Tribunal judiciaire, 22 février 2024. 23/04514

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : S.C.I. [Adresse 2] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Lionel BUSSON Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/04514 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2FMG N° MINUTE : JUGEMENT rendu le jeudi 22 février 2024 DEMANDERESSE S.D.C. [Adresse 2] pris en la personne de son Syndic la SARL CPAB (CABINET PARISIEN D’ADMINISTRATION DE BIENS), dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Lionel BUSSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0466 DÉFENDERESSE S.C.I. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique assisté de Laura DEMMER, Greffier lors des débats, DATE DES DÉBATS Audience publique du 22 novembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 février 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Jean-François SEGOURA, Greffier lors du prononcé Décision du 22 février 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/04514 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2FMG EXPOSÉ DU LITIGE La SCI [Adresse 2] est propriétaire des lots n°2, 42 et 43 au sein de l'immeuble situé [Adresse 2]) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic le CABINET PARISIEN D’ADMINISTRATION DE BIENS (CPAB) a assigné la SCI 26, BOULEVARD POISSONNIÈRE devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, pour la voir condamner au paiement des charges de copropriété. Par conclusions signifiées à étude le 14 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de condamner la SCI [Adresse 2] à lui payer les sommes suivantes : - 8 532,74 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 30 décembre 2020 et le 5 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 novembre 2021 sur la somme de 2 468,39 euros et à compter de la mise en demeure du 16 mars 2023 pour le surplus, avec capitalisation desdits intérêts, - 510 euros au titre des frais de recouvrement, - 900 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, - 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. A l'audience du 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de ses conclusions. Assignée à étude, la SCI 26 BOULEVARD POISSONNIÈRE n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 février 2024. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Il est de principe que les décisions d'assemblée générale s'imposent tant que la nullité n'en a pas été prononcée. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité Enfin, conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et le montant de la créance qu'il allègue à l'encontre du copropriétaire défendeur. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - le relevé de matrice cadastrale et l'avis de mutation établissant la qualité de copropriétaire de la SCI [Adresse 2], - un extrait du registre national du commerce et des sociétés à jour au 8 juin 2023, - l'extrait du compte copropriétaire de la SCI [Adresse 2] arrêté au 5 juin 2023 à la somme de 9 042,74 euros (en ce inclus 510 euros de frais de recouvrement), - les procès-verbaux des assemblées générales des 29 mars 2018, 29 janvier 2021, 9 décembre 2021 et 14 juin 2022 comportant notamment approbation des comptes des exercices 2020 et 2021 et votant les budgets prévisionnels 2022 et 2023 et le fonds de travaux ainsi que les travaux suivants : travaux de sécurisation de la porte d'accès local poubelles (assemblée générale du 9 décembre 2021, résolutions n°35 à 39), travaux de création de ventilation en cave (assemblée générale du 29 mars 2018 et assemblée générale du 9 décembre 2021, résolution n°23), - les attestations de non-recours correspondantes concernant les procès-verbaux, - les différents appels de fonds adressés à la SCI 26 BOULEVARD POISSONNIÈRE pour la période du 30 décembre 2020 au 5 juin 2023, - la répartition définitive des charges des exercices 2019 à 2021 inclus, - la facture de serrurerie émise par la société MENOU le 11 janvier 2022, - la facture du syndic pour l'envoi en accusé de réception des clés d'accès au local poubelle (5,84 euros), - le précédent jugement de condamnation du 8 février 2021 avec le décompte de l’huissier, - les mises en demeure de payer par avocat des 4 novembre 2021 sur la somme de 2 468,39 euros (dont 215 euros de frais) et 16 mars 2023 sur la somme de 6 817,84 euros avec les accusés de réception, - le contrat de syndic. Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SCI [Adresse 2] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 002,80 euros après déduction de la somme de 529,94 euros correspondant à l'appel travaux étude et chemisage descente façade (écriture du 4 juillet 2022) dont la preuve du vote en assemblée générale n'est pas rapportée (8 532,74 euros - 529,94 euros) à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 5 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2021, date de première présentation de la mise en demeure du 4 novembre 2021, sur la somme de 2 253,39 euros (2 468,39 euros - 215 euros de frais de recouvrement) et à compter de l'assignation, en l'absence de mention de la date de première présentation de la mise en demeure du 16 mars 2023, sur la somme de 7 460,04 euros conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges L'article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement sont à la charge du débiteur. Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement. Le syndicat des copropriétaires ne produit pas la mise en demeure avocat du 17 août 2021 étant en tout état de cause relevé que les frais d'avocats sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La demande portant sur ces frais sera par conséquent rejetée (180 euros). Les frais relatifs à la facture d'honoraires d'avocat du 16 mars 2023 au titre de la mise en demeure sont indemnisés au titre de l'article 700 du code et seront également rejetés. Les frais "de constitution de dossier avocat" ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité car il s'agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l'article 700 du code de procédure civile. La demande portant sur ces frais sera également rejetée (150 euros). Au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. En omettant de s'acquitter des charges dues, la SCI 26 BOULEVARD POISSONNIÈRE a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Il convient à cet égard de prendre en considération le fait que la défenderesse a déjà fait l'objet d'une précédente condamnation au paiement d'un arriéré de charges, prononcée par jugement du 8 février 2021. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement. Il y a lieu en conséquence de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-6 du code civil. Sur la capitalisation des intérêts La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité, étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier. En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 13 juin 2023 pour les charges. Sur les autres demandes La SCI [Adresse 2], partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE la SCI 26 BOULEVARD POISSONNIÈRE à payer au syndicat de l'immeuble situé [Adresse 2]), représenté par son syndic le CABINET PARISIEN D’ADMINISTRATION DE BIENS (CPAB) les sommes suivantes : - 8 002,80 euros à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 5 juin 2023 (appel du 2ème trimestre 2023 et appel exceptionnel du 5 juin 2023 pour insuffisance de trésorerie inclus) avec intérêts au taux légal à compter à compter du 5 novembre 2021 sur la somme de 2 253,39 euros et à compter du 13 juin 2023 sur la somme de 7 460,04 euros, - 800 euros à titre de dommages et intérêts, - 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil à compter de la date de l'assignation, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, CONDAMNE la SCI [Adresse 2] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés. le greffierle Président