Cour d'appel, 17 juin 2022. 21/04163

MM/ND Numéro 22/2410 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 17/06/2022 Dossier : N° RG 21/04163 - N° Portalis DBVV-V-B7F-ICMT Nature affaire : Recours contre les décisions relatives à l'inscription ou à la radiation d'une hypothèque ou d'un privilège d'un droit réel immobilier au Livre foncier Affaire : S.A.S. RODURO C/ [L] [H] [M] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 17 juin 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 12 Avril 2022, devant : Monsieur Marc MAGNON, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes, Marc MAGNON, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Monsieur Marc MAGNON, Conseiller Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : S.A.S. RODURO immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 833 761 497, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 4] [Localité 6] Représentée par Me Vincent LIGNEY de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de PAU Assistée de Me Frédérick ORION (SELARL ORION AVOCATS ASSOCIES), avocat au barreau de CHARTRES INTIMEE : Madame [L] [H] [M] née le [Date naissance 1] 1993 à [Localité 9] (64) de nationalité française [Adresse 8] [Localité 7] Représentée par Me Gilbert BASTERREIX de la SCP ABC AVOCAT, avocat au barreau de [Localité 9] sur appel de la décision en date du 09 DECEMBRE 2021 rendue par le JUGE DE L'EXECUTION DE [Localité 9] EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE : Par ordonnance sur requête en date du 28 octobre 2020, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de [Localité 9] a autorisé Madame [L] [H] [M] à prendre une inscription d'hypothèque provisoire sur les lots 1 et 8 de l'immeuble cadastré BH n° [Cadastre 2] sis [Adresse 5] à [Localité 9] appartenant à la SAS Roduro aux fins de garantir le paiement d'une créance de 200 000 €. L'acte de saisie a été inscrit le 10 novembre 2020 et dénoncé à la SAS Roduro par acte d'huissier en date du 12 novembre 2020. Par acte d'huissier en date du 26 avril 2021, la SAS Roduro a saisi le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de [Localité 9] aux fins de voir : - Déclarer la demande de la SAS Roduro recevable et bien fondée; - A titre principal, sur la forme : - Constater que Madame [M] n'a pas signifié à la SAS Roduro le bordereau d'inscription d'hypothèque provisoire prise sur les lots 1 et 8 de l'immeuble sis 31 rue Charles Floquet à [Localité 9] ; - Juger que le défaut de communication du bordereau d' inscription aux termes de l'acte de dénonciation signi'é le 12 novembre 2020 méconnaît les textes applicables en la matière et prive la requérante de la possibilité de vérifier le respect du formalisme requis ; - Juger que le simple fait de préciser le dépôt d'un bordereau dinscription ne peut remplacer la communication et signification dudit bordereau ; - Juger que Madame [M] n'a pas satisfait à son obligation d'informer la SAS Roduro de l'inscription d'hypothèque provisoire prise ; - Juger que cette omission cause un grief à la SAS Roduro ; - Prononcer la caducité de l'inscription d'hypothèque provisoire prise et la mainlevée de ladite inscription d'hypothèque provisoire ; A titre subsidiaire sur le fond : - Juger que la créance dont se prévaut Madame [M] n'est pas fondée en son principe ; - Juger que Madame [M] ne justifie pas d'une créance à l'égard de la SAS Roduro ; - Juger que Madame [M] ne justifie d'aucune circonstance susceptible de menacer la créance dont elle se prévaut ; - En conséquence : - Rétracter l'ordonnance prise par le juge de l'exécution près le tribunal judiciaire de [Localité 9] en date du 28 octobre 2020, en ce qu'il a autorisé Madame [M] à prendre une inscription d'hypothèque provisoire sur les biens sis 31 rue Charles Floquet à [Localité 9] et consistant dans les lots n°1 et 8 d'un immeuble cadastré section SH n°[Cadastre 2] pour sûreté d'une créance de 200 000,00 euros en principal, frais, intérêts et accessoires ; - Ordonner la mainlevée de l'inscription d'hypothèque provisoire ordonnée sur les biens sis 31 rue Charles Floquet à [Localité 9] et consistant dans les lots n° 1 et 8 d'un immeuble cadastré section BH n°[Cadastre 3] pour sureté d'une créance de 200 000 € en principal frais, intérêts et accessoires ; - Dans tous les cas : - Juger abusive la procédure diligentée par Madame [M] à l'égard de la SAS Roduro ; - Condamner Madame [M] à payer la somme de 5000€ de dommages et intérêts ; - Constater que la SAS Roduro a subi un préjudice du fait de la mesure conservatoire prise à la demande de Madame [M] ; - Condamner Madame [M] à prendre en charge l'intégralité des frais occasionnés par la mesure conservatoire dont elle est à l'origine ; - La condamner an paiement de l'intégralité des frais occasionnés par la mesure conservatoire dont elle est à l'origine ; - Dire et juger qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS Roduro les frais irrépétibles qu'elle a été amenée à engager pour assurer la défense de ses intérêts ; - Condamner Madame [M] au paiement de la somme de 4000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - La condamner aux dépens. En réplique, Madame [M] a notamment demandé au juge de l'exécution de constater que sa créance est fondée en son principe et que des circonstances sont susceptibles d'en menacer le recouvrement. Par jugement du 9 décembre 2021, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de [Localité 9] a : Ecarté des débats les conclusions numéro 3 et les pièces numérotées de 76 à 80 produites par le conseil de Madame [M] ; Débouté la SAS Roduro de l'intégralité de ses demandes ; Dit que la SAS Roduro supportera les frais inhérents à la mesure judiciaire d'inscription d'hypothèque provisoire sur les biens sis 31 rue Charles Floquet à [Localité 9] et consistant dans les lots n°l à 8 d'un immeuble cadastré section BH n° [Cadastre 2] pour sureté d'une créance de 200 000,00 euros en principal, frais, intérêts et accessoires ; Condamné la SAS Roduro à verser à Madame [M] la somme de 2500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné la SAS Roduro à supporter la charge des entiers dépens. Par déclaration en date du 28 décembre 2021, la SAS Roduro a relevé appel de ce jugement. L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 avril 2022. L'affaire a été fixée au 12 avril 2022. Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Vu les conclusions notifiées le 5 avril 2022 par la SAS Roduro qui demande à la Cour de : Vu les articles L511-1, L511-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; Vu les articles 1115 et 1020 du Code général des impôts ; Vu l'article 2454 du Code Civil ; Vu la jurisprudence ; Vu les pièces versées au débat ; Juger que la créance dont se prévaut Madame [L] [M] n'est pas fondée en son principe ; Juger que Madame [L] [M] ne justifie pas d'une créance à l'égard de la SAS Roduro ; Juger que Madame [L] [M] ne justifie d'aucune circonstance susceptible de menacer la créance dont elle se prévaut ; En conséquence, Infirmer la décision rendue par le juge de l'exécution près le tribunal judiciaire de [Localité 9], le 9 décembre 2021, dans toutes ses dispositions ; Rétracter l'ordonnance prise par le juge de l'exécution près le tribunal judiciaire de [Localité 9] en date du 28 octobre 2020 en ce qu'il a autorisé Madame [L] [M] à prendre inscription d'hypothèque provisoire sur les biens sis [Adresse 5] à [Localité 9] et consistant dans les lots n°1 et 8 d'un immeuble cadastré section BH n°[Cadastre 2] pour sûreté d'une créance de 200 000 € en principal, frais, intérêts et accessoires ; Ordonner la mainlevée de l'inscription d'hypothèque provisoire ordonnée sur les biens sis [Adresse 5] à [Localité 9] et consistant dans les lots n°1 et 8 d'un immeuble cadastré section BH n°[Cadastre 2] pour sûreté d'une créance de 200 000 € en principal, frais, intérêts et accessoires ; Déclarer abusive la procédure diligentée par Madame [L] [M] à l'égard de la SAS Roduro ; Constater que la SAS Roduro a subi un préjudice du fait de la mesure conservatoire prise à la demande de Madame [L] [M] ; Condamner Madame [L] [M] à payer la somme de 5 000 € de dommages-intérêts à la SAS Roduro ; Condamner Madame [M] à prendre en charge l'intégralité des frais occasionnés par la mesure conservatoire dont elle est à l'origine ; La condamner au paiement de l'intégralité des frais occasionnés par la mesure conservatoire dont elle est à l'origine ; Dire et juger qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS RODURO les frais irrépétibles qu'elle a été amenée à engager pour assurer la défense de ses intérêts ; Condamner Madame [L] [H] [M] au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et 4 000 € pour la première instance ; La condamner aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel dont distraction au profit de la SELARL DLB AV **** Vu les conclusions notifiées le 5 avril 2022 par Madame [L] [M] qui demande à la Cour de : Confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel rendu le 9 décembre 2021 par le juge de l'exécution du Tribunal Judiciaire de [Localité 9] Y ajoutant Condamner la SAS Roduro à verser à Madame [L] [M] la somme complémentaire de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Condamner la SAS Roduro aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels seront recouvrés par la SCP ABC avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. MOTIVATION : Sur la saisine de la cour : La déclaration d'appel a notamment saisi la cour du chef du jugement ayant rejeté la demande de caducité de l'inscription d'hypothèque provisoire pour défaut de communication du bordereau d'inscription. Toutefois, en l'état de ses dernières écritures, la SAS Roduro ne soutient plus ce moyen et ne reprend pas cette prétention dans le dispositif de ses conclusions, de sorte qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, elle est réputée l'avoir abandonnée. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande de caducité. Au fond : Au soutien de son appel, la société Roduro fait valoir deux moyens tirés des dispositions de l'article L. 511-1 du code des procédures civiles d'exécution : ' le caractère infondé en son principe de la créance de Madame [M], ' l'absence de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement. Elle précise que le principal grief qui lui est fait, relatif à la présence de mérule dans l'immeuble, est infondé en l'état du diagnostic qu'elle a fait réaliser et des analyses des prélèvements effectués. Elle ajoute que son activité de marchand de biens n'est pas de nature à susciter des craintes quant à sa solvabilité, compte tenu du développement du marché immobilier sur [Localité 9]. Elle considère que le risque de non recouvrement de la créance alléguée, en l'état non établie, repose sur des hypothèses purement fantaisistes de Madame [M], alors que la situation économique de la société SAS Roduro est favorable et qu'elle perdrait à disparaître. Sur les conséquences de l'hypothèque conservatoire, elle indique que si les biens grevés d'une sûreté judiciaire demeurent aliénables, cette inscription immobilise les sommes qui résulteraient de la vente des biens grevés, cette situation n'étant pas viable au regard du régime fiscal des marchands de biens, qui impose une activité régulière et renouvelée pour ne pas perdre la qualité de marchand de biens et les avantages fiscaux y afférents. L'achat de nouveaux biens implique pour la société concluante de pouvoir disposer de tous ses fonds pour poursuivre son activité et ne pas s'exposer au remboursement des avantages fiscaux qui lui ont été accordés. Madame [L] [M] s'oppose à cette analyse. Elle rappelle le contexte factuel de la saisine du juge de l'exécution. Peu de temps après la vente, à l'occasion des premiers travaux effectués dans l'appartement acquis, d'importantes traces d'humidité ont été découvertes dans la chambre. Ces traces d'humidité ont par la suite été constatées par huissier le 9 juin 2020 et par Monsieur [Z], expert judiciaire, dans le cadre d'une expertise privée. Au fil du temps, des champignons se sont révélés sous la peinture et le papier peint appliqué par la SAS Roduro avant la vente. Elle ajoute que le 30 avril 2020, elle a été informée par d'autres co-propriétaires de la présence de champignons lignivores de type mérule dans leur appartement, plus précisément sur le plancher et les poutres, structures de l'immeuble et donc des parties communes. Ce diagnostic aurait été posé par l'entreprise ESBH qui dispose d'une certification lui permettant de réaliser un diagnostic de champignons lignivores de type mérule. Elle indique qu'il ressort des échanges Watsapp annexés par l'huissier instrumentaire, à son procès-verbal de constat, que plusieurs mois avant la vente, les responsables de la SAS Roduro ont été informés de l'existence d'un champignon affectant le bois de la structure de l'immeuble, alors que l'acte de vente stipule que «  le vendeur n'a pas constaté l'existence de zone de condensation interne, de moisissures ou encore de présence d'effritement ou de déformation dans le bois ou l'existence de filaments blancs à l'aspect cotonneux, tous des éléments parmi les plus révélateurs de la potentialité de la présence » d'un champignon lignivore de type mérule. Au vu de cette situation, elle a donc assigné la SAS Roduro devant le tribunal judiciaire de [Localité 9] pour obtenir l'annulation de la vente pour dol. Elle précise qu'elle a découvert d'autres désordres affectant le lot vendu ou les parties communes de l'immeuble : humidité importante, présence de vrillettes et capricornes, existence de dégâts des eaux précédents, en raison d'un défaut d'étanchéité de l'immeuble que le vendeur, dont le dirigeant était également syndic de la copropriété de l'immeuble, ne pouvait ignorer. Elle considère que seule une hypothèque judiciaire provisoire est de nature à garantir le recouvrement futur de sa créance tout en permettant la vente des biens grevés et la poursuite de l'activité de la société Roduro. En droit : Il résulte des dispositions de l'article L. 511-1 du code des procédures civiles d'exécution que toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l'autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement. Et, selon les dispositions de l'article. L. 512-1 du même code, même lorsqu'une autorisation préalable n'est pas requise, le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s'il apparait que les conditions prescrites par l'article L. 511-1 ne sont pas réunies. A la demande du débiteur, le juge peut substituer à la mesure conservatoire initialement prise toute autre mesure propre à sauvegarder les intérêts des parties. La constitution d'une caution bancaire irrévocable, conforme à la mesure sollicitée dans la saisie, entraîne mainlevée de la mesure de sûreté, sous réserve des dispositions de l'article L. 511-4. Dans ce cadre, il n'appartient pas au juge de l'exécution de statuer sur la réalité de la créance invoquée, ni a fortiori d'en fixer le montant, mais de se prononcer sur le caractère vraisemblable d'un principe de créance. En l'espèce : Il ressort du procès-verbal de constat d'huissier de Maître Bertrand Elissalde, en date du 10 juin 2020, la présence, dans l'appartement de Madame [M] situé en rez-de- chaussée, d'une forte trace d'humidité avec moisissures, dans la chambre, en fond de pièce, contre l'appui de la cheminée à gauche. l'huissier a constaté que le montant de la porte-fenêtre était par ailleurs humide au toucher. L'huissier instrumentaire a relevé également la présence d'une forte humidité notamment sur la partie basse des murs entre la chambre et le salon, de même qu'en partie basse, à côté du convecteur donnant sur la rue Charles Floquet, ainsi qu'une baguette en bois d'encadrement de porte particulièrement humide. A l'occasion de ses constatations l'huissier a observé la présence de cafards courant sur le sol. Poursuivant son transport dans l'appartement de Madame [T], lot numéro 7 situé à l'étage, l'huissier a constaté que les faux plafonds avaient été déposés et qu'un étai était positionné sur (sous) une des poutres très abîmée contre l'assise du mur côté intérieur; cette poutre étant mangée par l'humidité, ne reposant plus sur le mur porteur. L'huissier a pu observer que la charpente paraissait affaissée et qu'une traverse en bois avait été rajoutée manifestement pour la consolider. Sur une poutre située à l'arrière , l'huissier a constaté la présence de multiples petits trous et de sciure de bois indices de la présence d'insectes xylophages. Au travers de la charpente, l'huissier a pu observer la couverture en tuiles laissant apparaître le jour à de multiples endroits ainsi que des traces d'humidité correspondant manifestement à des infiltrations d'eau pluviale. Dans l'appartement du troisième étage, propriété de Madame [U] et Monsieur [I], Maître Elissalde a constaté sur la charpente la présence de petits trous et autres traces révélatrices de la présence d'insectes xylophages. L'huissier a annexé à son procès-verbal les documents remis par Madame [U] et Monsieur [I], relatifs à la présence de champignons lignivores détectés au moment des travaux effectués sur leur lot, ce dont a été informé Monsieur [R] [Y], président de la société Sly Fox, société assurant la direction générale de la SAS Roduro. Parmi ces documents figure notamment un devis de traitement de la société ESBH, certifiée CTBA +. Il ressort ainsi de ce procès-verbal que trois co-propriétaires dont Madame [M] voient leurs lots affectés par des problèmes d'humidité importants à l'origine de moisissures ou champignons et qu'en outre la charpente de l'immeuble, vétuste, est affectée par la présence d'insectes xylophages et par les conséquences des défauts d'étanchéité de la couverture ayant fragilisé certaines pièces de sa structure. Les désordres de la couverture et de la charpente, et l'humidité des murs porteurs concernent des parties communes de l'immeuble et les travaux de reprise correspondants sont en conséquence de nature à affecter l'équilibre économique de l'investissement réalisé par Madame [M], si il est établi qu'elle n'en avait pas connaissance avant la vente, ce qu'il appartiendra au juge saisi du fond de déterminer. Les constatations de l'huissier, concernant l'humidité des murs de l'appartement de Madame [M], sont par ailleurs confortées par les rapports établis par les cabinets d'expertise OXO et ALFA, suite à une déclaration de sinistre, et par le rapport d'expertise amiable de M [Z]. L'ensemble de ces éléments établissent que la créance de restitution invoquée par Madame [M], en cas d'annulation de la vente pour dol, paraît fondée en son principe. En outre, compte tenu de la longueur prévisible de l'instance au fond, cette créance apparaît menacée en son recouvrement. En effet, en dépit des actifs dont justifie la société Roduro, excédentaires par rapport à son passif, son activité de marchand de biens implique un flux continu d'opérations d'achat pour revente de biens immobiliers, opérations soumises aux aléas du marché immobilier sur le moyen ou long terme et aux risques de déséquilibre financier inhérents à chaque opération de ce type qui comporte, par définition, une dimension spéculative et donc une part d'incertitude. De ce point de vue, comme au cas d'espèce, l'état des biens peut avoir été mal apprécié, des désordres cachés, source de contentieux avec les acheteurs, peuvent se révéler, ce qui est de nature à absorber la marge escomptée, voire à rendre toute opération de ce type déficitaire. La société Roduro ne peut donc garantir qu'elle sera en mesure de faire face à une condamnation éventuelle, au terme d'une procédure qui démarre et qui nécessitera très vraisemblablement plusieurs années avant le prononcé d'une décision définitive. En outre, comme relevé par le premier juge, l'inscription d'une hypothèque judiciaire provisoire ne l'empêche pas de vendre les biens grevés et ne fait donc pas obstacle à la poursuite de son activité. Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de rétractation de l'ordonnance ayant autorisé l'inscription d'une hypothèque provisoire sur les biens de la SAS Roduro et débouté cette dernière de sa demande de mainlevée de l'inscription d'hypothèque litigieuse. Compte tenu de l'issue du litige, la SAS Roduro est déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et de sa demande tendant à être déchargée des frais de la mesure conservatoire, le jugement étant confirmé de ces chefs. Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [M] pour procédure abusive : Madame [M] sollicite à ce titre une somme de 5000,00 euros de dommages et intérêts. Toutefois, Le droit d'agir en justice, y compris en appel, ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol, ce qui n'est pas démontré , au stade de la présente instance, compte tenu de la position respective des parties. Sur les demandes annexes : La SAS Roduro qui succombe sur la totalité de ses prétentions supportera la charge des dépens de première instance et d'appel dont distraction au bénéfice de la SCP ABC avocat, de ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans recevoir provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Au regard de la position respective des parties et des circonstances de la cause, l'équité justifie de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SAS Roduro à payer à Madame [L] [M] la somme de 2500,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de première instance et d'y ajouter une somme de 2500,00 euros pour les frais non compris dans les dépens d'appel . PAR CES MOTIFS La Cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme le jugement en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute Madame [L] [M] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, Condamne la SAS Roduro aux dépens d'appel, dont distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice de la SCP ABC avocat, Vu l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SAS Roduro à payer à Madame [L] [M] une somme de 2500,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d'appel, Le présent arrêt a été signé par Monsieur Marc MAGNON, conseiller, suite à lempêchement de Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La GreffièreLe Président