Cour d'appel, 14 septembre 2022. 19/22709

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2022 (n° ,10 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/22709 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CBE4D Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Octobre 2019 -Tribunal de Grande Instance de Paris RG n° 15/07070 APPELANTE SARL PALAIS CHEN immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 423 472 950 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 6] Représentée par Me Victor CHAMPEY de l'ASSOCIATION Laude Esquier Champey, avocat au barreau de PARIS, toque : R144 Assistée de Me Charlène MUNCH de l'ASSOCIATION Laude Esquier Champey, avocat au barreau de PARIS, toque : R144 INTIMEE SCI [J] immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 820 074 185 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Anne-Marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653 PARTIE INTERVENANTE S.E.L.A.F.A. MJA, prise en la personne de Maître [Z] [G] ès qualités de liquidateur judiciare de la société PALAIS CHEN [Adresse 1] [Localité 7] Représentée par Me Victor CHAMPEY de l'ASSOCIATION Laude Esquier Champey, avocat au barreau de PARIS, toque : R144 assistée de Me Charlène MUNCH de l'ASSOCIATION Laude Esquier Champey, avocat au barreau de PARIS, toque : R144 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 28 Juin 2022, en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur Gilles BALAY, Président de chambre Madame Sandrine GIL, Conseillère Madame Sylvie LEROY, Conseillère, appelée d'une autre chambre afin de compléter la Cour en application de l'article R.312-3 du code de l'organisation judiciaire qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Gilles BALA dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffière, lors des débats : Madame Claudia CHRISTOPHE ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Gilles BALAY, Président de chambre et par Anaïs DECEBAL, Greffière présente à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire. * * * Par acte sous seing privé du 1er juin 1999, Mme [X] [F] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. Palais Chen divers locaux dépendant d'un immeuble [Adresse 3]. Le bail a été renouvelé, par acte du 4 septembre 2008, pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2008 pour se terminer le 31 mai 2017. Par acte d'huissier de justice du 9 janvier 2015, Mme [X] [F] a fait délivrer à la société Palais Chen une mise en demeure d'avoir à respecter la clause de destination du bail et un commandement de payer la somme de 3.635,24€ au titre des taxes foncières 2010 à 2014 et du coût de l'acte. Par acte d'huissier de justice du 9 mars 2015, Mme [X] [F] a fait délivrer à la société Palais Chen une sommation visant la clause résolutoire d'avoir à cesser son activité de restauration. Par acte du 4 mai 2015, la société Palais Chen a assigné Mme [X] [F] en opposition à commandement des 9 janvier et 9 mars 2015 et en remboursement des provisions sur charges des années 2010 à 2014 en ce compris la somme de 6 635,24 € correspondant aux taxes foncières pour ces mêmes années, outre la somme de 150 000 € à titre de dommages-intérêts. Le 17 juillet 2015, Mme [X] [F] est décédée. Par acte authentique du 2 février 2016, M. [C] [D] [P] [J] a été désigné légataire universel de Mme [X] [F]. Par acte authentique du 12 avril 2016, il a été envoyé en possession et désigné comme propriétaire des locaux sis [Adresse 3]. Par conclusions notifiées par voie électronique au greffe le 2 juin 2016, il est intervenu volontairement à l'instance. Par acte authentique du 2 décembre 2016, M. [C] [D] a apporté les locaux à la SCI [J]. Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 février 2017, celle-ci est intervenue volonatairement à l'instance. Par jugement du 10 octobre 2019, avec exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Paris a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 6 mai 2015, il a ordonné l'expulsion de la société locataire et statué sur le sort des meubles ; et il a condamné la société Palais Chen au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer augmenté des charges et d'une somme de 1000 € à titre de clause pénale. Il a toutefois condamné la SCI [J] à payer à la société Palais Chen la somme de 7 105,20 € en remboursement de charges des exercices 2014 à 2017, la somme de 4 258 € en remboursement des taxes foncières des années 2010 à 2014 et 2017, et aussi la somme de 789,79 € en paiement des intérêts sur le dépôt de garantie arrêtés au 22 mai 2019. Le tribunal a rejeté les autres demandes et condamné la société Palais Chen aux dépens et à payer une indemnité de 3 000 € pour frais irrépétibles d'instance. Par déclaration du 20 décembre 2019, la société Palais Chen a interjeté appel de cette ordonnance. Par conclusions en date du 19 août 2020, la SCI [J] a interjeté appel incident. Par acte du 15 janvier 2021, la SCI [J] a assigné en intervention forcée la société MJA prise en la personne de maître [Z] [G], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Palais Chen. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 22 juin 2022. MOYENS ET PRÉTENTIONS Vu les dernières conclusions déposées le 10 mai 2022, par lesquelles la société Palais Chen, appelante, et la S.E.LA.F.A. MJA, demandent à la Cour de : - Recevant la société Palais Chen en son appel et l'y déclarant fondée; - Recevant Maître [G] en son intervention et y faisant droit; A titre principal - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 4 septembre 2008 à la date du 9 mai 2015 à 24h00, par l'effet de la sommation du 9 mars 2015 délivrée par Madame [X] [F], aux droits de laquelle sont venus Monsieur [C] [D] [P] [J] puis la société [J], à la société Palais Chen, - dit que la société Palais Chen devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux loués situés [Adresse 3], dans un délai de quatre jmois à compter de la signification du jugement, - jugé que faute pour la société Palais Chen de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorise la société [J] à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l'assistance de la force publique, - dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamné la société Palais Chen à payer à la société [J] la somme de 1.000€ au titre de la clause pénale insérée au bail, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement du 10 octobre 2019, - rejeté la condamnation de la société [J] au paiement de la somme de 150.000€ au titre des dommages-intérêts pour perte de chance de céder le fonds de commerce. Statuant à nouveau - Juger que la société Palais Chen exerce son activité de snack conformément à la clause de destination du Bail; En conséquence - Juger nulle la sommation visant la clause résolutoire en date du 9 mars 2015 délivrée à la société Palais Chen à la requête de Madame [X] [F]; - Condamner la société [J] à rembourser à la société Palais Chen la somme de 14.400€ au titre de l'absence de régularisation annuelle des provisions sur charges locatives; - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : - condamné la société [J] à rembourser à la société Palais Chen la somme de 4.427,24€ au titre du remboursement de la somme illégitimement versée par la société Palais Chen à la suite du commandement de payer en date du 9 janvier 2015 et de la taxe foncière 2017, - condamné la société [J] à verser la somme de 7.105,20 € au titre du remboursement des provisions sur charges locatives, - condamné la société [J] au paiement des intérêts du dépôt de garantie s'élevant à 789,79€ au 22 mai 2019. - Condamner la société [J] à payer à la société Palais Chen la somme de 150.000€ au titre de dommages-intérêts pour perte de chance de céder le fonds de commerce; A titre subsidiaire - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : - rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire visée par la sommation du 9 mars 2015 délivrée à la société Palais Chen par Madame [X] [F], - débouté la société Palais Chen de sa demande de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire. Statuant à nouveau - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation due à compter du 10 mai 2015 d'un montant mensuel égal au montant du loyer contractuel majoré des charges; - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société [J] de ses demandes de remise en état et d'injonction de faire; - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société [J] de sa demande de dommages et intérêts; En tout état de cause - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : - condamné la société Palais Chen à payer à la société [J] la somme de 3.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Palais Chen aux dépens, comprenant notamment le coût des constats d'huissier de justice, le coût de la mise en demeure du 9 janvier 2015 et de la sommation du 9 mars 2015 ainsi que les frais de greffe pour l'état des créanciers inscrits sous réserve de leur justification, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Statuant à nouveau - Rejetant toutes prétentions contraires aux présentes comme non recevables, en tout cas non fondées; - Débouter la société [J] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions; - Condamner la société [J] à payer à la société Palais Chen la somme de 20.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile; - Condamner la société [J] aux entiers dépens. Vu les dernières conclusions déposées le 31 mai 2022, par lesquelles la société [J], intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de : - Juger les demandes formées par la société MJA au titre de la clause résolutoire et de ses conséquences, irrecevables pour défaut d'intérêt à agir ou défaut d'objet ; En tout état de cause - Dire l'appel non fondé ; - Débouter la société MJA, ès qualité de liquidateur de la société Palais Chen de l'ensemble de ses demandes; - Confirmer le jugement, sauf en ce qu'il a prononcé à l'égard de la société [J] des condamnations pécuniaires et a rejeté sa demande de dommages et intérêts; Faisant droit à l'appel incident de la société [J] et statuant à nouveau de ces chefs, - Décharger la société [J] de toute condamnation pécuniaire; - Fixer la créance de la société [J] au passif de la société Palais Chen à la somme de 11.712,14€ TTC ai titre des indemnités d'occupations pour la période antérieure à l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, soit du 1er juin 2020 au 30 septembre 2020; - Fixer la réance de la société [J] au passif de la société Palais Chen à la somme de 15.468,05€ TTC aiu titre des indemnités d'occupations pour la période postérieure à l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, soit du 8 octobre 2020 au 25 mars 2021; - Fixer la créance de la société [J] au passif de la société Palais Chen à la somme de 20.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices supportés par la société [J]; - Ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 1343-2 du code civil et ce à compter des conclusions du 02 juillet 2019; - Condamner la société MJA es qualités aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût des constats d'huissier, de la mise en demeure et de la sommation, les frais de greffe pour l'état des créanciers inscrits ainsi que tous les frais d'exécution, qui pourront, qui pourront être recouvrs avec le bénéfice de l'article 699 CPC. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, la position des parties sera succinctement résumée. Les parties s'oppposent sur la qualificaion de l'activité exercée dans les lieux. La bailleresse prétend qu'il s'agit d'une activité de restaurant traditionnel, en infraction au bail; à l'inverse la société locataire et le liquidateur judiciaire soutiennent qu'il s'agit d'une restauration rapide et simple qui entre dans le champ de la destination contractuelle de snack, sans aucune violation de la clause de désignation, ni aucune infraction au règlement de copropriété. La société Palais Chen soutient que la taxe foncière n'et pas à la charge du preneur car elle a refusé cette clause du bail en la biffant avec son paraphe au moment de la signature ce que le gestionnaire a par la suite admis. Elle sollicite des remboursements de charges indues et aussi le paiement des intérêts sur le dépôt de garantie excédant la limite légale en demandant que soit réputée non ecrite la clause du bail qui y fait obstacle. La société appelante et le liquidateur prétendent être indemnisés du préjudice subi par perte de chance de vendre le fonds de commerce, par suite du contentieux injustifié initié par la bailleresse, et cela nonobstant la liquidation judiciaire ensuite intervenue. En tout état de cause ils s'opposent à la fixation d'une indemnité au double du montant du loyer, en application d'une clause assimilable à une clause pénale réductible, et à la demande de dommages-intérêts pour libération tardive des lieux, faute de preuve d'une faute et d'un préjudice. La SCI [J] souligne que depuis juin 2020 les indemnités d'occupation ne sont plus payées, alors que le liquidateur avait demandé la poursuite du contrat de bail. Et elle affirme que les clefs ont été remises le 25 mars 2021 avec libération des lieux par le liquidateur, ce qui justifierait de plus fort la fin du bail pour défaut d'exploitation. C'est pourquoi elle considère l'action du liquidateur irrecevable à défaut d'intérêt légitime à agir. En sollicitant la confirmation du jugement ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire, la SCI [J] demande que la société Palais Chen soit tenue de lui payer une somme égale au double du loyer à titre d'indemnité d'occupation jusqu'au 25 mars 2021. Elle demande la fixation de sa créance en vue de son admission au passif. Elle demande à conserver le dépôt de garantie et les sommes payées d'avance en application de la disposition du contrat de bail qui le stipule en cas de résiliation du fait du preneur. Elle maintient sa demande de dommages-intérêts pour avoir été privée de la jouissance des lieux du fait du preneur qui a retardé la libération des lieux. Elle prétend avoir déjà régularisé les charges trop perçues pour la période de 2010 à 2014. Elle prétend avoir droit au remoursement de la taxe foncière au motif que la rayure unilatérale par biffage de la clause relative à la taxe foncière, par la société locataire, lui est inopposable. Elle s'oppose à la demande de dommages-intérêts en affirmant n'avoir commis aucune faute en refusant la déspécialisation du bail. Elle demande la capitalisation annuelle des intérêts sur les sommes qui lui sont dues. MOTIFS DE L'ARRET Sur la fin de non recevoir En application de l'article 122 du code de procédure civile, la SCI [J] oppose au liquidateur une fin de non-recevoir tiré de son défaut d'objet ou d'intérêt à agir en raison d'une restitution volontaire des clés de l'immeuble loué le 25 mars 2021. Elle considère que les demandes tendant au maintien dans les lieux ou à la poursuite du bail sont sans objet et ne répondent à aucun intérêt légitime. Le liquidateur judiciaire, intervenu à l'instance sur assignation en intervention forcée, a qualité pour agir. Maitre [Z] [G] a un intérêt à agir dès lors que les demandes de nullité de la sommation visant la clause résolutoire et de remboursement des sommes versées par la société Palais Chen ont une incidence directe sur l'actif de celle-ci, qu'il s'agisse de prétentions financières liées à l'apurement des comptes ou de sa demande de dommages-intérêts pour perte de chance de cession du fonds de commerce. Sur la résiliation du bail La société [J] prétend que le bail est résilié par acquisition de la clause résolutoire du bail, conformément aux dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce. Il n'est pas contesté qu'en l'espèce le bail signé le 4 septembre 2008 comporte une clause résolutoire. La sommation par acte extrajudiciaire qui a été signifiée le 9 mars 2015 à la requête de Madame [X] [F] rappelle la clause du bail selon laquelle « le preneur ne pourra exercer dans les lieux loués que l'activité de snack, épicerie fine, alimentation (dont viennoiserie) vins fins, alcools, spiritueux, dégustation avec tout ce qui s'y attache d'une façon directe telle que cristallerie, argenterie, faïence, porcelaine, verrerie et livres spécialisés.» Par cet acte, la bailleresse avait fait sommation à sa locataire d'avoir à cesser dans le délai de deux mois d'exercer une activité de restauration. La sommation ne peut pas être annulée au seul motif de la contestation de l'infraction d'exploitation d'un restaurant, activité non autorisée par le bail qui n'autorise qu'une activité de snack. Car le bailleur est fondé à exiger que ne soit pas exploité un restaurant dans les lieux loués, et seule la réalité de l'infraction prétendue et ses conséquences peuvent être discutées. L'activité de snack se définit comme une restauration rapide de plats non élaborés, ne nécessitant en général pas la transformation de matières premières en plats cuisinés, hormis le réchauffage de préparations culinaires standardisées. Dans le langage commun actuel, le mot de 'snack' est presque tombé en désuétude, si l'on considère que de très nombreux établissements correspondent à la définition d'un snack, mais ne se présentent pas sous cette appellation. De nombreux établissements de restauration, pour s'adapter aux besoins d'une clientèle recherchant des produits standardisés à bas prix, devraient en réalité être qualifiés de snacks, au sens où cette expression a traditionnellement été employée, et se présentent à la clientèle comme des restaurants, selon le terme générique aujourd'hui généralement employé aussi bien pour des restaurants traditionnels que pour des établissements de restauration rapide. Le constat d'huissier du 27 janvier 2015 montre que la société Palais Chen confectionne des plats simples à partir de produits alimentaires prêts à l'emploi, issus de l'industrie, et procède au réchauffage de produits prêts à l'emploi, pouvant être consommés sur place ou à emporter. La préparation et la consommation de ces plats se caractérisent par la rapidité. Il s'agit donc bien de l'exploitation d'un snack, ce que ne contredit pas l'existence d'une cuisine évidemment indispensable, ni la possibilité pour la clientèle de consommer sur place. Dans le constat sur ordonnance du 10 juin 2015, la présence de clients dégustant sur place des salades et des soupes et la présence de divers produits prêts à l'emploi derrière le bar a sushis, ainsi que la présence d'armoires frigorifiques contenant des boissons et des glaces, et même le service de beignets de crevettes réchauffées sur place dans la friture sont des éléments qui ne sont pas de nature à contredire l'exploitation d'un snack. Les éléments de la carte à disposition de la clientèle confirment également que sont proposées des assiettes simples et standardisées, caractéristiques de l'activité de snack. Le moyen tiré de la demande présentée par l'ancien conseil de la société locataire le 7 juin 2013 pour que l'activité de restauration soit autorisée par le bail, en ce qu'elle repose sur l'appréciation, en l'espèce erronée, d'un droit, est inopérant à démontrer une infraction au bail que la société locataire est fondée à contester. Il résulte des constatations qui précèdent que la société Palais Chen n'a pas contrevenu à l'obligation négative de ne pas exploiter un restaurant, au lieu d'un snack. La sommation du 9 mars 2015 ne porte sur aucune autre inexécution fautive d'une obligation pouvant être sanctionnée par la clause résolutoire. Il en résulte que la clause résolutoire invoquée par le bailleur n'a pas joué. La société [J] n'a pas saisi la Cour d'une demande de résiliation judiciaire de sorte que les moyens tirés de diverses infractions au bail sont inopérants, puisqu'il ne s'agit pas d'infractions ayant pu faire jouer la clause résolutoire qui seule est invoquée. En conséquence, le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail, ordonné la libération des lieux et à défaut l'expulsion du preneur, et en ce qu'il a statué sur le sort des meubles et le paiement d'une indemnité d'occupation. En l'absence de résiliation, ces demandes deviennent en effet sans objet, donc ne sont pas fondées. Il en est de même de la disposition ayant condamné la société Palais Chen à payer à la société [J] la somme de 1000 € à titre de clause pénale. La cour n'est pas saisie d'une demande de suspension des effets de la clause résolutoire, laquelle serait également sans objet. Sur le remboursement des charges et la demande d'intérêts sur le dépôt de garantie C'est par une analyse circonstanciée et des motifs pertinents qu'il convient d'adopter entièrement que le tribunal a statué sur les moyens soulevés devant lui et repris devant la Cour. Le jugement dont appel doit être confirmé par adoption motifs en ses dispositions par lesquelles il a condamné la SCI [J] à payer à la société Palais Chen la somme de 7105,20€ en remboursement de charges des exercices 2014 à 2017, la somme de 4 258 € en remboursement des taxes foncières des années 2010 à 2014 et 2017, et aussi la somme de 789,79 € en paiement des intérêts sur le dépôt de garantie arrêtés au 22 mai 2019. Les autres demandes relatives aux charges ne sont pas fondées. Sur les demandes de dommages-intérêts Selon les dispositions de l'ancien article 1147 du Code civil, applicable litige, ' Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. » Pour prétendre avoir subi un préjudice en raison de l'impossibilité de céder son fonds de commerce à Madame [L] [T] qui envisageait de se porter acquéreur du fonds de commerce en 2015 pour un montant de 300'000 €, et pour demander réparation de la perte de chance de procéder à cette cession à l'occasion de son départ à la retraite, la société Palais Chen et son liquidateur produisent l'attestation de cette dernière en la forme légale, en date du 20 mars 2015. Dans son témoignage, celle-ci indique qu'elle avait envisagé d'acquérir le fonds à ce prix, mais elle ne donne aucun détail sur d'éventuels pourparlers, sur une quelconque proposition de sa part, sur l'état d'avancement d'éventuelles négociations. Il ne s'agissait donc pas d'un projet et aucun élément du dossier ne permet de démontrer quel était son stade d'avancement. Ainsi, le découragement d'un candidat acquéreur, selon ce témoignage, résultant d'un litige avec le bailleur contestant la nature de l'activité exercée dans les lieux, démontre que cette situation a pu procurer une certaine gêne à l'exploitant dans la recherche d'un acquéreur, mais ne démontre pas que la faute du bailleur est directement à l'origine du renoncement d'un candidat acquéreur sérieux à un projet d'acquisition. L'attestation du témoin, par sa date très proche des sommations délivrées en janvier et mars 2015, démontre cependant que la société Palais Chen a été gênée dans sa recherche d'acquéreur pour son fonds de commerce, par la signification de ces actes de nature à repousser les acquéreurs potentiels devant le risque d'un litige avec le bailleur, et d'une résiliation du bail. Ce préjudice sera intégralement réparé par une indemnité de 10'000 €. Sur la demande de dommages et intérêt formé par la société [J] La disposition du tribunal ayant rejeté la demande de dommages et intérêt du bailleur doit être confirmée, en ce que la société [J] ne démontre pas que la société locataire aurait abusé de son droit d'ester en justice, et alors que celle-ci s'est acquittée de ses obligations financières. Sur les dépens et frais irrépétibles La société [J] qui succombe, devra supporter les dépens de première instance et d'appel. En équité, elle doit être condamnée à payer au profit de la liquidation judiciaire une indemnité de 10'000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, INFIRME partiellement le jugement rendu le 10 octobre 2019 par le tribunal de grande instance de Paris, LE CONFIRME en ce qu'il a condamné la SCI [J] à payer à la société Palais Chen la somme de 7 105,20 € en remboursement de charges des exercices 2014 à 2017, la somme de 4 258 € en remboursement des taxes foncières des années 2010 à 2014 et 2017, et aussi la somme de 789,79 € en paiement des intérêts sur le dépôt de garantie arrêtés au 22 mai 2019 ; et en ce qu'il a débouté la SCI [J] de sa demande de dommages-intérêts et de remise en état et d'injonction de faire. Le réforme en toutes ses autres dispositions et statuant à nouveau, DÉBOUTE la SCI [J] de toutes ses prétentions, LA CONDAMNE à payer à la société en liquidation judiciaire Palais Chen représentée par son liquidateur judiciaire, la somme de 10'000 € à titre de dommages-intérêts, et la somme de 10'000 € en indemnisation de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel, DÉBOUTE la société Palais Chen de ses autres prétentions, CONDAMNE la SCI [J] aux dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT