Cour d'appel, 24 mai 2022. 20/01390

COUR D'APPEL DE RIOM PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Du 24 mai 2022 N° RG 20/01390 - N° Portalis DBVU-V-B7E-FO6B -DA- Arrêt n° [Z] [B] / [W] [D], [L] [D], [E] [F], S.A.R.L. JP BOST Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 25 Septembre 2020, enregistrée sous le n° 16/04866 Arrêt rendu le MARDI VINGT QUATRE MAI DEUX MILLE VINGT DEUX COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré : M. Philippe VALLEIX, Président M. Daniel ACQUARONE, Conseiller Mme Laurence BEDOS, Conseiller En présence de : Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé ENTRE : Mme [Z] [B] [Adresse 4] [Adresse 4] Représentée par Maître Jérôme LANGLAIS de la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND Timbre fiscal acquitté APPELANTE ET : M. [W] [D] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/009792 du 04/12/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND) [Adresse 2] [Adresse 2] et M. [L] [D] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle à 25% numéro 2021/004249 du 23/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND) [Adresse 3] [Adresse 3] Tous deux représentés par Maître Jean-Julien PERRIN de l'AARPI JURIS LITEM AARPI, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND Maître [E] [F] [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté par Maître Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND et par Maître Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS Timbre fiscal acquitté S.A.R.L. JP BOST [Adresse 5] [Adresse 5] Représentée par Maître Carole CHEVALIER-DEBERNARD de la SELARL CHEVALIER DISCHAMP & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND Timbre fiscal acquitté INTIMES DÉBATS : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 31 mars 2022, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. ACQUARONE, rapporteur. ARRÊT : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 24 mai 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par M. VALLEIX, président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. I. Procédure Suivant acte authentique établi par le notaire, Maître [E] [F], le 9 janvier 2016, Mme [Z] [B] a acquis auprès de Messieurs [W] et [L] [D] un appartement, une cave et une place de parking dans un ensemble immobilier situé à [Localité 7] (Puy-de-Dôme) moyennant le prix de 130'000 EUR. Des diagnostics amiante, électricité et performance énergétique, réalisés par la SARL JP BOST exerçant sous l'enseigne AVODIAG étaient annexés à l'acte de vente. Après son entrée dans les lieux, se plaignant d'anomalies concernant l'installation électrique, les radiateurs et l'isolation du bien, Mme [B] à sollicité auprès de son assureur l'organisation d'une expertise amiable qui a été réalisée par le cabinet ALEXYA suivant rapport du 3 mars 2016. Ensuite, par exploits des 2, 5 et 8 décembre 2016 Mme [B] a fait assigner au fond devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand : les consorts [D], Maître [E] [F] et la SARL JP BOST, afin d'obtenir notamment l'annulation de la vente. Par deux fois, suivant ordonnances des 22 août 2018 et 9 octobre 2019, le juge de la mise en état a rejeté les demandes d'expertise présentées par Mme [B] laquelle, dans le dernier état de ses écritures au fond, maintenait sa demande d'annulation de la vente avec restitutions du prix de 130'000 EUR, outre dommages et intérêts contre chaque partie, y comprise le notaire rédacteur de l'acte. À l'issue des débats, par jugement du 25 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a statué comme suit : « Le Tribunal, après examen de l'affaire sans audience selon une procédure exclusivement écrite, sur la base des écritures et des pièces communiquées par les parties, par jugement contradictoire en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, DÉCLARE IRRECEVABLE l'action intentée par Madame [Z] [B] pour défaut de publication de l'assignation au bureau des hypothèques, CONDAMNE Madame [Z] [B] à payer à Monsieur [W] [D] et à Monsieur [L] [D] la somme totale de 1 500 € (mille cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, CONDAMNE Madame [Z] [B] aux dépens, DIT que les dépens pourront être directement recouvrés par la SELARL CHEVALIER DISCHAMP MASDUPUY et par Maître Marc PANTALONI conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. » Dans les motifs de sa décision le tribunal judiciaire a relevé que Mme [B] avait négligé de publier son assignation, moyennant quoi son action était irrecevable en application de l'article 30 du décret du 4 janvier 1955. *** Mme [B] a fait appel de cette décision contre toutes les autres parties le 20 octobre 2020, précisant : « L'appelante défère donc à la Cour la connaissance des chefs de jugement suivants, qu'elle critique expressément et ainsi que ceux qui en dépendent : DÉCLARE IRRECEVABLE l'action intentée par Madame [Z] [B] pour défaut de publication de l'assignation au bureau des hypothèques, CONDAMNE Madame [Z] [B] à payer à Monsieur [W] [D] et à Monsieur [L] [D] la somme totale de 1 500 € (mille cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, CONDAMNE Madame [Z] [B] aux dépens, DIT que les dépens pourront être directement recouvrés par la SELARL CHEVALIER DISCHAMP MASDUPUY et par Maître Marc PANTALONI conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. » Dans ses conclusions nº 2 ensuite du 4 mars 2022 Mme [B] demande à la cour de : « Vu les articles 1641 et suivants du Code Civil, Vu le jugement du 25/09/2020, Vu les pièces communiquées, Madame [B] sollicite de la Cour d'Appel de bien vouloir : ' Infirmer le jugement rendu le 25/09/2020 par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau : ' Déclarer Madame [B] recevable et bien fondée en son action ; ' Prononcer la nullité de la vente régularisée par Maître [F] le 09 janvier 2016 ; ' Condamner in solidum Monsieur [W] [D] et Monsieur [L] [D] à payer et porter à Madame [Z] [B] la somme de 130 000 € au titre du remboursement du prix d'achat de l'immeuble ; ' Constater que Madame [B] offre de restituer ledit appartement à réception du remboursement du prix d'achat ; ' Condamner in solidum Monsieur [W] [D] et Monsieur [L] [D] à payer et porter à Madame [Z] [B] la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ; ' Condamner Maître [E] [F], es qualité de notaire, à payer et porter à Madame [B] la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des fautes commises dans l'établissement de son acte du 09 janvier 2016 emportant vente ; ' Condamner la SARL JP BOST, exerçant sous l'enseigne AVODIAG Diagnostic Immobilier 63, à payer et porter à Madame [B] la somme de 5 000€ à titre de dommages et intérêts ; ' Condamner in solidum les intimés au paiement d'une somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; ' Condamner in solidum les intimés aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de la SCP LANGLAIS & Associés pour ceux dont elle aura fait l'avance. » *** Les consorts [W] et [L] [D] ont pris des conclusions communes le 13 janvier 2021 afin de demander à la cour de : « CONFIRMER le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action intentée par Madame [Z] [B] pour défaut de publication de l'assignation au bureau des hypothèques ; DÉBOUTER Madame [B] de l'intégralité de ses demandes ; RÉFORMER le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur [W] [D] et Monsieur [L] [D] de leur demande de réparation de leur préjudice moral subi ; ET STATUANT A NOUVEAU : CONDAMNER Madame [B] à payer et porter aux consorts [D] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral subi ; CONDAMNER Madame [B] à payer et porter aux consorts [D] la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du CPC. » *** La SARL JP BOST a conclu pour sa part le 7 avril 2021 pour demander à la cour de : « Vu les articles 28-4°-c et 30-5 du décret nº 55-22 du 4 janvier 1955, 1147 et 1382 du Code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, 1641 et suivants du Code civil, CONFIRMER le jugement en ce qu'il a dit irrecevable l'action en annulation de la vente intentée par Mme [B], faute de publication de l'assignation, En tout état de cause, DÉBOUTER Madame [Z] [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de la SARL JP BOST exerçant sous l'enseigne AVODIAG DIAGNOSTIC IMMOBILIER 63, DÉBOUTER plus généralement l'ensemble des parties de leurs demandes formées à l'encontre de la SARL JP BOST exerçant sous l'enseigne AVODIAG DIAGNOSTIC IMMOBILIER 63, À titre reconventionnel, CONDAMNER la partie succombante à payer à la SARL JP BOST exerçant sous l'enseigne AVODIAG DIAGNOSTIC IMMOBILIER 63, une somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; La CONDAMNER aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de la SELARL CHEVALIER DISCHAMP MASDUPUY, Avocat, sur ses affirmations de droit. » *** Enfin, dans des écritures du 8 avril 2021 le notaire Maître [E] [F] demande à la cour de : « Vu le jugement rendu le 25 septembre 2020 par le Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, Vu les articles 28-4°-c et 30-5 du décret nº 55-22 du 4 janvier 1955 ; Vu les articles 1240 du Code Civil ; Vu la jurisprudence visée ; Il est demandé à la Cour de céans de bien vouloir : - DÉCLARER Maître [E] [F], Notaire, recevable en ses présentes écritures ; l'y déclarer bien fondé ; À titre principal : - CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu'il a déclaré irrecevable l'assignation délivrée par Madame [B] ; À titre subsidiaire : - DONNER ACTE à Maître [E] [F] de ce qu'il s'en rapporte à justice sur la demande en nullité de l'acte authentique en date du 9 janvier 2016 formée par Madame [B] ; À titre infiniment subsidiaire : - DIRE et JUGER que Maître [E] [F] n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle ; Par conséquent, - DÉBOUTER Madame [B] de l'ensemble de ses demandes en tant que dirigées à l'encontre de Maître [E] [F] ; En tout état de cause : - CONDAMNER Madame [B] à verser à Maître [E] [F] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER Madame [B] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Marc PANTALONI, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile. » *** La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. Une ordonnance du 10 mars 2022 clôture la procédure. II. Motifs L'appelante justifie devant la cour de la publication de son assignation le 21 janvier 2021 auprès du service de la publicité foncière de [Localité 6] (pièce nº 25). Il est constant que cette régularisation faite en cours de procédure, même lors de l'instance d'appel, rend recevables les demandes de Mme [B], puisque la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication d'une demande tendant à l'annulation d'une vente immobilière peut être régularisée jusqu'à la clôture des débats, conformément aux dispositions de l'article 126 du code de procédure civile (3e Civ., 26 novembre 2003, nº 02-13.438). Pour répondre aux arguments adverses, la cour rappelle que l'article 30 - 5 du décret du 4 janvier 1955 exige la publication des « demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité » et non spécialement de la seule assignation, en conséquence de quoi la publication en l'espèce des conclusions d'appel sollicitant l'annulation de la vente est parfaitement suffisante. Sur le fond, dans le dispositif de ses écritures Mme [B] fonde expressément ses demandes d'infirmation du jugement et d'annulation de la vente sur les articles 1641 et suivants du code civil, soit les principes juridiques qui régissent la garantie des vices cachés de la chose vendue. Selon l'article 1641 du code civil : Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Soutenant que les consorts [D] « lui ont vendu un bien affecté de vices cachés », dans le cadre de son action rédhibitoire Mme [B] sollicite uniquement l'annulation de la vente, c'est-à-dire qu'elle choisit, sur le fondement de l'article 1644 du code civil, « de rendre la chose et de se faire restituer le prix ». Il convient en premier lieu de juger que la clause de non garantie des vices cachés, insérée dans l'acte de vente du 9 janvier 2016 page 11, ne peut jouer en faveur des consorts [D], puisqu'il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas « si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction », alors que sur la page 13 il est mentionné, avant un rappel explicite des articles 1792 et suivants du code civil, que « Le vendeur déclare que les travaux de rénovation sur le bien vendu ont été effectués par ses soins » et que « certains de ces travaux sont susceptibles d'entraîner une garantie décennale. » En conséquence, la demande de rejet des prétentions de l'acquéreur au motif de la clause de non garantie des vices cachés insérée dans l'acte ne saurait prospérer, et les demandes de Mme [B] doivent donc être examinées à la lumière des articles 1641 et suivants du code civil. L'application de l'article 1641 implique une triple démonstration à charge de celui qui revendique son bénéfice : un défaut caché ; existant lors de la vente ; rendant la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée. Au soutien de sa demande d'annulation de la vente fondée sur ce texte, Mme [B], qui précise n'avoir « jamais pu habiter l'appartement litigieux », affirme que le chauffage (électrique) ne fonctionne pas, que les radiateurs ne sont pas raccordés au réseau électrique, que les appareils ménagers ne sont pas raccordés selon les règles de l'art, et qu'il n'existe pas d'isolation ni de doublage des murs, tous ces désordres étant antérieurs à la vente. Pour preuve de la réalité et de la gravité des désordres dont elle se plaint, Mme [B] verse au dossier un rapport d'expertise ALEXIA, établi à l'initiative de son assureur de protection juridique le 3 mars 2016, soit très peu de temps après la vente qui avait eu lieu le 9 janvier 2016, où l'expert note que le bien « n'est pas conforme » à la situation décrite par le vendeur et le diagnostiqueur au regard de : radiateurs non raccordés ; absence de câblage électrique spécifique dédié aux radiateurs ; raccordement sur « dominos » douteux ; « absence totale d'isolation thermique », étant précisé que l'appartement est chauffé par des radiateurs électriques, que le raccordement sur « dominos » douteux concerne le four et le radiateur de la chambre 1, tandis que le radiateur non raccordé se trouve dans la chambre 2. Par lettres RAR des 4 et 16 mars 2016, l'assureur PACIFICA de Mme [B] a mis en demeure les consorts [D] de réparer les défauts constatés lors de l'expertise du 3 mars 2016, apparemment sans succès. Les autres pièces produites par Mme [B] sont trop anciennes pour justifier de vices constatés au plus près de la vente. Ainsi le constat qu'elle a fait dresser par huissier le 8 octobre 2018 est postérieur de presque trois ans à l'acte authentique du 9 janvier 2016. De même, le rapport de diagnostic de performance énergétique réalisé à la demande de Mme [B] le 13 novembre 2020 est beaucoup trop éloigné de la vente pour pouvoir démontrer quoi que ce soit de pertinent au regard de vices cachés qui auraient affecté l'immeuble antérieurement à celle-ci. Seul le rapport ALEXIA du 3 mars 2016 met en évidence des éléments dont on peut supposer qu'ils existaient lors de la vente deux mois plus tôt. Dans leurs écritures les vendeurs ne contestent pas l'opposabilité de ce rapport, mais critiquent son contenu qu'ils estiment inconsistant et dénué de toute pertinence. Quoi qu'il en soit, il ressort de cette expertise que les désordres concernant le réseau électrique, à les supposer parfaitement établis dans leur réalité et leur antériorité à la vente, ne sont certainement pas de nature à rendre le bien impropre à l'usage auquel on le destine, au sens de l'article 1641 du code civil, et à entraîner sur ce fondement l'annulation de la vente. En effet, les quelques défauts de câblage et de raccordement constatés par le cabinet ALEXIA pouvaient être aisément réparés, éventuellement à charge du vendeur dans le cadre d'une action estimatoire, afin de restituer au bien la plénitude de son usage normal. En choisissant de demander l'annulation de la vente plutôt que d'obliger les vendeurs à lui restituer une partie du prix correspondant aux travaux nécessaires afin de remettre en parfait état l'installation électrique de l'appartement, Mme [B] s'est donc placée dans la situation de devoir démontrer une impropriété à destination du bien qui en l'état du dossier n'est nullement prouvée. Sur le défaut d'isolation, la cour observe que le rapport de diagnostic de performance énergétique réalisé par la SARL JP BOST (AVODIAG) le 4 septembre 2015, indique expressément que le DPE est « vierge » en raison de « consommations non exploitables » ; moyennant quoi lors de la vente Mme [B] ne pouvait pas ignorer cette situation à la seule lecture de la première page de ce document, lequel précise toutefois qu'il existe une isolation intérieure, le contraire n'étant pas démontré par d'autres éléments techniques plus probants. Et quoi qu'il en soit, Mme [B] ne prouve pas en quoi même une isolation de faible qualité serait de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination. Concernant le notaire Maître [E] [F], Mme [B] ne peut pas sérieusement lui reprocher, au seul visa des articles 1641 et suivants du code civil, de ne pas avoir vérifié la qualité intrinsèque de l'installation électrique du bien proposé à la vente, ni même la pertinence du diagnostic de performance énergétique annexé à l'acte authentique. De telles constatations purement techniques n'entrent absolument pas dans les prérogatives ni encore moins les obligations professionnelles d'un notaire. Les demandes de Mme [B] contre la SARL JP BOST (AVODIAG), ayant réalisé le diagnostic préalable à la vente, ne sont pas mieux pertinentes, d'autant moins au seul visa ici encore des articles 1641 et suivants du code civil. Mais quoi qu'il en soit du fondement juridique allégué, la critique du « manque de rigueur » de cette entreprise, qui se serait bornée « à un simple descriptif des équipements existants dans l'appartement litigieux sans même se préoccuper de vérifier leur bon fonctionnement », ne repose sur aucun fondement sérieux. Mme [B] compare en effet le rapport de diagnostic AVODIAG avec les constatations de l'expert d'assurance ALEXIA, le procès-verbal de constat du 8 octobre 2018, et le nouveau diagnostic réalisé par une autre entreprise le 13 novembre 2020. La cour a déjà jugé ci-dessus que le procès-verbal de 2018 et le diagnostic de 2020 sont trop éloignés de la date de la vente pour pouvoir démontrer l'existence d'un vice caché lors de celle-ci. Le même raisonnement peut être tenu au regard des critiques qui sont adressées à la SARL JP BOST, d'autant plus que le diagnostic du 4 septembre 2015 est encore antérieur à la vente authentique elle-même. Il reste la comparaison avec le rapport ALEXIA, mais faute pour Mme [B] d'énoncer clairement et de manière précise les reproches qu'elle adresse à la SARL JP BOST concernant son rapport de diagnostic du 4 septembre 2015, ses demandes à ce titre, par simple référence à un rapprochement des deux documents, n'apparaissent fondées sur aucun élément objectif. La lecture du dossier montre au contraire que le rapport de diagnostic AVODIAG est tout à fait complet. En particulier sur la question du réseau électrique, qui occupe plusieurs pages, la nécessité de faire intervenir un électricien qualifié afin de procéder à certaines vérifications est bien notée page 4, étant précisé in fine que l'installation électrique est néanmoins protégée par un dispositif différentiel à haute sensibilité inférieure ou égale à 30 milliampères. Sur ce rapport figure également, en première page, comme déjà noté ci-dessus, que le DPE est vierge en raison de « consommations non exploitables ». Aucunes critiques contre la SARL JP BOST, ni par conséquent demandes indemnitaires, ne sauraient donc prospérer, tant en droit qu'en fait. En conséquence, le jugement sera infirmé, uniquement en ce que le premier juge a déclaré irrecevable « pour défaut de publication de l'assignation au bureau des hypothèques » l'action intentée par Mme [B], et celle-ci sera déboutée de toutes ses demandes au fond par la cour. Aucun préjudice moral n'est démontré par les consorts [D], qui recevront cependant de la part de l'appelante la somme équitable de 2 500 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs que Mme [B] paie sur le même fondement 2500 EUR à la SARL JP BOST et 2500 EUR à Maître [E] [F]. Mme [B] supportera les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, Infirme le jugement, uniquement en ce que le premier juge a déclaré irrecevable l'action intentée par Mme [Z] [B], et le confirme pour le reste ; Statuant à nouveau : Déclare recevable l'action de Mme [Z] [B] ; Au fond, déboute Mme [Z] [B] ; Condamne Mme [Z] [B], en application de l'article 700 du code de procédure civile, à payer : - la somme unique de 2500 EUR aux consorts [D] ensemble ; - la somme de 2500 EUR à la SARL JP BOST ; - la somme de 2500 EUR à Maître [E] [F] ; Déboute les parties de leurs autres demandes ; Condamne Mme [Z] [B] aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Marc PANTALONI et de la SELARL CHEVALIER DISCHAMP MASDUPUY, avocats, sur leurs affirmations de droit conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le greffier Le président