Tribunal judiciaire, 15 mars 2024. 23/01156

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] N° RG 23/01156 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YRQO Minute : 24/00164 Monsieur [L] [G] Représentant : Maître Joël ROUACH de la SELEURL JR AVOCATS, avocats au barreau de Paris, vestiaire : D0577 Madame [H] [D] Représentant : Maître Joël ROUACH de la SELEURL JR AVOCATS, avocats au barreau de Paris, vestiaire : D0577 C/ Monsieur [Z] [J] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Mars 2024 DEMANDEURS : Monsieur [L] [G] [Adresse 3] [Localité 7] Madame [H] [D] [Adresse 3] [Localité 7] représentés par Maître Alix QUIGNAUX, du cabinet de Maître Joël ROUACH de la SELEURL JR AVOCATS, avocats au barreau de Paris DÉFENDEUR : Monsieur [Z] [J] [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 6] non comparant, ni représenté DÉBATS : Audience publique du 09 Février 2024 DÉCISION: Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Mars 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 22 décembre 2021, Monsieur [L] [G] et Madame [H] [D] ont consenti à M. [Z] [J] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation, [Adresse 9], et une place de stationnement n°54 situé [Adresse 9] sur la commune de [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 760 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 35 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal. Le 7 août 2023, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 3620€ arrêtée au 12 juillet 2023 au titre des loyers et charges impayés visant la clause résolutoire insérée au bail. PROCEDURE Par exploit de commissaire de justice délivré le 17 novembre 2023, Monsieur [L] [G] et Madame [H] [D] ont fait citer M. [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de : "constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail pour non paiement des loyers et charges et en conséquence la résiliation du bail, "ordonner l'expulsion de M. [Z] [J] et de tous occupants de son chef des lieux litigieux, avec si besoin est, l'assistance du commissaire de police et l'intervention d'un serrurier, "dire et juger que les requérants pourront faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de leur choix, aux frais, risques et périls de Monsieur [Z] [J], conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d'exécution. "condammner M. [Z] [J] au paiement : æde la somme provisionnelle de 6005 € arrêtée au mois d'octobre 2023 inclus, sous réserve d'actualisation, augmentée des intérêts légaux du jour du commandement de payer, æd'une indemnité provisionnelle d'occupation au moins égale au montant du loyer, le cas échéant indexé, majoré des provisions pour charges et impôts, taxes récupérables, soit la somme de 795 euros, à compter de la date d'effet de la résiliation du bail jusqu'à libération complète, effective et définitive des lieux, æde la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ædes entiers dépens, en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la préfecture ainsi que les frais de signification des actes de procédure. "Rejeter purement et simplement toute demande de remise gracieuse ou de délais de paiement formulée par le locataire, compte tenu de l'importance de l'arriéré locatif, des différentes démarches effectuées antérieurement à la procédure et restées sans effet. A l'appui de ses prétentions, les requérants exposent que le défendeur a cessé de respecter ses obligations contractuelles, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée. A l'audience du 9 février 2024, la partie demanderesse, représentée, a actualisé à la hausse ses prétentions à la somme de 9185 € selon un décompte arrêté à l'échéance du mois de février 2024 incluse. Elle a indiqué que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et s'est opposée à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à la partie adverse. M. [Z] [J], cité selon les prescriptions de l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas comparu à l'audience et ne s'est pas fait représenter. L'affaire est mise en délibéré au 15 mars 2024. MOTIFS L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la recevabilité Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 17 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 9 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, Monsieur [L] [G] et Madame [H] [D] justifient avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives le 29 août 2023, soit six semaines au mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 17 novembre 2023. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public. L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Le bail conclu le 22 décembre 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 août 2023, pour la somme en principal de 3620 €, arrêtée au 12 juillet 2023. Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 octobre 2023. L'expulsion de M. [Z] [J] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Sur les demandes de condamnation au paiement M. [Z] [J] est devenu occupant des lieux sans droit ni titre à compter du 8 octobre 2023. Il sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 8 octobre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution. Le défendeur n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation. Monsieur [L] [G] et Madame [H] [D] produisent un décompte indiquant que M. [Z] [J] reste leur devoir la somme de 6005 euros arrêtée à l'échéance du mois de d'octobre 2023 incluse. Monsieur [Z] [J], non-comparant, n'a pas, par définition, apporté d'élément de nature à contester cette dette locative. M. [Z] [J] sera par conséquent condamné à verser à Monsieur [L] [G] et Madame [H] [D] la somme provisionnelle de 6005 € échéance du mois d'octobre 2023 incluse, assortie des intérêts de retard sur la somme de 3620 euros à compter du 7 août 2023, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter du 17 novembre 2023, date de l'assignation. Sur les demandes accessoires M. [Z] [J], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, et de la notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir [L] [G] et Madame [H] [D], M. [Z] [J] sera condamné à leur verser une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ; Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 22 décembre 2021 par Monsieur [L] [G] et Madame [H] [D] à M. [Z] [J] concernant l'appartement, [Adresse 9], et le parking n°54 situé au [Adresse 9] sur la commune de [Localité 6] sont réunies à la date du 7 octobre 2023 ; Ordonnons en conséquence à M. [Z] [J] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance; Disons qu'à défaut pour M. [Z] [J] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [L] [G] et Madame [H] [D] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ; Condamnons M. [Z] [J] à payer à Monsieur [L] [G] et Madame [H] [D] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 8 octobre 2023 et ce jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; Fixons cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution ; Condamnons M. [Z] [J] à verser à Monsieur [L] [G] et Madame [H] [D] à titre provisionnel la somme de 6 005 € échéance du mois d'octobre 2023 incluse, assortie des intérêts de retard sur la somme de 3 620 euros à compter du 7 août 2023, , et sur le surplus à compter du 17 novembre 2023; Condamnons M. [Z] [J] à verser à Monsieur [L] [G] et Madame [H] [D] une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons M. [Z] [J] aux entiers dépens de la procédure, lesquels comprendront notamment le coût de la délivrance du commandement de payer ; Rappelons que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ; Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi ordonné par mise à disposition de la décision au greffe le 15 mars 2024. La greffière Le juge