Cour d'appel, 15 mars 2023. 21/08955

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 6 ARRET DU 15 MARS 2023 (n° , 5pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/08955 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDUXC Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Mars 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS RG n° 18/00324 APPELANT Monsieur [P] [R] né le [Date naissance 3] 1937 à [Localité 7] [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté par Me André COHEN UZAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0582 INTIMEE S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège [Adresse 2] [Adresse 2] N° SIRET : 542 029 848 Représentée par Me Patrick VIDAL DE VERNEIX, avocat au barreau de PARIS, toque : D1331 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue 30 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant MME Pascale SAPPEY-GUESDON et M. Vincent BRAUD, Président. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M.Marc BAILLY, Président de chambre, M.Vincent BRAUD, Président MME Pascale SAPPEY-GUESDON, Conseillère, Greffier, lors des débats : Madame Anaïs DECEBAL ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Vincent BRAUD, Président, et par Anaïs DECEBAL, Greffier, présent l ors de la mise à disposition. * * * Le tribunal a exposé avec exactitude que 'M. [P] [R] a acquis en 2005, deux appartements par le biais de contrats de vente en l'état futur d'achèvement : - l'un dans la ville d'[Localité 4], [Adresse 6], auprès de la société PRAGMA, promoteur immobilier, au prix de 187.500 €, - l'autre à [Localité 8], [Adresse 5], auprès de la société OMNUIM Promotion, au prix de 237.710 euros. Ces acquisitions ont été financées au moyen de prêts consentis auprès de la SA CRÉDIT FONCIER DE FRANCE (le CRÉDIT FONCIER). En garantie de ces emprunts, deux contrats d'assurances-vies souscrits auprès de la société BPCE ont été nantis au profit du CRÉDIT FONCIER. En 2018, M. [R] a souhaité mettre en vente ces immeubles. Il s'est alors aperçu que leur valeur avait fortement diminué au regard du prix d'acquisition puisqu'il n'a pas réussi à trouver acquéreur pour l'appartement situé à [Localité 4] avant de le mettre en vente à 110.000 euros et que l'appartement de [Localité 8] a été estimé à la somme de 187.000 euros. Estimant que ces appartements ont été vendus sur plan à des prix bien trop élevés, il a fait assigner, par exploit du 12 décembre 2017, le CRÉDIT FONCIER en réparation de son préjudice sur le fondement de la responsabilité contractuelle et quasi-délictuelle'. Par jugement en date du 24 mars 2021, le tribunal a débouté M. [R] de toutes ses demandes et l'a condamné aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles aux motifs essentiels que la banque prêteuse de deniers n'était pas tenue d'une obligation de conseil, d'autant qu'en l'espèce, M. [R] avait indiqué avoir eu recours à un intermédiaire financier. **** Par déclaration en date du 7 mai 2021, M. [P] [R] a interjeté appel du jugement. Par ses seules conclusions en date du 9 août 2021, M. [P] [R] fait valoir: - que les biens financés ont perdu de leur valeur puisqu'il n'a pas trouvé acquéreur de celui d'[Localité 4] même au prix proposé de 110 000 euros et que celle du bien de [Localité 8] n'excède pas 175 000 euros outre qu'il ne pouvait être loué à raison de malfaçons, - que la vente de ses appartements a rapporté des profits injustifiés tant aux promoteurs qu'à la banque, que l'assurance-vie souscrite et donnée en garantie ne représentait que la somme de 220 063 euros après déduction des prélèvements forfaitaires, - que le Crédit foncier de France était également le financeur des promoteurs et qu'il était exposé que la banque, spécialisée, mettait à disposition son expertise alors qu'elle ne s'est pas alertée de la mauvaise situation des immeubles, que le promoteur Omnuim est en liquidation judiciaire de même que la société Pragma, - que l'obligation de bonne foi de la banque aurait dû la conduire à réduire le montant du capital restant dû au titre des prêts alors qu'elle l'a inscrit, par rétorsion à ses légitimes réclamations, au FICP avant d'appréhender, sans son autorisation, le capital des assurances données en garantie, - que la banque a manqué à son obligation de conseil, de prudence et de loyauté en ne s'enquérant pas de ses connaissances, de ses objectifs et de leur adéquation à sa situation, - qu'il apprend que le Crédit foncier est en déconfiture, qu'alors qu'il finançait aussi les promoteurs et vantait son expertise, il n'a pas assuré la rentabilité de l'opération qui était assise sur les loyers à percevoir pour permettre le paiement des causes du prêt et qu'au contraire il n'a pas mesuré le risque de l'opération alors qu'au moment de la souscription il était âgé de 68 ans, n'était pas un brasseur d'affaires mais un ostréiculteur retraité cherchant à assurer le sort de sa compagne, de sorte que sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, il demande à la cour de statuer ainsi : 'INFIRMER le jugement entrepris ; Statuant à nouveau, - DEBOUTER le Crédit Foncier de France de ses moyens de défense et fins ; - DIRE ET JUGER que le Crédit Foncier de France a manqué à ses obligations à l'égard du concluant en particulier pour défaut d'information et de conseil et a engagé sa responsabilité envers lui ; - DIRE et JUGER que par ses manquements il a bien commis des fautes de nature contractuelle voire quasi délictuelle au préjudice de celui-ci ; En conséquence, - CONDAMNER Le Crédit Foncier de France au paiement à titre de dommages et intérêts de la somme de 140 000 € ; - ORDONNER l'exécution provisoire du jugement nonobstant appel et sans constitution de garantie ; - CONDAMNER enfin l'intimé au paiement de la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître COHEN-UZAN, avocat aux offres de droit'. Par ses dernières conclusions en date du 7 octobre 2022, la société Crédit foncier de France poursuit la confirmation du jugement et l'obtention d'une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles en exposant : - qu'elle s'est contentée d'accorder des prêts immobiliers à M. [R] au vu de nombreux documents versés à l'appui de la demande pour le projet de défiscalisation par la société de courtage Omnuim Immobilier, - que sa seule obligation, au terme de son devoir de mise en garde, était de vérifier l'adéquation des prêts sollicités à la situation financière de M. [R], ce qui était le cas, l'un des prêts ayant été remboursé par anticipation le 24 janvier 2022 et l'autre étant à jour de paiement, - que le devoir de non immixtion dans les affaires de son client le dispense de vérifier l'opportunité de l'opération financée, que la Cour de cassation considère en outre que l'établissement de crédit n'est débiteur d'aucun devoir de conseil vis-à-vis de l'emprunteur, lorsque c'est un autre professionnel qui établit le montage et le chiffrage d'un investissement qu'il finance, qu'elle ne s'est jamais engagée à garantir à M. [R] le paiement de loyers issus de la mise en location des biens financés non plus qu'elle ne s'est engagée sur une plus value immobilière. L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 novembre 2022. MOTIFS Les pièces produites aux débats et spécialement les deux 'demandes de prêt Foncier Libre' montrent que M. [R] a sollicité de la société Crédit foncier de France l'octroi deux crédits immobiliers aux fins de financer des investissements immobiliers dont M. [R] précise qu'ils lui ont été proposés par une société de courtage aujourd'hui 'en déconfiture', la société Omnuim Conseil, le promoteur de l'opération de [Localité 8] étant la société Omnuin Promotion. Contrairement à ce que soutient M. [R], il ne ressort d'aucune de ces pièces que le Crédit foncier de France aurait financé les programmes immobiliers concernés étant observé que la lecture des actes notariés de vente révèlent que c'est la Société Générale qui a apporté sa caution de la garantie de parfait achèvement pour l'immeuble d'[Localité 4] et que c'est le Crédit Agricole qui a participé à l'acte de promotion de celui de [Localité 8]. Le Crédit foncier de France n'étant intervenu qu'en la seule qualité de prêteur de deniers, c'est à juste titre que le tribunal a retenu qu'en vertu de l'article 1147 du code civil, selon une jurisprudence constante, il n'était tenu d'aucune obligation de conseil et la jurisprudence invoquée par M. [R] n'est pas pertinente puisqu'elle est relative aux obligations de la banque en qualité de prestataire de services d'investissement, ce qu'elle n'est pas en l'espèce. Ainsi qu'elle le fait valoir à bon droit, la société Crédit foncier de France n'est, à ce titre, débitrice que d'une obligation de mise en garde à la condition que l'emprunteur soit une personne non avertie et que l'octroi du crédit ait créé un risque d'endettement excessif de celui-ci. Or M. [R] ne fait pas valoir un tel risque qui, en tout état de cause, ne s'est pas réalisé puisque les causes des prêts ont été ou sont réglées alors que la banque démontre que son patrimoine et ses revenus lors de la souscription des prêts (notamment 79 357 euros de revenues foncier en 2003 outre des revenus de location d'activité commerciale) lui permettaient d'en assurer la charge comme cela a été le cas. Il ne ressort d'aucune pièce que la banque, qui encore une fois s'est limitée à financer les acquisitions envisagées par M. [R] sur le conseil de tiers que la banque n'a pas rémunérés, se serait engagée à garantir la qualité de la construction, des revenus locatifs ou un prix de revente des biens et elle n'était redevable d'aucun conseil sur leur prix d'achat, étant observé que M. [R] ne propose pas de démontrer qu'il était excessif, au moment des acquisitions, autrement que par les moins values déplorées. M. [R], sur lequel repose la charge de la preuve, ne démontre pas plus le caractère fautif de son inscription au FICB ni n'a contesté la mise en oeuvre de la garantie qu'il avait apportée par la résiliation du nantissement de son contrat d'assurance-vie. En conséquence de ce qui précède, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de condamner M. [P] [R] aux dépens ainsi qu'à payer à la société Crédit foncier de France la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant publiquement et contradictoirement, CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, CONDAMNE M. [P] [R] aux dépens ainsi qu'à payer à la société Crédit foncier de France la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [P] [R] aux dépens de la présente instance. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,