Tribunal judiciaire, 07 février 2024. 23/00495

Du 07 février 2024 5AG SCI/ PPP Contentieux général N° RG 23/00495 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XPOF [D] [T], [O] [T] C/ [F] [K] - Expéditions délivrées à - FE délivrée à TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] JUGEMENT EN DATE DU 07 février 2024 JUGE : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT, DEMANDERESSES : Madame [D] [T] née le 18 Février 1949 à [Localité 8] (ESPAGNE) [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 3] Représentée par Me Delphine BARTHELEMY-MAXWELL (Avocat au barreau de BORDEAUX) Madame [O] [T] née le 09 Octobre 1970 à [Localité 7] (MAROC) (20050) [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 3] Représentée par Me Delphine BARTHELEMY-MAXWELL (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDERESSE : Madame [F] [K] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Séverin DJE (Avocat au barreau de LIBOURNE) DÉBATS : Audience publique en date du 07 Décembre 2023 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 28 mai 2019, Madame [F] [K] a consenti à Mesdames [D] [T] et [O] [T] un bail d’habitation prenant effet le 24 juin 2019 portant sur une maison située [Adresse 5], pour une durée de trois ans et moyennant un loyer de 660 euros et de 20 euros au titre des charges ainsi que le versement d’un dépôt de garantie de 660 euros. La gestion locative du bien a été confiée à l’agence immobilière ARTHURRIMMO.COM. Par acte d’huissier en date du 22 décembre 2021, Madame [K] a donné congé à ses locataires pour le 23 juin 2022, en invoquant des manquements de leur part à leur obligation de payer les loyers. Mesdames [T] ont quitté les lieux loués et se sont vues restituer par leur bailleresse une somme de 18,11 euros, après déduction du dépôt de garantie des sommes que cette dernière estimait lui être dues en vertu du bail. Par acte délivré le 25 janvier 2023, Mesdames [D] [T] et [O] [T] ont fait assigner Madame [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de restitution du dépôt de garantie et d’indemnisation des préjudices subis. L’affaire a été débattue lors de l’audience du 7 décembre 2023. A l’audience, dans des conclusions visées par le greffe le 7 décembre 2023 et soutenues oralement, Mesdames [D] [T] et [O] [T], représentées par un avocat, sollicitent au visa des dispositions des articles 6 et 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de : -condamner Mme [F] [K] à leur restituer le solde de leur dépôt de garantie d’un montant de 641,89 euros, augmenté de 10 % du loyer principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit 1114,50 euros arrêtée au 7 novembre 2023 ;  -condamner Mme [F] [K] à leur payer la somme de 457,20 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier,-condamner Mme [F] [K] à leur payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, -condamner Mme [F] [K] à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à régler les dépens de l’instance, juger que le montant des condamnations portera intérêts à compter de la signification de l’assignation avec capitalisation. Dans des conclusions visées par le greffe le 7 décembre 2023 et soutenues oralement à l’audience, Madame [F] [K], représentée par un avocat, demande au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, de : débouter Mesdames [D] et [O] [T] de l’intégralité de leurs demandes,condamner Mesdames [D] et [O] [T] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens. Sur question du juge, les parties s’accordent pour dire qu’aucun état des lieux n’a été dressé tant à l’entrée qu’à la sortie des lieux loués. Il sera renvoyé aux conclusions des parties soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs moyens respectifs, en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION -Sur la demande de restitution du dépôt de garantie Selon l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie versé par le locataire à l’entrée dans les lieux doit lui être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. a) sur la demande de restitution du principal Il résulte des termes du contrat de bail versé aux débats que le montant du dépôt de garantie versé par Mesdames [D] et [O] [T] a été de 660 €, sur laquelle la bailleresse n’a restitué que 18,11 €. Les demanderesses réclament la condamnation de la bailleresse au paiement de la somme de 641,89 euros, solde du dépôt de garantie qu’elles estiment leur être dû, considérant que les retenues opérées sont sans fondement. Pour s’opposer à cette demande, la bailleresse soutient que les déductions qu’elle a opérées sur le dépôt de garantie sont parfaitement légitimes car selon elle: -au mois d’avril 2021, les locataires restaient devoir au titre des charges locatives 20 € ainsi que le montant du loyer de ce même mois « évalué à 160 €». -au mois de décembre 2021, les locataires restaient devoir au titre des charges locatives 20 € et le montant du loyer du même mois « évalué à 255,20 € » -que du 1er au 31 décembre 2021, le montant total des charges impayées résultant de la régularisation s’élevait à 186,69 €. Madame [K] poursuit en indiquant que la dette totale des locataires se chiffrant donc à 641,89 euros, c’est à juste titre qu’elle a restitué une somme de 18,11 €, solde créditeur après apurement des comptes. Le décompte des retenues opérées sur le dépôt de garantie figure dans un document du 14 mars 2022 établi par l’agence chargée de la gestion de l’immeuble. Ce document était en possession de l’avocat des consorts [T] lorsqu’il a adressé à la bailleresse sa lettre de mise en demeure du 18 octobre 2022. Or dans cette lettre , il ne conteste ni la réalité des retenues reprochées aux consorts [T] sur les loyers dus par eux , ni le montant des sommes dont le bailleur se prétend créancier. Ce document est versé aux débats et de la même manière, les demanderesses sollicitent purement et simplement la restitution du dépôt de garantie, sans jamais contester la réalité des faits invoqués par la bailleresse . En l’espèce Madame [K], représentée par l’agence immobilière qui était sa mandataire, professionnel qui a établi tous les décomptes, justifie la non restitution intégrale du dépôt de garantie en invoquant : -le non paiement partiel du loyer et des charges au mois d’avril 2021 ; - le non paiement partiel du loyer et des charges au mois de décembre 2021 ; - la régularisation des charges intervenue pour la période du 1er au 31 décembre2021 ; On voit mal qu’il y ait lieu de suspecter l’agence immobilière qui a établi les comptes d’invoquer des faits erronés. Force est d’ailleurs de constater que la réalité des retenues opérées par les consorts [T] sur les loyers des mois ainsi visés, de même que le montant des soldes dus par elles , tant à titre de charges que de loyers, n’ont à aucun moment été contestés par les demanderesses . Le motif des rétentions opérées ayant été clairement indiqué par l’agence immobilière gestionnaire, et le décompte des sommes restant dues par les demanderesses étant précisé, ces dernières avaient tout loisir de démontrer que les prélèvements opérés par la bailleresse sur le dépôt de garantie étaient infondés. Cette démonstration n’étant pas faite, il y a lieu de rejeter la demande de restitution du solde du dépôt de garantie formée par Mesdames [T]. b) sur la demande d’application de la pénalité prévue par l’article 22 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989 Cette demande devient sans objet dès lors que la retenue opérée sur le dépôt de garantie s’avère justifiée. En toute hypothèse, il n’aurait pu y être fait droit. En effet, le point de départ du délai de 2 mois fixé par l’article 22 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989 est la remise des clés au bailleur : or aucun des documents versés aux débats ne permet d’établir à quelle date cette remise des clés est intervenue. -Sur les demandes de dommages et intérêts Mesdames [D] [T] et [O] [T] demandent la réparation de leurs préjudices de jouissance et financier résultant des désordres survenus dans le logement loué par Madame [F] [K]. *sur la demande de dommages-intérêts en réparation des troubles de jouissance subis par les locataires En application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment : - de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, - de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; - d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ; - d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. En l’espèce, la réunion d’expertise contradictoire organisée par le cabinet CEC pour le compte de l’assureur protection juridique de Madame [D] [T] le 7 décembre 2021 a permis d’opérer plusieurs constatations : 1 ) la vétusté et la dangerosité de l’installation électrique. L’expert a en effet relevé : -la non-conformité aux normes des prises de courant dans la cuisine (p. 3 du rapport) -des non-conformités identiques dans le cellier et à l’étage (p. 4 du rapport) avec des raccordements électriques non protégés (absence de boîtier de protection : p.5 du rapport) ; - des prises de courant de l’étage non fixées correctement (p. 7 du rapport) ; -la présence de vides non protégés sur les tableaux de répartition (p. 8 du rapport), ce qui crée pour les occupants des risques d’électrocution. Il résulte de ce seul fait que la bailleresse , manquant totalement à l’obligation de délivrance conforme édictée par l’article 6 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, a mis en location un logement qui ne répondait pas sur ce point aux règles de décence édictée par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (V. l’article 2, 5, de ce décret ). On ne peut donc s’étonner de ce que le 1er juillet 2019, à la suite à leur emménagement, les locataires aient immédiatement constaté les déficiences du réseau . Ces défectuosités ont engendré une coupure de courant et rendu nécessaire l’intervention d’un électricien qui a signalé la vétusté des équipements électriques. 2 ) On relève un second manquement aux règles de décence. Selon le décret précité du 30 janvier 2002, le logement loué doit présenter une « étanchéité à l’air suffisante » et être protégé contre les infiltrations d’air parasites. Ce n’est pas le cas en l’espèce puisque l’expert relève l’absence de joint d’étanchéité en pied de portes séparatives entre le cellier et la cuisine et précise que le cellier étant une pièce non isolée il convient d’empêcher l’air froid de pénétrer dans la cuisine (p.5 du rapport) et qu’il relève (page 6 du rapport) qu’une caméra thermique laisse apparaître un passage d’air important sous la porte. 3) Enfin (ce qui constitue un troisième manquement aux règles de décence), un défaut d’étanchéité affectait la toiture lors de la mise en location , au mépris des exigences de l’article 2,1 du décret du 20 janvier 2002 précité qui énonce que le logement doit « assurer la protection (du locataire) contre les infiltrations d’eau ». Il apparaît donc que Madame [K] a gravement manqué à son obligation de délivrance, tel que définie par l’article 6 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, ce qui est à l’origine des divers troubles de jouissance subis par les locataires. Il faut en particulier relever à ce sujet : – que le 10 février 2022, plus d’un an et demi après l’entrée dans les lieux du locataire, la bailleresse n’avait toujours effectué aucun travaux sur l’installation électrique, bien que celle-ci mette en danger la vie des locataires ; -qu’après divers désordres imputables aux canalisations extérieures et intérieures au niveau de la douche, les locataires ont subi en juin 2021 à la suite d’intempéries, des infiltrations d’eau dans le cellier et par la hotte de la cuisine. Alors qu’aucune réparation sérieuse n’avait été faite depuis cette date, ils ont connu dans la nuit du 3 au 4 décembre 2021 après de fortes pluies un incident particulièrement grave le 4 décembre 2021, à la suite duquel ils ont dû temporairement quitter les lieux. En effet à la suite d’infiltrations au-dessus de la chaudière par la hotte et au niveau des câbles électriques, le logement était privé d’électricité, de chauffage et d'eau chaude. Pour tenter de faire échec à la demande d’indemnisation des locataires en réparation des troubles de jouissance qu’ils ont subis, la bailleresse invoque plusieurs moyens: -elle prétend tout d’abord avoir fait tout ce qui lui était possible pour mettre fin aux troubles subis par le locataire : en avril 2020 tout d’abord, et en juin 2021 date de signalement d’une nouvelle fuite en toiture : elle expose que des travaux ont été réalisés par elle le 2 juillet 2021 puis en décembre 2021, date à compter de laquelle il n’a plus été signalé de difficultés ou de désordres. - elle rend les locataires responsables de l’exécution tardive des travaux , en faisant valoir d’une part qu’ils avaient sollicité pour y procéder un artisan non titulaire d’une assurance responsabilité civile décennale et d’autre part parce que lorsque des fuites survenaient, les locataires décidaient unilatéralement de suspendre le paiement des loyers. Mais cette argumentation ne peut masquer le fait qui est à l’origine de tous les désordres subis par les locataires et qui en est la cause première . La bailleresse (ou plus exactement l’agence immobilière sa mandataire, qui a signé le bail pour son compte) n’aurait jamais dû mettre en location l’immeuble dont s’agit sans l’avoir préalablement mis en normes de décence : c’est ce manquement originaire à son obligation de délivrance qui a été à l’origine de tous les troubles de jouissance subis par les anciennes locataires. Mesdames [T] sont donc fondées à demander réparation du préjudice causé par ces troubles, qui sont en lien direct avec la faute commise par leur ancienne bailleresse. Mesdames [T] chiffrent à la somme de 2000 € le montant du préjudice subi par elles . Compte tenu de la nature et de la durée des troubles, il est justifié de leur allouer cette somme à titre de dommages-intérêts. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en application de l’article 1231-7 du code civil. Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts selon les modalités prévues à l’article 1343-2 du code civil. *sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier Mesdames [T] font valoir qu’à la suite de l’incident survenu dans la nuit du 3 au 4 décembre 2021 après de fortes pluies, et relaté plus haut (Voir le 2°) , elles ont dû quitter les lieux devenus inhabitables et qu’elles se sont réfugiées dans une chambre d’hôtes où elles ont passé 2 nuits . Elles sollicitent en conséquence le remboursement des frais exposés par elles à ce titre, ainsi que le remboursement des frais de deux repas au restaurant . Elles demandent également le remboursement d’une somme de 180 € représentant le coût de l’intervention d’une entreprise de débouchage . La somme réclamée, justifiée par des factures, s’élève au total à 457,20 € . Madame [K] s’oppose au remboursement des frais de restaurant au motif qu’elle n’est pas débitrice « des charges concernant la nourriture des locataires, la restauration devant être tenue hors du champ contractuel ». Ce moyen pourrait être retenu si les locataires avaient, de leur propre chef et sans raison particulière, décidé de délaisser temporairement leur logement pour manger au restaurant : mais cette décision a été imposée par l’éviction de leur logement, qui est une cause seconde de la carence de départ de la bailleresse dans l’exécution de son obligation de délivrance. Il est donc justifié de rembourser aux demanderesses ces frais, imposés par les circonstances , le logement et la cuisine étant devenus momentanément inutilisables . Madame [K] s’oppose également au remboursement de la somme de 180 €, dont la facture versée aux débats indique qu’elle correspond au désengorgement de la canalisation des toilettes (pièce 10 des demanderesses). Le refus de la bailleresse s’avère fondé, car cette dépense incombe au locataire au titre des dépenses d’entretien courant des équipements dont il est tenu aux termes de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n° 87-712 du 26 août 1987, art. 1er bis,IV,a) . Après soustraction de cette somme de 180 €, Madame [K] sera condamnée à payer à Mesdames [D] et [O] [T] la somme de 277,20 € à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en application de l’article 1231-7 du code civil. Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts selon les modalités prévues à l’article 1343-2 du code civil. -Sur les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile *Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, chacune des parties succombant pour partie à l’instance, les dépens seront mis à la charge de Mesdames [T] et de Madame [K] à hauteur de moitié chacune (50% pour les demanderesses, 50% pour la défenderesse). *Sur les demandes d’indemnité fondées sur l’article 700 du code de procédure civile En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Madame [K], tenue pour partie aux dépens, sera condamnée à payer à Mesdames [T] une somme qu’il est équitable de fixer à la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il apparaît en revanche équitable que Madame [K] conserve à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a exposés. Elle sera en conséquence déboutée de la demande qu’elle a formée à ce même titre. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux et de la protection, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe Déboute Madame [D] [T] et Madame [O] [T] de leur demande de restitution du solde du dépôt de garantie versé par elles ; Condamne Madame [F] [K] à payer à Madame [D] [T] et à Madame [O] [T] une somme de 2000 € à titre de dommages intérêts, en réparation de leur préjudice de jouissance ; Condamne Madame [F] [K] à payer à Madame [D] [T] et à Madame [O] [T] la somme de 277,20 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier ; Condamne Madame [F] [K] à payer à Madame [D] [T] et à Madame [O] [T] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Déboute Madame [F] [K] de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamne Mesdames [O] et [D] [T] d’une part et Madame [F] [K] d’autre part, aux dépens, à hauteur de moitié chacun. Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE