Cour d'appel, 06 mars 2024. 21/01838

5ème Chambre ARRÊT N° 98 N° RG 21/01838 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RO7J Mme [V] [G] épouse [E] C/ Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT '[Localité 2] GOLFE HABITAT' Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : Me Piriou Forgeoux (+ afm) Me Bourges RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 06 MARS 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 15 Janvier 2024, devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 06 Mars 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : Madame [V] [G] épouse [E] née le 30 Mars 1985 à [Localité 6], de nationalité française, [Adresse 4] [Localité 1] Représentée par Me Dominique PIRIOU-FORGEOUX, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/004212 du 02/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES) INTIMÉE : l'office public de l'habitat 'Morbihan Habitat' venant aux droits de l'établissement Public OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT '[Localité 2] GOLFE HABITAT', pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, [Adresse 3] [Adresse 5] [Localité 2] Représentée par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Séverine NIVAULT de la SELARL SELARL D'AVOCATS MAIRE-TANGUY-SVITOUXHKOFF-HUVELIN-G OURDIN-NIVAULT-GOMBAUD, plaidant, avocat au barreau de VANNES Par acte sous seing privé du 5 avril 2011, l'office public HLM [Localité 2] Golfe Habitat (ci après [Localité 2] Golfe Habitat) a donné à bail à Mme [V] [G] un local d'habitation situé à [Adresse 7]. Par acte d'huissier du 6 janvier 2020, [Localité 2] Golfe Habitat a fait assigner Mme [V] [G] devant le juge des contentieux de la protection de Vannes auquel il demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de condamner le preneur au paiement de diverses sommes. Par jugement du 18 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de Vannes a : - débouté [Localité 2] Golfe Habitat de sa demande en paiement des loyers, - condamné Mme [V] [G] à payer à [Localité 2] Golfe Habitat les sommes suivantes : * 4 394,84 euros au titre des réparations locatives, * 115,60 euros au titre du partage des frais d'huissier, * 200 euros à titre de dommages et intérêts, - rejeté tous les autres chefs de demande, - condamné Mme [V] [G] à payer à [Localité 2] Golfe Habitat la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [V] [G] aux entiers dépens de l'instance, - rappelé que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Le 23 mars 2021, Mme [V] [G] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 23 décembre 2021, elle demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Vannes le 18 février 2021, - dire et juger [Localité 2] Golfe Habitat mal fondé en ses demandes, En conséquence, - lui décerner acte de ce qu'elle consent à payer le nettoyage des lieux loués pour 620,27 euros, - débouter [Localité 2] Golfe Habitat du surplus de ses demandes, fins et conclusions, - dire et juger que chacune des parties conservera la charge de ses frais et dépens. Par dernières conclusions notifiées le 23 octobre 2023, l'office public de l'habitat Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 2] Golfe Habitat demande à la cour de : - débouter Mme [V] [G] de toutes ses demandes plus amples ou contraires au présent dispositif, - réformer le jugement entrepris en ce qu'il a limité à 4 394,94 euros la somme allouée à [Localité 2] Golfe Habitat au titre des réparations locatives et 200 euros la somme allouée à [Localité 2] Golfe Habitat au titre des dommages et intérêts, Statuant à nouveau de ces chefs, - condamner Mme [V] [G] à lui payer la somme de 5 100,29 euros au titre des réparations locatives, - condamner Mme [V] [G] en 300 euros de dommages et intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [V] [G] à payer à [Localité 2] Golfe Habitat la somme de 115,60 euros au titre des frais d'état des lieux réalisé par l'huissier, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [V] [G] au titre de l'article 700 à verser à [Localité 2] Golfe Habitat la somme de 400 euros et y additer en condamnation Mme [V] [G] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [V] [G] aux dépens de l'instance et y additer en condamnant Mme [V] [G] aux dépens d'appel, - ordonner la distraction des dépens au profit de la SELARL Luc Bourges en application de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 décembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Mme [V] [G] épouse [E] explique que : - elle a adressé son préavis le 18 mars 2019 pour un départ le 20 avril 2019, - le bailleur a fixé la date de l'état des lieux au 23 avril 2019, - elle a prévenu le bailleur qu'elle ne pouvait pas être présente le 23 avril 2019 et a remis les clés à [Localité 2] Golfe Habitat, - elle a intégré un nouveau logement le 1er avril 2019. Elle considère que l'état des lieux a été tardif puisque les constatations ont été faites dans le logement le 13 mai 2019. Elle refuse que les dégradations puissent lui être imputées. Elle conteste l'état des lieux car il n'est pas contradictoire. Elle entend invoquer la présence de moisissures dans le logement et affirme que la vétusté et l'usure d'un logement ne peuvent être imputées aux locataires. Elle signale être restée huit ans dans le logement. Elle estime que le bailleur ne saurait se voir restituer un logement remis à neuf aux frais du locataire. En réponse, l'office public de l'habitat Morbihan Habitat explique qu'il n'interjette pas appel incident du jugement qui l'a débouté de sa demande au titre d'un arriéré locatif de 28,44 euros. Il expose qu'il a su par un courrier reçu le 24 avril 2019 que Mme [G] ne pouvait être présente à l'état des lieux du 23 avril et qu'il a eu les clés du logement le 24 avril 2019. Il fait état de l'état de saleté exceptionnel du logement qui l'a conduit à demander l'intervention d'un huissier de justice aux fins de constat le 1er mai 2019. Il se réfère au constat d'huissier pour démontrer l'état du logement après le départ de Mme [G], soit un état de crasse imputable à la locataire. Il signale qu'au regard de l'état du logement, celui-ci n'a pu être reloué avant un délai de trois semaines. En application de l'article 7 c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire d'un local à usage d'habitation est obligé, d'une part, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987, sauf ceux occasionnés par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Au visa de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par huissier de justice sur initiative de la partie la plus diligente à frais partagés. Selon le procès-verbal d'huissier du 13 mai 2019, qui fait foi jusqu'à inscription de faux, le logement présentait l'état suivant : - Cuisine : - linoléum au sol crasseux en périphérie de la pièce avec poinçonnements et coupures devant l'évier ; brûlures ; plinthes crasseuses, - les cloisons en tapisserie sont hors d'usage compte tenu des tâches par projection sur tous les lés, avec déchirures par ce qui semblent être des griffes d'animal sous la fenêtre, - la faïence murale est crasseuse ; l'évier est désolidarisé de la cloison ; le meuble sous l'évier est crasseux et hors d'usage (les deux portes ont été arrachées), - les prises et interrupteurs sont crasseux, - les huisseries des fenêtres sont crasseuses ; la tringle du volet est sale, - la porte est crasseuse sur les deux façades, - Séjour : - linoléum au sol avec des salissures et des encombrants ; plinthe sale en périphérie ; déchirure à l'entrée de la chambre contigüe, - la tapisserie est crasseuse sur tous les lés, avec des tâches par projection et des crayonnages ; déchirures éparses, - le plafond avec quelques tâches et salissures éparses, - huisseries des baies vitrées crasseuses au niveau du rail, - les prises et les interrupteurs sont crasseux, - la façade du radiateur est sale, - Chambre 1 : - linoléum au sol avec des salissures, des poinçonnements devant la porte ; la plinthe est crasseuse, - la tapisserie est hors d'usage en raison du nombre de tâches et crayonnages, déchirures affectant tous les lés, - plafond marqué en périphérie par des tâches jaunâtres, - les huisseries de portes sont crasseuses ainsi que la vitrerie ; la façade du radiateur est sale, - la porte est sale sur les deux façades ; la plaque de poignée est montée de travers, - Chambre 2 : - linoléum au sol avec poinçonnements au centre ; salissures en périphérie ; la plinthe est crasseuse ; présence d'encombrants, - la tapisserie est hors d'usage avec crayonnages, tâches de couleur rose ; déchirures éparses, - plafond très marqué, jaunâtre en périphérie, - les huisseries de fenêtre sont sales, la façade du radiateur est sale, - la porte est crasseuse sur les deux façades, - Chambre 3 : - linoléum au sol sale ; la plinthe est crasseuse, - la tapisserie, avec de très nombreux crayonnages et des tâches sur tous les lés, est hors d'usage, - plafond très marqué côté pelouse arrière, - l'huisserie de porte vitrée est sale ; la façade du radiateur est sale, - il manque les baguettes latérales du placard à portes coulissantes, salissures partout, rail hors d'usage, - la porte est crasseuse sur les deux façades, - Couloir : - le sol en linoléum est sale, - la plinthe est crasseuse ; la tapisserie est hors d'usage compte tenu du nombre de déchirures étendues, - le rail du placard à portes coulissantes est hors d'usage, - les prises et interrupteurs sont sales, - Salle d'eau : - le linoléum est sale ; tâches noirâtres devant la cabine de douche, - la plinthe est sale et dégradée en angle, - la tapisserie est hors d'usage compte tenu des déchirures et crayonnages notamment ; le plafond est couvert de traces jaunâtres et grisâtres, - le socle de la cabine de douche est cassé et hors d'usage ; le flexible est hors d'usage ; la faïence murale est crasseuse ; la porte à volets est hors d'usage, - le lavabo et la robinetterie sont crasseux ; l'applique est manquante, - WC : - tapisserie arrachée ; présence de résidus de colle ; traces d'humidité en bas sur la cloison sur douche, - cuvette crasseuse, - trou dans la porte. Cette longue liste de désordres démontre que le logement n'a pas été rendu en bon état d'entretien par Mme [G]. La locataire ne peut invoquer la vétusté puisqu'il s'agit de problème lié à la saleté et à des dégradations telles que des déchirures, des crayonnages ou éléments manquants ou cassés notamment. Néanmoins, au regard de l'occupation du logement de Mme [G] pendant 8 années, c'est par une juste appréciation que le premier juge a dit que Mme [G] doit prendre en charge 80 % du coût des papiers peints, peintures et revêtements de sol. Morbihan Habitat ne justifie pas des sommes réclamées au titre de la terrasse et de la porte de placard de la chambre 2, de sorte que les frais afférents ne sont pas pris en compte. En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [G] au paiement de la somme de 4 394,84 euros. En application de l'article 3-2 précité, le bailleur s'étant vu contraint de faire appel à un huissier, Mme [G] est condamnée au paiement de la somme de 115,60 euros. La remise en état du logement a contraint Morbihan Habitat à des travaux importants entraînant un retard dans la relocation de l'appartement. La somme de 200 euros indemnise très justement le préjudice du bailleur. Le jugement est confirmé à ce titre. Succombant en appel, Mme [G] est condamnée à payer à Morbihan Habitat la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe : Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne Mme [G] à payer à l'office public de l'habitat Morbihan Habitat la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamne Mme [G] aux dépens. Le greffier, La présidente,