Cour d'appel, 22 mai 2024. 22/03045

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 22 MAI 2024 N° 2024/ 231 N° RG 22/03045 N° Portalis DBVB-V-B7G-BI6MZ S.C.I. LA MANARAINE C/ Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jérémy BORNET Me Séverine TARTANSON Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de DIGNES LES BAINS en date du 02 Décembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00857. APPELANTE S.C.I. LA MANARAINE dont le siège social est sis [Adresse 5], représentée par son gérant Mr [S] [R] demeurant [Adresse 1] représentée par Me Jérémy BORNET, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic, la société DIFFUSION IMMOBILIER dont le siège est [Adresse 2] pris en la personne de son président en exercice domicilié audit siège représentée par Me Séverine TARTANSON, membre de la SELARL CABINET D'AVOCATS TARTANSON, avocat au barreau des ALPES DE HAUTE-PROVENCE substituée par Me Romain BONY-CISTERNES, avocat au barreau des ALPES DE HAUTE-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** La SCI LA MANARAINE est propriétaire, au sein de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 3] » à [Localité 4], des lots n°132 et 280. Débitrice d'un arriéré de charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] lui a adressé deux mises en demeure, restées infructueuses. Suivant acte de commissaire de justice du 17 septembre 2021, le SDC [Adresse 3] a fait assigner la SCI LA MANARAINE aux fins de la voir condamnée à lui payer les sommes de 5.993,23 euros au titre des charges impayées et des frais nécessaires selon décompte arrêté au 3 septembre 2021, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation, de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et de 1.200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Par jugement rendu le 2 décembre 2021, le Tribunal Judiciaire de DIGNE-LES-BAINS a condamné la SCI LA MANARAINE à régler au SDC [Adresse 3] les sommes de 5.993,23 euros au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires selon décompte clos au 03 septembre 2021 outre intérêts au taux légal à compter du jugement (montant incluant des frais de mise au contentieux de 184,72 euros, 124,96 euros au titre d'une ordonnance d'injonction de payer, 215,67 euros au titre des frais d'huissier) et de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, et l'a condamnée aux dépens. Par déclaration au greffe en date du 28 février 2022, la SCI LA MANARAINE a interjeté appel de cette décision. Elle demande à la Cour d'infirmer le jugement entrepris, de juger que sa condamnation ne pourra excéder la somme principale de 5.567,88 euros au titre des charges de copropriété et frais nécessaires dus au SDC [Adresse 3], de lui octroyer les plus larges délais de paiement, de condamner le SDC à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et de le condamner aux entiers dépens. A l'appui de son recours, la SCI LA MANARAINE fait valoir : qu'il appartient au SDC de justifier que les différents frais intégrés aux charges de copropriété relèvent des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; que le SDC ne démontre pas avoir un besoin éminemment urgent de recouvrer les sommes dont le paiement lui est demandé ; qu'a contrario, le versement d'une telle somme de manière subite pourrait se révéler particulièrement préjudiciable pour la SCI. Le SDC [Adresse 3] conclut à la confirmation du jugement dont appel en toutes ses dispositions, demande en outre à la Cour d'actualiser sa créance au 1er janvier 2024 et de condamner en cause d'appel la SCI LA MANARAINE à la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Attendu qu'en application de l'article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; Que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ; Que les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi selon les dispositions de l'article 24 de cette même loi ; Que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du SDC relative à chaque quote-part de charges ; Que la SCI LA MANARAINE n'ayant pas contesté, dans les délais impartis par l'article 42 de la même loi, la décision des assemblées générales ayant approuvé les comptes de la copropriété, n'est ainsi pas fondée à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées ; Qu'il appartient au SDC [Adresse 3] de prouver que la SCI LA MANARAINE est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; Que réciproquement, il appartient à celle-ci de prouver s'en être acquittée ; Qu'en cause d'appel, le SDC [Adresse 3] sollicite le paiement des charges de copropriété, décompté arrêté au 03 septembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; Que le SDC produit les procès-verbaux des assemblées générales approuvant aux majorités légalement requises les comptes de 2018 à 2023, un décompte arrêté au 03 septembre 2021, un décompte des charges actualisé au 09 janvier 2024, les appels provisionnels sur charges courantes de 2018 à 2021 et les appels de fonds des charges de 2021 à 2024 ; Que le décompte arrêté le 03 septembre 2021 révèle que la dette de la SCI LA MANARAINE s'élève à la somme de 5.993,23 euros ; Que, toutefois, il fait apparaitre plusieurs sommes relatives à des frais engagés par le SDC [Adresse 3] auprès d'avocats et de commissaires de justice, ainsi que des frais de mise en demeure qui ne peuvent être considérés comme des charges de copropriété ; Que ceux-ci s'élèvent à la somme de 1.388,95 euros ; Qu'il convient donc de déduire de la somme globale de 5.993,23 euros due au titre de l'arriéré des charges de copropriété la somme de 1.388,95 euros ; Qu'il convient également d'actualiser la dette de la SCI LA MANARAINE ; Que le relevé de compte arrêté au 09 janvier 2024 fait état une créance due au SDC [Adresse 3] par la SCI LA MANARAINE d'un total de 13.745,76 euros ; Que la première ligne de ce décompte est intitulée « solde antérieur » et fait apparaître la somme de 12.165,91 euros sans aucun détail de charges, de frais et de paiement du copropriétaire ; Que cette somme sera donc déduite du total des charges de copropriété ; Que la somme de 6.185,18 euros qu'il convient de retenir comme étant un arriéré de charges de copropriété imputable à la SCI LA MANARAINE apparaît dûment justifiée ; Qu'il y a donc lieu, par voie de réformation du jugement dont appel, de condamner la SCI LA MANARAINE à payer au SDC [Adresse 3] la somme de 6.185,18 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 09 janvier 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour la somme de 4.604,28 euros et à compter du jugement dont appel pour le surplus ; Attendu que l'article 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; Que le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux ; Que selon l'annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre ; Que les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice et de prise d'hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire, non du syndicat des copropriétaires ; Qu'ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance ; Qu'ils ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l'article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; Qu'il ressort des décomptes arrêtés au 03 septembre 2021 et au 09 janvier 2024 que la SCI LA MANARAINE est redevable de la somme de 976,33 euros au titre des frais de recouvrement engagés par le SDC [Adresse 3] ; Qu'il y a donc lieu, par voie de réformation du jugement dont appel, de condamner la SCI LA MANARAINE à payer au SDC [Adresse 3] la somme de 976,33 euros au titre des frais exposés par le SDC pour recouvrer sa créance avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour la somme de 945,74 euros et à compter du jugement dont appel pour le reste ; Attendu qu'aux termes de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ; Que ne rapportant nullement la preuve de difficultés financières et économiques, il ne peut être fait droit à la demande de la SCI LA MANARAINE tendant à l'octroi des délais les plus larges ; Que celle-ci sera donc rejetée ; Attendu qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu que chacune des parties conservera ses propres dépens d'appel ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe en dernier ressort, REFORME le jugement rendu le 02 décembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de DIGNE-LES-BAINS seulement en ce qu'il a condamné la SCI LA MANARAINE à régler au SDC [Adresse 3] la somme de 5.993,23 euros au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires selon décompte clos au 03 septembre 2021 outre intérêts au taux légal à compter du jugement (montant incluant des frais de mise au contentieux de 184,72 euros, 124,96 euros au titre d'une ordonnance d'injonction de payer, 215,67 euros au titre des frais d'huissier) ; CONFIRME pour le surplus du jugement sus-énoncé ; Statuant à nouveau sur le chef de jugement réformé et y ajoutant, CONDAMNE la SCI LA MANARAINE à payer au SDC [Adresse 3] la somme de 6.185,18 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 09 janvier 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour la somme de 4.604,28 euros et à compter du jugement dont appel pour le surplus ; CONDAMNE la SCI LA MANARAINE à payer au SDC [Adresse 3] la somme de 976,33 euros au titre des frais exposés par le SDC pour recouvrer sa créance avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour la somme de 945,74 euros et à compter du jugement dont appel pour le surplus ; REJETTE le surplus des demandes ; DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; DIT que chacune des parties conserve ses propres dépens d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT