Tribunal judiciaire, 15 mars 2024. 23/01680

Du 15 mars 2024 5AE SCI/ PPP Contentieux général N° RG 23/01680 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X2VV [F] [G] [X], [K] [G] [X] C/ [Y] [B], [S] [B] - Expéditions délivrées à - FE délivrée à Le 15/03/2024 Avocats : Me Elise DEMOURAND la SARL MARIE TASTET TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] JUGEMENT EN DATE DU 15 mars 2024 JUGE : Madame Bénédicte DE VIVIE, Vice-Présidente GREFFIER : Madame Françoise SAHORES DEMANDEURS : Monsieur [F] [G] [X] né le 27 Janvier 1976 à [Localité 7] [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par la SARL MARIE TASTET, SARLMARIE TASTET, Avocat au barreau de BORDEAUX Madame [K] [G] [X] née le 11 Mars 1977 à [Localité 8] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Marie TASTET, SARL MARIE TASTET, Avocat au barreau de BORDEAUX DEFENDEURS : Monsieur [Y] [B] [Adresse 6] [Localité 5] Représenté par Me Elise DEMOURAND (Avocat au barreau de TOULOUSE) Madame [S] [B] [Adresse 6] [Localité 5] Représentée par Me Elise DEMOURAND (Avocat au barreau de TOULOUSE) DÉBATS : Audience publique en date du 19 Janvier 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE Selon acte sous seing privé en date du 30 octobre 2019 à effet du 10 novembre 2019 pour une durée de trois ans, M. [F] [G] [X] et Mme [K] [G] [X] ont donné à bail à M. [Y] [B] et à Mme [S] [B] une maison à usage d'habitation située [Adresse 3], moyennant le versement d'un dépôt de garantie de 3.580,00 euros, d'un loyer mensuel de 3.600,00 euros et d'une provision sur charges mensuelle de 20 euros. Un état des lieux d'entrée contradictoire a été établi le 14 novembre 2019. Le bail a pris fin le 20 juillet 2022 et un état des lieux de sortie a été établi à la même date. Par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2023, M. [F] [G] [X] et Mme [K] [G] [X] ont fait assigner M. [Y] [B] et Mme [S] [B] devant le juge des contentieux de la protection du pôle protection et proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux, sur le fondement des articles 1347 et suivants, 1728 et suivants du code civil, des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, des articles L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution et de l'article 700 du code de procédure civile, en principal aux fins de les condamner au paiement de sommes au titre de l'arriéré de loyer, et des réparations locatives. L'affaire a été appelée à l'audience du 23 mai 2023, puis après cinq renvois contradictoires justifiés par la nécessité pour les parties d'échanger leurs pièces et conclusions, elle a été évouqée à l'audience du 19 janvier 2024. Lors de l’audience, M. [F] [G] [X] et Mme [K] [G] [X], représentés par avocat, demandent de: - Condamner M. et Mme [B] au paiement du prorata du dernier mois de loyer, soit à hauteur de 2.206,28 euros (deux mille deux cent six euros et vingt-huit centimes) portant intérêt au taux légal depuis leur mise en demeure en date du 8 février 2023, - Assortir cette condamnation d'une astreinte d'un montant de 50,00 euros (cinquante euros) par jour de retard. - Condamner M. et Mme [B] au titre du défaut d'entretien et des dégradations du bien au paiement de : o peintures pour un coût total de 3.280,00 euros (trois mille deux cent quatre-vingt euros), o retrait des meubles personnels des locataires pour un coût de 350,00 euros (trois cent cinquante euros), o remise en état du jardin pour un coût de 800,00 euros (huit cent euros), o remplacement de la masse filtrante de la piscine pour un coût de 438,80 euros (quatre cent trente-huit euros et quatre-vingt centimes), o remise en état des parquets pour un coût de 2 475,00 euros (deux mille quatre cent soixante-quinze euros), o nettoyage de la cuisine, des chambres et de la salle de bain pour un coût total de 420,00 euros (quatre cent vingt euros), o remplacement de la clé du portillon et bips pour un coût total de 185,00 euros (cent quatre-vingt-cinq euros), - Ordonner que ces montants porteront intérêt au taux légal depuis le 8 février 2023, date de la mise en demeure. - Condamner M. et Mme [B] au paiement de la somme de 724,00 euros (sept cent vingt-quatre euros) au titre de l'indemnisation de leur préjudice de jouissance. - Ordonner la compensation des sommes dues par M. et Mme [B] avec la caution encaissée par eux d'un montant de 3.580,00 euros (trois mille cinq cent quatre-vingt euros). - Condamner solidairement M. et Mme [B] à leur payer la somme de 2.400,00 euros (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure comprenant notamment les frais d'exécution. Ils concluent au débouté des demandes reconventionnelles de Monsieur et Madame [B]. M. [F] [G] [X] et Mme [K] [G] [X] exposent que les locataires ont quittés les lieux le 20 juillet 2022, et sont redevables du paiement du loyer pour les vingt jours et ne contestent ni l'existence ni le quantum de cette dette. Ils indiquent que les locataires ont manqué à leur obligation d'entretien et sont à l'origine de dégradations des peintures, du parquet, de la piscine et du jardin. Sur l'indemnisation de leur préjudice de jouissance, ils font valoir que l'état des lieux d'entrée des nouveaux locataires a été décalé de 6 jours en raison des réfections nécessaires à l'issue du départ de M. et Mme [B] et que cela constitue une perte de loyer pour eux. Sur la majoration du montant du dépôt de garantie, ils concluent au rejet de cette demande et soutiennent que la rétention de la caution était légitime en raison des détériorations commises par M. et Mme [B]. En défense, M. [Y] [B] et Mme [S] [B], représentés par avocat, concluent au débouté de M. et Mme [G] de l'ensemble de leurs demandes. A titre reconventionnel, ils sollicitent: - d’ordonner la compensation entre les sommes dues par eux, au titre du loyer de juillet 2022 (prorata temporis) (2.206,28 euros) et les sommes dues par M. et Mme [G], soit la somme de 8.620 euros au jour de rédaction des présentes ; - Condamner les M. et Mme [G] à leur verser la somme de 6.413,72 euros ( 8.620 - 2.206,28), somme à actualiser au jour de l'audience, - Condamner M. et Mme [G] à leur verser la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. M. [Y] [B] et Mme [S] [B] font valoir que l'état des lieux de sortie est complexe et incompréhensible. Ils précisent que lors de l'état des lieux d'entrée, le parquet était en état d'usage, que la peinture était dans un état neuf et que la reprise de l'intégralité des peintures ne peut être mise à leur charge dans la mesure où ils sont restés dans les lieux trois ans. Ils soutiennent avoir régulièrement taillé les végétaux du jardin en dépit de l'absence de conclusion d'un contrat d'entretien à cet effet et que la prise en charge du coût de la suppression de végétaux décidée par les bailleurs ne leur incombe pas. Ils indiquent que le remplacement du système de filtration de la piscine en raison d'une usure normale n'entre pas dans les dépenses d'entretien incombant aux locataires. Ils précisent également que l'état des lieux de sortie ne fait pas mention de ce qu'ils auraient laissé des meubles dans le logement et que M. et Mme [G] ne communiquent aucune facture concernant la clé du portillon et les bips du portail et du garage. Sur le préjudice de jouissance, ils concluent au débouté et précisent qu'un délai de six jours entre deux locations n'est pas déraisonnable pour un logement d'une superficie de 220m². ils ajoutent que M. et Mme [G] ne prouvent pas que ce délai puisse leur être imputé. Sur le loyer du mois de juillet 2022, ils reconnaissent être débiteurs du loyer du 1er au 20 juillet. A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 15 mars 2024. MOTIFS DU JUGEMENT Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif sous astreinte. L'article 7- a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que " le locataire a l'obligation d'acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l'obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu'il a payé lesdits loyers. " L'article L. 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d'exécution précise que " tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. " En l'espèce, il n'est pas contesté que les locataires ont quitté les lieux le 20 juillet 2022. Cette date correspond d'ailleurs à la signature de l'état des lieux de sortie. Les locataires ne contestent pas être débiteurs du loyer du mois de juillet 2022 pour la période du 1er au 20, soit vingt jours. Par conséquent, M. [Y] [B] et Mme [S] [B] seront condamnés à payer à M. [F] [G] [X] et Mme [K] [G] [X] la somme de de 2.206,28 euros correspondant aux vingt jours dus au titre du mois de juillet 2022 laquelle produira intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure le 18 février 2023. En considération de la reconnaissance de leur dette par M. [Y] [B] et Mme [S] [B], et en l'absence de caractérisation d'une mauvaise foi à cet égard par les demandeurs, il y a lieu de rejeter leur demande d'astreinte. Sur les réparations locatives L'article 7c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que " le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. " L'article 3-2 de la loi précitée indique qu'un " état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. " Il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d'établir leur existence et leur imputabilité au locataire. L'existence de dégradations locatives s'apprécie par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie. Il est constant qu'un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 14 novembre 2019 entre les bailleurs, par l'intermédiaire de leur mandataire Mme [L] [M], et les locataires. L'état des lieux de sortie a été réalisé en présence de M. [A], Mme [N] et Mme [M] ainsi que des locataires, le 20 juillet 2022. Il s'en suit que l'existence de dégradations locatives sera appréciée en comparant les états des lieux d'entrée et de sortie réalisés contradictoirement. En l'espèce, il ressort de l'état des lieux d'entrée que le logement a été remis à M. [B] et Mme [B] propre et en ordre. Il est indiqué que le parquet est : - en état d'usage avec des traces diverses et rayures pour le salon, la séjour, la cuisine, la chambre n°2, la chambre n°3, la chambre n°4, la chambre en sous-sol et la chambre/bureau du rez-de-chaussée ; - en attente d'être poncé pour la chambre/bureau en rez-de-chaussée ; - en attente de nouvelles lames et rayé pour le couloir de l'étage ; - en bon état avec quelques traces pour la suite parentale. Il est également précisé que les plinthes sont en bon état pour le salon, le séjour, la cuisine, la suite parentale, l'ensemble des chambres à l'exception de celle faisant office de bureau. Par ailleurs, il est mentionné que la peinture des plinthes est neuve pour les chambres (sous-sol, n°3 et n°4). Il résulte de cet état des lieux que les peintures des sols et plafonds pour l'intégralité des pièces, à l'exception des salles de bains de la suite parentale et du palier qui sont en bon état, sont neuves. L'état des lieux de sortie a été établi, sur l'état des lieux d'entrée et par mentions mises en évidence par la date du " 20/07/22 ". Ce dernier révèle que le nettoyage était incomplet dans la cuisine, la salle de bains du sous-sol, la chambre et les toilettes. La comparaison des deux états des lieux permet également d'établir que les locataires ont commis les dégradations suivantes: - le parquet est à reponcer dans l'intégralité des pièces à l'exception de la cuisine et la chambre/bureau, qu'il est en très mauvais état dans la chambre n°4 et que des lames doivent être remises dans le couloir du palier ; - les plinthes sont à reprendre et à recoller dans la chambre du sous-sol, la chambre n°4, et sont en bon état ou en état d'usage pour les autres pièces mentionnées ; - les baguettes faisant la jonction entre le parquet et le carrelage de la cuisine sont abîmées ; - les murs des différentes pièces présentent des trous non rebouchés (salon, séjour, suite parentale, chambres n°2, 3 et 4), des traces diverses (entrée, salon, séjour, chambre n°2) qui n'existaient pas à leur entrée dans les lieux, sont en mauvais état (chambre sous-sol) et en état d'usage (salle de bains sous-sol et chambre/bureau). En conséquence, ces dégradations locatives sont imputables à M. [B] et à Mme [B]. A l’appui de leur demande d’indemnisation, M. [G] [X] et Mme [G] [X] versent aux débats des factures. Les sommes à retenir seront évaluées en appliquant un taux coefficient de vétusté évalué eu égard à la durée de location, soit 2 ans et 8 mois, et à l'état du logement au moment de la prise en possession des lieux. S'agissant de la remise en état des parquets, les travaux seront pris en compte pour un montant de 1.485 euros, un coefficient de vétusté étant appliqué (40%) conformément à son état au moment de l'entrée dans les lieux. S'agissant du bouchage des trous et de la peinture des murs, les travaux seront pris en compte pour un montant de 2.460 euros, un coefficient de vétusté étant appliqué (25%) conformément à sa durée de vie et à son état au moment de l'entrée dans les lieux. S'agissant du nettoyage du logement et de l'entretien des parties extérieures, le premier sera pris en compte pour un montant de 420 euros et le second pour les montants de 700 euros (pour l'entretien du jardin) et 438,80 euros (pour le remplacement de la masse filtrante de la piscine). En revanche, compte tenu de la comparaison des états des lieux et des pièces versées aux débats par les bailleurs, le retrait des meubles personnels des locataires pour un montant de 350 euros ne sera pas mis à la charge de ces derniers, aucune mention de meubles leur appartenant n’étant mentionné dans l’état des lieux de sortie et la seule la facture du 18 août 2022 étant insuffisante pour considérer que les meubles meublants leur appartiennent, alors qu'ils n'occupaient d'ores et déjà plus les lieux à cette date. Le remplacement de la clé du portillon et bip pour la somme de 185,00 euros ne sera pas non plus mis à la charge des locataires sortants, les bailleurs ne versant aux débats aucun élément permettant d'estimer le montant d’un tel remplacement. En conséquence, M. [Y] [B] et Mme [S] [B] seront condamnés à payer à M. [F] [G] [X] et Mme [K] [G] [X] la somme totale de 5.503,80 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 19 avril 2023. M. [Y] [B] et Mme [S] [B] sont, compte-tenu de l'ensemble de ces éléments, bien-fondé à solliciter par compensation, la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 3.580 euros auquel il convient d'ajouter une pénalité de 10% à compter du 20 septembre 2022, conformément aux dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées... A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. En l'espèce, il n'est pas contesté que M. [Y] [B] et Mme [S] [B] ont, conformément aux termes du contrat de bail, versé un dépôt de garantie d'un montant de 3.580 euros. M. [Y] [B] et Mme [S] [B] sont, compte-tenu de l'ensemble de ces éléments, bien-fondé à solliciter la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 3.580 euros, mais seront en revanche déboutés de leur demande de pénalité de 10%, en raison des dégradations locatives listées dans l‘état des lieux de sortie. Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats par M. [G] [X] et Mme [G] [X] qu'un nouveau contrat de bail a été conclu avec Mme [R] [C] et M. [H] [V] le 13 juin 2022 à effet du 28 juillet 2022. Le mail versé aux débats émanant de Mme [M] fait quant à lui mention d'une date d'entrée dans les lieux au 20. Les différentes factures versées aux débats par les bailleurs indiquent pour celles émanant de l'entreprise Manuel TEIXEIRA des dates d'exécution des travaux les 7 et 12 août 2022, soit postérieurement à l'entrée dans les lieux des nouveaux locataires, pour celles de l'entreprise MCO PISCINES et Jean MOUTON une date d'établissement au 28 juillet et 5 août 2022, soit au jour de l'entrée dans les lieux et postérieur à cette entrée dans les lieux des nouveaux locataires. Outre le fait que la date du nouveau bail est le 13 juin 2022 soit un mois avant l'état des lieux de sortie, M. [G] [X] et Mme [G] [X] ne démontrent pas que les travaux nécessaires à la réparation des dégradations locatives les ont empêchés de relouer leur bien. En conséquence, M. [F] [G] [X] et Mme [K] [G] [X] seront déboutés de leur demande d'indemnisation de leur préjudice de jouissance. Sur la compensation. La compensation des sommes dues par M. [F] [G] [X] et Mme [K] [G] [X] au titre de la restitution du dépôt de garantie et par M. [Y] [B] et Mme [S] [B] au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives sera ordonnée. Sur les demandes accessoires Il résulte des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En outre l'article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. M. [Y] [B] et Mme [S] [B], parties perdantes, seront condamnées solidairement aux dépens. Il n'appartient pas au juge de se prononcer sur une demande relative à l'exécution de sa décision, les parties conservant la possibilité de faire valoir leurs droits si des difficultés venaient à se produire, conformément à l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution. Succombants, ils seront condamnés à payer à M. [F] [G] [X] et Mme [K] [G] [X] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et seront donc déboutés de leur demande fondée sur les mêmes dispositions. En application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS : Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Condamne M. [Y] [B] et Mme [S] [B] à payer à M. [F] [G] [X] et Mme [K] [G] [X] la somme de 2.206,28 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure le 18 février 2023 ; Rejette la demande d'astreinte formée par M. [F] [G] [X] et Mme [K] [G] [X] ; Condamne M. [Y] [B] et Mme [S] [B] à payer à M. [F] [G] [X] et Mme [K] [G] [X] la somme de 5.503,80 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la l'assignation du 19 avril 2023 ; Condamne M. [F] [G] [X] et Mme [K] [G] [X] à restituer à M. [Y] [B] et Mme [S] [B] la somme de 3.580 euros correspondant au dépôt de garantie; Ordonne la compensation des sommes dues par M. [F] [G] [X] et Mme [K] [G] [X] et par M. [Y] [B] et Mme [S] [B]; Déboute M. [F] [G] [X] et Mme [K] [G] [X] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance; Condamne solidairement M. [Y] [B] et Mme [S] [B] aux dépens sans qu'il y ait lieu d'y inclure les frais d'exécution ; Condamne solidairement M. [Y] [B] et Mme [S] [B] à payer à M. [F] [G] [X] et Mme [K] [G] [X] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette le surplus des demandes. Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision. Le Greffier, Le Juge des contentieux de La protection,