Cour d'appel, 21 février 2023. 19/11965

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 21 FEVRIER 2023 N° 2023/ 75 Rôle N° RG 19/11965 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEUZB SCI FLEURS DU SUD C/ [I] [N] [T] [F] SAS MICHAEL ZINGRAF REAL ESTATE Copie exécutoire délivrée le : à : Me Charles TOLLINCHI Me Paul GUEDJ Me Thimothée JOLY Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 04 Juin 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 16/02551. APPELANTE SCI FLEURS DU SUD poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié. demeurant [Adresse 2] représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant Me Marc PROVENZANI, avocat au barreau de GRASSE pour avocat plaidant. INTIMES Maître [T] [F] poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social demeurant [Adresse 1] représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant Me Helène BERLINER, avocat au barreau de NICE pour avocat plaidant SAS MICHAEL ZINGRAF REAL ESTATE Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège. demeurant [Adresse 3] représentée par Me Thimothée JOLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Amandine WEBER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Cyril SABATIE, avocat au barreau de NICE Monsieur [I] [N], demeurant [Adresse 2] défaillant PARTIE(S) INTERVENANTE(S) *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 17 Janvier 2023 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Mme Danielle DEMONT, Conseiller Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Février 2023. ARRÊT Par défaut, Prononcée par mise à disposition au greffe le 21 Février 2023, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par acte authentique établi le 17 septembre 2010 par Me [T] [F], notaire, M.[I] [N] a vendu à la SCI les Fleurs du Sud, une propriété immobilière située à [Localité 4], pour un prix de 1'350'000 €, comprenant notamment une villa, ainsi qu'un studio indépendant, ce par l'intermédiaire de la SARL Michael Zingraf Immobilier. L'acquéreur expose avoir dès son entrée dans les lieux subi d'importantes infiltrations et inondations et constaté que le mur de soutènement de la route surplombant la propriété ne présentait pas les garanties nécessaires de solidité. Vu les assignations du 23 février 2016, par lesquelles la SCI les Fleurs du Sud a fait citer Me [T] [F], M.[I] [N] et la SARL Michael Zingraf Immobilier, devant le tribunal de grande instance de Grasse. Vu le jugement rendu le 4 juin 2019, par cette juridiction, ayant: Condamné M. [N] à payer a la la SCI les Fleurs du Sud la somme de 24.100 euros au titre du traitement de l'étanchéité du studio indépendant du garage. Rejeté toute autre demandes Condamné M. [N] à payer à la la SCI les Fleurs du Sud, la somme de 3.000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, Vu la déclaration d'appel du 22 juillet 2019, par la SCI les Fleurs du Sud. Vu les conclusions transmises le 18 octobre 2019, par l'appelante. Elle indique avoir découvert que le studio, ainsi que le mur de soutènement avaient été construits sans permis de construire et que d'une manière générale la construction n'était pas conforme au plan. La SCI les Fleurs du Sud soutient que l'acte de vente mentionne un studio indépendant habitable, ainsi qu'une propriété protégée de la route en amont par un mur de soutènement implanté dans les règles de 1'art et surtout en totale conformité avec les règles administratives et d'urbanisme et que les conclusions du rapport d'expertise judiciaire démontrent le défaut de conformité. Elle estime pouvoir réclamer une diminution de prix à concurrence de la superficie du studio, et subsidiairement le remboursement des frais d'étanchéité du studio et de la partie arrière de la villa, ainsi que le coût de la reprise du mur de soutènement, pour lequel l'expert préconise des travaux de confortement après une étude béton. La SCI les Fleurs du Sud considère que l'agent immobilier a manqué à son obligation de conseil et de vérification en ce qui concerne l'habitabilité du studio qui était à l'origine une terrasse couverte, transformée sans permis de construire, ni factures, ni certificat de conformité et la non conformité aux plans de réalisation du mur de soutènement, réalisé dans les mêmes conditions, sans garantie par une assurance. Elle reproche au notaire de ne pas avoir vérifié le statut du bien au regard des règles d'urbanisme, ni réclamé la production, du procès verbal de réception de travaux, du certificat d'achèvement et de conformité des travaux et des justificatifs d'assurance des constructeurs, en ce qui concerne le studio et le mur de soutènement, alors que la construction datait de moins de 10 ans. La SCI les Fleurs du Sud fait valoir que si l'agent immobilier et le notaire avaient procédé aux vérifications qui leur incombaient, elle n'aurait pas eu à régler d'importants frais liés à des travaux supplémentaires. Selon elle, l'indemnisation de la perte de chance correspond à ce montant. Vu les conclusions transmises le 13 janvier 2020, par Me [T] [F]. Il rappelle que le notaire ne peut voir sa responsabilité engagée que pour ses propres fautes et qu'il ne peut être solidairement condamné avec l'agent immobilier et le vendeur ; que s'il doit assurer l'efficacité et la validité des actes auxquels il a apporté son concours, il s'agit d'une obligation de moyens et non de résultat, précisant qu'il n'a pas à aller au-delà des investigations d'usage, sauf s'il résulte des éléments du dossier, des raisons objectives de douter des informations ou des documents remis. Il ajoute qu'il peut s'en tenir aux déclarations des parties présumées de bonne foi, et censées fournir des renseignements exacts et complets. Me [T] [F] affirme qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir vérifié le statut du bien, alors qu'a été annexé à l'acte, la demande de permis accompagnée des plans de la villa et que le vendeur a déclaré qu'il n'avait pas été délivré de certificat de conformité. Il estime qu'il n'entre pas dans son rôle de vérifier la conformité de la construction au permis. Il précise avoir informé les parties des sanctions, fiscales, civiles et administratives encourues du fait d'une construction non conforme et que nonobstant les risques et périls susvisés, la SCI les Fleurs du Sud a déclaré vouloir persister dans son intention d'acquérir, sans recours contre le vendeur et avoir ainsi rempli son obligation d'information et de conseil. Le notaire soutient que le lien de causalité n'est établi qu'à charge pour le demandeur de démontrer que sans la faute alléguée, le dommage ne se serait pas produit et qu'il aurait agi différemment s'il avait été mieux informé ou aurait pu obtenir un avantage équivalent au coût des travaux de réparation. Il n'y a, selon lui, aucun lien entre la régularité administrative du bien et les désordres allégués, ajoutant que la perte de chance d'obtenir une réduction substantielle du prix apparaît très faible en l'état des négociations déjà effectuées. Vu les conclusions transmises le 20 janvier 2020, par la SAS Michael Zingraf Real Estate, anciennement dénommée SARL Michael Zingraf Immobilier. Elle fait valoir que le devoir de conseil de l'agent immobilier se limite aux vices apparents affectant le bien au moment de la transaction à l'exclusion du défaut d'étanchéïté du mur arrière et que l'acquéreur disposait des éléments lui permettant de savoir que le studio a été créé de façon non conforme au permis de construire qui prévoyait une terrasse couverte, étant rappelé que la prescription de trois ans en matière d'urbanisme ne permet aucune poursuite administrative ou pénale. L'intimée observe que les désordres constatés dans le studio ne justifient pas une indemnisation calculée au prorata de sa superficie et que l'expert indique seulement qu'il y a lieu de surveiller le mur de soutènement et non de le reconstruire. Elle souligne que lien de causalité entre la faute qui lui est reprochée et les vices de construction n'est pas établi. Vu l'ordonnance de clôture rendue le 27 décembre 2022. M.[I] [N], cité par procès verbal de recherches n'a pas constitué avocat, ni conclu. SUR CE M.[I] [N] cité par procès verbal de recherches, n'a pas constitué avocat, ni conclu, ni comparu à l'audience. Il sera statué par défaut, en application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile. Se fondant sur la garantie de délivrance conforme due par le vendeur, la SCI les Fleurs du Sud réclame la condamnation du vendeur à l'indemniser de la moins-value liée au caractère inhabitable du studio, ainsi qu'aux frais de comfortement du mur de soutènement. L'article 1603 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, applicable au présent litige, place à la charge du vendeur une obligation de délivrance conforme aux stipulations convenues entre les parties. L'acte authentique de vente du 17 septembre 2010 inclut notamment dans la rubrique 'désignation'un studio indépendant en annexe. Si cette mention suppose comme l'indique l'acquéreur la délivrance d'une pièce habitable, il n'est pas contesté qu'un studio a bien été délivré. Il convient d'observer que l'acquéreur a pu constater par lui-même que sur le plan annexé au permis de construire, aucun studio n'apparaît et qu'une terrasse couverte avait été aménagée en studio. L'acte de vente rappelle qu'aucun certificat de conformité n'a été délivré, les prescriptions du permis n'ayant pas totalement été respectées et l'absence d'assurance dommages-ouvrage souscrite par le vendeur. Il précise que le vendeur et l'acquéreur ont été expressément avertis des sanctions pénales, fiscales et civiles pouvant affecter une construction édifiée modifiant l'absence d'autorisation d'urbanisme préalable. Il ajoute qu'informé de cette situation l'acquéreur déclare néanmoins vouloir persister dans son intention d'acquérir en l'état, à ses risques et périls, sans recours contre le vendeur. Dans ces conditions, la SCI les Fleurs du Sud n'est pas fondée à réclamer une indemnisation correspondant la surface du studio, considéré comme inhabitable à concurrence de la somme de 116'235 €. Dans son rapport établi le 24 janvier 2014, M. [P], expert judiciaire conclut que le défaut d'étanchéité à l'arrière du mur enterré du studio rend celui-ci impropre à sa destination et que le drainage du mur et de la villa au droit des pièces habitables sont à reprendre pour éviter des infiltrations d'eau. Il en résulte que l'existence du studio en lui-même n'est pas remise en cause et qu'une indemnisation au prorata de la superficie de cette annexe ne peut être retenue. En revanche pour être habitable, cette pièce doit faire l'objet de travaux d'étanchéité à concurrence de la somme évaluée par l'expert à 24'100 €. Si à l'occasion de sa première visite relatée en page 10 de son rapport, l'expert judiciaire a évoqué, en ce qui concerne le mur de soutènement, la réalisation de sondages destructifs pour la vérification des semelles, position des aciers, épaisseur du voile sur cet ouvrage de grande hauteur présentant d'importants désordres de basculement et de fissuration et ajouté qu'il est à conforter ou à reprendre en totalité selon étude béton à faire réaliser par le demandeur, il indique en page 18 que son sapiteur a réalisé tous ses relevés et les a présentés le 11 juin 2012 sur les lieux et ajoute qu'aucun mouvement n'étant constaté, une surveillance régulière des murs de soutènement devra être mise en place, précisant que depuis sa dernière visite le mur le long de la chaussée n'a pas évolué. Eu égard aux mentions figurant dans l'acte de vente l'acquéreur ne peut ainsi invoquer aucun défaut de conformité liée à l'implantation des murs de soutènement par rapport au plan de situation. Dans sa conclusion figurant en page 31 de son rapport, l'expert judiciaire indique que les murs de soutènement sont à surveiller avec mise en place de cibles et relevés réguliers par géomètre, mais ne préconise pas la réalisation de travaux de reprise ou de comportement à réaliser dans l'immédiat. En l'état de ces données techniques, l'existence d'un défaut de délivrance conforme relatif au mur de soutènement n'apparaît pas démontrée. La demande d'indemnisation formée de ce chef par la SCI les Fleurs du Sud est, en conséquence, rejetée. L'agent immobilier doit vérifier que le bien dont il assure la vente est conforme à sa destination et informer l'acquéreur de la situation juridique de celui-ci. En l'espèce aucun élément ne permet d'établir que l'agent immobilier avait connaissance des infiltrations affectant le studio qui auraient été visibles à l'occasion de la visite des lieux par ses soins. S'il ne démontre pas avoir lui-même informé l'acquéreur de l'absence de conformité de la construction par rapport au permis de construire, notamment en ce qui concerne la transformation d'une terrasse couverte en studio, ce qui constitue une faute de sa part, il apparaît que cette situation a pu être vérifiée par l'acquéreur et qu'elle a été expressément rappelée par le notaire qui a mentionné l'absence de certificat de conformité dans l'acte de vente. Il ne peut être exigé de l'agent immobilier qu'il réclame toutes les factures de travaux, étant rappelé que l'absence de souscription d'assurance dommages ouvrage a été mentionnée dans l'acte notarié de vente. L'acquéreur ayant été dûment informé des risques inhérents à l'absence de délivrance d'une autorisation et d'un certificat de conformité et ayant expressément indiqué passer outre et poursuivre l'opération à ses risques et périls, le lien de causalité entre le défaut d'information sur l'absence de permis de construire un studio et le préjudice allégué n'apparaît pas établi. Les demandes formées à l'encontre de l'agent immobilier sont, en conséquence, rejetées. Le notaire est tenu de procéder à toutes vérifications supplémentaires, si des indices révèlent la possibilité d'inexactitude des déclarations des parties. En l'espèce le vendeur a déclaré que la construction était conforme au permis de construire, sauf en ce qui concerne la couleur du crépi, alors que la comparaison du descriptif du bien vendu et du plan joint à la demande de permis de construire annexé à l'acte permettait de constater que le studio ne figurait pas sur ce dernier, mais seulement une terrasse couverte. L'acquéreur ne peut cependant invoquer l'existence d'un lien de causalité directe entre la perte de chance d'avoir pu négocier une réduction de prix, alors qu'il a expressément déclaré renoncer à toute contestation sur le défaut de conformité du bien par rapport aux autorisations administratives et l'acquérir sur ce point ses risques et périls, étant précisé que le constructeur n'avait pas souscrit d'assurance dommages ouvrage. Cette stipulation qui fait la loi des parties s'applique tant à l'habitabilité du studio qu'à l'état du mur de soutènement. Il ne peut être dans ces conditions reproché au notaire de ne pas avoir exigé la production de toutes les autorisations d'urbanisme, du procès-verbal de réception, ainsi que la liste des entreprises ayant participé aux travaux, leur factures et attestations d'assurance. Il convient de rappeler que ces pièces ne pourraient avoir une utilité que dans le cadre de la garantie décennale qui n'est pas mise en jeu dans le cadre de la présente procédure, fondée sur le seul défaut de conformité. Il convient d'observer en outre qu'aucun lien n'est démontré entre la régularité administrative du bien immobilier et les désordres allégués et que la propriété initialement mise en vente au prix de 1'500'000 € a finalement été négociée 1'300'000 €, ne laissant plus de place à une possibilité de réduction supplémentaire. Les demandes fondées à l'encontre du notaire sont, en conséquence, rejetées. Le jugement est confirmé. Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt de défaut et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne la SCI les Fleurs du Sud aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT