Tribunal judiciaire, 28 novembre 2025. 24/04430

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’[Localité 5] 1ère Chambre A MINUTE N° DU : 28 Novembre 2025 AFFAIRE N° RG 24/04430 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QHAA NAC : 91A FE-CCC délivrées le :________ à : Me Jean-pierre COLLET DGFPD Jugement Rendu le 28 Novembre 2025 ENTRE : S.A.R.L. COLBRAVO, dont le siège social est au [Adresse 2] représentée par Maître Jean-pierre COLLET du PARTNERSHIPS REED SMITH LLP, avocats au barreau de PARIS plaidant DEMANDERESSE ET : Directeur régional des Finances Publiques d’Ile-de-France, dont le siège social est au [Adresse 3] DEFENDEUR COMPOSITION DU TRIBUNAL : Magistrats ayant délibéré : Président : Anne-Gael BLANC, 1ère Vice-présidente Assesseur : Anna PASCOAL, Vice-présidente Assesseur : Lucile GERNOT, Juge Assistées de Genoveva BOGHIU, Greffière, lors des débats à l’audience du 26 Septembre 2025 et lors de la mise à disposition au greffe. DÉBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 juin 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 26 Septembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 28 Novembre 2025 JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort. LE TRIBUNAL Par acte notarié du 3 février 2016, la société civile immobilière Colaubergenville a acquis du groupe Alpha Pyrénées différents biens immobiliers dont l’un, à usage d’entrepôts et de bureaux, situé [Adresse 1] [Localité 4] (Essonne) d’une superficie de 42 177 mètres carrés, au prix de 4 461 675 euros. La société Colaubergenville a fait l’objet d’un contrôle portant sur les droits d’enregistrement afférents à cette acquisition. Le 3 juin 2019, considérant insuffisante la valeur déclarée du bien, le directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France a notifié à la société Colaubergenville une proposition de rectification à hauteur de 7 832 434 euros. Par courrier du 1er août 2019, la société Colaubergenville a fait valoir ses observations en retour. L’administration a maintenu sa position par réponse du 19 septembre suivant. Par courrier du 30 suivant, la société Colaubergenville a sollicité la saisine de la commission de conciliation qui, le 2 février 2021, a émis un avis favorable à la valeur vénale retenue par l’administration fiscale. Cet avis a été transmis à la société requérante le 22 mars suivant. Par avis du 15 septembre 2022, les impositions supplémentaires engendrées par la différence de valeur ont été mises en recouvrement à hauteur de 241 436 euros (151 684 euros pour la taxe foncière, 40 449 euros pour la taxe communale, 20 225 euros pour la taxe additionnelle et 3 595 euros pour les frais d’assiette et de recouvrement, outre les intérêts de retard pour 24 483 euros). Par courrier du 10 novembre 2022, la société Colbravo, venant aux droits de la société Colaubergenville, a contesté ces impositions supplémentaires. En l’absence de réponse de l’administration fiscale dans les six mois, par acte du 1er juillet 2024, la société Colbravo a assigné le directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de : - SE SAISIR du litige sur lequel la Direction Générale des Finances Publiques n’a pas statué dans le délai imparti ; - ACCORDER le dégrèvement de l’imposition et des pénalités contestées ; - CONDAMNER la Direction Générale des Finances Publiques à régler la somme de 5.000 (cinq mille) euros au profit de la société SCI COLAUBERGENVILLE au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNER la Direction Générale des Finances Publiques aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux le concernant, par Maître Jean-Pierre COLLET, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. » Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que : - la proposition de rectification est insuffisamment motivée ; - le prix indiqué dans l’acte de vente, dès lors qu’il est le résultat d’une négociation entre parties indépendantes, correspond nécessairement au prix obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel compte tenu de l'état dans lequel se trouvait l’immeuble au jour de la cession et donc à sa valeur vénale au sens de l’article L.17 du livre des procédures fiscales ; - l’utilisation de la méthode par comparaison retenue par l’administration fiscale, sur qui pèse la charge de la preuve, est contestable dans la mesure où le service reconnaît lui-même la difficulté, voire l'impossibilité, de trouver des termes de comparaison pertinents du fait des spécificités intrinsèques du bien immobilier, où deux des comparables sont anciens (2006 et 2007 alors que la vente est de 2016) et où les spécificités des comparables permettant de s’assurer de leur similarité avec celle du comparé ne sont pas précisées et notamment leur état locatif, de vétusté, les relations avec les locataires, le respect des obligations administratives et juridiques ; - l’utilisation de la méthode par rendement est également contestable puisque celle-ci ne peut être utilisée que si trois conditions sont réunies : l’ensemble de l'immeuble doit être productif de revenus, ces revenus doivent présenter un caractère normal eu égard au marché local et le taux de capitalisation retenu doit ressortir nettement de l'analyse du marché locatif (Rep. Frederic-Dupont : AN 16-9-1991 p.3724 n° 43510), conditions qui ne sont pas réunies ; - le prix de vente du bien est parfaitement justifié au regard de ses caractéristiques intrinsèques à savoir l’état de vacance évalué à 52 % qui le rendait moins attractif, l’occupation sans autorisation d’une partie du bien par l’unique locataire, la relation conflictuelle entre le bailleur et le preneur rendant incertaine la poursuite de la relation commerciale et la pollution du terrain justifiant l’engagement de travaux de réhabilitation. Si une estimation à hauteur de 8 404 000 euros a été établie en 2019, l’augmentation est objectivement justifiée au regard de l’évolution de ces facteurs depuis la vente et notamment la diminution du taux de vacance, de la reprise du dialogue entre le locataire et le nouveau gestionnaire du site et de la signature d’un bail commercial le 1er janvier 2018 régularisant l’occupation litigieuse ; - dans la mesure où elle conteste le rehaussement en base en matière de droits de mutation à titre onéreux, elle ne saurait accepter l’application des intérêts de retard qu’elle qualifie de pénalités. Par lettre du 11 juin 2025, l’administration a sollicité un délai pour conclure. La clôture a néanmoins été prononcée le 12 suivant et l’affaire a été fixée pour plaider à l’audience du 26 septembre 2025. Par conclusions du 4 juillet 2024, signifiées le 8 à la société Colbravo, le directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France demande au tribunal de rabattre la clôture ainsi prononcée. Le 25 septembre 2025, il a adressé des conclusions aux termes desquelles il demande au tribunal de : - « Confirmer les rappels effectués par l’administration ; - Confirmer la décision de rejet implicite de l’administration ; - Débouter la société Colbravo de toutes ses demandes, fins et conclusions , - Rejeter la demande de la société Colbravo de paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Ordonner qu’en toute hypothèse les frais de constitution d’avocat restent à la charge de la société Colbravo ; - Condamner la société Colbravo aux dépens. » Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que : - sa proposition de rectification du 3 juin 2019 est motivée conformément à ce qui est prévu par l’article L. 57 du livre des procédures fiscales puisque le bien litigieux comme les termes de comparaison y étaient décrits de façon détaillée et que des photographies y étaient jointes ; - si la valeur vénale réelle est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel se trouve l’immeuble avant la mutation et les clauses de l’acte de vente, au cas présent, le vendeur cherchait à opérer une vente globale de ses biens de sorte que l’acceptation du prix visait à obtenir le désengagement complet de la société et ne reflète pas la volonté de celle-ci d’obtenir le prix le plus proche de sa valeur vénale et ce d’autant que la société cédante avait fait estimer ce bien le 30 juin 2015 à hauteur de 9, 6 millions d’euros ; - la méthode par comparaison a été utilisée de manière incontestable dans la mesure où les trois termes de comparaison retenus sont pertinents puisque il s’agit d’immeubles comparables situés dans une zone géographique limitée (même commune pour les trois et même voie pour deux d’entre eux) et présentant des caractéristiques physiques et juridiques similaires (trois ensembles industriels, deux biens loués et un vide) et vendus antérieurement au fait générateur de l’impôt (29 novembre 2007, 23 juin 2006 et 19 janvier 2011), les informations relatives aux relations avec les locataires ou au respect des obligations administratives dont la demanderesse souligne l’absence de communication étant secondaires. En outre, il fait valoir que la demanderesse ne propose aucun autre panel de comparaison ; - s’agissant d’un local occupé, le service vérificateur a pondéré la valeur obtenue par comparaison avec la méthode par capitalisation du revenu. Afin de déterminer une valeur de rendement, les loyers ont été rapportés à un taux de capitalisation, à savoir le taux de rendement des obligations garanties par l’Etat diminué du taux d’inflation et majoré d’une prime de risque. En outre, cette valeur a été combinée avec la méthode par comparaison ; - s’agissant des caractéristiques intrinsèques du bien qui justifieraient le prix de vente, elle souligne que rien ne permet d’exclure que le taux de vacance des locaux de 52% correspond à une vacance de friction, que les difficultés invoquées avec le locataire ne sont pas justifiées alors que l’acte de vente comporte des indications contraires et indique que des mesures de dépollution ont déjà été prises ; - le bien immobilier a été estimé à 8 404 000 euros au 31 mars 2019 et les évolutions factuelles que la société invoque pour justifier de la différence avec le prix de vente du 3 février 2016 à savoir la diminution du taux de vacance, la reprise du dialogue entre le nouveau propriétaire et le nouveau gestionnaire du site, la campagne de restructuration, le mandat de commercialisation et la négociation en cours pour une reconduction ne sont pas prouvées ; - les intérêts de retard demandés sont justifiés au regard des dispositions de l’article 1727 du code général des impôts et ne constituent pas des sanctions. A l’audience du 26 septembre 2025 en accord avec la société demanderesse, le tribunal, par simple mention au dossier, a révoqué la clôture prononcée le 12 juin précédent afin de recevoir les conclusions du directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France du 25 septembre 2025 et ordonné à nouveau la clôture. La décision a été mise en délibéré par sa mise à disposition au greffe au 28 novembre suivant. Pour un exposé complet des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susmentionnées en application de l’article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur le caractère motivé de la proposition de rectification L'article L.57 du livre des procédures fiscales dispose que : L'administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation. Sur demande du contribuable reçue par l'administration avant l'expiration du délai mentionné à l'article L. 11, ce délai est prorogé de trente jours. En cas d'application des dispositions du II de l'article L. 47 A, l'administration précise au contribuable la nature des traitements effectués. Lorsque, pour rectifier le prix ou l'évaluation d'un fonds de commerce ou d'une clientèle, en application de l'article L. 17, l'administration se fonde sur la comparaison avec la cession d'autres biens, l'obligation de motivation en fait est remplie par l'indication : 1° Des dates des mutations considérées ; 2° De l'adresse des fonds ou lieux d'exercice des professions ; 3° De la nature des activités exercées ; 4° Et des prix de cession, chiffres d'affaires ou bénéfices, si ces informations sont soumises à une obligation de publicité ou, dans le cas contraire, des moyennes de ces données chiffrées concernant les entreprises pour lesquelles sont fournis les éléments mentionnés aux 1°, 2° et 3°. Lorsque l'administration rejette les observations du contribuable sa réponse doit également être motivée. Au cas présent, la proposition de rectification adressée à la contribuable explicite les raisons pour lesquelles l’administration a considéré que le prix de vente issu de la négociation entre les parties ne correspondait pas à la valeur vénale du bien et expose les méthodes appliquées pour l’évaluation retenue et, s’agissant de la méthode par comparaison, mentionne la date et le prix de cession des comparables, l'adresse des biens et leur surface de sorte que la contribuable a pu engager utilement un dialogue avec l'administration fiscale sur les redressements envisagés par cette dernière, peu important que ne figurent pas les informations de nature secondaire mentionnées par la demanderesse dans ses écritures. Sur la valeur retenue par l’administration fiscale  L'article L. 17 du livre des procédures fiscales dispose : « En ce qui concerne les droits d'enregistrement ['], l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations. La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l'article L. 55, l'administration étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations. ». Il incombe à l'administration de rapporter la preuve de l'insuffisance du prix exprimé ou de l'évaluation fournie par rapport à la valeur vénale réelle du bien concerné. Cette dernière correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel en prenant en compte les éléments d'appréciation tels que, s'agissant d'un bien immobilier, ses caractéristiques physiques et juridiques et sa situation géographique. La loi n'impose aucune méthode d'évaluation particulière, la principale méthode retenue étant celle par comparaison avec des cessions de biens intrinsèquement similaires qui peut être combinée avec d'autres ou évincée en fonction de la nature du bien et/ou en l'absence d'éléments de comparaison. Au cas présent, l’administration fiscale a procédé à la comparaison entre la valeur exprimée dans l'acte notarié et celle de biens immobiliers intrinsèquement similaires qu’elle qualifie de comparables vendus antérieurement à la cession litigieuse. Sur la base de ces informations, elle a calculé le prix moyen au mètre carré des comparables retenus qui s'établit à 158 euros et l’a multiplié par la surface du bien pour aboutir à une valeur vénale de 6 663 966 euros (158 euros x 42 177 m²). L’administration a également calculé une valeur vénale reposant sur les loyers encaissés et sur un taux de capitalisation. Elle a ainsi appliqué au montant annuel des loyers de 455 425, 88 euros, transmis par la demanderesse, un taux de capitalisation de 5,411% correspondant au taux de rendement des obligations garanties par l’Etat. Elle a ainsi obtenu une valeur de rendement potentielle de 8 416 668 euros. Afin de déterminer la valeur de marché du bien, elle a ensuite combiné les deux méthodes susmentionnées, en donnant toutefois deux fois plus d’importance à la valeur vénale issue du rendement, soit une valeur vénale définitive de 7 832 434 euros. Le bien immobilier situé à [Localité 4] ayant été vendu le 3 février 2016 pour un prix de 4 641 675 euros, il en résulterait, ainsi une minoration de la valeur vénale de 3 370 759 euros, entraînant de facto une minoration de l'assiette des droits de mutations à titre onéreux et par suite un redressement.  Pour s’opposer à cette évaluation la demanderesse fait d’abord valoir que le prix de vente correspond nécessairement à la valeur vénale du bien en ce qu’il a été obtenu par la libre négociation des parties à la vente. Cependant, comme le souligne l’administration, si la valeur vénale réelle du bien au sens de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, au cas présent, la vente litigieuse a été conclue dans le cadre d’une vente globale de plusieurs biens. Cette volonté de désengagement complet de la société venderesse était de nature à l’inciter à accepter un prix moindre. Dès lors le prix de la vente, certes issu de l’accord des parties, ne reflète néanmoins pas la volonté de la venderesse d’obtenir le prix le plus proche possible de celui qui aurait été obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel et donc à sa valeur vénale. Ce point est d’ailleurs confirmé par l’acceptation d’un prix nettement inférieur à l’estimation réalisée une année plus tôt à hauteur de plus de 9 millions d’euros. La demanderesse fait également valoir que les caractéristiques intrinsèques du bien lors de la vente justifient son prix et plus particulièrement la dépréciation de celui-ci par rapport à l’estimation postérieure qu’elle communique à hauteur de 8 404 000 euros en 2019. Cependant, les pièces produites ne permettent pas d’établir, au moment de la vente, un taux de vacance pérenne de 52 % et d’exclure un simple taux de friction ponctuel. Dès lors la comparaison avec le taux inférieur en 2019 est dépourvue de pertinence. L’occupation illicite d’une partie des locaux au jour de la vente n’est pas davantage démontrée. Il en est de même de la situation de particulière pollution du bien loué comme de la relation conflictuelle du bailleur avec le locataire et de l’évolution sur points entre la vente et l’estimation postérieure. Ce moyen sera dès lors écarté. La demanderesse critique ensuite l’absence de pertinence des trois éléments de comparaison retenus. Cependant, les trois termes comparables présentent des caractéristiques similaires à celles du bien litigieux. En effet, ils sont situés à proximité immédiate de celui-ci, dans la même commune, voire pour deux d’entre eux dans la même rue. Ils sont, comme le bien concerné, de grande superficie et présentent la même nature d’activité s’agissant de trois ensemble industriels. En outre, comme le bien objet du litige, deux des comparables étaient loués lors de leur vente. Enfin, les biens ont été vendus antérieurement au fait générateur de l’impôt. Si les cessions sont anciennes (2006, 2007 et 2011), les spécificités du bien sont de nature à justifier que ces transactions aient été retenues comme termes de comparaison au regard de la taille réduite du marché pour ce type de produits. Par ailleurs, la valeur moyenne du mètre carré sur la période est stable évoluant entre 158 et 167 euros entre 2006 et 2011 et confirme l’absence de tendance baissière du marché. Il s’en déduit que l’administration démontre la pertinence des comparables qu’elle a retenus. Au surplus, la demanderesse ne produit pas d’autres éléments de comparaison qui lui seraient favorables et la valeur par comparaison de 6 663 996 euros est nettement inférieure aux deux estimations produites par la demanderesse réalisées en 2015 et en 2019 respectivement à hauteur de 9 600 000 euros et de 8 404 000 euros. Enfin cette méthode par comparaison a été combinée avec la méthode par la capitalisation des revenus. Le montant annuel des loyers de 455 425, 88 euros transmis par la demanderesse elle-même n’est pas critiquable. Pour contester la méthode retenue, la société ne peut utilement se prévaloir du fait que l’ensemble de l'immeuble devrait être productif de revenus et de la réponse ministérielle prévoyant cette condition, dans une perspective d’ailleurs favorable à l’administration fiscale, le fait que l’immeuble ne soit pas totalement loué et réduise d’autant les revenus perçus lui étant évidemment favorable pour l’application de cette méthode. En outre, le taux de capitalisation de 5,411% est également pertinent dans la mesure où il correspond au taux de rendement des obligations garanties par l’Etat qui, comme les placements immobiliers, présentent un faible niveau d’exposition au risque, diminué du taux d’inflation et majoré d’une prime de risque. Il s’ensuit que l’administration démontre la pertinence de valeur obtenue par la méthode du rendement qu’elle a en outre combinée avec la valeur obtenue par comparaison pour davantage de fiabilité. Dès lors, la valeur retenue, à propos de laquelle la commission de conciliation a émis un avis favorable, correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel. Par ailleurs, les intérêts de retard, qui contrairement à ce qui est soutenu en demande, ne constituent pas des pénalités sont justifiés au regard des dispositions de l’article 1727 du code général des impôts. Par suite, les demandes de la contribuable seront rejetées. Partie perdante, la société Colbravo sera condamnée aux dépens de la présente instance. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, Rejette l’ensemble des demandes de la société Colbravo et la condamne aux dépens de l’instance. Ainsi fait et rendu le VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, par Anne-Gael BLANC, 1ère Vice-présidente, assistée de Genoveva BOGHIU, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,