Cour d'appel, 31 janvier 2023. 19/11334

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 31 JANVIER 2023 N° 2023/ 43 Rôle N° RG 19/11334 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BETCL [G], [A], [F] [H] [N] [J], [D], [Y] [N] C/ [X] [V] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pierre RANCAN Me Mireille TOUFANY Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'Aix en Provence en date du 24 Juin 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00015. APPELANTS Madame [G], [A], [F] [H] [N] née le 11 Janvier 1969 à [Localité 8] (57), demeurant [Adresse 2] Monsieur [J], [D], [Y] [N] né le 03 Décembre 1972 à [Localité 5] (92), demeurant [Adresse 1] Tous deux représentés par Me Pierre RANCAN, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE INTIME Monsieur [X] [V] né le 15 Août 1951 à [Localité 4] - ALGERIE, demeurant [Adresse 6] représenté par Me Mireille TOUFANY, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 12 Décembre 2022 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Mme Danielle DEMONT, Conseiller Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Colette SONNERY. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Janvier 2023. ARRÊT contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Janvier 2023, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 2 juin 2017 rédigé avec l'assistance de Me [W], notaire à [Localité 3], Mme [G] [H] épouse [N] et M. [J] [N] ont promis de vendre, et M. [X] [V] d'acquérir une maison sise sur la commune de [Adresse 7] au prix de 410 000 € sous conditions suspensive de l'obtention d'un prêt. L'acquéreur a versé la somme de 15 000 € à titre de dépôt de garantie. La vente qui devait être réalisée avant le 1er septembre 2017 n'a pas été réitérée. Par exploit du 19 décembre 2017, M. [V] a fait assigner les époux [N] en nullité de la promesse de vente signée entre les parties pour vice du consentement et pour solliciter le versement de la somme de 30'000 €, à titre de dommages-intérêts, correspondant au double du montant du dépôt de garantie versé, et à titre subsidiaire, en sollicitant du tribunal qu'il déclare caduc le compromis. Par jugement en date du 24 juin 2019 le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a annulé pour cause de dol la promesse de vente immobilière conclue le 2 juin 2017 entre les consorts [N] et M. [X] [V], dit en conséquence que Me [W] devra restituer sans délai à M. [V] la somme de 15'000 € versée en son étude à titre de dépôt de garantie, condamné les consorts à verser à [X] [V] la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, et rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties. Le 12 juillet 2019, Mme [G] [H] épouse [N] et M. [J] [N] ont relevé appel de cette décision. Par conclusions du 11 octobre 2019 ils demandent à la cour : ' d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; statuant à nouveau, ' de dire que la vente étant parfaite, toutes les conditions suspensives étant réunies, M. [V] qui a manqué à son obligation d'acquérir ; ' de le condamner à leur payer la somme de 41'000 €, à titre de dommages-intérêts, en application de la clause pénale ; ' de débouter M. [V] de toutes ses demandes ; ' et de le condamner à leur payer la somme de 6 000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction. Par conclusions du 17 novembre 2022, M. [X] [V] prie la cour : ' de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf le rejet de ses demandes plus amples ou contraires, statuant à nouveau, de condamner solidairement les consorts [N] à lui payer : - la somme de 467,68 € correspondant aux frais de de la vente retenus par l'étude le 6 mars 2018, - la somme de 41'000 € correspondant à la pénalité stipulée par la promesse de vente du 2 juin 2017, - celle de 20'000 € au titre de la moins-value réalisée lors de la vente de son bien, - celle de 4 830 € au titre des frais de logement pour la période de septembre 2017 à août 2018, - la somme de 10'000 € au titre d'un préjudice moral, - ainsi que la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties. Motifs Attendu que les époux [N] font valoir au soutien de leur appel que M. [V] a visité à 7 reprises le bien, notamment en compagnie de ses fils qui sont entrepreneurs du bâtiment ; que l'état de la bâtisse, les désordres et fissures existants ainsi que l'affaissement du sol en partie centrale n'ont pas été dissimulés ; que les défauts étaient tout à fait apparents, notamment au niveau du sol du salon et celui de la salle à manger qui présentait une différence de niveau très nette comme souligné par l'expert missionné par M. [V] lui-même, en page 3 de son rapport, une partie du coin repas étant légèrement descendue d'environ 1 cm et au niveau du mur côté sud le carrelage en terre cuite étant bombé assez nettement de l'ordre de trois à 4 cm, de même dans la chambre, de l'ordre d'un centimètre ; que M. [V] leur a ensuite proposé une baisse importante du prix de l'ordre de 50'000 €, 'sinon la vente serait résolue' ; que l'affaissement survenu en 1999 était bien visible ; que le tribunal a retenu l'existence d'une dissimulation portant sur l'information selon laquelle un épisode de sécheresse survenu en 1999 serait à l'origine des désordres, alors que cette information résulte seulement du témoignage qui a été versé aux débats par l'intimé, émanant du petit-fils des auteurs des époux [N] ; que ce fait n'était pas connu d'eux et d'ailleurs il ne figurait pas dans leur propre acte de vente ; qu'étant en cours de divorce, les époux [N] ont laissé totalement libre accès à l'acquéreur pour visiter leur bien ; qu'en outre, dans les documents fournis à l'acquéreur préalablement à la conclusion du compromis, figure l'état des risques naturels- évolution annexé à l'avant-contrat lequel mentionne l'existence d'« un plan de prévention des risques naturels : mouvements de terrain (PPR 'retrait-gonflement des argiles (sécheresse) approuvé par arrêté préfectoral le 14 avril 2014 » ; que si le risque de sécheresse était réellement une information déterminante, cette information a été complètement donnée à M. [V] dans le cadre du diagnostic environnemental établi préalablement à la signature de l'avant-contrat ; Attendu que M. [V] répond en reprenant ses prétentions et moyens de première instance ; qu'il expose en substance avoir été alerté le 4 juillet 2017, après la signature de la promesse par M. [E], le petit-fils des anciens propriétaires, sur l'existence d'importants désordres consécutifs à un épisode de sécheresse ; qu'il verse aux débats son témoignage selon lequel «La maison avait un défaut et nous avons dû à l'époque la brader à cause de ce défaut qui est apparu lors de la sécheresse de 1999. Je me souviens très bien que mes grands-parents avaient signalé ce souci existant sur la bâtisse d'origine et c'est pour cela que le prix avait été bradé. » ; qu'une visite du bien a eu lieu le 11 juillet 2017, en présence des époux vendeurs et de l'agent immobilier de l'agence La Provençale, mais que ce n'est qu'après le désencombrement de la chambre située dans la partie centrale de la maison, et après avoir soulevé une partie de revêtement au sol qu'il a pu constater que celui-ci était affaissé ; que l'acquéreur a fàit procéder à une expertise technique par M. [R] expert en bâtiment qui a rendu son rapport de mission le 4 août 2017 ; et qu'il n'a pas eu connaissance de l'intégralité des désordres lors de la conclusion du contrat, que les vendeurs, parfaitement informés, lui ont sciemment dissimulés ; Mais attendu que les époux [N], vendeurs, sont fondés à tirer argument du rapport de l'expert en bâtiment produit par la partie adverse, M. [V] lui-même, au soutien de ses propres demandes, qui fait état des multiples défauts visibles du bien immobilier litigieux ; Attendu qu'en effet il en résulte, en dépit de l'encombrement des pièces et de travaux de réfection inachevés, s'agissant des vices du sol déplorés par M. [V], que ceux-ci étaient apparents, notamment au niveau du sol en granito de la salle à manger et de la chambre présentant une différence de niveau très nette comme souligné par l'expert en page 3 de son rapport, une partie du coin repas étant descendue d'environ 1 cm et au niveau du mur côté sud, et le carrelage en terre cuite étant bombé de l'ordre de 3 à 4 cm ; Attendu que cet expert en bâtiment avait été missionné par M. [V] après la signature de l'avant-contrat le 2 juin 2017, afin, comme il le souligne lui-même, « d'examiner la maison qu'il envisage d'acheter et de le conseiller sur les travaux éventuels à réaliser notamment au niveau de l'ossature et de l'état général de la bâtisse et plus particulièrement de la partie centrale affaissée dont le sol présente une élévation et le mur une fissure », et non pas pour révéler l'ampleur de vices affectant le bâtiment ; Attendu que M. [R] a rendu le 4 août 2017 un rapport d' analyse technique mentionnant : « La structure de la bâtisse ne présente pas de désordres majeurs mis à part la partie centrale construite selon les informations de M. [V] sans fondation et affaissée. Le mur fissuré en façade Est est dépourvu de fondations (partie centrale) devra être repris en sous-'uvre par 'tronçons en touches de piano' pour stabiliser la zone et créer une fondation correcte. ('). Pour la partie centrale dont le sol est soulevé, ce qui inquiète le plus M. [V] je pense qu'il sera important de réaliser un sondage en partie centrale pour vérifier la surface de ce dallage et éventuellement de casser l'ensemble du dallage pour réaliser une nouvelle dalle sur un hérisson indépendant des murs porteurs. Les autres fissures constatées sont essentiellement dues à un défaut constructif courant lié à l'absence de chaînage horizontale au niveau des appuis de baies. Les toitures de la partie Nord est de la partie Sud sont à refaire en totalité avec un désamiantage à prévoir. » ; Attendu que M. [R] récapitule tous les travaux de remise en état nécessaires : « ' toiture entre 40'000 et 45 000 € dont environ 20'000 € de désamiantage ; ' murs périphériques reprises des chaînages entre 5 à 8000 € ; ' reprise en sous-'uvre Est partie centrale et reprise des fissures et enduits : entre 8000 € et 10 000 € ; ' reprise du dallage en partie centrale y compris carrelage entre 8000 et 10 000 € ; ' remplacement des menuiseries par des menuiseries isolantes double vitrage entre 15'000 € et 20 000 € ; ' isolation thermique des murs et du toiture entre 8000 € et 10 000 € ; ' mise en place d'une ventilation mécanique entre 1500 et 2 000 € ; ' décoration et rafraîchissement 10'000 € ; soit un budget moyen autour de 105'000 €. En conclusion : au jour de notre visite la bâtisse présente une structure saine, nous n'avons pas constaté des fissures importantes, seules quelques microfissures situées dans les angles des ouvertures des parties centrales et sud ont été relevés. Le soulèvement du dallage de la partie centrale est énigmatique mais solutionnable par des travaux conséquents mais non rédhibitoires surtout du fait de l'absence de fissures visibles sur les murs de refends. Les toitures infiltrantes doivent être une priorité tout comme la ventilation et l'isolation thermique. Le prix d'achat devra tenir compte de travaux importants nécessaires voire indispensables permettant de rendre habitable cette maison et de la pérenniser. M. [V] m'indique avoir fait une proposition à 410'000 € tenant déjà compte des travaux de reprise des toitures bien que n'ayant pas forcément évalué le coût du désavantage obligatoire. Compte tenu des travaux nécessaires décrits ci-avant je pense que pour être judicieux, le prix d'achat de cette maison devrait se situer entre 360'000 380'000 €, ce qui donnerait un budget entre l'achat et les travaux compris entre 465'000 et 485'000 €, ce qui correspond à une maison équivalente sans travaux. » Attendu qu'en réalité M. [V] s'était déjà engagé contractuellement à acquérir le bien immobilier en cause au prix de 410 000 €, alors que les désordres d'affaissement central étaient déjà apparents sur les côtés, pour provenir de la même cause d'absence de fondations de la bâtisse ; qu'il est à observer que ces travaux au niveau du dallage ne sont pas ceux qui demandent les reprises les plus importantes et les plus coûteux selon l'expert en bâtiment ; Que l'acquéreur avait manifestement sous-estimé l'ampleur et le prix de tous les travaux de rénovation à réaliser, sollicitant tardivement une réduction du prix de vente ; Attendu que l'ampleur des désordres étant visible, M. [V] ne démontre pas que les époux [N] lui auraient dissimulé quelque information déterminante de son consentement à l'achat, l'attestation du petits-fils de leur propre vendeur, n'en concernant que l'origine, la sécheresse de 1999, étant dès lors inopérante à cet égard ; que les mouvements de sol et le risque d'affaissement sont de surcroît signalés dans la promesse de vente en page 14, et le plan de prévention des risques (PPR) les signalant est annexé à l'acte ; qu'aucune réticence dolosive de la part des vendeurs ne peut être retenue ; Attendu que dans ces circonstances, M. [V] n'est pas fondé avoir refusé de réitérer la vente en exigeant une baisse de prix à 360'000 €, somme qu'il souligne dans ses écritures avoir vainement offert à trois reprises aux vendeurs, ni davantage à invoquer subsidiairement à un dol inexistant, une caducité de l'avant contrat à raison de la supposée réalisation de la condition suspensive de droit commun liée à la révélation de vices grevant la valeur du bien ; Attendu que les époux [N] ont à bon droit refusé une baisse tardive du prix de vente ; qu'ils ont mandaté le 14 décembre 2017 le notaire chargé de la vente pour fixer un rendez-vous de signature de l'acte dans les conditions de la promesse de vente, rendez-vous auquel M. [V] n'a comparu que de manière formelle, ayant clairement indiqué par ses courriers adressés les 17 août, 29 août, 14 septembre et 13 novembre 2017 par lui-même ou par son conseil aux époux [N] ou à Me [W] qu'il refusait de payer le prix convenu ; Attendu que dans ces conditions, les vendeurs peuvent prétendre au montant de la clause pénale figurant en page 7 de l'avant-contrat, ayant effectué la mise en demeure prévue par l'article 1231-5 du code civil et les conditions suspensives étant réputées accomplies en application de l'article 1304-3 du code civil rappelé à l'acte ; Qu'en revanche l'immobilisation inutile de leur bien par la faute de l'acquéreur est sanctionnée par une clause pénale d'un montant de 41'000 € qui apparaît excessif ; Attendu que si l'acte énonce que le juge peut d'office modérer ce montant, une minoration n'a été sollicitée par aucune des parties, de sorte que cette question n'est pas dans le débat ; qu'il convient en application de l'article 16 du code de procédure civile, d'inviter les parties à présenter leurs observations sur ce point ; PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Avant dire-droit au fond, tous droits et moyens des parties expressément réservés, Ordonne la réouverture des débats sur le caractère manifestement excessif ou non du montant de la clause pénale figurant à la promesse de vente du 7 juin 2017 liant les parties, Invite les parties à conclure sur ce point avant le 31 mars 2023, date de la nouvelle clôture, Renvoie la cause et les parties à l'audience de plaidoirie du 2 mai 2023 à 14h30, Réserve les dépens. LE GREFFIER LE PRESIDENT