Cour d'appel, 31 mai 2022. 21/05297

N° RG 21/05297 - N° Portalis DBVM-V-B7F-LFGY C3 N° Minute : Copie exécutoire délivrée le : à : Me Severine CUNGS la SCP FESSLER JORQUERA & ASSOCIES AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 31 MAI 2022 Appel d'une décision (N° RG 1221000588) rendue par le Juge des contentieux de la protection de VALENCE en date du 18 novembre 2021 suivant déclaration d'appel du 22 Décembre 2021 APPELANTE : Mme [Z] [B] née le 30 Août 1969 à TROPOJE FISHAT de nationalité albanaise 20 Rue Louis Ageron 26000 VALENCE représentée par Me Severine CUNGS, avocat au barreau de VALENCE (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2022/000204 du 31/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de GRENOBLE) INTIMES : M. [O] [R] INTERVENANT VOLONTAIRE, venant aux droits de la SCI AGERON, selon acte de cession du 28.12.2021 né le 19 Avril 1992 à GUILHERAND-GRANGES de nationalité Française 60 Rue de Turenne 75003 PARIS LA SOCIÉTÉ AGERON prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège, 120 Avenue Victor Hugo Le Médicis 26000 VALENCE LA SOCIÉTÉ L.I.I.C , prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège 49 Rue de Ponthieu 75008 PARIS représentés par Me Géraldine CAVAILLES de la SCP FESSLER JORQUERA & ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Hélène COMBES Président de chambre, Mme Joëlle BLATRY, Conseiller, M. Laurent GRAVA, Conseiller, DÉBATS : A l'audience publique du 10 mai 2022 Madame COMBES Président de chambre chargé du rapport, assistée de Mme Anne BUREL, Greffier, a entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour. FAITS ET PROCEDURE La SCI AGERON est propriétaire d'une maison d'habitation située 20, rue Louis Ageron à Valence comprenant un bâtiment sur deux niveaux et un terrain attenant de 544 m². Faisant suite à une promesse d'achat sous-seing-privé du 5 mai 2021 la SCI AGERON a promis de vendre cette propriété à la SAS LIIC par acte notarié du 2 juillet 2021. Le 20 juillet 2021 l'huissier, [W], accompagné d'un commandant de police, a constaté la présence de trois familles albanaises cohabitant dans la maison, dont M. et Mme [S] [B] et [Z] [B] et leurs enfants. Les occupants ont refusé de quitter spontanément les lieux. Par acte d'huissier du 2 août 2021 les sociétés AGERON et LIIC ont fait assigner M. et Mme [B], M. et Mme [T] et M. et Mme [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence statuant en référé aux fins d'entendre ordonner l'expulsion immédiate de l'ensemble des occupants, supprimer le délai de deux mois et le bénéfice du sursis prévus par les articles L. 412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution, condamner in solidum les défendeurs au paiement à la SCI AGERON d'une indemnité d'occupation provisionnelle de 2500 euros par mois à compter du 1er septembre 2019, condamner les défendeurs au paiement de la même indemnité à la SAS LIIC à compter de la réitération de la vente par acte authentique et condamner les défendeurs au paiement à la société LIIC d'une indemnité de procédure de 3000 euros. Les défendeurs n'ont pas comparu. Par ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 18 novembre 2021 le juge des référés du tribunal judiciaire de Valence : - a débouté les sociétés AGERON et LIIC de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre M. et Mme [T] et M. et Mme [P] en l'absence d'identification suffisante de ces personnes, - a ordonné à M. et Mme [B] et à tous occupants de leur chef de libérer les lieux sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision courant pendant un délai maximum de deux mois, au-delà duquel à défaut de départ volontaire les sociétés AGERON et LIIC pourront faire liquider cette astreinte et solliciter le prononcé d'une astreinte définitive, - a ordonné l'expulsion de M. et Mme [B] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, à défaut de départ volontaire, au-delà d'un délai de deux mois après un commandement de quitter les lieux, - a constaté la voie de fait, - a privé M. et Mme [B] du bénéfice du délai et du sursis prévus par les articles L. 412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution, - a condamné in solidum M. et Mme [S] et [Z] [B] à payer une indemnité d'occupation mensuelle de 2500 euros à compter du 20 juillet 2021 à la SCI AGERON jusqu'à la libération effective des lieux, - a condamné in solidum M. et Mme [S] et [Z] [B] à payer la même indemnité à la SAS LIIC à compter de la réitération authentique de la vente à défaut de libération des lieux au jour de cette réitération, - a condamné in solidum M. et Mme [S] et [Z] [B] à payer à la SAS LIIC la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais de constat d'huissier. Mme [Z] [B] a relevé appel de cette décision selon déclaration reçue le 22 décembre 2021 aux termes de laquelle elle critique l'ordonnance en ce qu'elle a ordonné la libération des lieux sous astreinte et à défaut l'expulsion, constaté la voie de fait, exclu les occupants du bénéfice du délai et du sursis prévus par les articles L. 412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution, condamné in solidum les occupants au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 2500 euros, outre une indemnité de procédure de 700 euros. L'affaire a reçu une fixation à bref délai dans le cadre de l'article 905 du code de procédure civile. Vu les conclusions n°2 déposées et notifiées le 28 avril 2022 par Mme [Z] [B] qui demande à la cour : - de constater le décès de M. [S] [B] et d'en tirer toutes les conséquences de droit, - de constater que la SCI AGERON n'avait pas qualité à agir et en conséquence de dire et juger que la procédure a été viciée et d'infirmer la décision entreprise concernant les condamnations mises à sa charge, - à titre subsidiaire de constater que la maison a été remise en état, que les propriétaires ont laissé perdurer la situation durant deux années, que les occupants ont fait l'objet d'une expulsion administrative et de dire en conséquence n'y avoir lieu à condamnation au paiement d'une quelconque indemnité d'occupation du fait des travaux bénéficiant aux propriétaires. Elle fait valoir : À titre principal - que postérieurement à la promesse de vente notariée du 2 juillet 2021 le bien immobilier a été vendu à M. [O] [R], - que M. [S] [B], qui est décédé, ne peut faire l'objet d'aucune condamnation, - que la SCI AGERON était privée de capacité à agir depuis le décès de son gérant survenu il y a trois ans, dès lors qu'elle était dépourvue de représentant légal, - que la SAS LIIC n'avait pas davantage qualité à agir en l'absence de réitération de la vente, laquelle ne pouvait plus intervenir à défaut pour la venderesse d'être légalement représentée, que la même difficulté se pose s'agissant de la vente intervenue entre la SCI et M. [R], À titre subsidiaire - qu'après avoir pris possession d'une maison délabrée laissée à l'abandon, ils ont réalisé dans les lieux de nombreux travaux de nettoyage et d'aménagement qui ont rendu la maison salubre, tandis qu'ils ont été contraints de mettre leur famille à l'abri en l'absence de réponse de la préfecture à leur demande de titre de séjour, - qu'ils ont quitté leur pays d'origine pour des raisons politiques alors qu'ils craignaient pour leurs vies, - que le propriétaire est resté inactif pendant près de deux années, - que du fait de leur expulsion ils ne bénéficient pas aujourd'hui d'une solution de relogement et ont perdu le mobilier et les équipements d'électroménager qui leur avaient été prêtés ou donnés, - qu'eu égard à l'ensemble de ces éléments la demande en paiement d'une indemnité d'occupation n'apparaît pas fondée. Vu les conclusions déposées et notifiées le 17 février 2022 par les sociétés AGERON et LIIC, ainsi que par M. [O] [R], intervenant volontaire, qui demandent à la cour : - de recevoir M. [R] en son intervention volontaire, - de confirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, - de débouter Mme [B] de l'ensemble de ses demandes, - de condamner Mme [B] à payer à chacune des sociétés AGERON et LIIC une indemnité de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - de condamner Mme [B] à payer à M. [O] [R] une indemnité de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - de condamner Mme [B] aux entiers dépens. Ils font valoir : - que l'immeuble a été vendu le 28 décembre 2021 à M. [R] qui s'est substitué à la société LIIC dans le bénéfice de la promesse de vente, - que l'expulsion des occupants a eu lieu le 15 février 2022 avec le concours de la force publique, - que contrairement à ce qui est affirmé de façon fantaisiste, le gérant de la SCI, M. [M] [V], n'est pas décédé et a été régulièrement habilité par décision de l'assemblée générale du 21 juin 2021 à régulariser la vente de l'immeuble, - que Mme [B], qui le reconnaît, occupait irrégulièrement les lieux avec d'autres occupants de son chef depuis le 1er septembre 2019 et a refusé de les quitter jusqu'à l'expulsion forcée, - que les constatations d'huissier du 20 juillet 2021 attestent de l'existence d'une voie de fait, - que les condamnations financières doivent être confirmées. L'instruction a été clôturée par une ordonnance rendue le 3 mai 2022. MOTIFS DE L'ARRET Contrairement à ce qui est affirmé sans aucune preuve la SCI AGERON n'a jamais été privée de représentant légal alors que son gérant depuis l'origine, M. [M] [V], n'est pas décédé. Il a,en effet,régulièrement représenté la société à l'acte notarié de promesse de vente du 2 juillet 2021 au profit de la société LIIC, a ensuite été habilité à régulariser la vente définitive de l'immeuble par décision de l'assemblée générale des associés de la SCI en date du 21 juin 2021 et a effectivement réitéré cette vente au profit de M. [R], bénéficiaire substitué de la promesse, par acte authentique du 28 décembre 2021. La capacité et la qualité à agir de la SCI AGERON est donc certaine. Pour sa part la société LIIC n'a bénéficié que d'une promesse unilatérale de vente, par acte notarié du 2 juillet 2021, lui ouvrant la faculté de lever l'option avant le 10 janvier 2022, ce qu'elle n'a jamais fait puisque la vente a finalement été réitérée au profit d'un bénéficiaire substitué. À aucun moment, donc, au sens de l'article 1124 du code civil la vente n'a été effectivement formée entre la SCI et la société LIIC, de sorte que cette dernière n'a jamais été titulaire d'un droit réel sur l'immeuble, ni même d'un droit de jouissance et d'occupation, lui conférant intérêt et qualité pour agir en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation. La société LIIC sera par conséquent déclarée irrecevable en ses demandes, ce qui conduit à la réformation de l'ordonnance en ce qu'elle a également prononcé une condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation à son profit. Outre la SCI AGERON, seul M. [R] serait donc en droit de prétendre au paiement par l'occupante sans droit ni titre d'une indemnité d'occupation entre le 28 décembre 2021 (date à laquelle il a acquis l'immeuble) et le 15 février 2022 (date de l'expulsion forcée), mais une telle demande n'est pas formée par les intimés, qui se bornent à solliciter la confirmation de l'ordonnance en toutes ses dispositions. Ainsi qu'il en est justifié par l'acte de décès délivré le 29 avril 2019 par l'officier d'État civil de la commune de Montélimar, M. [C] [B] est décédé dans cette ville le 26 avril 2019 antérieurement à l'introduction de l'instance en référé expulsion. La décision ayant condamné M. [B] in solidum avec son épouse au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle sera par conséquent réformée. Après l'expulsion forcée des occupants qui a été pratiquée le 15 février 2022 avec l'assistance de la force publique, seule demeure en litige la demande en paiement d'une indemnité d'occupation pour la période comprise entre le 20 juillet 2021 et la libération effective des lieux, dès lors qu'il n'est pas contesté que la certitude de la présence dans les lieux de Mme [B] n'est établie qu'à compter du procès-verbal de constat du 20 juillet 2021. La voie de fait n'étant pas contestée, l'ordonnance déférée sera toutefois confirmée en ce qu'elle a ordonné à Mme [B] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux sous astreinte, ordonné l'expulsion au besoin avec l'assistance de la force publique, à défaut de départ volontaire, au-delà d'un délai de deux mois après un commandement de quitter les lieux, a constaté la voie de fait et a privé les occupants du bénéfice du délai et du sursis prévus par les articles L. 412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution. La décision mérite également confirmation en ce qu'elle a condamné Mme [B] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 2500 euros alors : - que les raisons de la présence en France de la famille [B] et les difficultés administratives alléguées ne sont pas opposables au propriétaire, - que l'inaction prétendue de la SCI pendant près de deux années ne peut à l'évidence constituer un titre d'occupation, ni caractériser une faute à l'égard des squatteurs, qui ont démontré leur volonté de ne pas libérer spontanément les lieux, - que les planches photographiques versées au dossier par l'appelante, censées apporter la preuve des améliorations apportées au bien, n'ont pas date certaine et ne constituent pas une preuve suffisante de la plus-value qui bénéficierait au propriétaire, étant observé que les aménagements allégués ont d'abord profité aux occupants qui ont ainsi amélioré leur cadre de vie, - qu'il n'est pas soutenu que la somme mensuelle de 2500 euros fixée par le premier juge ne refléterait pas la valeur locative effective du bien, - que la disparition du mobilier et des biens d'équipement dont se plaint Mme [B] n'est pas imputable à la SCI, dès lors qu'il n'est pas contesté que les biens laissés sur place ont été déposés dans un box conformément à la procédure prévue par les articles R.433'1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Par voie de réformation de l'ordonnance, la condamnation au paiement de l'indemnité d'occupation au profit de la SCI AGERON sera toutefois prononcée pour la seule période comprise entre le 20 juillet 2021 et le 28 décembre 2021, date à laquelle l'immeuble a été vendu à M. [O] [R] avec jouissance immédiate. L'équité commande enfin de faire à nouveau application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des intimés, à l'exception de la société LIIC dont l'action est déclarée irrecevable. PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant publiquement, contradictoirement Donne acte à M. [O] [R] de son intervention volontaire, Constate le décès de M. [C] [B] survenu le 26 avril 2019 antérieurement à l'engagement de l'action en référé expulsion, Dit et juge qu'aucune condamnation ne pouvait donc être prononcée à l'encontre de ce dernier, Confirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a : - débouté les sociétés AGERON et LIIC de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre M. et Mme [T] et M. et Mme [P] en l'absence d'identification suffisante de ces personnes, - ordonné à Mme [B] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision courant pendant un délai maximum de deux mois, au-delà duquel à défaut de départ volontaire la société AGERON pourra faire liquider cette astreinte et solliciter le prononcé d'une astreinte définitive, - ordonné l'expulsion de Mme [B] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, à défaut de départ volontaire, au-delà d'un délai de deux mois après un commandement de quitter les lieux,constaté la voie de fait, - privé Mme [B] du bénéfice du délai et du sursis prévus par les articles L. 412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution, Réforme l'ordonnance déférée pour le surplus et statuant à nouveau en y ajoutant : - déclare la SAS LIIC irrecevable en ses demandes, - condamne par provision Mme [Z] [B] à payer à la SCI AGERON une indemnité d'occupation mensuelle de 2500 euros pour la période comprise entre le 20 juillet 2021 et le 28 décembre 2021, - constate que M. [O] [R] ne forme pas de demande de condamnation à ce titre pour la période comprise entre le 28 décembre 2021 et le 15 février 2022, - condamne Mme [Z] [B] à payer à la SCI AGERON une indemnité de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne Mme [Z] [B] à payer à M. [O] [R] une indemnité de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [Z] [B] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux lois sur l'aide juridictionnelle. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, Signé par Madame COMBES, Président, et par Madame BUREL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT