Cour d'appel, 16 février 2023. 22/01235

16/02/2023 ARRÊT N° 138/2023 N° RG 22/01235 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OWOA AM/MB Décision déférée du 23 Février 2022 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE (21/03641) Sophie MOREL [M] [D] [C] [X] épouse [D] C/ [W] [E] veuve [O] CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU SEIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANTS Monsieur [M] [D] [Adresse 3] [Localité 4] Représenté par Me Nicolas JAMES-FOUCHER de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 31555.2022.008208 du 23/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) Madame [C] [X] épouse [D] [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Nicolas JAMES-FOUCHER de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 31555.2022.007448 du 25/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) INTIMEE Madame [W] [E] veuve [O] [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Fanny RABOUJET de l'AARPI LEXVIA, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et Me Jules CONCAS avocat plaidant au barreau de NICE membre de L'AARPI CONCAS ET GREGOIRE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A.MAFFRE, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. BENEIX-BACHER, président E.VET, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : M. BUTEL ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre FAITS ET PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé du 5 août 2015, M. [Z] [O] et Mme [W] [E] épouse [O] ont donné à bail à M. [M] [D] et Mme [C] [X] épouse [D] un logement situé [Adresse 1]), moyennant un loyer initial de 880 euros hors charges. Mme [O] est seule propriétaire des lieux suite au décès de son époux le 1er juin 2021. Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés et un commandement de payer la somme de 2981,98 euros au principal et d'avoir à justifier de l'attestation d'assurance, visant la clause résolutoire, a été délivré aux locataires le 11 août 2021, en vain. Par acte du 4 novembre 2021, dénoncé le 10 novembre 2021 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, Mme [O] a fait assigner en référé M. et Mme [D] aux fins de constatation de la résiliation du bail au 11 octobre 2021, d'expulsion et de paiement à titre provisionnel de l'arriéré de loyers et d'une indemnité d'occupation Par ordonnance réputée contradictoire du 23 février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a : - constaté la résiliation du bail à compter du 11 septembre 2021, - condamné solidairement M. [M] [D] et Mme [C] [X] épouse [D] à payer à Mme [W] [E] veuve [O] la somme de 2180,13€ représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 4 janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - à compter du 11 septembre 2021, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l'indemnité d'occupation versée à Mme [W] [E] veuve [O] par M. [M] [D] et Mme [C] [X] épouse [D] et les y a condamnés solidairement jusqu'au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant, - ordonné l'expulsion de M. [M] [D] et Mme [C] [X] épouse [D] et celle de tout occupant de leur chef, des lieux loués situés [Adresse 3], et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, - dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux, - condamné solidairement M. [M] [D] et Mme [C] [X] épouse [D] à payer à Mme [W] [E] veuve [O] la somme de 500€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné solidairement M. [M] [D] et Mme [C] [X] épouse [D] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer, - rejeté les demandes plus amples ou contraires, - rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Pour se déterminer ainsi, le juge a relevé qu'il n'avait pas été justifié de l'assurance locative. Par déclaration en date du 29 mars 2022, M. et Mme [D] ont interjeté un appel dit total de cette décision, critiquée en toutes ses dispositions à l'exception de l'exécution provisoire. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES M. et Mme [D], dans leurs dernières écritures en date du 16 mai 2022, demandent à la cour de': - infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue entre les parties par le Juge du Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse le 23 février 2022, - déclarer nul et de nul effet le commandement de payer et d'avoir à justifier de l'Attestation d'Assurance délivré à M. [B] [D] et Mme [C] [X] épouse [D] à la demande de Mme [W] [E] Veuve [O]le 11août 2021, - débouter Mme [W] [E] Veuve [O] de l'ensemble des demandes qu'elle a présentées à l'encontre de M. et Mme [D], ses locataires, comme se heurtant à une contestation sérieuse et étant injustifiées, À titre infiniment subsidiaire et si, par impossible, la Cour devait estimer que le commandement de payer n'est pas affecté de nullité, - ordonner la suspension du jeu de la clause résolutoire et - accorder aux époux [D] des délais de paiement pour apurer leur dette locative compte tenu de leur bonne foi, En tout état de cause, - accorder aux époux [D] des délais de paiement sur 12 mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour apurer leur dette locative qui ne saurait excéder la somme de 1.357,39 euros, - condamner Mme [W] [E] Veuve [O] à verser à M. et Mme [D], pris ensemble, la somme de 2.000,00€ en application des dispositions combinées de l'Article 700 du Code de Procédure Civile et de l'Article 37 de la Loin°91-647du 10 juillet 1991, - condamner Mme [W] [E] Veuve [O], qui succombe, aux entiers dépens tant de la procédure de Référé/Expulsion que du présent Appel, et en ordonner la distraction au profit de Maître Nicolas James Foucher, Avocat inscrit au Barreau de Toulouse, conformément aux dispositions de l'Article 699 du Code de Procédure Civile. M. et Mme [D] déclarent que leur dette est liée à la crise sanitaire et qu'ils se sont employés à la réduire, depuis le commandement de payer, proposant au premier juge des mensualités de 100 euros. S'agissant de l'assurance, ils justifient de ce qu'ils ont toujours été assurés et soutiennent que le commandement est nul : l'acte signale très discrètement l'obligation de justifier de l'assurance, et ne reprend pas in extenso les dispositions de l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que les modalités relatives à cette obligation n'ont pas été portées à leur connaissance, et la demande d'expulsion se heurte donc à une contestation sérieuse du fait de cette nullité du commandement. À titre subsidiaire, si la nullité du commandement n'est que partielle et porte seulement sur l'assurance, ils sollicitent la suspension de la clause résolutoire et 12 mois de délais pour apurer le solde de la dette, 1357,39 euros au 11 mars 2022. Suivant dernières conclusions du 14 juin 2022, Mme [O] prie la cour de: - déclarer M. [M] [D] et [C] [X] épouse [D] recevables mais mal fondés en leur appel, - débouter M. [M] [D] et [C] [X] épouse [D] de l'intégralité de leurs prétentions, - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 23 février 2022 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse, - condamner M. [M] [D] et Mme [C] [X] épouse [D] à payer à Mme [W] [O] née [E] la somme de 2.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - condamner M. [M] [D] et Mme [C] [X] épouse [D] aux entiers dépens d'appel. Mme [O] expose que : . le commandement visait la clause résolutoire contractuelle et ses causes n'ont pas été apurées, . il faisait sommation aux locataires de justifier d'une assurance locative, ce qu'ils n'ont pas fait (avant leurs conclusions du 16 mai 2022), que ce soit dans le délai d'un mois ou de deux mois ou à l'audience, de sorte que le bail est résolu de plus fort. La clause résolutoire contractuelle est une exacte reprise de l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989 et elle figure bien dans le commandement, de sorte qu'aucune nullité n'est encourue. En outre, la dette a augmenté depuis mars 2022 et le loyer courant n'est pas entièrement payé : les conditions d'une suspension de la clause résolutoire ne sont donc pas réunies et la décision de première instance sera confirmée. L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 janvier 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le constat de la résiliation L'article 835 alinea 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L.843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire, b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, ... g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa..." Le contrat de bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit : . deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, pour défaut de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges justifiées ou de versement du dépôt de garantie, . un mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de justification d'une assurance contre les risques locatifs ou de respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués. Le bailleur a fait délivrer le 11 août 2021 un commandement dit "de payer locatif et d'avoir à justifier de l'attestation d'assurance" : au visa de l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989 et le bail liant les parties, il y est "fait COMMANDEMENT DE PAYER immédiatement les sommes ci dessous détaillées et de JUSTIFIER de l'ATTESTATION D'ASSURANCE LOCATIVE". Une copie de la page 7 du bail comprenant la clause résolutoire contractuelle est annexée à l'acte. Pour autant, l'acte proprement dit ne reproduit pas l'alinea de l'article 7 relatif au commandement de justifier d'une assurance comme exigé par la loi, et, partant, l'avertissement que le locataire dispose d'un mois pour justifier d'un assurance et éviter la résiliation de plein droit du contrat de location et qu'à défaut, le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire pour défaut d'assurance. Dès lors, l'obligation de régularisation dans le mois de la délivrance du commandement n'est pas applicable. En revanche, l'acte fait également commandement aux locataires de payer la somme de 2981,98 euros au principal. Et l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.". Ainsi, le commandement délivré le 11 août 2021 comporte toutes les indications légales et l'acte n'encourt donc pas de nullité en ce qu'il a fait commandement aux époux [D] de payer une dette locative dans le délai légal de deux mois. La somme de 2981,98 euros réclamée correspond au solde débiteur du compte locatif au 5 août 2021, selon l'extrait de compte en date du 12 octobre 2021 versé aux débats : elle résulte d'un impayé constitué au fil du temps et de versements mensuels d'un montant inférieur au loyer depuis décembre 2019, et non contesté. Or, au cours des deux mois qui ont suivi, les locataires ont réglé 1822,20 euros au bailleur et la CAF a versé 877 euros euros au titre des allocations logement dues pour les mois de mai et juillet 2021, soit 2699,20 euros. Ils n'ont donc pas apuré les causes légitimes du commandement de payer valablement délivré dans le délai imparti. Et l'assignation aux fins d'expulsion pour impayé locatif ayant été dénoncée le 10 novembre 2021 au Préfet de la Haute Garonne, Mme [O] est recevable à solliciter le constat de la résiliation du bail sur ce fondement. Dès lors, il apparaît que la clause résolutoire a joué et la décision doit être confirmée en ce qu'elle a constaté que les conditions de son acquisition sont réunies, ordonné l'expulsion des locataires à défaut de départ volontaire et fixé une indemnité d'occupation, sauf à préciser que ces dispositions prennent effet à la date du 12 octobre 2021 et non du 11 septembre 2021. Sur les sommes dues L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. manifestement illicite. L'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, l'extrait le plus récent du compte locataire figurant au dossier est daté du 9 juin 2022 : il fait apparaître une dette locative d'un montant de 1617,88 euros quittancement de juin 2022 inclus, non contestée par l'appelant. M. et Mme [D] seront donc condamnés à payer à Mme [O] une provision de 1617,88 euros au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 9 juin 2022. La décision déférée sera donc infirmée sur ce point. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire Il n'est pas contesté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à la date du 12 octobre 2021 faute pour le locataire d'avoir apuré les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, en application des articles 7 a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989. Les appelants offrent de s'acquitter de leur dette en 12 mois et sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". En l'espèce, les époux [D] ne justifient pas de leurs revenus après 2020 mais il ressort du dernier décompte locatif qu'ils ont toujours maintenu des paiements réguliers quoique parfois insuffisants et qu'à raison de l'augmentation de leurs allocations logement d'octobre 2021 à mars 2022, leur dette a décru depuis le commandement de payer et la décision déférée, jusqu'à la modification des versements de la CAF, divisés par deux à compter d'avril 2022. Il est permis de penser que cette modification soudaine du montant des allocations logement est temporaire et que les locataires vont être en mesure d'apurer leur dette comme proposé et comme ils s'y emploient depuis le commandement de payer. Ils seront donc autorisés à s'acquitter de l'arriéré locatif en 11 mensualités de 135 euros, exigibles chaque mois en même temps et en sus du loyer courant, la première échéance intervenant le mois suivant la date de signification du présent arrêt, la 12ème devant apurer le solde de la dette. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours de ces délais et en cas de respect de l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. En revanche, à défaut de paiement de la mensualité de remboursement en sus du loyer courant, la clause résolutoire sera acquise et l'expulsion pourra être poursuivie. Sur les frais et dépens Les locataires qui succombent au principal conserveront la charge des entiers dépens. L'équité commande d'allouer à l'intimée une somme supplémentaire de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La Cour, Déboute M. [M] [D] et Mme [C] [X] épouse [D] de leur demande de nullité de l'acte d'huissier en date du 11 août 2021, Confirme le jugement en ses dispositions relatives au constat de la résiliation du bail et à l'indemnité d'occupation, sauf à préciser qu'elles prennent effet au 12 octobre 2021, ainsi qu'à l'expulsion, l'article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance, L'infirme sur le montant de la provision due au titre de l'arriéré locatif, Statuant à nouveau, Condamne solidairement M. [M] [D] et Mme [C] [X] épouse [D] à payer à Mme [W] [E] veuve [O] une provision de 1617,88 euros à valoir sur l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 9 juin 2022, Y ajoutant, Dit que M. [M] [D] et Mme [C] [X] épouse [D] pourront s'acquitter du paiement de 11 mensualités de 135 euros, exigibles chaque mois en même temps et en sus du loyer courant, la première échéance intervenant le mois suivant la date de signification du présent arrêt, la 12ème devant apurer le solde de la dette, Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et dit qu'en cas de respect de l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué, Dit qu'à défaut de paiement à son échéance de cette mensualité en sus du loyer courant : - la clause résolutoire reprendra ses pleins effets, - il pourra être procédé, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, à l'expulsion de M. [M] [D] et Mme [C] [X] épouse [D] et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant le concours d'un serrurier et l'assistance de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, - les locataires seront tenu au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi pour chaque mois passé dans les lieux jusqu'à leur libération, Condamne solidairement M. [M] [D] et Mme [C] [X] épouse [D] à verser à Mme [W] [E] veuve [O] une somme supplémentaire de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne solidairement M. [M] [D] et Mme [C] [X] épouse [D] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT M. BUTEL C. BENEIX-BACHER