Tribunal judiciaire, 22 février 2024. 23/06462

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/06462 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HS6 N° MINUTE : JUGEMENT rendu le jeudi 22 février 2024 DEMANDERESSE [Adresse 8], représenté par son syndic cabinet ARTCOP dont le siège social est sis [Adresse 3] représenté par Me Marcel ALORO, avocat au barreau de Paris, vestiaire C1689 DÉFENDEURS S.C.I. [T], dont le siège social est sis [Adresse 4] non comparante, ni représentée Monsieur [B] [T], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique assisté de Laura DEMMER, Greffier lors des débats DATE DES DÉBATS Audience publique du 22 novembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 février 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Jean-François SEGOURA, Greffier lors du prononcé Décision du 22 février 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06462 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HS6 EXPOSÉ DU LITIGE La SCI FARCI est propriétaire des lots n°[Cadastre 5],[Cadastre 6] et [Cadastre 7] au sein de l'immeuble situé [Adresse 1]) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1]) représenté par son syndic le cabinet ARTCOP a assigné la SCI [T] et Monsieur [B] [T] en sa qualité de gérant de la SCI [T] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, par actes de commissaire de justice des 4 et 26 septembre 2023, auquel il demande, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de condamner la SCI [T] à lui payer sous le bénéfice de l'exécution provisoire les sommes suivantes: - 8 194,03 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 3ème trimestre 2023, - 1 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, - 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont le coût de la sommation du 27 décembre 2022. A l'audience du 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a réitéré les termes de l'assignation. Assignés respectivement selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile et à personne, la SCI [T] et Monsieur [B] [T] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire. Dûment autorisé, le syndicat des copropriétaires a par note reçue au greffe le 24 novembre 2023 produit l'accusé de réception de l'assignation ayant fait l'objet d'une remise selon les formes de l'article 659 du code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 février 2024. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque la partie défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne devant faire droit aux prétentions de la partie demanderesse que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées. Sur la demande en paiement Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : - les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, - les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalité de paiement et d'exigibilité. Au-delà du paiement des charges de copropriété, aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées. Enfin l'article 1353 du code civil dispose qu'il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier du payement ou du fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI [T] à lui payer les sommes suivantes : - 5 096,61 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement des lots n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6] selon décompte du 1er octobre 2020 au 17 juillet 2023, - 3 097,42 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement du lot n° [Cadastre 7] selon du 1er octobre 2022 au 17 juillet 2023. La qualité de copropriétaire de la SCI [T] ressort de la matrice cadastrale versée aux débats. Les pièces communiquées par le syndicat des copropriétaires sont cependant très largement insuffisantes à justifier de l'existence d'une créance certaine, liquide et exigible. Ainsi, il ne ressort pas des procès-verbaux des assemblées générales communiqués la preuve du vote des comptes pour la période postérieure au 30 septembre 2022 et du budget prévisionnel 2023, étant précisé que lors de la dernière assemblée générale du 4 juillet 2023 seuls les comptes des exercices du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2022 ont été approuvés et qu'aucun budget prévisionnel n'a été voté. Le syndicat des copropriétaires communique les appels de fonds du 1er octobre 2022 au 1er juillet 2023 du lot n°[Cadastre 7] et les appels de fonds du 1er octobre 2021 au 1er juillet 2023 des lots n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] mais pas ceux de la période du 1er janvier 2020 au 1er janvier 2021. Le relevé de compte des lots n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] débute le 1er janvier 2020 par une reprise de solde débiteur d'un montant de 16 615,85 euros au sujet de laquelle il n'est apporté aucune précision, ni pièce justificative de sorte que le tribunal ne peut ni déterminer la nature des sommes en cause, ni vérifier leur exigibilité. Ce relevé mentionne en date des 26 et 27 juin 2022 des régularisations de charges pour les exercices 2019 (-316,18 euros), 2020 (-23,33 euros) et 2021 (+4,08 euros) qui ne sont pas justifiées. Aucun document ni information ne sont données concernant l'écriture passée au débit du compte le 27 juillet 2021 intitulée "TRANSFERT S/CPTA 5059 13" pour la somme de 29 098,66 euros. Enfin le syndicat des copropriétaires ne fournit aucune explication concernant les écritures passées au débit du compte du lot n° [Cadastre 7] le 1er janvier 2022 intitulées "Provision Vente [Cadastre 7]" d'un montant de 1 077,33 euros et 145,54 euros. En application des textes visés ci-dessus, le syndicat des copropriétaires ne pourra qu'être débouté de sa demande en paiement des charges de copropriété, ainsi que celle subséquente des frais de recouvrement de ces charges et des dommages et intérêts pour résistance abusive. Sur les autres demandes Le syndicat des copropriétaires, qui perd le procès, supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Sa demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1]) pris en la personne de son syndic le cabinet ARTCOP de l'ensemble de ses demandes, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. Le Greffier,Le Président