même si la reprise des paiements est récente. Le diagnostic social et financier mentionne que Monsieur [I] vient de signer un contrat d’intérim et explique ses impayés par les problèmes de santé de sa mère qu’il a dû aider financièrement. Lors des débats, Monsieur [I] [Y] a confirmé ces éléments et fait valoir qu’il dispose de 1.400 euros de revenus grâce à des missions d’intérim. Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 200 euros par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse a donné son accord. Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, et dès lors que Monsieur [I] [Y] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, et ce dans le délai de 36 mois prévu par les dispositions légales précitées au regard de l’échéance mensuelle qu’il propose de régler, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Il convient par ailleurs de rappeler que si Monsieur [I] [Y] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion. Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). NANTES METROPOLE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion. Cette indemnité d'occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion. Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les mesures accessoires : Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [Y] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer. Par ailleurs, l’équité commande de débouter NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, à l’encontre de Monsieur [I] [Y] ; CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, la somme 2.626,86 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 25 mars 2024, échéance du mois février 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, ACCORDE à Monsieur [I] [Y] un délai de paiement de 14 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, à raison de 13 échéances de 200 euros, la 14ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ; RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ; DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ; DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ; En tant que de besoin, dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 24 octobre 2023 ; DIT que Monsieur [I] [Y] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés, 10 rue d’Angleterre - 44000 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [I] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux ; CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux ; RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNE Monsieur [I] [Y] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 23 août 2023 ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; LA GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Marie-Pierre KIOSSEFF Pierre DUPIRE