Tribunal judiciaire, 27 mai 2024. 23/01485

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGEMENT procédure accélérée au fond 51Z Minute n° 24/466 N° RG 23/01485 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X6TP 3 copies GROSSE délivrée le27/05/2024 àMe Delphine BRON la SELAS ELIGE BORDEAUX Rendue le VINGT SEPT MAI DEUX MIL VINGT QUATRE Après débats à l’audience publique du 29 Avril 2024 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDERESSE COMMUNE DE [Localité 4], prise en la personne de son maire en exercice [Adresse 5] [Localité 4] représentée par Maître Daniel LASSERRE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX DÉFENDEUR Monsieur [S] [B] [Adresse 2] [Localité 1] représenté par Me Delphine BRON, avocat au barreau de BORDEAUX I - FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par acte du 10 juillet 2023, la Commune de [Localité 4] a fait assigner Monsieur [B] [S] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond afin, au visa des articles L.631-7 et suivants, L.651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, L.324-1-1 du code du tourisme et 481-1 du code de procédure civile, de voir : - condamner le défendeur à une amende d’un montant maximal de 50 000 euros pour changement irrégulier de destination d’un immeuble à usage d’habitation, dont le produit lui sera intégralement versé ; - le condamner à une amende de 5 000 euros dont le produit lui sera intégralement versé conformément aux dispositions de l’article L.324-1-1 du code du tourisme ; - le condamner à lui payer une indemnité de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. La demanderesse expose que Monsieur [B] est propriétaire d’un appartement d’une superficie de 38 m2 situé au 3ème étage du [Adresse 3] à [Localité 4] ; qu’il résulte d’un procès-verbal d’infraction dressé le 24 mai 2019 qu’il a modifié la destination de cet immeuble, initialement affecté à l’usage d’habitation, en le louant depuis le 1er mars 2018, par l’intermédiaire des plateformes AIR BNB et ABRITEL, en meublé touristique à des personnes n’ayant pas l’intention d’y établir leur résidence, sans avoir obtenu d’autorisation de changement d’usage ; que cette activité a généré un gain estimé à 23 559,80 euros. L’affaire, fixée à l’audience du 07 août 2023, a fait l’objet de renvois pour échange des conclusions des parties avant d’être retenue à l’audience du 29 avril 2024. Par ses dernières conclusions du 26 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la Commune de [Localité 4] conteste la prescription de son action et maintient l’ensemble de ses demandes. Par conclusions du 23 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, Monsieur [B] conclut à la prescription de l’action et, en toute hypothèse, au rejet des demandes et à la condamnation de la commune à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Il fait valoir que l’action est prescrite ; que la commune ne démontre pas en tout état de cause que l’immeuble a changé de destination depuis le 1er janvier 1970 ; qu’il a reçu l’autorisation de changer la destination de l’immeuble et déclaré son activité de loueur de meublé de tourisme dès le 1er septembre 2012. II - MOTIFS DE LA DÉCISION sur la prescription : Le défendeur fait valoir que la commune a délivré assignation à son encontre le 20 septembre 2019 ; que par ordonnance du 20 janvier 2020, le juge des référés a sursis à statuer dans l’attente de la décision de la 3ème chambre civile de la cour de cassation qui a statué le 18 février 2021 ; que la commune de [Localité 4], après avoir établi des conclusions de remise au rôle le 15 mars 2023 seulement, s’est désistée le 09 juin 2023, ce qui a été constaté par ordonnance du 12 juin 2023 ; que sa nouvelle assignation, le 10 juillet 2023, est prescrite. Il soutient que les faits litigieux étant sanctionnés par une amende, ils constituent une infraction au sens pénal du terme, de sorte qu’ils sont prescrits par application de la prescription annale de l’article 9 du code de procédure pénale. La demanderesse oppose cependant à bon droit que même si les faits constituent des infractions aux dispositions du code de la construction et de l’habitation, même si l’amende encourue revêt le caractère d’une sanction, elle reste une amende de nature civile, soumise à la seule prescription quinquennale de droit commun en matière civile de l’article 2224 du code civil. L’action sera en conséquence déclarée recevable. Sur les demandes principales : sur le défaut d’autorisation de changement de destination de l’immeuble : La Commune fonde ses demandes sur deux délibérations, l’une du conseil communautaire de [Localité 4] Métropole du 07 juillet 2017, l’autre du conseil municipal de [Localité 4] du 10 juillet 2017 qui ont respectivement soumis toute location de courte durée à “une clientèle de passage” à une déclaration préalable, et réglementé strictement les locations de courts séjours touristiques sur la ville de [Localité 4]. Un règlement municipal sur les changements d’usage des locaux d’habitation et les compensations en cas de changement de destination a été annexé à la délibération du 10 juillet 2017. L’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation soumet, dans les communes de plus de 200.000 habitants, le changement d’usage d’un bien immobilier à une autorisation préalable du maire de la commune. Cette autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. L’article L.631-7 dernier alinéa précise que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage. L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation punit d’une amende civile d’au plus 50.000 euros par local irrégulièrement transformé toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L.631-7, ou ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de cet article. Par ailleurs, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans le délai qu’il fixe ; il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé, dont le produit est intégralement versé à la commune. Pour l'application des dispositions énoncées supra, il appartient à la Commune de [Localité 4] d’établir un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement résultant du fait de louer un local meublé antérieurement destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. L’article L.631-7 précise qu’un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, cette affectation pouvant être établie par tout mode de preuve. Le défendeur soutient que la commune ne rapporte pas la preuve que le logement en cause était antérieurement destiné à l’habitation. La demanderesse, qui fait valoir qu’il ne peut être exigé d’elle une déclaration datée du 1er janvier 1970 puisque ça n’est qu’à compter de mars 1970 que l’administration a fourni aux propriétaires les modèles de déclaration H1/H2, produitaux débats : - la fiche d’évaluation (sa pièce 7) - deux actes notariés de 1968 et 1986 (ses pièces 9 et 10) mentionnant un immeuble à usage commercial et d’habitation. Il ressort de l’acte de vente du 1er octobre 1968 que les logements situés au 3ème étage étaient des logements d’habitation (page 6 de l’acte), et que tel était toujours le cas lors de la vente intervenue le 05 septembre 1986 (page 2 de l’acte). La première condition est donc remplie. La location du logement en meublé de tourisme, caractérisant le changement de destination, est par ailleurs établie par le procès-verbal daté du 24 mai 2019. Le défendeur fait valoir qu’il a sollicité auprès de l’organisme “Gironde Tourisme” le classement de l’immeuble en meublé de tourisme . Se prévalant d’un jugement du 21 février 2022 confirmé par arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 08 décembre 2022, il soutient que l’autorisation de déclaration visant à un classement en location de meublés touristiques vaut nécessairement autorisation de changement de destination de l’immeuble. La demanderesse, qui indique avoir inscrit un pourvoi contre l’arrêt, est cependant fondée à opposer que les deux procédures sont soumises à des textes et à des régimes distincts puisque si la première se satisfait d’une déclaration préalable en mairie, la seconde exige une autorisation préalable expresse qui n’a été ni accordée ni même sollicité en l’espèce, cependant qu’en tout état de cause, la décision de classement a été accordée le 08 avril 2013 pour une durée de 5 ans expirée depuis 2018. Les conditions nécessaires à l’application des dispositions des articles L.651-2 et L.631-7 du code de la construction et de l’habitation sont en conséquence remplies. Compte tenu des circonstances ainsi décrites, qui établissent la matérialité de l'infraction entre le 1er mars 2018 et le 24 mai 2019, il y a lieu, en considération du gain estimé à 23 559,80 euros, de condamner Monsieur [B] à une amende civile de 8 000 euros. sur le défaut de déclaration préalable soumise à enregistrement : Aux termes des dispositions de l’article L.324-1-1 II et III du code du tourisme, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme (...) doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé l’immeuble. L’article L.324-1-1 V du même code prévoit que toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 euros. Monsieur [B] sera condamné sur ce fondement à une amende de 500 euros. Sur les frais irrépétibles Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Commune de [Localité 4] ses frais non compris dans les dépens ; il lui sera alloué la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le défendeur sera condamné aux dépens, et débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. III - DÉCISION Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ; Vu les articles L.631-7 et suivants, L.651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, L.324-1-1 du code du tourisme et 481-1 du code de procédure civile, Déclare la commune de [Localité 4] recevable en ses demandes ; Condamne Monsieur [B] à payer à la commune de [Localité 4] une amende civile d’un montant de 8 000 euros sur le fondement de l'article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ; Dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la Commune de [Localité 4] ; Condamne Monsieur [B] à payer à la commune de [Localité 4] une amende d’un montant de 500 euros sur le fondement de l'article L.324-1-1 V du code du tourisme Dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la Commune de [Localité 4] ; Déboute la Commune de [Localité 4] du surplus de ses demandes ; Condamne Monsieur [B] [S] à payer à la Commune de [Localité 4] la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ; Déboute Monsieur [B] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Monsieur [B] aux dépens. La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. Le Greffier,Le Président,