Cour d'appel, 09 juin 2022. 20/03898

N° RG 20/03898 - N° Portalis DBV2-V-B7E-ITV3 COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRET DU 9 JUIN 2022 DÉCISION DÉFÉRÉE : 19/00613 TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'EVREUX du 10 Novembre 2020 APPELANTE : S.A.R.L. TABLE CO & CO [Adresse 6] [Localité 2] représentée et assistée par Me Stéphane CAMPANARO de la SELARL CAMPANARO OHANIAN, avocat au barreau d'EURE INTIMES : Monsieur [B] [F] né le 25 Mai 1975 à MEULAN (Yvelines) (78250) [Adresse 5] [Localité 7] Madame [R] [J] épouse née [K] née le 18 Juillet 1959 à [Localité 8] [Adresse 1] [Localité 3] représentés par Me Richard DUVAL de la SCP RSD AVOCATS, avocat au barreau d'EURE COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 06 Avril 2022 sans opposition des avocats devant M. URBANO, Conseiller, rapporteur, Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de : Madame FOUCHER-GROS, Présidente M. URBANO, Conseiller M. MANHES, Conseiller GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme DEVELET, Greffier DEBATS : A l'audience publique du 06 Avril 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 02 Juin 2022, prorogé au 9 juin 2022 ARRET : CONTRADICTOIRE Rendu publiquement le 9 Juin 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, signé par Madame FOUCHER-GROS, Présidente et par Mme DEVELET, Greffier. * * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte authentique du 17 mars 2006, la SARL Table Co & Co a acquis un fonds de commerce d'arts de la table exploité dans les locaux appartenant à Mme [K] épouse [J] et M. [F] situés [Adresse 4]. A cette occasion, le bail commercial, expirant le 31 janvier 2007, a été cédé à la société Table Co & Co. Le 10 janvier 2008, le bail a été renouvelé à compter du 1er février 2007 jusqu'au 31 janvier 2016. Le 28 juillet 2015, Mme [K] épouse [J] et M. [F] ont fait délivrer à la société Table Co & Co un congé avec offre de renouvellement. La société Table Co & Co a accepté le principe du renouvellement en émettant diverses réserves et a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception en ce sens aux bailleurs le 29 janvier 2016. Déclarant avoir appris le 10 juillet 2017 que la galerie commerciale au sein de laquelle était exploité son commerce faisait l'objet, depuis l'année 2003, d'un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation émis par les services administratifs pour des questions de sécurité incendie, avis qualifié depuis l'année 2011 comme présentant un risque grave, la société Table Co & Co a demandé des explications à ses bailleurs qui n'avaient jamais porté ce fait à sa connaissance notamment lors du renouvellement du bail en 2006. Déclarant ne pas pouvoir céder le fonds de commerce dans ces conditions eu égard au risque de fermeture administrative pesant sur tous les commerces de la galerie commerciale et alors que Mme [K] épouse [J] et M. [F] ont refusé d'indemniser la société Table Co & Co en soulignant qu'aucun contrat de bail renouvelé n'avait encore été signé, celle-ci a fait délivrer un congé aux bailleurs le 26 juillet 2018 pour le 31 janvier 2019. Estimant que Mme [K] épouse [J] et M. [F] avaient retenu une information capitale et qu'ils avaient manqué à leur obligation de délivrance, la société Table Co & Co a fait assigner ses bailleurs devant le tribunal de grande instance d'Evreux par acte d'huissier des 11 et 19 février 2019 en sollicitant leur condamnation à la somme de 140 000 euros de dommages et intérêts représentant la valeur perdue de leur fonds de commerce devenu incessible. Mme [K] épouse [J] et M. [F] se sont opposés aux demandes en soutenant qu'ils n'avaient jamais eu connaissance de l'avis défavorable émanant des autorités administratives. Par jugement du 10 novembre 2020, le tribunal judiciaire d'Évreux a : -débouté la société Table Co & Co de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de Mme [K] épouse [J] et M. [F], -débouté Mme [K] épouse [J] et M. [F] de leur demande formulée en application de l'article 700 du code de procédure civile, -débouté la société Table Co & Co de sa demande formulée en application de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné la société Table Co & Co à supporter les dépens qui seront recouvrés directement selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, -dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire de la présente décision. La SARL Table Co & Co a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 1er décembre 2020. L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 mars 2022. EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES Vu les conclusions du 18 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments de la SARL Table Co & Co qui demande à la cour de : -infirmer le jugement rendu le 10 novembre 2020 par le tribunal judiciaire d'Évreux, en ce qu'il a : -débouté la société Table Co & Co de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de Mme [K] épouse [J] et M. [F], -débouté la société Table Co & Co de sa demande formulée en application de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné la société Table Co & Co à supporter les dépens qui seront recouvrés directement selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - statuer à nouveau sur ces chefs, -condamner M. [F] et Mme [J] à verser à la société Table Co & Co la somme de 140.000 euros au titre du préjudice commercial subi, -condamner M. [F] et Mme [J] à payer à la société Table Co & Co, la somme de 4.000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, en cause de première instance, En tout état de cause : -condamner Mme [K] épouse [J] et M. [F] à verser à la société Table Co & Co, une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel, -condamner Mme [K] épouse [J] et M. [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel. La société Table Co & Co soutient que : - l'article 1112-1 du code civil créé par l'ordonnance du 10 février 2016 constitue la codification d'une règle dégagée antérieurement par la jurisprudence et impose à celui qui connaît une information capitale pour son futur cocontractant de la lui communiquer; - depuis 2003, l'administration a émis un avis défavorable à l'exploitation des commerces dans la galerie commerciale où sont situés les locaux donnés à bail pour des questions de sécurité incendie, avis renouvelé et aggravé en 2011 ; - Mme [K] épouse [J], qui a géré la location pendant plusieurs années jusqu'en 2011, année où les bailleurs ont confié la gestion à un administrateur, M. [U], ne pouvait ignorer l'existence de ces avis pas plus que M. [F], les deux intimés étant propriétaires des lieux; - les bailleurs n'ont rien indiqué à la société Table Co & Co lors des renouvellements du bail alors qu'une telle information, faisant peser un risque de fermeture immédiate des lieux, était évidemment déterminante pour elle ; - la société Table Co & Co n'a jamais eu connaissance avant juillet 2017 de l'existence de ces avis défavorables ; - c'est à Mme [K] épouse [J] et à M. [F] de prouver qu'ils lui ont donné cette information déterminante, ce qu'ils ne font pas, le courrier de l'année 2008 qui leur est opposé et portant à sa connaissance une visite de la commission de sécurité ne mentionnant pas l'existence de cet avis défavorable; - il est inexact de prétendre que la société Table Co & Co cherche à financer sa réinstallation dans un nouveau local alors que l'ancien ne correspondait plus aux exigences de son franchiseur ; - elle a dû donner congé du fait du risque pesant sur son commerce et sur le caractère incessible, de fait, de son bail, élément déterminant dans l'achat d'un fonds de commerce; - Mme [K] épouse [J] et M. [F] ont manqué à leur obligation de délivrance en lui remettant des locaux ne correspondant pas aux exigences minimales en matière de sécurité incendie alors que la charge des travaux correspondants pesait sur les bailleurs et non sur le preneur; - le rapport de la société Bureau Veritas, produit par Mme [K] épouse [J] et M. [F], qui établirait le caractère exploitable des locaux, ne saurait contredire les avis émanant des services administratifs de sécurité qui ont délivré les avis défavorables ; - dès lors que les bailleurs n'ont eu aucune réaction aux demandes d'explications qui leur ont été transmises par le preneur et n'ont effectué aucun des travaux prescrits par l'administration, la société Table Co & Co n'a eu d'autre choix que de donner congé alors qu'elle ne pouvait céder ni son fonds ni son bail; - elle subit un préjudice qui équivaut à la perte de ce fonds valorisé par son expert-comptable entre 139 000 et 180 000 euros dans une hypothèse de continuité d'exploitation. Vu les conclusions du 16 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments de Mme [K] épouse [J] et M. [F] qui demandent à la cour de : -déclarer mal fondé l'appel régularisé, -débouter la société Table Co & Co de toutes ses demandes fins et conclusions, -confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, Y ajoutant, -condamner la société Table Co & Co au paiement de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Mme [K] épouse [J] et M. [F] soutiennent que : - ils ne sont devenus propriétaires des lieux, par donation, qu'en novembre 2003 et M. [F] était déjà sous curatelle ; - le bien était géré par un administrateur ; - ils ont transmis à la société Table Co & Co le 14 août 2008 un courrier de la société Foncia Sogest portant à leur connaissance que la commission de sécurité allait effectuer une visite dans les lieux de sorte que la société Table Co & Co connaissait l'existence de la situation depuis cette date, situation connue de tous les propriétaires et preneurs des locaux commerciaux ; - à la suite de la visite de la commission de sécurité, la société Table Co & Co a été la première à recevoir son rapport avant même que les propriétaires en reçoivent copie ; - la galerie commerciale dans laquelle se trouvait le commerce de la société Table Co & Co n'a jamais été fermée et n'a jamais subi aucune interdiction, les commerces y étant toujours exploités ; - la société Table Co & Co cherche un prétexte pour financer une nouvelle installation conforme aux exigences de son franchiseur ; - il n'y a pas eu manquement à l'obligation de délivrance alors que le commerce a toujours été exploité pendant 13 ans ; - ils versent aux débats un rapport émanant de la société Bureau Véritas de février 2018 duquel il apparaît que les manquements aux règles de sécurité qui ont motivé l'avis défavorable n'existent plus et que ceux qui subsistent sont mineurs et relèvent de la responsabilité des preneurs ; - les locaux sont actuellement occupés par un nouveau locataire ; - la société Table Co & Co a donné congé sans que la situation l'y ait contrainte ; - aucune mise en demeure d'exécuter des travaux n'a été délivrée par le preneur aux bailleurs ; - la vente du fonds de commerce était envisageable alors qu'un nouveau locataire se trouve désormais dans les lieux et la société Table Co & Co ne justifie pas avoir tenté de le céder; - aucune impossibilité de rétablissement à proximité n'est démontrée ; - la valeur du fonds, déterminée par le propre expert de l'appelante, ne saurait servir au calcul d'une éventuelle indemnité MOTIVATION DE LA DECISION Par acte authentique du 17 mars 2006 auquel sont intervenus Mme [K] épouse [J] et M. [F] en leur qualité de bailleurs, la société Table Co & Co a acquis de M. et Mme [W] un fonds de commerce ainsi que le droit au bail de locaux situés [Adresse 9] dont Mme [K] épouse [J] et M. [F] étaient devenus propriétaires par donation du 29 novembre 2003. Par acte sous seing privé du 10 janvier 2008, le bail a été renouvelé à compter du 1er février 2007 jusqu'au 31 janvier 2016 pour un loyer annuel de 13 350 euros (hors taxes) outre les charges. L'appelante verse aux débats le procès-verbal d'une réunion présidée par la sous-préfète des Andelys le 10 juillet 2017 dont il ressort que : - la galerie commerciale dans laquelle s'exerçait le commerce de la société Table Co & Co faisait l'objet depuis 2003 d'un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation émis par la sous-commission d'arrondissement « au regard de nombreuses anomalies constatées et liées aux aménagements intérieurs des différentes boutiques » ; - cet avis avait été maintenu et aggravé le 20 juin 2011 en l'assortissant d'un risque grave. En cause d'appel, Mme [K] épouse [J] et M. [F] soutiennent que « depuis l'origine Table Co & Co connaissait cette situation alors qu'elle était connue de tous les propriétaires et preneurs des locaux commerciaux relatif à la galerie ». Il s'ensuit que, selon leurs propres écritures, ils connaissaient cette situation en leur qualité de propriétaires et ce, depuis l'année 2003 et en tout état de cause à la date de la signature du bail. En revanche, il ne ressort d'aucune pièce versée aux débats un élément de nature à démontrer ou à faire présumer que la société Table Co & Co a eu connaissance de l'existence de ces avis défavorables avant le 10 juillet 2017, date de la réunion préfectorale. Mme [K] épouse [J] et M. [F] versent aux débats un bail commercial établi le 26 avril 2019 entre eux-mêmes et la SARL LD Invest, exerçant l'activité d'agence immobilière, et qui porte sur les locaux antérieurement occupés par la société Table Co & Co. Ce bail a pris effet le 1er juillet 2019 pour s'achever le 30 juin 2028 et a été consenti moyennant un loyer annuel de 14 400 euros outre 6000 euros de provisions sur charges. La société Table Co & Co déclare qu'elle a donné congé pour le 31 janvier 2019 eu égard à l'impossibilité de céder son fonds de commerce et son bail du fait du risque de fermeture qui pesait sur l'ensemble des commerces de la galerie commerciale, toutefois, - elle n'a émis aucune observation sur le fait que les intimés ont pu de nouveau donner à bail les mêmes locaux à un nouveau preneur qui a accepté de payer un loyer équivalent à celui qui était à la charge de la société Table Co & Co. - elle ne verse aux débats aucune pièce démontrant qu'elle aurait tenté de céder son fonds de commerce comprenant le droit au bail et qu'elle se serait heurtée au refus des candidats en raison de l'existence des avis défavorables ; - elle n'a jamais mis en demeure ses bailleurs de faire réaliser les travaux nécessaires permettant la levée de l'avis défavorable et qui auraient également permis de faire cesser le défaut de délivrance conforme qu'elle lui impute ; - aucune interdiction d'exploiter les commerces ni aucune fermeture administrative n'ont été édictées par les autorités administratives jusqu'à ce jour ; - selon un extrait de presse de juillet 2021 versé aux débats par la société Table Co & Co, des travaux de remise aux normes devaient être réalisés dans la galerie commerciale à compter du 12 juillet 2021 et devaient permettre, à l'issue, la levée de l'avis défavorable. Il résulte de ces éléments que la société Table Co & Co ne justifie pas de la contrainte qu'elle allègue tenant à l'impossibilité de céder son bail, « élément déterminant dans l'achat d'un fonds de commerce » et ne démontre pas l'existence du préjudice qu'elle allègue. Le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions. Les dépens d'appel seront mis à la charge de la société Table Co & Co. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire ; Confirme le jugement du tribunal judiciaire d'Evreux du 18 novembre 2020 en toutes ses dispositions ; Y ajoutant : Condamne la société Table Co & Co aux dépens de la procédure d'appel. Condamne la société Table Co & Co à payer à Mme [K] épouse [J] et M. [F] la somme totale de 2 000 € au titre de leurs frais irrépétibles de première instance. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE