Tribunal judiciaire, 03 juin 2024. 24/04901

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 03/06/2024 à : Maître Charlotte CARON Copie exécutoire délivrée le : 03/06/2024 à : Maître Roxane BORNHAUSER Pôle civil de proximité PCP JCP référé N° RG 24/04901 N° Portalis 352J-W-B7I-C43ID N° MINUTE : 1/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 03 juin 2024 DEMANDEURS Monsieur [E] [V], demeurant [Adresse 1] Madame [U] [V], demeurant [Adresse 1] représentés par Maître Charlotte CARON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0007 DÉFENDEURS Monsieur [T] [J], demeurant [Adresse 1] Madame [P] [J], demeurant [Adresse 1] représentés par Maître Roxane BORNHAUSER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0038 COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 16 mai 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 juin 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière Décision du 03 juin 2024 PCP JCP référé - N° RG 24/04901 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43ID EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 04/11/2015, [T] [J] et [P] [N] épouse [J] ont donné à bail à [E] [V] et [U] [V] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1], 3ème étage, d'une superficie de 326,61 m², pour un loyer mensuel initial de 7500 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 300 euros. Par ordonnance du 07/05/2024, [E] [V] et [U] [V] étaient autorisés à assigner à heure indiquée [T] [J] et [P] [N] épouse [J] à l'audience du 16/05/2024, présidée par la juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins d'une demande relative au bail d'habitation. Par actes de commissaire de justice en date du 10/05/2024 remis à étude, [E] [V] et [U] [V] ont fait assigner [T] [J] et [P] [N] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé. L'affaire était appelée à l'audience du 16/05/2024. [E] [V] et [U] [V], assistés de leur conseil, sollicitent aux termes de leurs dernières écritures soutenues oralement, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, des articles 1104, 1231-1, 1719, 1720, 1754 et 1755 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de voir : - les déclarer recevables et bien fondées leurs demandes ; - condamner [T] [J] et [P] [N] épouse [J] à réaliser les travaux qui leur incombent, dans un délai de 30 jours à compter du prononcé de l'ordonnance à venir, à savoir : o la mise en conformité des installations électriques dont l'état actuel fait peser un sérieux risque de surchauffe et de court-circuit créant en conséquence un véritable danger d'électrisation, d'électrocution ou d'incendie pour les locataires o la recherche et la réparation des fuites à l'origine des dégâts des eaux ; o l'étanchéisation et les réparations des conduits de la cuisine ; o la réfection des peintures dont les dégradations sont dues à la vétusté et aux différents dégâts des eaux ; o la réfection de l'isolation des fenêtres ; o la réfection du plancher détérioré et affaissé en raison de sa vétusté ; o la réparation des chauffages ; o l'installation d'un système de VMC ; o l'installation d'un thermostat pour la chaudière électrique se trouvant dans la cuisine ; - assortir cette condamnation d'une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir ; - ordonner la consignation des loyers dus à compter du mois d'avril 2024 sur le compte CARPA de Maître Charlotte CARON, avocate au barreau de PARIS, jusqu'à la réalisation effective des travaux ; - réduire le montant du loyer à 6000 euros correspondant à une diminution de 20% jusqu'à la réalisation effective des travaux ; - condamner les défendeurs à leur verser une provision qui ne saurait être inférieure à la somme de 27000 euros, correspondant à 50% du montant de leur préjudice de jouissance en réparation des troubles de jouissance subis pendant le cours du bail ; - condamner les mêmes au paiement de la somme de 6000 euros TTC au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Au surplus, ils ne s'opposent pas à la demande de rejet des nouvelles pièces. [T] [J] et [P] [N] épouse [J], représentés par leur conseil, sollicitent à l'audience que les nouvelles pièces adverses n°11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 et 20 soient écartées, et demandent en vertu de ses dernières écritures reprises oralement, et au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de la loi du 6 juillet 1989, du décret n°87-712 du 26 août 1987, de voir : - dire n'y avoir lieu à référé ; - débouter les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes ; - condamner les demandeurs à verser la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Roxane BORNHAUSER, [Adresse 2], en application de l'article 699 du code de procédure civile. Il sera référé aux écritures des parties déposées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré au 03/06/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIF DE LA DÉCISION Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que " dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. ". Il ressort de l'article 835 du même code que le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur le rejet des pièces n°11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 et 20 de [E] [V] et [U] [V] Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. En l'espèce, les demandeurs ne contestent pas avoir produit tardivement (la veille de l'audience au soir) de nouvelles pièces aux défendeurs. Si le principe du contradictoire est présumé respecté en procédure orale au jour de l'audience, il doit cependant être pris en compte la possibilité pour la partie adverse de prendre connaissance des éléments nouveaux. Compte tenu du nombre important des nouvelles pièces produites, et des éléments nouveaux qu'elles contiennent, le principe du contradictoire et les droits de la défense n'ont pu être exercés dans des conditions normales pour ces nouvelles pièces. Aussi, s'agissant d'une procédure d'exception accélérée (assignation en référé à heure indiquée), il appartenait aux requérants de produire l'ensemble des éléments à la partie adverse au jour de l'assignation, afin que le dossier soit entièrement prêt à être plaidé à l'audience du 16/05/2024. Décision du 03 juin 2024 PCP JCP référé - N° RG 24/04901 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43ID Par conséquent, les pièces 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 et 20 de [E] [V] et [U] [V] telles que listées dans leurs dernières écritures visées le 16/05/2024 seront écartées des débats en ce qu'elles n'ont pas été débattues contradictoirement. Sur le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Par ailleurs, les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d'usage et de fonctionnement. Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que les travaux de réfection de grande ampleur ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987. En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l'exécution de la décision en application de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution. En matière d'indécence en particulier, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction ou une suspension du loyer, avec ou sans consignation jusqu'à l'exécution des travaux de mise en conformité. En l'espèce, s'agissant de la demande de travaux, les demandeurs produisent pour corroborer leurs dires : - le contrat de bail du 04/11/2015 ; - un courriel de [E] [V] à [T] [J] du 18/12/2020 et la réponse du 21/12/2020 ; - un courriel de [T] [J] du 24/10/2022 ; - un courriel de [T] [J] du 11/05/2023 ; - une facture n°2023-00299 du 20/09/2023 de l'entreprise JSV CONSTRUCTION ; - un procès-verbal de constat par commissaire de justice du 30/10/2023 ; - le congé pour reprise délivré par les bailleurs le 19/03/2024 ; - les courriers du conseil des bailleurs des 29/06/2023 et 01/09/2023. [T] [J] et [P] [N] épouse [J] contestent avoir manqué à leurs obligations légales, et produisent au surplus pour en justifier : - l'état des lieux d'entrée du 04/11/2015 ; - des photographies des lieux ; - des extraits de leur compte bancaire sur la date et le montant des loyers réglés pour les mois d'octobre, décembre 2023 et janvier 2024 ; - des attestations de trois autres locataires des consorts [J] de l'immeuble [Adresse 1] : [O] [C], [D] [B], [Y] [Z]. Il résulte de ces pièces que les demandeurs ont alerté [T] [J] le 18/12/2020 par mail des difficultés suivantes : " peinture, chauffage, électricité pas au norme, isolation des fenêtres, thermostat jamais installé et serrurerie des placards endommagée depuis le début ". S'il ressort de la teneur du mail et de la réponse de [T] [J] du 18/12/2020 que ce n'est pas la première fois que le locataire évoque ces éléments, il n'est apporté aucune précision supplémentaire sur la nature des détériorations ou des désordres, sur les pièces du logement concernées, sur la possibilité ou non d'utiliser les appareils et le logement. Les requérants indiquent avoir transmis un devis à leur bailleur avec la liste des travaux à effectuer afin de rénover le logement, mais n'en justifient pas. Le procès-verbal de constat produit daté du 30/10/2023 n'évoque aucune non-conformité des deux tableaux électriques, et relève essentiellement le décollement de quelques peintures des murs et du plafond dans plusieurs pièces du logement attribué à des dégâts des eaux anciens par le commissaire de justice. Ce dernier ne constate rien sur l'état des fenêtres du logement. Une photographie du bas d'une fenêtre du logement, sans précision de la pièce concernée, montre des résidus noirs le long de l'ouverture, sans qu'il ne soit possible de déterminer la nature de ces traces et la cause. Ce seul élément ne peut démontrer d'une mauvaise isolation des fenêtres du logement. De même, il n'est produit aucune pièce par les requérants de nature à démontrer l'absence de ventilation suffisante dans le logement, le dysfonctionnement des chauffages et l'absence de thermostat. Aussi, ils ne produisent aucune pièce venant corroborer la survenance d'un début d'incendie au niveau du radiateur et du tableau électrique. S'il est manifeste qu'un tel évènement ne peut pas être photographié ou constaté par commissaire de justice compte tenu de son caractère soudain, la déclaration d'un sinistre, l'information donnée au bailleur, le constat de la non-conformité de l'installation électrique par un professionnel, ou encore des photographies des dégâts causés par l'évènement auraient pu permettre de démontrer de la réalité de l'incident. S'agissant de la vétusté du logement soulevée par les requérants, il ressort du procès-verbal de constat que les seuls désordres visibles concernent des auréoles sur quelques lames du parquet du hall d'entrée et des décollements des peintures, qui ne semblent pas liés à de la vétusté mais à des dégâts des eaux anciens. Cela est corroboré par l'état des lieux d'entrée produit par les défendeurs, où il apparait que l'ensemble du logement est en bon état, qu'aucun décollement ou désordre n'est noté concernant les peintures, le sol, les plinthes, les fenêtres et le plafond. Les auréoles et les décollements sont donc apparus postérieurement à l'entrée dans les lieux. Les requérants évoquent eux-mêmes des dégâts des eaux survenus au cours de leur occupation. Or, dans le cadre d'un contrat de bail, il appartient aux locataires de prévenir leur bailleur de la survenance d'un dégât des eaux, et de contacter leur assurance. Dans le cadre du suivi du sinistre par l'assurance des locataires, la recherche de la responsabilité civile peut avoir lieu et l'assurance de la partie responsable prend en charge la reprise des désordres et la remise en état des lieux. En l'espèce, les locataires ne justifient pas avoir prévenu les bailleurs de la survenance d'un ou plusieurs dégâts des eaux et en avoir informé leur assurance. Aussi, la facture produite par les requérants porte sur la réparation et l'entretien de la robinetterie. Ce poste de réparation incombe aux locataires, qui sont tenus d'une obligation d'entretien du logement dans les termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°87-712 du 26 août 1987. Cette obligation d'entretien et de réparation porte également sur les plinthes et les menues menuiseries. Par conséquent, les requérants peinent à établir qu'il existe un risque de survenance d'un dommage imminent, en ce qu'il n'est pas démontré de la non-conformité de l'installation électrique et de la survenance récente d'un début d'incendie. La condition d'urgence de l'article 834 du code de procédure civile n'est donc pas remplie. Les requérants ne démontrent pas non plus l'existence d'un trouble manifestement illicite, en ce qu'ils ne justifient ni de l'indécence du logement, ni de l'information donnée aux bailleurs de la nature des travaux qui seraient à leur charge et donc de leur refus d'intervenir dans les lieux. Dans ces conditions, le juge des référés, juge de l'évidence, n'est pas compétent pour statuer sur la demande de travaux. S'agissant de la demande de réduction et de consignation des loyers, elle sera rejetée compte tenu du rejet de la demande de réalisation des travaux de conformité. S'agissant de la demande dommages et intérêts, elle sera rejetée compte tenu de l'existence de contestations sérieuses soulevées par les défendeurs sur le principe et le montant du préjudice de jouissance. Sur les demandes accessoires [E] [V] et [U] [V], parties succombantes, seront tenus au paiement des dépens dont distraction au profit de Maître Roxane BORNHAUSER, [Adresse 2], en application de l'article 699 du code de procédure civile. [E] [V] et [U] [V] seront condamnés à verser à [T] [J] et [P] [N] épouse [J] la somme de 400 euros chacun euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, ECARTE des débats les pièces 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 et 20 de [E] [V] et [U] [V] telles que listées dans leurs dernières écritures visées le 16/05/2024 ; DIT n'y avoir lieu à référé ; REJETTE en conséquence l'ensemble des demandes de [E] [V] et [U] [V] ; CONDAMNE [E] [V] et [U] [V] à verser à [T] [J] et [P] [N] épouse [J] la somme de 400 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE [E] [V] et [U] [V] au paiement des entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Roxane BORNHAUSER, [Adresse 2] ; RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et la greffière susnommées. La greffière, La juge des contentieux de la protection,