Texte intégral
Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 02 JUIN 2022
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/12311 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAEZI
Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Janvier 2019 -Tribunal d'Instance de NOGENT SUR MARNE - RG n° 11 17 930
APPELANTE
Madame [S] [H]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, toque : B1102
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2019/018709 du 27/05/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
SCI OUTREBON PATRIMONIALE
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Olivier FARGETON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 213
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président de chambre
Anne-Laure MEANO, présidente assesseur
Bérengère DOLBEAU, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 22 octobre 2014, la SCI Outrebon Patrimoniale a consenti un bail d'habitation à Mme [S] [H] pour un logement situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel hors charges de 1.200 euros.
Le 28 juillet 2017, la bailleresse a fait délivrer à Mme [S] [H] un commandement de payer la somme en principal de 18.762,16 euros, au titre de loyers et charges impayés, échéance de juillet 2017 incluse.
Par acte d'huissier du 3 octobre 2017, le bailleur a fait assigner la preneuse aux fins notamment de constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion.
Par jugement contradictoire entrepris du 29 janvier 2019 le tribunal d'instance de Nogent-sur-Marne a ainsi statué :
Condamne Mme [S] [H] à payer à la SCI Outrebon Patrimoniale une somme de 27.170,08 euros assortie des intérêts au taux légal, échéance de novembre 2018 incluse, en deniers ou quittances, à compter du 28 juillet 2017 sur la somme de 18.762,16 euros, à compter du 3 octobre 2017 sur la somme de 2 437,85 euros et à compter du jugement pour le surplus ;
Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 29 septembre 2017 et dit que Mme [S] [H] devra quitter et rendre libre de toute occupation des lieux loués situés [Adresse 2] en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;
Ordonne à défaut, l'expulsion de Mme [S] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin, avec Ie concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
Condamnons Mme [S] [H] à payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer contractuel, révisable comme lui, majoré des charges récupérables à compter du 1er décembre 2018 jusqu'à son départ effectif des lieux ;
Condamne Mme [S] [H] à payer une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Renvoie le bailleur aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
Déboute la SCI Outrebon Patrimoniale du surplus de ses demandes ;
Déboute Mme [S] [H] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;
Condamne Mme [S] [H] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;
Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 17 juin 2019 par Mme [S] [H] ;
Vu les dernières écritures remises au greffe le 15 octobre 2021 par lesquelles Mme [S] [H], appelante, demande à la cour de :
Vu les articles 7-1 et 23 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu les articles 122 à 126, 414, 700, 827 et 828 du Code de Procédure Civile,
Vu les articles 1290, 1343-5 et 2241 du Code Civil,
Vu les pièces produites aux débats.
Recevoir Mme [S] [H] en ses écritures ;
La déclarer bien fondée ;
Débouter la SCI Outrebon Patrimoniale de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions;
Y faisant droit,
Annuler l'assignation délivrée le 3 octobre 2017 par la société 2A IMMO pour le compte de la société Outrebon Patrimoniale pour défaut de qualité à agir ;
Annuler, par voie de conséquence, le jugement rendu le 29 janvier 2019 par le tribunal d'instance de Nogent-sur-Marne en toutes ses dispositions, et l'ensemble des actes subséquents ;
A défaut,
Juger que le compte locatif de Mme [S] [H] s'élève, par compensation, à la somme de 17 371,12 euros, terme novembre 2018 inclus ;
Accorder à Mme [S] [H] des délais de paiement et l'autoriser à s'acquitter du règlement de sa dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 100 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir, la dernière échéance comprenant le solde de la créance en principal, les intérêts et les frais ;
Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [S] [H] à verser à la SCI Outrebon Patrimoniale la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
En tout état de cause,
Juger n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Juger que les dépens, incluant le coût du commandement de payer délivré le 28 juillet 2017, resteront à la charge de la SCI Outrebon Patrimoniale, sauf à dire qu'ils seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
Vu les dernières écritures remises au greffe le 15 novembre 2019 au terme desquelles la SCI Outrebon Patrimoniale, intimée, demande à la cour de :
Vu l'article 9 du code de procédure civile
Vu l'article 1353 du Code civil
Vu l'article 1728 du Code civil ;
Vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 29 juillet 1998
Vu les articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile.
Juger Mme [S] [H] mal fondée en son appel ;
Confirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 29 janvier 2019 par le tribunal d'instance de Nogent-sur-Marne ;
Y ajoutant :
Condamner Mme [S] [H] aux dépens de l'instance d'appel ;
Condamner Mme [S] [H] à payer à la SCI Outrebon Patrimoniale une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande d'annulation de l'assignation du 3 octobre 2017
Mme [S] [H] demande l'annulation de l'assignation du 3 octobre 2017, au visa des articles 828 (dans sa version applicable au litige, dont les termes sont aujourd'hui repris à l'article 762 ) et 122 du code de procédure civile, faute de 'qualité pour agir' de la société 2A Immo, mandataire de la SCI Outrebon Patrimoniale pour la gestion locative de son parc immobilier, et qui a fait délivrer cette assignation.
En l'espèce, il est constant que la SCI Outrebon Patrimoniale en tant que bailleresse, avait bien qualité à agir en résiliation du bail ; Mme [S] [H] invoque en réalité le défaut de pouvoir de la société 2A Immo pour agir en justice au nom et pour le compte de la SCI Outrebon Patrimoniale ; il s'agit donc d'une irrégularité de fond, au sens de l'article 117 du même code et non d'une fin de non-recevoir; de plus, l'article 828 invoqué porte sur le mandat de représentation à l'audience devant le juge d'instance, et non sur les conditions de représentation pour exercer l'action par voie d'assignation.
Le défaut de pouvoir spécial est une irrégularité de fond affectant la validité des actes de procédure pouvant être soulevé même sans grief et en tout état de cause, en application des articles 118 et 119 du code de procédure civile et, en application de l'article 121 du même code, cette irrégularité peut-être couverte jusqu'au moment où le juge statue sans qu'il y ait lieu de distinguer selon que cette régularisation intervient en première instance ou devant la cour d'appel (2e Civ., 21 avril 2005, pourvoi n° 02-20.183, Bull. 2005, II, n° 114, Soc., 26 janvier 2016, pourvoi n° 14-11.995, 14-11.992, Bull. 2016, V, n° 15).
Or, l'assignation litigieuse a été délivrée le 2 octobre 2017, par acte d'huissier de justice qui précise agir 'à la requête de la SCI Outrebon Patrimoniale , représentée par son mandataire, la société 2A Immo (...)', sans qu'aucun élément ne vienne démontrer l'absence de mandat ; en tout état de cause, toute cause d'irrégularité a disparu puisque c'est bien la SCI Outrebon Patrimoniale qui agit et est représentée par son conseil devant la cour d'appel.
Il n'y a donc pas lieu de constater la nullité de l'assignation, ni par voie de conséquence le jugement entrepris.
Sur la dette locative
Pour mémoire, il est constant que Mme [S] [H] a quitté les lieux le 25 octobre 2019 ; la SCI Outrebon Patrimoniale ne réactualise pas la dette locative au delà de la date retenue par le premier juge qui a arrêté les sommes dues au mois de novembre 2018.
Sur la prescription de la demande en paiement de toutes les sommes poursuivies au titre des échéances antérieures à novembre 2015 invoquée par Mme [H]
Aux termes de l'article 7-1 alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Aux termes de l'article 2241, alinéa 1, du code civil, la demande en justice interrompt le délai de prescription.
L'assignation datant du 3 octobre 2017, les demandes en paiement de la SCI Outrebon Patrimoniale, qui remontent à l'échéance du mois de novembre 2014, ne peuvent être considérées comme prescrites et ce d'autant moins que du fait des paiements effectués par Mme [S] [H] et venus s'imputer sur les échéances les plus anciennes de la dette, celles-ci ne sont en réalité plus poursuivies.
Sur les charges
Mme [S] [H] fait valoir que les charges locatives n'ont jamais fait l'objet de régularisations et conteste en conséquence le décompte produit, demandant que ces charges soient retirées de la dette et que celle-ci soit ramenée à la somme de 17.371,12 euros.
La SCI Outrebon Patrimoniale ne réplique pas, ne démontre pas avoir régularisé les charges annuellement et ne produit aucun justificatif à ce titre devant la cour, se bornant à soutenir qu'il appartient à sa débitrice de rapporter la preuve des paiements effectués et à relever qu'elle ne contestait pas sa dette auparavant ; le décompte produit ne fait état d'aucune régularisation des sommes dues au titre des charges.
Il est de principe, en application de l'article 1315 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige que 'Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation'.
L'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose qu'une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire :
- un décompte des charges selon leur nature,
- dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs.
A compter de l'envoi du décompte, le bailleur doit tenir les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture et d'exploitation en cours, etc.) à la disposition du locataire pendant six mois.
En outre,le premier alinéa de cet article'23 énonce un principe général selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification.
Le bailleur doit ainsi être en mesure d'établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives, peu important que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve; la charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur qui, bien que n'ayant pas justifié sa demande chaque année, conserve le droit de réclamer ultérieurement les charges en présentant les justificatifs et ce même en cours d'instance (sous réserve du délai de prescription triennale de son action en paiement).
En l'espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 22 octobre 2014 stipule en son article 1.7 que le locataire est redevable d'une provision sur charges et taxes fixée mensuellement à la somme de 60 euros et que 'ce montant sera modifié en fonction des charges déterminées chaque année'.
La SCI Outrebon Patrimoniale ne produisant aucun justificatif des charges dont le paiement est appelé (et dont le montant a été maintenu à 60 euros), les sommes correspondantes seront déduites de la dette locative, soit la somme totale de 2.880 euros (60 euros x 48 mois de novembre 2014 inclus à novembre 2018 inclus).
Les décomptes produits par la SCI Outrebon Patrimoniale et retenus par le premier juge ne sont pas contestés pour le surplus.
Au vu de ces éléments, le jugement sera infirmé sur le montant de la dette locative qui doit être ramenée à la somme de 24.290,08 euros (soit 27.170,08 euros - 2.880 euros).
Sur la demande de délais de paiement au titre de l'article 1343-5 du code civil
Aucune pièce n'est produite de nature à justifier de la situation personnelle, familiale et financière de Mme [S] [H], sauf à constater qu'elle est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, ce qui ne suffit pas à apprécier sa demande de délais de paiement qui sera donc rejetée, le jugement étant confirmé sur ce point.
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Rejette la demande d'annulation de l'assignation du 3 octobre 2017;
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne la dette locative,
Et statuant à nouveau,
Condamne Mme [S] [H] à payer à la SCI Outrebon Patrimoniale la somme de 24.290,08 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de novembre 2018 inclus;
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Et y ajoutant,
Condamne Mme [S] [H] aux dépens d'appel
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président
