Cour d'appel, 30 mars 2023. 21/02837

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 30 MARS 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/02837 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDDL2 Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Novembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1119013635 APPELANT Monsieur [U] [R] [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté et assisté par Me Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, toque : K0122 INTIMEE FONDATION FYSSEN [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée et assistée par Me Véronique BOLLANI de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0255substituée à l'audience par Me Stéphanie JABOUT, même cabinet, même toque COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présent lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte du 3 avril 1995, la Fondation Fyssen a consenti à M. [U] [R] un bail visant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs portant sur un appartement situé au 4ème étage porte gauche escalier principal (A) de l'immeuble situé au [Adresse 2], composé de 10 pièces principales, une grande galerie, une cuisine, trois WC, une salle de bains, deux cabinets de toilette et deux offices, outre quatre caves et quatre chambres aux combles, les lieux y étant stipulés être "destinés à l'habitation bourgeoise avec faculté d'exercer la profession d'avocat dans une partie des locaux (voir clause particulière)". Par acte du 31 décembre 2018, la Fondation Fyssen a fait délivrer à M. [U] [R] un congé pour le 30 juin 2019 pour le motif légitime et sérieux suivant : "Les lieux sont loués à usage d'habitation. Or vous n'y habitez pas". M. [U] [R] s'étant maintenu dans les lieux, par actes des 17 et 18 octobre 2019, la Fondation Fyssen l'a fait citer, ainsi que Maître [W] [M], mandataire judiciaire, ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de redressement de M. [U] [R], devant le tribunal d'instance de Paris lui demandant de : - valider le congé pour motif légitime et sérieux signifié à M. [U] [R] le 31 décembre 2018 à effet du 30 juin 2019, - ordonner l'expulsion immédiate de M. [U] [R], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, - fixer l'indemnité journalière d'occupation due par M. [U] [R] à deux fois le loyer quotidien majoré des charges locatives, - condamner M. [U] [R] au paiement de ladite indemnité d'occupation par jour de retard à compter du 1er juillet 2010 jusqu'à complet déménagement et restitution des clés, - condamner M. [U] [R] à payer à la Fondation Fyssen la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, - déclarer le jugement commun à Me [M], mandataire judiciaire et commissaire à l'exécution du plan. Par acte du 30 décembre 2019, la Fondation Fyssen a fait citer Maître [W] [M], mandataire judiciaire ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de redressement de M. [U] [R], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux mêmes fins. Selon le jugement entrepris "par courrier du 25 février 2020, Maître [W] [M], mandataire judiciaire, a fait savoir au juge des contentieux de la protection que sa mission de mandataire au redressement de M. [U] [R] avait pris fin par ordonnance du 16 avril 2019 et qu'il n'intervenait plus dans cette affaire qu'en qualité de commissaire à l'exécution du plan". Par jugement contradictoire entrepris du 27 novembre 2020 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : Se déclare matériellement compétent pour connaître du présent litige ; Déclare valide le conge délivré par la Fondation Fyssen à M. [U] [R] le 31 décembre 2018 pour le 30 juin 2019 ; Constate que M. [U] [R] est devenu occupant sans droit, ni titre des locaux loués situés au 4ème étage porte gauche escalier A [Adresse 2] à compter du 1er juillet 2019 ; Autorise la Fondation Fyssen à faire précéder, à l'issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l'expulsion de M. [U] [R] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux situés au 4ème étage porte gauche escalier A [Adresse 2] ; Dit n'y avoir lieu à astreinte ; Dit que l'occupant devra libérer les lieux, remettre les clés et établir un état des lieux de sortie contradictoire avec le bailleur ; Dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; Condamne M. [U] [R] à payer à la Fondation Fyssen une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer mensuel en cours majoré de 10% outre le montant de la provision sur charges, à compter du 1er juillet 2019, jusqu'à la libération effective des lieux qui se traduira par la remise des clés au bailleur ; Condamne M. [U] [R] aux dépens de l'instance ; Condamne M. [U] [R] à payer à la Fondation Fyssen la somme totale de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit n'y avoir lieu a exécution provisoire ; PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 11 février 2021 par M. [U] [R] ; Vu les dernières conclusions remises au greffe le 8 février 2023 par lesquelles M. [U] [R] demande à la cour de : Voir déclarer l'appel de M. [U] [R] tant recevable que bien fondé. Infirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions. Statuant à nouveau, Déclarer nul et de nul effet le congé délivréle 31 décembre 2018 par la Fondation Fyssen à M. [U] [R] Condamner la Fondation Fyssen à verser à M. [U] [R] la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Condamner la Fondation Fyssen aux entiers dépens dont le recouvrement s'opérera au profit de Maître Alain Rapaport, Avocat à la Cour, dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 23 juin 2021au terme desquelles la Fondation Fyssen demande à la cour de : Vu le contrat de location en date du 3 avril 1995, Vu l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Vu les articles 1330 et 1729 du code civil, Vu le congé pour motif légitime et sérieux signifié le 31 décembre 2018 à effet du 30 juin 2019, RECEVOIR la Fondation Fyssen en ses conclusions, CONFIRMER le Jugement rendu le 27 novembre 2020 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Paris, REJETER l'ensemble des demandes de M. [U] [R], CONDAMNER M. [U] [R] à payer à la Fondation Fyssen la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER M. [U] [R] aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la validité du congé délivré à M. [U] [R] Poursuivant l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a déclaré valide le congé que lui a fait délivrer la Fondation Fyssen par acte du 31 décembre 2018, à effet au 30 juin 2019, pour motif légitime et sérieux, M. [U] [R] affirme qu'il n'a jamais habité dans les lieux, que le bailleur en était parfaitement informé et que, en toute connaissance de cause, il a accepté un renouvellement de bail le 1er juillet 2013, ce qui a opéré une novation du contrat privant ainsi le motif du congé de toute pertinence. À cet égard, il convient de rappeler que le bail signé entre les parties le 3 avril 1995 est un bail mixte à usage d'habitation et professionnel, soumis à l'application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, selon l'article 2 de cette dernière ; Que les locaux y sont expressément stipulés être "destinés à l'habitation bourgeoise avec faculté d'exercer la profession d'avocat dans une partie des locaux (voir clause particulière)" ; Que cette clause particulière, parfaitement claire, est ainsi rédigée : "Les lieux loués sont destinés à l'habitation bourgeoise et à l'exercice d'une profession libérale avec faculté pour le preneur d'exercer avec des membres de même profession ou de profession voisine, similaire ou complémentaire en sociétés professionnelles ou "interprofessionnelle", association de moyens ou par toutes autres conventions appropriées. Le preneur fera son affaire de l'obtention de toutes autorisations concernant l'utilisation professionnelle d'une partie des locaux loués". La cour relève que M. [U] [R], qui affirme n'avoir jamais résidé dans les lieux, au vu et au su de sa bailleresse, ne produit néanmoins aucune pièce l'informant officiellement de ce changement de destination du bail, au demeurant unilatéral, pas plus qu'il ne justifie d'une résidence principale alternative, étant observé que le bail de 1995 a été conclu alors que sa résidence principale était déjà à cette adresse, pour succéder à un précédent bail, non versé aux débats, et que le congé lui a été remis à personne à l'adresse du bail ; Que seule la bailleresse produit à cet effet un extrait d'annuaire téléphonique qu'elle date du 4 octobre 2019, le domiciliant à [Localité 3], outre une attestation établie le même jour par la gardienne, de l'immeuble du [Adresse 2], affirmant simplement que "Maître [U] [R] n'habite pas dans mon immeuble, il ne l'occupe que pour des raisons professionnelles" deux pièces qui sont postérieures à la date d'effet du congé ; Que lors d'un échange de courriers en 2002 entre M. [U] [R] et le gestionnaire du bien, celui-ci s'étonne, le 4 février, que le projet de renouvellement de bail, lui aussi non versé aux débats, prévoit un usage exclusif d'habitation, alors que le bail établi à l'origine était "un bail mixte (professionnel et habitation)", celui-là lui répondant, le 13 février 2002, que dans les conditions particulières qui lui ont été adressées, il est précisé que "les lieux loués sont destinés à l'usage exclusif d'habitation principale et professionnel", preuve que le bail demeure mixte ; Que le dernier bail signé entre les parties avant l'introduction de l'instance, à effet du 1er juillet 2013, n'est pas davantage versé aux débats, mais que les parties s'accordent toutefois sur le fait qu'il s'agit d'un bail mixte (professionnel et habitation), car s'il était exclusivement à caractère professionnel il n'y aurait pas de contestation de la part de M. [U] [R] qui affirme la mauvaise foi de la bailleresse qui, selon lui, n'ignorait rien de son absence d'habitation dans les lieux loués lors de la conclusion de ce bail en renouvellement ; Que si les parties s'accordent par ailleurs sur la domiciliation de plusieurs autres avocats dans les lieux loués, sans que ne soient par ailleurs évoquées les conditions de régularité de cette domiciliation au regard des stipulations du bail, cela est sans effet sur le rapport de la preuve d'une habitation ou d'une non habitation des lieux à titre de résidence principale par M. [U] [R], le simple fait que plusieurs de ses confrères soient domiciliés à titre professionnel dans les lieux loués, ne suffisant, en lui-même, à démontrer la non habitation personnelle de ceux-ci par l'appelant ; Que sur ce point, M. [U] [R] entend démontrer par la production de plans des immeubles des [Adresse 2], établis, de manière non contestée, à la demande du propriétaire, en décembre 2009, par le Cabinet Milot Delaplace, géomètres-experts fonciers DPLG, que l'appartement loué, situé au 4ème étage, est exclusivement utilisé à usage professionnel ; Que pour cela, il fait observer que sur ce plan de l'appartement sont seulement mentionnés des bureaux, qu'il n'y a pas de chambre, pas de salle de bain, pas de cuisine "dignes de ce nom" et que c'est donc en toute connaissance de cause que la Fondation Fyssen a renouvelé le bail au 1er juillet 2013 pour une durée de 6 années se terminant le 30 juin 2019, M. [U] [R] ajoutant que la véritable raison du non renouvellement du bail à son terme ne réside pas dans le motif allégué dans le congé, mais dans le désaccord des parties sur le montant du loyer en renouvellement ; Que l'examen de ce document du géomètre-expert permet effectivement de constater que toutes les pièces de l'appartement sont nommées "bureau" ou "salle de réunion"; mais qu'il doit cependant être rappelé que le seuil bail produit, celui de 1995, mentionne simplement "dix pièces principales" sans les répartir selon un usage particulier, l'affectation d'une pièce à usage de chambre, de séjour, de bureau ou de salle de réunion dépendant uniquement du type de meubles meublants que le preneur choisit pour la garnir ; Que l'allégation du fait que la salle de bain ou la cuisine ne seraient pas "dignes de ce nom" recouvre une notion purement subjective et non juridique, étant observé qu'aucun état des lieux d'entrée n'est produit par les parties, ni qu'aucune critique d'indécence des lieux loués n'est formulée par M. [U] [R] ; Que ce simple plan ne peut, à lui seul, rapporter la preuve indubitable de la mauvaise foi de la Fondation Fyssen lors du renouvellement du bail en juillet 2013 de ce qu'elle connaissait l'absence d'habitation des lieux loués par M. [U] [R] ; Que la volonté claire de la Fondation Fyssen de nover, telle que la prévoit l'article 1330 du code civil, ne résulte pas de l'acte de renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2013 en bail mixte, bail mixte conclu en 1995 et qui s'est constamment renouvelé depuis ; Qu'à cet égard, il y a lieu de considérer que la mauvaise foi de la Fondation Fyssen, alléguée par M. [U] [R], connaît son pendant en ce qui le concerne, puisqu'il affirme n'avoir jamais respecté la destination mixte du bail en n'y résidant pas, violant ainsi son propre engagement d'établir sa résidence principale dans les lieux loués, acceptant, alors qu'il est un professionnel particulièrement éclairé du droit, de signer un bail initial mixte et ses renouvellements successifs, soumis à l'application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et non au code civil, comme cela devrait être le cas pour un bail à caractère exclusivement professionnel, probablement conclu dans des conditions financières moins favorables pour lui, ne sollicitant pas sa requalification et acceptant de débattre de la validé d'un congé délivré en application de cette loi. Il en résulte que, comme l'a exactement retenu le premier juge, le fait pour M. [U] [R] d'avoir sciemment manqué à l'obligation qui pesait sur lui d'établir sa résidence principale dans les lieux loués constitue le motif légitime et sérieux qui permettait de valider le congé délivré, lequel n'encourt aucune nullité, ce que la cour confirme. La cour confirmant le jugement entrepris de ce chef, le confirme également en ses dispositions qui en découlent, notamment d'autorisation d'expulsion à défaut de libération volontaire des lieux et de versement d'une indemnité mensuelle d'occupation majorée de 10% du loyer mensuel, outre le montant de la provision sur charges, dans le cadre du dispositif que le jugement fixe. Sur l'article 700 du code de procédure civile Il est équitable d'allouer à la Fondation Fyssen une indemnité de procédure de 3.000 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Et y ajoutant, Condamne M. [U] [R] à payer à la Fondation Fyssen la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [U] [R] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président