Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 23/06795

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Madame [R] [N] Copie exécutoire délivrée le : à :Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/06795 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TUU N° MINUTE : JUGEMENT rendu le mardi 27 février 2024 DEMANDERESSE Etablissement public [Localité 5] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096 DÉFENDERESSE Madame [R] [N], demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Audrey BELTOU, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 06 décembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 février 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier Décision du 27 février 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/06795 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TUU Par contrat sous seing privé en date du 24 mai 2019, [Localité 5] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [R] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], ainsi qu'une cave. Madame [R] [N] a également loué un emplacement de parking, situé [Adresse 4]. Une sommation de payer a été transmise par voie d'huissier le 28 avril 2023 d'avoir à payer la somme de 5369, 09 euros, concernant tant le local d'habitation que l'emplacement de parking. Par acte d'huissier en date du 3 août 2023, [Localité 5] HABITAT-OPH a fait assigner Madame [R] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : –prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, –ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, –dire que le sort des biens mobiliers sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, –condamner Madame [R] [N] à lui payer les loyers et charges impayés au 31 août 2020, soit la somme de 6 662, 13 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation, ainsi qu'une indemnité d'occupation à compter du prononcé du jugement jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, –condamner la défenderesse à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, [Localité 5] HABITAT-OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées. A l'audience du 6 décembre 2023, [Localité 5] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Le bailleur expose que le dernier règlement date de septembre 2023 et que la dette a diminué pour atteindre 6069, 70 euros à la date du 21 novembre 2023, selon le décompte versé. Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [R] [N] n'a pas comparu. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 4 août 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 6 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, [Localité 5] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et l'expulsion des lieux Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. En l'espèce, le décompte produit par le [Localité 5] HABITAT-OPH fait état d'une dette locative de 6 069, 70 euros, représentant plus de 12 échéances mensuelles de loyers et charges. Il en ressort également que la dette n'a cessé de s'aggraver depuis deux ans, augmentant chaque mois en raison d'une absence de versements réguliers ou des rejets des prélèvements. Si quatre versements épars ont été effectués, ils sont insuffisants à amorcer un apurement de l'arriéré de loyer et à justifier d'une reprise régulière du paiement du loyer courant, le dernier versement datant de septembre 2023. Par ailleurs, l'absence d'informations sur les capacités financières de la défenderesse, absente à l'audience, ne permet pas de connaître sa situation. En ces conditions, l'absence de règlements réguliers combinée à l'importance de la dette locative et à l'absence d'informations sur la situation de la défenderesse, justifient du prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur dont les manquements contractuels sont graves et répétés. Le bail relatif au parking n'est pas fourni dans les documents. Il sera rappelé que la loi du 6 juillet 1989 s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à mixte professionnel/habitation et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux accessoires de ces locaux (garage, jardin, place de parking). Madame [R] [N], absente, ne conteste pas que le parking constitue effectivement une annexe du contrat principal d'habitation, au vu de la proximité des lieux et du décompte commun présenté. Madame [R] [N] devenant sans droit ni titre depuis le présent jugement, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Madame [R] [N] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, comme déjà indiqué, [Localité 5] HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Madame [R] [N] reste lui devoir la somme de 6069, 70 euros à la date du 21 novembre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés jusqu'au mois d'octobre 2023 inclus. Madame [R] [N] sera donc condamnée à payer la somme de 6069, 70 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation. Madame [R] [N] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Madame [R] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge du [Localité 5] HABITAT-OPH les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 24 mai 2019 entre [Localité 5] HABITAT-OPH et Madame [R] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 1] et du bail concernant le parking situé [Adresse 3]aux torts du preneur, à compter de ce jour ; ORDONNE en conséquence à Madame [R] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Madame [R] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 5] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Madame [R] [N] à verser à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 6069, 70 euros (décompte arrêté au 21 novembre 2023, incluant la mensualité d'octobre 2023), correspondant à l'arriéré de loyers, charges, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; CONDAMNE Madame [R] [N] à verser à [Localité 5] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; CONDAMNE Madame [R] [N] à verser à [Localité 5] HABITAT-OPH une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [R] [N] aux dépens ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Fait et jugé à Paris le 27 février 2024 le greffierle Président