Tribunal judiciaire, 08 août 2025. 25/02534

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8] Service des contentieux de la protection [Adresse 5] [Localité 3] JUGEMENT DU 08 Août 2025 N° RG 25/02534 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LQQI Jugement du 08 Août 2025 N° : 25/679 OPH [X] C/ [P] [S] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE À OPH [X] COPIE CERTIFIEE CONFORME à Mme [S] Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 08 Août 2025 ; Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ; Audience des débats : 09 Mai 2025. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 08 Août 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR : OPH [X] [Adresse 4] [Localité 2] représentée par Mme [I] [K], munie d’un pouvoir ET : DEFENDEUR : Mme [P] [S] [Adresse 6] [Localité 1] comparante, EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er février 2024, l'établissement [X] a consenti un bail d’habitation à Mme [P] [S] sur des locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 483,21 euros. Par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4.418,24 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au contrat. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [P] [S] le 17 décembre 2024. Par assignation du 28 février 2025, l'établissement [X] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : Constater l’acquisition de la clause résolutoire,Ordonner l’expulsion de Mme [P] [S] et de tout occupant de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique,Condamner la locataire au paiement des sommes suivantes :4.669,38 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,les loyers échus du 27 février 2025 à la date de la déclaration selon laquelle la clause résolutoire est acquise,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Subsidiairement, en cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut du règlement d’une échéance. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. L’affaire a été appelée à l’audience du 9 mai 2025. A cette date, l'établissement [X] a comparu représenté par Mme [K] [I] dûment muni d’un pouvoir. L'établissement [X] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, s’élève désormais à 4.632,83 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse. L'établissement [X] considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. A l’audience, Mme [P] [S] a comparu en personne. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 10 euros, en plus du loyer courant. Elle explique être dans une situation financière difficile et qu’elle est seule avec trois enfants à charge. Elle précise avoir déjà bénéficié des dispositions relatives au surendettement il y a plusieurs années. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande L'établissement [X] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire. En l’espèce, la clause résolutoire prévue à l’article 4-1 des conditions générales applicables au contrat prévoit un délai de deux mois. Le commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 16 décembre 2024. Il précisait que la dette devait être réglée dans le délai de deux mois. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4.418,24 euros visée dans le commandement n’a pas été réglée par la locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 février 2025. Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [P] [S] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 10 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de l'établissement [X] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. 1.3. Sur l’indemnité d’occupation Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé par le bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 189,15 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement [X] ou à son mandataire. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. En l’espèce, l’article 2 alinéa 2 du contrat de bail précise que le loyer est payable chaque mois à terme échu et au plus tard le 10 de chaque mois. L'établissement [X] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 mai 2025, Mme [P] [S] lui devait la somme de 4.632,83 euros, soustraction faite des frais de procédure. Mme [P] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [P] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur les demandes accessoires Mme [P] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de condamner Mme [P] [S] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er février 2024 entre l'établissement [X], d’une part, et Mme [P] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 9] est résilié depuis le 17 février 2025, CONDAMNE Mme [P] [S] à payer à l'établissement [X] la somme de 4.632,83 euros (quatre mille six cent trente-deux euros et quatre-vingt-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, AUTORISE Mme [P] [S] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 10 euros (dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [P] [S], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 février 2025, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [S] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Mme [P] [S] sera condamnée à verser à l'établissement [X] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DÉBOUTE l'établissement [X] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [P] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 décembre 2024 et celui de l'assignation du 28 février 2025, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge