Cour d'appel, 14 février 2024. 21/01267

5ème Chambre ARRÊT N° 61 N° RG 21/01267 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RMLP Mme [P] [G] C/ Mme [X] [M] née [I] Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée Copie exécutoire délivrée le : à : Me Fron RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 14 FEVRIER 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 11 Décembre 2023, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : rendu par défaut, prononcé publiquement le 14 Février 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : Madame [P] [G] [Adresse 5] [Localité 2] Représentée par Me Laurent BENAITEAU substituant Me Arnaud FRON de la SELARL PFB AVOCATS, plaidant/postulant, avocats au barreau de NANTES INTIMÉE : Madame [X] [M] née [I] [Adresse 3] [Localité 4] non représentée (déclaration d'appel et conclusions régulièrement signifiées le 03 06 2021 par remise à étude) Suivant acte sous seing privé du 23 octobre 2014, Mme [P] [G] a donné à bail à Mme [X] [I] épouse [M] des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 2 371,11 euros et une provision sur charges de 1 748,89 euros payables à terme échu. Le contrat mentionne le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 2 371,11 euros. Un état des lieux a été dressé contradictoirement lors de l'entrée dans les lieux le 6 octobre 2014. Mme [X] [I] a quitté les lieux loués le 17 juillet 2017. Un procès-verbal d'état des lieux de sortie a été dressé par huissier de justice le même jour. Le 19 décembre 2018, le juge du tribunal d'instance de Nantes a enjoint à Mme [P] [G] de payer à Mme [X] [I] la somme principale de 2 671,11 euros avec intérêts au taux légal a compter du 5 mars 2018. Par déclaration reçue au greffe le 15 mai 2019, Mme [P] [G] a formé opposition à cette ordonnance d'injonction de payer préalablement signifiée par acte transformé en procès-verbal de recherches infructueuses le 6 mai 2019. Par jugement en date du 8 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes a : - condamné Mme [P] [G] à payer à Mme [X] [I] les sommes suivantes : * 8 240 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre de la restitution du dépôt de garantie, * 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [P] [G] aux dépens, - débouté les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif. Le 24 février 2021, Mme [P] [G] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 19 mai 2021, elle demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du 8 décembre 2020, - débouter Mme [X] [I] de ses demandes, fins et conclusions, - condamner Mme [X] [I] à lui payer : * la somme de 244,60 euros au titre du partage par moitié du procès-verbal de constat dressé par l'huissier de justice du 17 juillet 2017, * la somme de 2 371,11 euros au titre des réfections des désordres de l'appartement, * la somme de 496 euros au titre de la reproduction des clés et des badges d'entrée, sauf à déduire la somme de 200 euros décomptée dans le décompte de sortie, * la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [X] [I] aux entiers dépens y compris ceux de première instance ainsi qu'au paiement des entiers frais de signification et d'exécution à venir. [X] [M] née [I] n'a pas constitué avocat dans le délai prescrit. La déclaration d'appel ainsi que les conclusions d'appelant ont été signifiées à l'étude le 3 juin 2021. L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 novembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Mme [G], bailleresse, s'oppose à la restitution du dépôt de garantie, faisant valoir que diverses sommes lui sont dues en fin de bail au titre des dégradations locatives. Elle ajoute que le délai pour restituer éventuellement un dépôt de garantie n'a, en tout état de cause, jamais commencé à courir, car la locataire n'a pas restitué l'intégralité des clés, de sorte qu'elle ne pourrait être tenue à une quelconque majoration de sommes en application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Elle sollicite la condamnation de Mme [M] née [I] au paiement d'une somme de 2 371,11 euros (montant du dépôt de garantie) au titre des désordres dans l'appartement au départ de sa locataire, outre celle de 496 euros au titre de la reproduction des clés et des badges d'entrée, sauf à déduire 200 euros, et la somme de 244,60 euros correspondant à la moitié du coût du constat d'huissier dressé le 17 juillet 2017. - sur la restitution du dépôt de garantie L'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la cause dispose : Il [ le dépôt de garantie] est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. L'alinéa 7 de cet article prévoit : A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. Le tribunal a constaté que la locataire Mme [M] n'avait pas restitué toutes les clés et badges remis à l'entrée et a d'ailleurs mis à la charge de cette dernière le coût du remplacement de clés et badges pour une somme de 496 euros dont à déduire celle de 200 euros payée par Mme [M] et ce, au titre de deux pass vigik (cf décompte locatif du 20 juillet 2017). Il est rappelé qu'en application de l'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie qui n'a pas conclu est réputée s'approprier les motifs de la décision. Il doit donc être considéré que Mme [M] reconnaît avoir conservé partie des clés et badges et être redevable de la somme qui lui est imputée au titre du remplacement de ceux-ci. Il s'ensuit d'une part que Mme [G] justifie du bien fondé d'une retenue sur le montant du dépôt de garantie de la somme précitée (296 euros) du fait de la non restitution de clés et de badges et d'autre part, que toute demande de majoration en application de l'alinéa 7 de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut être justifiée, le délai de deux mois fixé à l'alinéa 3 dudit texte n'ayant pu courir, en l'absence de restitution des clés remises à l'entrée. L'article 7 de la loi précitée dispose : Le locataire est obligé : .. c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Mme [G] soutient que l'état des lieux de sortie dressé par huissier met en évidence des dégradations locatives et que le coût des remises en état s'élève à une somme équivalente au montant du dépôt de garantie, soit 2 371,11 euros. Elle fait état de la nécessité d'une remise en état des éclairages et produit un devis de réparation de 803 euros TTC, du remplacement d'une barre de seuil et verse aux débats une facture de 20 euros et ajoute qu'il doit également être pris en compte la nécessité de reprendre d'autres désordres, tels que le coût du rebouchage de trous dans les murs du vestibule desservant le WC, les murs du séjour et ceux des 3 chambres, ainsi que le coût du décollement de stickers dans les chambres 2 et 3. * sur les reprises de l'installation électrique Le premier juge souligne à raison que l'état des lieux de sortie ne fait mention d'aucun fil électrique coupé à ras. Sont seuls mentionnés par l'huissier : - dans la chambre 1 : 'au plafond, en partie centrale, une trace de dépose, à hauteur de laquelle un domino et deux fils électriques sortants sont visibles, et au pied du mur dans le prolongement de la porte donnant accès à cette chambre, des fils électriques dénudés sont visibles.' - dans la chambre 3 : 'au plafond en partie centrale, une trace de dépose avec deux percements, à travers laquelle trois fils électriques dénudés sont visibles. Le devis de 730 euros HT du 10 août 2017 porte sur une 'réparation des éclairages dans l'ensemble de l'appartement suite à fils coupés' ; il décrit donc des travaux sans lien avec les constatations opérées contradictoirement le 17 juillet 2017. La cour, estime, comme le tribunal, que Mme [G] ne démontre pas l'existence de dégradations locatives imputables à la locataire. Aucune retenue sur le montant du dépôt de garantie n'est justifiée de ce chef. * sur le remplacement d'une barre de seuil Le constat d'huissier porte mention d'une barre de seuil manquante dans la cuisine. Le tribunal a toutefois relevé pertinemment que l'état des lieux d'entrée mentionne un sol 'en mauvais état, avec deux gros trous, une trace de peinture et une tomette tachée', ainsi que des murs 'en état d'usage avec quelques trous, sale, et cassé', ce qui traduit une réelle vétusté. Il n'est pas démontré par Mme [G] (alors même que le constat d'huissier du 17 juillet 2017 précise également qu'une partie du bâti de l'encadrement gauche de baie libre est également manquant, et qu'elle n'entend formuler aucune demande de ce chef) que l'absence de barre de seuil, après trois ans d'occupation, est le fruit d'une dégradation par la locataire. Aucune retenue de ce chef n'est justifiée. * sur le rebouchage des trous dans les murs et le décollement de stickers aux plafonds La cour admet, au vu des constatations de l'huissier de justice le 17 juillet 2017 et des indications portées dans l'état des lieux d'entrée, l'existence de dégradations locatives, caractérisées par l'existence de trous dans les murs, non rebouchés et la présence d'autocollants sur les plafonds, pour les murs du séjour, des chambres et les plafonds de deux chambres. Il n'est pas retenu en revanche, l'existence de telles dégradations s'agissant des percements constatés par l'huissier dans le petit vestibule desservant les WC (première porte à gauche en entrant dans l'appartement), alors que l'état des lieux d'entrée mentionne que les murs de l'entrée sont en état d'usage, et présentent 6 trous, les constatations faites trois ans après l'entrée dans les lieux relevant d'une vétusté certaine. Mme [G] ne produit cependant aucune pièce, devis ou facture, pour établir le coût de ces reprises. Or, seules les sommes dûment justifiées peuvent être déduites du montant du dépôt de garantie. En conséquence, seule est justifiée par Mme [G] une retenue à hauteur de la somme de 296 euros, et il reste dû à Mme [M], au titre de la restitution du dépôt de garantie une somme de 2 371,11 - 296 = 2 075,11 euros. La cour infirme le jugement qui condamne Mme [G] au paiement d'une somme de 8 240 euros (soit 2 075,11 euros plus 6 164,88 euros correspondant à 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée avec retard) et condamne Mme [G] à payer à Mme [M] la somme de 2 075,11 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie. - sur le coût du constat de sortie Mme [G] soutient que l'état des lieux de sortie ne pouvait être dressé contradictoirement à l'amiable, au regard de l'existence d'un litige opposant les parties quant à des impayés de loyers. Elle demande donc que Mme [M] supporte le moitié du coût de l'acte d'huissier. L'article 3-1, alinéas 1 et 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1980 dispose : Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Mme [G] ne peut, sans déformer le sens des termes de l'huissier, soutenir que Mme [M] était d'accord pour un constat des lieux par huissier, en relevant la phrase notée par ce dernier 'que la locataire quittant les lieux ce jour, elle souhaite faire procéder à un état des lieux de sortie contradictoire' alors que l'huissier écrit précisément : 'À la requête de Mme [G], au nom de laquelle il m'a été exposé par M. [K] [V], - que Mme [G] est propriétaire d'un appartement au 4ème gauche d'un immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4], - que ledit appartement a été donné à bail à Mme [I] [M] - que la locataire quittant les lieux ce jour, elle souhaite faire procéder à un état des lieux de sortie contradictoire, - qu'elle me requiert à cet effet', ce qui, de toute évidence, traduit que seule Mme [G], requérante, a mandaté l'huissier pour ce faire. L'existence d'impayés de loyers, au demeurant soldés, puisqu'il n'en est plus fait état, ne peut suffire à caractériser l'impossibilité de dresser un état des lieux contradictoire. La cour approuve le premier juge qui décide, en l'absence de tout élément probant quant à un refus de la locataire d'établir un état des lieux de sortie contradictoire, que le coût du constat d'huissier, sollicité par la seule bailleresse, doit demeurer à sa charge. Le rejet de cette demande est confirmé. - sur les frais irrépétibles et les dépens, Mme [G] demeure débitrice à l'égard de Mme [M]. Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à son profit en cause d'appel. Elle supportera les dépens d'appel et les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut et par mise à disposition au greffe : Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné Mme [P] [G] à payer à Mme [X] [I] la somme de 8 240 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre de la restitution du dépôt de garantie ; Statuant à nouveau sur le chef de jugement infirmé, Condamne Mme [P] [G] à payer à Mme [X] [M] née [I] la somme de 2 075,11 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre de la restitution du dépôt de garantie, Y ajoutant, Déboute Mme [P] [G] de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [P] [G] aux dépens d'appel. Le Greffier La Présidente