Cour d'appel, 21 mars 2024. 23/03068

AFFAIRE BAUX RURAUX COLLEGIALE N° RG 23/03068 - N° Portalis DBVX-V-B7H-O5FZ Décision du Tribunal paritaire des baux ruraux de VILLEFRANCHE-SUR-SAÔNE du 03 mars 2023 RG : 22/0003 [M] C/ [E] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON BAUX RURAUX ARRET DU 21 Mars 2024 APPELANT : M. [G] [M] né le 28 Juillet 1976 à [Localité 4] [Adresse 1] [Adresse 1] comparant, assisté de Me JACCOUX D'EYSSAUTIER, avocat au barreau de PARIS, substitué à l'audience par Me Evelyne VENUTTI, avocat au barreau de LYON (Toque 1734) INTIME : M. [W] [E] [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté par Me Laurent DUZELET de l'AARPI MORTIMORE & DUZELET, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE * * * * * * Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Février 2024 Date de mise à disposition : 21 Mars 2024 Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Joëlle DOAT, présidente - Evelyne ALLAIS, conseillère - Stéphanie ROBIN, conseillère assistées pendant les débats de Cécile NONIN, greffière A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Joëlle DOAT, présidente, et par Cécile NONIN, greffière, à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * Faits, procédure et demandes des parties Par acte sous seing privé non daté, [P] [B] a consenti à M. [W] [E] un bail rural portant sur une surface de 4 hectares 76 ares et 24 centiares située à [Localité 3] au prix de 75 euros par hectare, pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 2007. Le bail a été renouvelé par tacite reconduction en novembre 2016. [P] [B] est décédée. Par acte notarié du 26 février 2021, la surface précitée a fait l'objet d'une licitation au profit de son fils M. [G] [M]. Par lettres recommandées du 21 juillet 2021 et du 10 novembre 2021, M. [G] [M] a mis en demeure M. [W] [E] de lui régler la somme de 692,24 euros à titre d'arriérés de fermage. Par requête enregistrée au greffe le 6 avril 2022, M. [G] [M] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Villefranche sur Saône aux fins d'obtenir principalement la résiliation du bail rural, invoquant un défaut de paiement des fermages et une sous location prohibée. A l'audience à laquelle l'affaire a été retenue, M. [G] [M] a ainsi demandé au tribunal de : - prononcer la résiliation du bail consenti par Mme [P] [B], venant aux droits de cette dernière, sur la surface de 4 hectares 76 ares et 24 centiares devenue 4 hectares et 42 ares située à [Localité 3], - débouter M. [W] [E] de sa demande de communication d'une facture relative aux fermages conforme aux stipulations contractuelles, - condamner M. [W] [E] au règlement du solde du fermage soit 692,24 euros et 413,18 euros auquel s'ajoute le fermage 2022 de 365,51 euros, - condamner M. [W] [E] au règlement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. M. [W] [E] s'est opposé à l'ensemble des demandes. Par jugement du 3 mars 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Villefranche sur Saône a : - rejeté la demande de résiliation du bail rural conclu entre M. [G] [M] et M. [W] [E], - condamné M. [W] [E] à payer à M. [G] [M] la somme de 1 057,75 euros en paiement du solde des fermages dus incluant les fermages de l'année 2021, - condamné M. [W] [E] à verser à M. [G] [M] la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté la demande formée par M. [W] [E] au titre des frais irrépétibles, - condamné M. [W] [E] aux dépens de l'instance. Par déclaration du 6 avril 2024, M. [G] [M] a interjeté appel du jugement. Par dernières conclusions développées à l'oral, il demande à la cour de : - réformer le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de résiliation du bail rural, statuant à nouveau, - prononcer la résiliation du bail consenti par [P] [B] aux droits de laquelle il vient à M. [W] [E] sur une surface de 4 hectares 76 ares et 24 centiares devenue 4 hectares et 42 ares située à [Localité 3], - débouter M. [W] [E] de l'ensemble de ses demandes, - le condamner à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. A l'appui de ses prétentions, il fait valoir que la résiliation du bail doit être prononcée tout d'abord pour défaut de paiement du fermage ayant persisté après mise en demeure non suivie d'effet au terme d'un délai de trois mois, les mises en demeure étant régulières. Il indique que la mise en demeure du 21 juillet 2021 porte sur le même montant que celle adressée en novembre 2021, mais est totalement distincte de l'appel de fermage du 11 novembre 2021, qui concerne des sommes dues ultérieurement aux mises en demeure, soit à l'échéance légale du 11 novembre 2021. En outre, contrairement à ce qui est indiqué, l'appel de fermage du 11 novembre 2021 ne porte pas sur des fermages de 2009, cette année étant seulement indiquée, dans la mesure où il s'agit de la référence légale de l'indice 100, cette indexation ayant été appliquée. La somme visée correspond bien au fermage 2021 exigible, avec un rappel de taxes foncières sur les années non prescrites, soit cinq ans. Le titre d'appel est 'fermage au 11 novembre 2021", de sorte que la période concernée est bien stipulée, s'agissant d'une année culturale. Le tribunal a par ailleurs effectué une confusion en exigeant deux défauts de paiement de fermage antérieurs aux mises en demeure, alors que les défauts de paiement résultent des mises en demeure. Ensuite, il fonde sa demande de résiliation du bail sur une sous location prohibée par l'article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime. Il signale que les lieux loués constituent des prairies, alors que M. [W] [E] est viticulteur. Il lui reproche une vente d'herbe comme le démontre la facture produite, dont il a été bénéficiaire et non débiteur contrairement à ce qu'a retenu le tribunal. Par conclusions développées à l'oral, M. [W] [E] demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu le 3 mars 2023, en ce qu'il a débouté M. [M] de sa demande de résiliation de bail, - débouter M. [M] de l'intégralité de ses demandes, - condamner M. [M] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Il soutient que : - la mise en demeure du 10 novembre 2021 ne respecte pas les dispositions de l'article L 431-1 du code rural et de la pêche maritime ne permettant pas au preneur de connaître les sommes prétendument dues au bailleurs, le décompte transmis faisant état de fermages à hauteur de 352,90 euros, ainsi que de charges pour un montant de 60,20 euros, ce qui ne correspond pas au montant faisant l'objet de la mise en demeure. Cette mise en demeure ne peut donner lieu à la résiliation du bail rural, - les mises en demeure font toutes deux référence à des arrêtés de compte joints, or M. [M] ne justifie pas plus en cause d'appel qu'en première instance de quel décompte il s'agirait, ceux-ci n'étant pas produits. S'il est exact que les deux mises en demeure peuvent correspondre à la même échéance, cela implique néanmoins de connaître l'échéance, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. - la preuve d'une sous location prohibée n'est pas rapportée, une seule facture produite étant insuffisante. Il précise justifier de la diversité de son exploitation, est en droit de cultiver de la luzerne et expose que la vente d'herbe ne caractérise pas une sous-location. MOTIFS DE LA DECISION - Sur la demande de résiliation du bail - au motif du défaut de paiement des fermages Aux termes de l'article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime I° sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L 411-32 et L 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants : 1° deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance, cette mise en demeure devra à peine de nullité rappeler les termes de la présente disposition. Les défauts de paiement de fermage peuvent se rapporter au même terme à condition que deux mises en demeure postérieures à l'échéance aient été adressées au preneur. Il n'est dès lors pas nécessaire que les deux mises en demeure portent sur des échéances de fermage différentes. Cependant, si les mises en demeure ne portent pas sur des échéances différentes, il importe de pouvoir déterminer l'échéance impayée, à savoir à quoi correspond la somme réclamée. En l'espèce, le bail prévoit que les preneurs s'obligent solidairement à payer le fermage au bailleur ou à son mandataire le 11 novembre de chaque année, le premier paiement devant être effectué compte tenu de l'absence de fermage demandé pour l'année 2007-2008 le 11 novembre 2009. Ensuite, il résulte de la première mise en demeure datée du 21 juillet 2021 qu'il est réclamé à M. [E] la somme de 692,24 euros à titre d'arriérés de fermage, selon arrêté de compte joint. Cependant, aucune pièce jointe n'est transmise. En outre, la mise en demeure du 10 novembre 2021 fait également référence au paiement de la somme de 692,24 euros selon arrêté de compte joint. Or, comme l'a relevé le tribunal, l'arrêté de compte joint mentionne 'fermage 2009" pour 352,98 euros et des taxes foncières de 2018 à 2021, soit la somme totale de 413,18 euros. M. [M] ne justifie nullement en cause d'appel qu'une autre pièce aurait été jointe à cette mise en demeure. Si l'intitulé est certes fermage au 11 novembre 2021, il n'en demeure pas moins que c'est la seule pièce transmise jointe à la mise en demeure et que le montant réclamé ne correspond pas à la teneur de celle-ci, M. [M] ne pouvant valablement se retrancher derrière un précédent décompte adressé en févier 2021 portant sur la somme totale de 1 747,77 euros. S'il fait valoir qu'il s'agit d'une pièce totalement indépendante, le courrier adressé ne permet pas de déterminer clairement quels fermages sont impayés, le courrier et l'unique pièce jointe faisant état de sommes distinctes. Dès lors, c'est à juste titre que le tribunal a considéré que la mise en demeure du 10 novembre 2021 ne revêtait pas un caractère clair et non équivoque. En outre, il convient de relever que ne peuvent servir de base à une procédure de résiliation les interpellations visant l'article L. 411-53 du code rural, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 13 juillet 2006, texte qui régissait le refus de renouvellement du bail et non sa résiliation, comme l'a rappelé la Cour de Cassation dans un arrêt du 7 septembre 2017, (3ème chambre civile n° 16-19.874). Or, en l'espèce, les deux courriers de mise en demeure du 10 juillet 2021 et du 10 novembre 2021 visent les anciennes dispositions de l'article L 411-53 du code rural concernant les deux défauts de paiement de fermage uniquement comme motifs d'opposition au renouvellement du bail et non de sa résiliation, et les dispositions anciennes de l'article L 411-31 du code rural selon lesquelles 'le bailleur ne peut faire résilier son bail que s'il justifie de l'un des motifs définis à l'article L 411-53 et dans les conditions prévues audit article'. Ils ne répondent donc pas aux exigences posées à peine de nullité par l'article L 411-31 rappelé précédemment, imposant la reproduction des dispositions de l'article L 411-31 I applicables au présent litige. Les mises en demeure ne sont donc pas régulières, contrairement à ce que soutient l'appelant et ne peuvent entraîner la résiliation du bail. En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation de bail pour ce motif. - au motif d'une sous location prohibée En application de l'article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime, toute sous-location est interdite. Toutefois, le bailleur peut autoriser le preneur à consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs. Chacune de ces sous-locations ne peut excéder une durée de trois mois consécutifs. Dans ce cas, le bénéficiaire de la sous-location n'a aucun droit à son renouvellement, ni au maintien dans les lieux à son expiration. En cas de refus du bailleur, le preneur peut saisir le tribunal paritaire. Le tribunal peut, s'il estime non fondés les motifs de l'opposition du bailleur, autoriser le preneur à conclure la sous-location envisagée. Dans ce cas, il fixe éventuellement la part du produit de la sous-location qui pourra être versée au bailleur par le preneur. Le bailleur peut également autoriser le preneur à consentir des sous-locations des bâtiments à usage d'habitation. Cette autorisation doit faire l'objet d'un accord écrit.(...) Les dispositions du présent article sont d'ordre public. En l'espèce, M. [W] [E], preneur, justifie d'une diversité de son exploitation et la production d'une seule facture de vente de fourrage sur pied par ce dernier ne caractérise nullement une sous-location, de sorte que la résiliation du bail pour ce motif n'est pas encourue, conformément à ce qu'a retenu le tribunal. Le jugement est ainsi confirmé. - Sur les demandes accessoires Il convient de confirmer les dispositions du jugement déféré relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. M. [M] succombant en son appel est condamné aux dépens de la procédure d'appel et également débouté de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. En revanche, l'équité commande de débouter M. [W] [E] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour Statuant dans les limites de l'appel, Confirme le jugement déféré, Y ajoutant Condamne M. [G] [M] aux dépens de la procédure d'appel, Déboute M. [G] [M] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Déboute M. [W] [E] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE