Tribunal judiciaire, 26 février 2024. 23/04962

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Elodie JOBIN Copie exécutoire délivrée le : à : Me Thibaut LEDOUX Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/04962 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2CTZ N° MINUTE : 2 JUGEMENT rendu le 26 février 2024 DEMANDEUR Monsieur [X] [J] [H], demeurant Chez M.[S] - [Adresse 2] représenté par Me Thibaut LEDOUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1004 DÉFENDERESSE Madame [Z] [N] [L], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Elodie JOBIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1064 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562023502400 du 07/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 08 décembre 2023 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 février 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 26 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/04962 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2CTZ EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 23 juin 2020 avec prise d'effet le 1er juin 2020, Monsieur [X] [H] a donné à bail à Madame [Z] [L] un appartement meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 1]. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [X] [H] a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 2200 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 14 décembre 2022. Par acte d'huissier en date du 3 mai 2023, Monsieur [X] [H] a fait assigner Madame [Z] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement constater la validité du congé transmis le 28 décembre 2022 pour le 31 mai 2023,ordonner l'expulsion du preneur ou des preneurs et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin estdire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécutioncondamner Madame [Z] [L] à payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 11200 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant de 900 euros mensuel,condamner la défenderesse à payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer d'un montant de 163, 67 TTC. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [X] [H] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 14 décembre 2022, et ce pendant plus de deux mois. A l'audience du 8 décembre 2023, Monsieur [X] [H], représenté par son conseil, a déposé des écritures sollicitant le bénéfice de son acte introductif d'instance, et ajoutant une demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, actualisant la dette à la somme de 9757 euros, due le 1er décembre 2023, mois de décembre 2023 compris, se désistant toutefois de sa demande de suppression du délai de deux mois en application de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Il s'oppose aux demandes formées par la défenderesse au titre des délais de paiement, des délais pour quitter les lieux ou de la suspension des effets de la clause résolutoire. Madame [Z] [L], représentée, dépose des écritures, par lesquelles elle reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux, indiquant qu'elle n'est pas en capacité de reprendre le paiement du loyer courant, précisant qu'elle est suivie par une MASP depuis le 11 janvier 2022, et qu'elle est en train de chercher un logement adapté, déposant un dossier auprès des HLM dès le 16 juin 2022 et un DALO. Elle souhaite avoir le temps de pouvoir faire l'ensemble de ces démarches, sollicitant un délai de 9 mois pour quitter les lieux. Elle explique longuement sa situation dans les écritures déposées, signalant sa situation de grande précarité. Elle rappelle qu'elle disposait d'un bail verbal précédemment, et qu'elle payait le loyer en espèce. Elle demande que le bail soit requalifié en bail non meublé et soutient la nullité du congé pour reprise. Elle demande le rejet des frais irrépétibles et souhaite corriger le montant du coût du commandement de payer. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe, le 27 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 4 mai 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 10 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, Monsieur [X] [H] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 15 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 mai 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 23 juin 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 décembre 2022, pour la somme en principal de 2200 euros. Ce commandement, régulier en sa forme, est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 février 2023. En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, de Monsieur [X] [H] ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par Monsieur [X] [H] ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. En l'espèce, Madame [Z] [L] ne démontre pas être en capacité de régler sa dette locative de façon échelonnée, et n'a pas repris le paiement des loyers courants. Il sera relevé par ailleurs qu'aucun paiement des loyers n'est intervenu depuis plusieurs mois et que la dette locative ne cesse de s'aggraver. Dans ces conditions, il convient de le débouter de sa demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire. Madame [Z] [L] étant sans droit ni titre depuis le 15 février 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Madame [Z] [L] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, Monsieur [X] [H] produit un décompte démontrant que Madame [Z] [L] reste devoir la somme de 9757 euros à la date du 1er décembre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Madame [Z] [L] sera donc condamnées au paiement de la somme de 9757 euros. Madame [Z] [L] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale à la somme de 900 euros mensuels. Sur la demande de délais pour quitter les lieux Par ailleurs, aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à une année. Force est de relever qu'elle a bénéficié de délais en se maintenant dans les lieux et qu'elle va encore bénéficier des délais légaux. Il ne lui sera pas accordé de délais complémentaires, cette dernière exposant sa situation de grande précarité et son incapacité à payer la dette de loyers qui s'accroît. Sur les demandes accessoires Madame [Z] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, étant rappelé qu'en application de l'article 701 du code de procédure civile, seuls les dépens prévus aux 1° et 3° de 695 (les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les greffes des juridictions, les frais de traduction des actes, les indemnités des témoins) sont liquidés dans le jugement qui les adjuge, de sorte qu'il n'y aura pas lieu à préciser le montant des dépens L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juin 2020 entre Monsieur [X] [H] et Madame [Z] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 14 février 2023 ; DEBOUTE Madame [Z] [L] de sa demande de délais de paiement, de suspension de la clause résolutoire et de délais pour quitter les locaux ; ORDONNE en conséquence à Madame [Z] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Madame [Z] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Madame [Z] [L] à verser à Monsieur [X] [H] la somme de 9757 euros (décompte arrêté au 1er décembre 2023, incluant la mensualité de décembre 2023), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation. CONDAMNE Madame [Z] [L] à verser à Monsieur [X] [H] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 900 euros, à compter du 2 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [Z] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection