Cour d'appel, 04 novembre 2025. 23/14585

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 04 NOVEMBRE 2025 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/14585 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIFVA Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Juillet 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 13] - RG n° 22/00503 APPELANTS Monsieur [Y] [H] [Adresse 10] [Localité 9] Madame [N] [W] [Adresse 10] [Localité 9] Tous deux représentés par Me Yaëlle MOLHO de la SELEURL SELARLU YM AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0991 INTIMES Monsieur [O] [F] [Adresse 4] [Localité 12] Madame [S] [D] épouse [F] [Adresse 4] [Localité 12] Monsieur [X] [F] [Adresse 3] [Localité 12] Tous les trois représentés par Me Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0716 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Aurely ARNELL ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Edouard LAMBRY, greffier présent lors de la mise à disposition. FAITS ET PRÉTENTIONS Prétendant que M. et Mme [H] sont occupants sans droit ni titre du bien situé au [Adresse 10] à 75011 PARIS, M. et Mme [O] et [S] [F] et M. [X] [F] qui ont acquis ce bien, en qualité respectivement de nus-propriétaires et usufruitier, par acte du 2 juin 2021, les ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, qui, par jugement rendu le 19 juillet 2023 a notamment : - constaté que ces derniers occupaient les lieux sis à [Adresse 15], sans droit ni titre, - ordonné leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants dans les lieux de leur chef à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, - les a condamnés à verser à M. et Mme [O] et [S] [F] et M. [X] [F] à compter du 1 er août 2023 et : * pendant une période de 4 mois une indemnité d'occupation mensuelle de 400€, charges comprises, * puis à l'issue de ce délai et jusqu'à libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle de 900 € par mois, charges comprises, - rejeté la demande des consorts [F] de suppression des délais des articles L.412-1 et L.412-6 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, - rejeté toutes les autres demandes des parties, notamment sur le fondement de l'article 700, - condamné les appelants aux dépens. M. et Mme [H], qui prétendent être titulaires d'un bail d'habitation soumis à la loi du 1er septembre 1948 subsidiairement d'un bail verbal, ont interjeté appel de ce jugement suivant déclaration du 21 août 2023 et par conclusions transmises par RPVA le 13 décembre 2023, ils demandent à la cour de : INFIRMER le jugement rendu le 19 juillet 2023 par le Pôle Civil de Proximité du Tribunal Judiciaire de [Localité 13] en ce qu'il a : - Constaté que les époux [H] étaient occupants sans droit ni titre ; - Ordonné, à défaut de libération volontaire des lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec si besoin était, le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux; - Rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution ; - Condamné les époux [H] à verser aux consorts [F] à compter du 2 juin 2021 et jusqu'au 31 juillet 2023 une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant de l'indemntié et des charges effectivement appelés, soit 1063 euros par trimestre ; - Condamné les époux [H] à verser aux consorts [F] à compter du 1 er août 2023 et pendant une période de 4 mois une indemnité d'occupation mensuelle de 400 euros charges comprises puis à l'issue de ce délai et jusqu'à la libération effective des lieux une indemnité de 900 euros par mois, charges comprises. - Rejeté toutes les demandes formées par les époux [H] ; - Condamné les époux [H] aux entiers dépens de l'instance. Statuant de nouveau : DEBOUTER M. et Mme [O] et [S] [F] et M. [X] [F] de l'ensemble de leurs demandes. CONSTATER que M. et Mme [H] sont occupants de bonne foi et titulaire d'un droit au maintien dans les lieux sis [Adresse 11] [Localité 13], en application des dispositions de la loi du 1er septembre 1948. CONDAMNER solidairement M. et Mme [O] et [S] [F] et M. [X] [F] à verser aux époux [H] une indemnité de procédure de 5 000 euros, outre les dépens de première instance et appel. M. et Mme [O] et [S] [F] et M. [X] [F], par conclusions transmises par RPVA le 3 septembre 2025 demandent à la cour : De confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que M. et Mme [H] sont occupants sans droit ni titre et ordonné leur expulsion, De l'infirmer en ce qu'il a condamné M. et Mme [H] à leur verser, à compter du 2 juin 2022 jusqu'au 31 juillet 2023, une indemnité mensuelle d'occupation égale : - à compter du 1er août 2023 et pendant une période de 4 mois de 400 €, charges comprises, - puis, à l'issue de ce délai et jusqu'à la date de libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle de 900 € par mois, charges comprises, Et, statuant à nouveau, De condamner M. et Mme [H] à leur payer: - à compter du 1er août 2023 et pendant une période de 4 mois, une indemnité d'occupation mensuelle de 400 €, charges en sus, - puis, à l'issue de ce délai et jusqu'à libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle de 900 €, charges en sus, De débouter M. et Mme [H] de leur demande d' indemnité de procédure, De les condamner au paiement d'une indemnité de procédure de 4.000 €, A titre subsidiaire, si la Cour infirmait le jugement entrepris, Vu le décompte de surface corrigée établi par M. [J] à la demande de M. et Mme [H] et versé par eux aux débats, De condamner M. et Mme [H] au paiement de la somme de 7.684,93 € à titre de loyers ou indemnités d'occupation et charges arriérés du 1er juin 2021 au 30 septembre 2025, avec intérêts de droit à compter de la demande, Et vu l'article 4 de la loi du 1 er septembre 1948 et l'absence de bonne foi, D'ordonner la résiliation judiciaire de leur bail et de les déclarer déchus de tout droit au maintien dans les lieux, D'ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, dans les formes habituelles, A titre subsidiaire encore, De déclarer M. et Mme [H] déchus de tout droit au maintien dans les lieux dans les conditions de l'article 10 alinéas 3 et 9 de la loi du 1 er septembre 1948, De condamner M. et Mme [H] au paiement d'une indemnité de procédure de 4.000 € et aux dépens de première instance et d'appel, lesquels pourront être recouvrés par Maître HERMET-LARTIGUE, avocat, conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture est datée du 9 septembre 2025. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties. MOTIVATION Sur la demande d'expulsion Les appelants soutiennent qu'ils disposent d'un titre régulier d'occupation des lieux litigieux, notoirement et de bonne foi depuis 1973, ainsi que l'ont considéré tous leurs bailleurs successifs à qui les loyers ont été payés (leurs pièces 1 et 4-9) et comme cela résulte du congé avec droit au maintien dans les lieux qui leur a été nominativement délivré par la SCI Cabri le 21 mars 2001 pour le 30 juin 2001 (leurs pièces 2). Toutefois, les intimés soutiennent à bon droit que la mauvaise foi des appelants les prive de tout droit au maintien dans les lieux. En effet, en vertu de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 : « Les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations ». L'article 10, en ses alinéas 3 et 9, de la loi du 1er septembre 1948 se lit ainsi : « N'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, 5, 6, 7 et 8 : alinéa 3 Qui ont plusieurs habitations, sauf pour celle constituant leur principal établissement, à moins qu'elles ne justifient que leur fonction ou leur profession les y oblige ; alinéa 9 Qui ont à leur disposition ou peuvent recouvrer, en exerçant leur droit de reprise, un autre local répondant à leurs besoins et à ceux des personnes membres de leur famille ou à leur charge, qui vivaient habituellement avec elles depuis plus de six mois ». Par suite, les appelants ne peuvent effectivement pas prétendre à leur maintien dans les lieux dès lors que les intimés établissent sans être contredits (leurs pièces 14-20) que ceux-ci possèdent voire habitent d'autres logements situés comme suit : - au [Adresse 2] à [Localité 16] : * d'un lot n°0000020 : un appartement pour 33/10007èmes, * d'un lot n°0000021 : un appartement pour 18/10007èmes, * d'un lot n°0000022 : un appartement pour 22/10007èmes. * d'un lot n°0000035 : un appartement pour 6/10007èmes. - au [Adresse 5] à [Localité 14] : * d'un lot n°0000078 : un parking pour 114/6000èmes. - au travers d'une SCI ALMAR, dont le siège social est fixé au [Adresse 8] et dont l'appelant est le gérant, de biens immobiliers ci-après désignés au [Adresse 7] PARIS [Adresse 1] : * lot n°0000050 : un appartement pour 1/1005èmes, * lot n°00000102 : des dépendances pour 5/1005èmes, * lot n°0000109 : des dépendances pour 1/1005èmes, * lot n°0000126 : des dépendances pour 1/1005èmes, * lot n°0000129 : des dépendances pour 1/1005èmes, * lot n°0000130 : des dépendances pour 1/1005èmes, - au travers de la SCI ALMAR, au [Adresse 5] à PARIS 11 ème, créée en 1970 par l'appelant et un associé, lequel, en 1990, a cédé à l'appelant ses parts sur une SCI dont l'objet était l'acquisition de tous biens au [Adresse 6]. * lot n°0000082 : un parking pour 114/60000èmes. Il n'est donc pas contesté que les appelants disposent en leur nom propre ou par le biais de la SCI ALMA d'un patrimoine immobilier conséquent et regroupé dans le périmètre restreint de la [Adresse 17] litigieuse à l'angle avec laquelle se situe le [Adresse 2] et que ce patrimoine immobilier répond à leurs besoins au sens de l'article 10 susvisé, dévoyant ainsi la loi du 1er septembre 1948 de sa fonction sociale qui est d'aider les plus défavorisés à se loger en période de crise du logement. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a jugé sur cette demande d'expulsion. Sur la demande d'indemnité d'occupation Les appelants n'étayent pas leur prétention tendant au rejet de cette demande des intimés qui s'inclinent sur ces chefs du jugement entrepris sauf à prévoir le paiement des charges en sus des indemnités d'occupation forfaitaires. Le jugement entrepris sera donc infirmé et le paiement des charges en sus ordonné comme suit. Sur les demandes accessoires Le jugement entrepris a fait une exacte application de l'article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l'article 700 de ce code. Les appelants, dont le recours échoue, doivent supporter les dépens d'appel et l'équité commande de les condamner à payer l'indemnité de procédure qui suit. PAR CES MOTIFS La cour, statuant dans les limites de la saisine, Confirme le jugement entrepris sauf du chef relatif aux indemnités d'occupation de 400 et 900 euros ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne M. et Mme [H] à payer à M. et Mme [O] et [S] [F] et M. [X] [F] : - à compter du 1er août 2023 et pendant une période de 4 mois, une indemnité d'occupation mensuelle de 400 €, charges en sus ; - puis, à l'issue de ce délai et jusqu'à libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle de 900 €, charges en sus ; Condamne M. et Mme [H] aux dépens distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civil ; Condamne M. et Mme [H] à payer à M. et Mme [O] et [S] [F] et M. [X] [F] une indemnité de procédure totale de 4 000 euros et rejette toute autre demande. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,