Cour d'appel, 01 février 2024. 23/09105

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 2 ARRÊT DU 01 FEVRIER 2024 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/09105 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHU5E Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 Avril 2023 -Président du TJ de BOBIGNY - RG n° 22/01818 APPELANTE S.A.R.L. HFL, RCS de Paris sous le n°414 754 077, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Gérard KRIEF, avocat au barreau de PARIS, toque : A0237, substitué à l'audience par Me Driss BOULHACEN, avocat au barreau de PARIS INTIMEE S.A.S. IMFRA (IMMOBILIERE FRANCE), RCS de Paris sous le n°319 657 524, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 3] Ayant pour avocat postulant Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 Représenté à l'audience par Me Alexandre UZAN, avocat au barreau de PARIS, toque : P441 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Décembre 2023, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, Michèle CHOPIN, Conseillère, Laurent NAJEM, Conseiller, Qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Cécilie MARTEL ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE La société Immobilière France, ci-après la société Imfra a, en vertu d'un acte sous seing privé du 24 juillet 2019, consenti à la société HFL un bail commercial portant sur un local situé dans le centre commercial Westfield Rosny 2, [Adresse 5] à [Localité 6]. Par acte délivré le 30 septembre 2023, la société Imfra a fait assigner la société HFL devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de voir : condamner la société HFL à lui payer à titre provisionnel : la somme de 103.481,06 euros à valoir sur loyers impayés, somme arrêtée au 24 mai 2022 à parfaire, avec intérêt de retard au taux d'intérêt légal majoré de 500 points de base (soit 5,00%) l'an à compter de la date d'exigibilité de chaque somme concernée, avec capitalisation des intérêts, la somme de 10.348,10 euros, à parfaire, à titre d'indemnité forfaitaire, la somme de 17.543,72 euros, à parfaire, à titre de dommages et intérêts, condamner la société HFL à lui régler la somme de 15.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Par ordonnance contradictoire du 20 avril 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a : - renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige ; Par provision, tous moyens des parties étant réservés, - condamné à titre provisionnel la société HFL à payer à la société Imfra la somme de 49.392,04 euros correspondant aux arriérés locatifs arrêtés à la date du 3 juin 2022, avec intérêt au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision ; - dit n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes au titre de l'indemnité forfaitaire, des dommages et intérêt et de la majoration du taux d'intérêt ; - rejeté la demande de capitalisation des intérêts ; - condamné la société HFL à payer à la société Imfra la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société HFL à supporter la charge des dépens ; - rappelé que la présente décision est exécutoire par provision. Par déclaration du 17 mai 2023, la société HFL a interjeté appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 24 novembre 2023, la société HFL demande à la cour, au visa de l'article 1104 du code civil, de : - infirmer l'ordonnance de référé du 20 avril 2023 rendue par le président du tribunal judiciaire de Bobigny ; Et statuant à nouveau, - dire et juger que le montant de la dette arrêtée au 03 juin 2022 est de 36.035,44 euros ; - constater l'existence de contestations sérieuse pour le surplus, et débouter la société Imfra de ses prétentions concernant soit une indemnité forfaitaire, soit des dommages et intérêts dont la réalité n'est pas démontrée, soit a fortiori la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Imfra, au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Imfra, en tous les dépens, dont distraction au profit de Me Gérard Krief, avocat au barreau de Paris, en vertu des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Elle expose notamment que : - le bailleur a sciemment omis d'imputer des avoirs émis en juin 2022, alors que le montant de la taxe foncière 2020 et des pénalités de retard n'est pas justifié, - l'avenant du 2 février 2021 doit être pris en compte, et la somme de 6.713 euros HT au titre des travaux de désamiantage et sprinklage, ainsi que des travaux de devanture doivent être déduits des sommes dues, - l'intimée formule des demandes nouvelles en appel qui au surplus se heurtent à des contestations sérieuses. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 novembre 2023, la société Imfra demande à cour, au visa des articles 1103, 1104 et 1728 du code civil et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de : - la recevoir en l'ensemble de ses demandes et l'en déclarer bien fondée ; - débouter la société HFL de l'ensemble de ses demandes, et de son appel ; - confirmer l'ordonnance de référé du 20 avril 2023 en ce qu'elle a : condamné la société HFL à lui payer la somme de 49.392,04 euros TTC en exécution du bail conclu le 24 juillet 2019 selon décompte arrêté au 3 juin 2022 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la date de signification de la décision, condamné la société HFL aux entiers de l'instance, rappelé que l'ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit, - infirmer l'ordonnance de référé du 20 avril 2023 en ce qu'elle a : déduit la somme totale de 54.089,02 euros TTC, au titre des avoirs émis par le bailleur et à l'absence de justificatif concernant la taxe foncière sur les années 2020 et 2021, à l'application des pénalités de retard contractuellement prévues et au titre des travaux de désamiantage et de sprinklage, rejeté la demande de condamnation de la société HFL à lui payer une indemnité forfaitaire contractuelle à hauteur de 10.348,10 euros, condamné la société HFL à lui payer la somme de 15.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés, rejeté la capitalisation des intérêts dans les conditions fixées par les articles 1154 ancien et 1343-2 du code civil, En conséquence, - juger qu'elle conservera la somme de 26.951,94 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, conformément à l'article 5.2 du Titre II du bail commercial « Restitution » ; et si besoin est, condamner la société HFL à lui payer ladite somme ; - condamner la société HFL à lui payer la somme de 57.289,65 euros en exécution du bail conclu le 24 juillet 2019 comprenant notamment la somme de 6.744,80 euros au titre de la taxe foncière et la somme de 2.283,40 euros au titre des pénalités de retard selon décompte de résiliation arrêté au 16 mai 2022 inclus et établi le 8 novembre 2023, avec intérêt au taux légal à compter de la date de signification de la décision ; - condamner la société HFL au titre de l'indemnité forfaitaire de 10% et la condamner au paiement de la somme de 10.348,10 euros, à parfaire, correspondant à l'indemnité forfaitaire des sommes dues au 18 juillet 2023 ; En tout état de cause, - condamner la société HFL à lui verser la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société HFL aux dépens. Elle expose notamment que : - elle ne procède à aucune demande nouvelle, - il n'est apporté aucun justificatif quant aux sommes à déduire prétendument du décompte établi, l'avoir émis relevant d'un simple procédé comptable, le montant du dépôt de garanti étant une créance de restitution du bailleur, - elle a subi un grave préjudice. Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. SUR CE, Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il sera rappelé qu'en vertu de l'article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge et que de ce fait, une demande d'actualisation de la créance n'est pas irrecevable, contrairement à ce que soutient la société HFL, étant précisé qu'elle n'en retire aux termes de son dispositif aucune conséquence, de sorte que la cour n'est pas saisie d'un fin de non-recevoir à ce titre Au cas présent, il convient de relever que : - aux termes de l'ordonnance rendue, la société HFL a été condamnée à payer à la société Imfra la somme provisionnelle de 49.492 euros TTC au titre des loyers impayés arrêtés au 3 juin 2022, - la société HFL estime tout d'abord que sa dette locative s'élève en réalité à la somme de 36.035, 44 euros en ce que le bailleur aurait omis d'imputer des sommes qui ont fait l'objet d'avoirs et n'aurait pas justifié des taxes foncières 2020 et 2021 ainsi que des pénalités de retard, - toutefois, la somme de 15.108, 88 euros correspondant à un avoir, en date du 3 juin 2022, portant sur les loyers et charges au prorata temporis pour la période du 17 mai au 30 juin 2022, alors que la société HFL a quitté les lieux le 16 mai 2022, a été prise en compte par le bailleur dans son décompte produit mais aussi par le premier juge qui l'a déduite par compensation de la totalité des sommes réclamées, - la somme de 29.951, 94 euros, au vu d'un avoir du 3 juin 2022 également, correspond à la restitution du dépôt de garantie, conformément aux stipulations du bail (article 5.2 du dit bail) et a également été à juste titre prise en compte et déduite par le premier juge du montant de la provision globale aux termes de son ordonnance, - s'agissant de la taxe foncière 2020 et 2021, il est produit par le bailleur en cause d'appel les avis d'imposition correspondant, les appels de taxe foncière, un relevé individuel de taxe foncière, de sorte que sa demande en appel ne se heurte à aucune contestation sérieuse pour un montant total de 6.744, 80 euros, - s'agissant des pénalités sollicitées, force est de constater que le bail qui liait les parties comporte une clause n° 26.2.1 qui stipule qu'à défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du bail, notamment des loyers et accessoires à leur échéance, et du seul fait de l'envoi par le bailleur d'une lettre consécutive à cette défaillance, restée infructueuse huit jours après sa première présentation, comme en toute hypothèse en cas de notification d'un commandement ou d'une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10% à titre d'indemnité forfaitaire, due indépendamment des intérêts de retard, ces intérêts étant prévus à l'article 8 du bail soit à défaut de paiement d'une somme exigible, un intérêt au taux majoré de 500 points de base, sous réserve de l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse en tout ou partie pendant un délai de 8 jours, - le bail renferme en outre un article 5.2 qui stipule que le dépôt de garantie doit être rendu au preneur en fin de jouissance et après remise des clés, et sous réserve du paiement de tous les loyers et charges de même que de toute somme dont il pourrait être débiteur ou être tenu responsable à quelque titre que ce soit , - bien que le bailleur justifie en appel des lettres recommandées requises par le bail, étant précisé que le pouvoir du juge du fond de modérer une clause pénale ne prive pas pour autant le juge des référés du pouvoir d'allouer une provision, il peut être retenu l'existence d'une contestation sérieuse empêchant son application, lorsque la clause pénale apparaît sérieusement susceptible d'être modérée par le juge du fond, compte tenu de son montant et de l'avantage manifestement excessif pour le créancier qui résulterait de son application, - tel est le cas en l'espèce, en ce que le montant en cause, composé de l'ensemble des pénalités cumulées, soit dépôt de garantie, intérêts de retard et indemnité de 10% conférerait un avantage excessif au bailleur, de sorte que le premier juge a estimé à bon droit que la demande de provision à ce titre se heurtait à une contestation sérieuse, - la société HFL expose enfin que le bailleur ne justifie pas de son obligation à rembourser la franchise de loyer, qui figure à son débit pour un montant de 26.700, 07 euros sur le décompte établi au 8 juillet 2023 (pièce n°14 de la société Imfra), - il ressort du bail signé entre les parties, précisément de son article 11, qu'à titre exceptionnel, le bailleur a consenti au preneur une franchise totale de loyer pendant une durée commençant à courir à compter à la date de prise d'effet du bail jusqu'au 30 septembre 2019, étant observé que le décompte produit par le bailleur comporte bien cette franchise au 1er octobre 2019 portée au crédit du preneur, - cette franchise a été 'refacturée'selon ce même décompte, le bailleur se prévalant des dispositions de l'article 11.11 du bail qui prévoit qu'en cas de résiliation du bail, 'pour quelle que cause que ce soit', le preneur devra rembourser la totalité de la franchise, - s'agissant de cette demande de provision au titre du remboursement de la franchise de loyer, au regard de ces stipulations et en l'absence de contestation du preneur qui se borne à s'opposer à cette demande au motif que le bailleur ne démontrerait pas qu'il aurait bénéficié de ladite franchise, ce qui est inexact, il y a lieu de considérer qu'elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse, et d'allouer au bailleur une provision à ce titre dont le montant s'élève à 26.700, 07 euros, - s'agissant de la somme de 13.356, 60 euros, elle correspond à deux factures distinctes de 6.613 euros du 21 novembre 2019 et de 4.400 euros du 26 février 2021,établies au vu des travaux de désamiantage et sprinklage ainsi qu'aux travaux de devanture, - il ressort de l'avenant n°1 au bail du 24 juillet 2019 signé entre les parties et daté du 2 février 2021 que le bailleur, en raison de difficultés d'installation du preneur, a accepté de rembourser sur présentation des factures les frais de conception et fabrication de la façade définitive ainsi que les frais de désamiantage et sprinklage, l'avenant visant expressément les factures précitées, - or, le bailleur se contente de se prévaloir des stipulations générales du bail (articles 8 et 23.6) mettant à charge du preneur les travaux d'aménagement et de désamiantage alors que toutefois, l'avenant n°1 a été signé postérieurement et qu'il ne conteste pas ne pas avoir réglé lesdites sommes, de sorte que sa demande de provision à ce titre d'un montant de 13.556, 60 euros se heurte à une contestation sérieuse. L'obligation de paiement de la somme de 69.380 euros par l'appelante, dûment justifiée par les décomptes et pièces produites n'est donc pas sérieusement contestable. La demande de provision actualisée sera donc accueillie. Sur les frais et dépens Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement réglé par le premier juge. Chacune des parties succombant en une partie de ses demandes en appel conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance entreprise, sauf sur le montant de la provision allouée au vu de l'évolution du litige ; Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant, Condamne en deniers ou quittances la société HFL à payer à la société Imfra (Immobilière France) une provision de 69.380 euros au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 16 mai 2022 ; Rejette toute autre demande ; Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles exposés en appel. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE