Tribunal judiciaire, 26 novembre 2025. 24/15603

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 11] [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: Copies certifiées conformes délivrées le : ■ 2ème chambre civile N° RG 24/15603 - N° Portalis 352J-W-B7H-C6UJY N° MINUTE : Assignation du : 01 Février 2023 JUGEMENT rendu le 26 Novembre 2025 DEMANDERESSE S.C.I. BASTILLE PATRIMOINE [Adresse 10] [Localité 9] représentée par Maître Rémi ANTOMARCHI de la SELARL AYRTON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1289 DÉFENDEURS S.C.I. MANCER [Adresse 3] [Localité 8] représentée par Me Alexandre ANDRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #Z0027 Monsieur [E] [X] Notaire [Adresse 5] [Localité 7] défaillant SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] [Localité 8] défaillant Décision du 26 Novembre 2025 2ème chambre civile N° RG 24/15603 - N° Portalis 352J-W-B7H-C6UJY Société CABINET [K] [Adresse 4] [Localité 6] défaillante COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Mme Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière. DÉBATS A l’audience du 22 Septembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 26 novembre 2025. JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire, en premier ressort EXPOSE DU LITIGE La SCI MANCER est propriétaire de trois lots de copropriété (lots n°1, 62 et 63) compris dans un ensemble immobilier situé au [Adresse 1] à Paris 10ème et correspondant à : - un local commercial (magasin et cuisine) avec une activité de restaurant et un cabinet de toilette avec accès par la courette commune (lot 1), - deux caves (lots 62 et 63). Par acte notarié du 14 février 2022, la SCI MANCER a conclu, en qualité de promettant, une promesse unilatérale de vente avec la société BASTILLE PATRIMOINE, en qualité de bénéficiaire, portant sur ces trois lots de copropriété, pour un prix de 680 000 euros, hors frais d’acte, la vente devant être réalisée par acte authentique au plus tard le 14 juin 2022, sous réserve des conditions suspensives suivantes : - la remise au bénéficiaire, au plus tard le jour de la réitération par acte authentique, de documents relatifs à la Licence IV, à savoir le permis d’exploitation, la déclaration préalable en mairie et une lettre justifiant le paiement des impôts et l’absence d’expiration de la licence ; - la confirmation par le cabinet [K], syndic actuel de l’immeuble, qu’aucune procédure n’a été engagée contre le promettant au sujet de la trémie et/ou la réunion depuis qu’il est syndic ; - un devis relatif au fonctionnement de l’extraction : « le promettant déclare ne pas savoir si le système d'extraction est en état de fonctionnement aussi, le bénéficiaire s’engage à mandater deux entreprises spécialisées afin d’en contrôler son état. Dans le cas où les sociétés mandatées délivraient dans un délai d’un mois à compter des présentes, un devis de remise en état de fonctionnement dont le montant serait supérieur à la somme de 10 000 euros HT, la présente promesse serait caduque si bon semble au bénéficiaire. (…) En l’absence de devis fourni par le syndic dans le délai de 30 jours, la présente condition suspensive sera considérée n’étant pas réalisée si bon semble au bénéficiaire » ; - le promettant s’engage à fournir au bénéficiaire un devis du syndic dans les 30 jours de la promesse relatif aux travaux de réfection de la toiture. En l’absence de devis dans le délai imparti, le bénéficiaire peut prononcer la caducité de la promesse. Aux termes de la promesse, le promettant a affirmé qu’il existait une extraction d’air. Il s’est également engagé à transmettre les titres de propriétés antérieurs afin de déterminer la date de réalisation de la trémie et la réunion des deux caves, à faire parvenir avant la réitération de l’acte authentique le justificatif de la résiliation du bail anticipé et l’état des lieux de sortie du locataire. Il était prévu à l’acte une indemnité forfaitaire d’immobilisation de 64 150 euros et le versement par le bénéficiaire d’une somme de 15 000 euros dans les quinze jours. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 1er avril 2022, la société BASTILLE PATRIMOINE a notifié à la SCI MANCER la caducité de la promesse, motifs pris du défaut de réalisation des conditions suspensives. Par exploit introductif d’instance signifié le 2 mars 2023, la société BASTILLE PATRIMOINE a fait assigner la SCI MANCER et Maître [E] [X] aux fins essentielles d’obtenir la restitution de la somme de 15 000 euros séquestrée entre les mains de Maître [X], notaire, outre la condamnation de la promettante à des dommages et intérêts. Par exploit de commissaire de justice en date des 18 et 23août 2023, la SCI MANCER a assigné en intervention forcée le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et le cabinet [K], syndic de copropriété. Les deux instances ont été jointes. Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 8 septembre 2023 auxquelles il est expressément référé, la société BASTILLE PATRIMOINE demande au tribunal de : « JUGER la demande de jonction irrecevable, JUGER que le litige opposant la SCI MANCER au syndic n’a aucune connexité ni incidence avec la présente procédure, JUGER que les éventuelles fautes commises par le syndic n’ont aucune incidence sur la caducité de la promesse, JUGER que les conditions suspensives prévues à l’acte n’ont pas été levées, En conséquence, JUGER la promesse caduque, A titre subsidiaire, JUGER que le promettant s’est rendu coupable de réticence dolosive, En conséquence, JUGER que la promesse est nulle En tout état de cause, ORDONNER à Me [X] la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 15 000 €. CONDAMNER la SCI MANCER au paiement de la somme de 5000 € pour résistance abusive et afin d’indemniser la société BASTILLE PATRIMOINE du temps perdu dans le cadre de cette négociation qui n’aurait pas eu lieu si la SCI MANCER n’avait pas dissimulé les informations concernant l’extracteur. CONDAMNER la SCI MANCER au paiement des intérêts à taux légal sur la somme de 15 000 € à compter du 1er avril 2022, date à laquelle la SCI BASTILLE PATRIMOINE a prononcé la caducité de la promesse à juste titre. CONDAMNER la SCI MANCER au paiement de la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. » En réponse, dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 7 mars 2024 et auxquelles il est expressément référé, la SCI MANCER demande au tribunal de : « Vu les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, Vu les articles 1589,1109, 1181,1182, 1186, 1116 1231-1 et 1240 du Code Civil, Vu l’article 331, 332, 325 du Code de procédure civile, A titre principal, • DEBOUTER les demandes présentées par la SCI BASTILLE PATRIMOINE • JUGER que les conditions suspensives prévues à l’acte de promesse de vente ont été levées ; • JUGER la promesse caduque en raison des manquements exclusifs et dolosifs de la SCI BASTILLE PATRIMOINE ; • JUGER que le syndic de l’immeuble n’a pas satisfait les conditions suspensives de la promesse de vente ; • ORDONNER à Me [X] de verser le dépôt de garantie d’un montant de 15.000€ à la SCI MANCER en raison de son préjudice subi du fait des agissement du bénéficiaire, la SCI BASTILLE PATRIMOINE et d’appliquer la clause pénale pour une pénalité à hauteur de 10% ; • JUGER que le promettant ne s’est pas rendu coupable de réticence dolosive ; • CONDAMNER la SCI BASTILLE PATRIMOINE à payer à la SCI MANCER, la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens. » Maître [E] [X] et le Cabinet [K], bien que régulièrement assignés, n'ont pas constitué avocat. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs. L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 mars 2025 et l'audience de plaidoiries a été fixée au 22 septembre 2025. A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2025. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il n'y a pas lieu de statuer sur celles des demandes qui ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais sont uniquement la reprise des arguments développés dans les écritures des parties. En outre, il y a lieu de constater la demande de la demanderesse tendant à déclarer irrecevable la demande de jonction est sans objet, aucune demande de jonction n'étant faite par la défenderesse. Il n'en sera pas fait mention au dispositif. Sur la demande de restitution du “dépôt de garantie” Aux termes de l’article 1103 du code civil précité, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1344-1 du code civil dispose que le débiteur d’une somme d’argent doit l’intérêt légal à compter de sa mise en demeure. En l'espèce, il résulte des termes de la promesse unilatérale de vente que celle-ci était convenue sous la condition suspensive de fourniture par le syndic, dans un délai de trente jours à compter de la signature de la promesse, d'un devis relatif au fonctionnement du conduit d'extraction. Or, il résulte des écritures tant de la SCI MANCER que de la société BASTILLE PATRIMOINE que le syndic de copropriété n'a pas fourni un tel devis dans le délai escompté, le syndicat des copropriétaires ayant au contraire sollicité depuis 2021 le retrait du conduit d'extraction, ainsi qu'il est justifié par la production de courriers adressés aux mois de mars, mai et juin 2021 à la SCI MANCER par le syndic et du devis de dépose de ce conduit établi le 30 novembre 2020. Il importe peu que la SCI MANCER ait entrepris les démarches nécessaires à la délivrance par le syndic des documents requis aux termes de la promesse ou encore que le syndic ait refusé, de manière fautive selon elle, de fournir le devis prévu à la promesse, ces éléments n'étant pas de nature à lever la condition stipulée dans l'intérêt du bénéficiaire. Dès lors, le tribunal ne peut que constater que la condition suspensive tenant à la production par le syndic d'un devis relatif au fonctionnement du conduit d'extraction n'a pas été réalisée dans le délai prévu au contrat. En application des termes mêmes de la condition suspensive prévue à la promesse, la société bénéficiaire a en conséquence pu valablement se prévaloir de cette absence de réalisation d'une des conditions suspensives et de la caducité de la promesse, ce qu'elle a fait par lettre recommandée du 1er avril 2022. Par ailleurs, aux termes de la promesse unilatérale de vente, s'agissant du sort de l'indemnité forfaitaire d'immobilisation et de la somme de 15.000 euros versée par la société bénéficiaire, il est stipulé que « en cas de non réalisation de la présente promesse de vente du fait de la non réalisation de l'une des conditions suspensives ci-après énoncées, remettre cette somme au BENEFICIAIRE, dans les conditions prévues par l'article 1960 du code civil ci-après littéralement rapporté ; » Il résulte de cette disposition que la restitution de la somme séquestrée n'est pas conditionnée à l'accomplissement par la SCI MANCER des diligences nécessaires à la réalisation des conditions suspensives mais à la non-réalisation de l'une des conditions suspensives. Dès lors, le tribunal ayant constaté la non-réalisation de la condition suspensive tenant à la fourniture par le syndic d'un devis afférent au fonctionnement du conduit d'extraction, il sera ordonné la restitution à la société bénéficiaire de la somme de 15 000 euros versée au titre de l'indemnité d'immobilisation, ce sans qu'il ne soit utile d'examiner le moyen tenant à la nullité de la promesse pour réticence dolosive soulevée à titre subsidiaire. En application des dispositions de l'article 1344-1 du code civil, la SCI MANCER sera condamnée au paiement de l'intérêt au taux légal sur cette somme à compter du 1er avril 2022, date de la première mise en demeure. La demande de la SCI MANCER tendant à la restitution à son profit de la somme de 15 000 euros sera rejetée. En outre, elle ne pourra qu'être déboutée de sa demande tendant à l'application de la clause pénale prévue à la promesse unilatérale de vente, cette demande portée au dispositif de ses écritures n'étant soutenue par aucun moyen de droit ou de fait, ni même simplement développée dans le corps de ses écritures. Sur la demande indemnitaire En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. En l'espèce, la société BASTILLE PATRIMOINE sollicite, aux termes du dispositif de ses conclusions, la condamnation de la SCI MANCER « au paiement de la somme de 5000 € pour résistance abusive et afin d’indemniser la société BASTILLE PATRIMOINE du temps perdu dans le cadre de cette négociation qui n’aurait pas eu lieu si la SCI MANCER n’avait pas dissimulé les informations concernant l’extracteur. ». Force est de constater que la société BASTILLE PATRIMOINE ne justifie par aucun élément la réalité du préjudice allégué résultant d'une perte de temps du fait de la négociation entreprise et n'étaye par aucun élément, dans la partie discussion de ses écritures, le préjudice résultant de la résistance abusive alléguée qui serait distinct de celui réparé par l'intérêt moratoire. Par conséquent, la société demanderesse sera déboutée de sa demande indemnitaire. Sur les demandes accessoires La SCI MANCER, succombant à la présente instance, supportera les entiers dépens. L’équité justifie de la condamner à payer à la société BASTILLE PATRIMOINE la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire en l’espèce. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, en premier ressort : Ordonne la restitution à la société BASTILLE PATRIMOINE la somme de 15 000 euros versée en application de la promesse unilatérale de vente du 14 février 2022 ; Condamne la SCI MANCER au paiement à la société BASTILLE PATRIMOINE des intérêts au taux légal sur la somme de 15 000 euros à compter du 1er avril 2022 ; Rejette la demande de la société BASTILLE PATRIMOINE tendant à la condamnation de la SCI MANCER au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de de dommages et intérêts ; Rejette la demande de la SCI MANCER tendant à « ORDONNER à Me [X] de verser le dépôt de garantie d’un montant de 15.000€ à la SCI MANCER en raison de son préjudice subi du fait des agissement du bénéficiaire, la SCI BASTILLE PATRIMOINE et d’appliquer la clause pénale pour une pénalité à hauteur de 10% ; » Condamne la SCI MANCER à payer à la société BASTILLE PATRIMOINE la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ; Condamne la SCI MANCER aux entiers dépens ; Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ; Fait et jugé à [Localité 11] le 26 Novembre 2025 Le Greffier Le Président