Tribunal judiciaire, 12 mars 2024. 22/02378

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 22/02378 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWHJS N° MINUTE : 8 Assignation du : 16 Février 2022 Jugement en fixation [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : JUGEMENT rendu le 12 Mars 2024 DEMANDERESSE S.C.I. [Adresse 6] [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Olivier JACQUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0428 DEFENDERESSE S.A.S. NATALYS [Adresse 4] [Localité 7] représentée par Maître Jean-michel AZOULAI de la SCP AZOULAI ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0007 COMPOSITION DU TRIBUNAL Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière DEBATS A l’audience du 10 Janvier 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 25 octobre 2006, la société SCI [Adresse 6] (ci-après, " la SCI ") a donné à bail à la société Natalys, des locaux à usage de " confection femmes et enfants, pour la future maman exclusivement lingerie, pour l'enfant exclusivement : parfumerie, chaussures, meubles, jouets, puériculture et en général tous les articles de décoration pour la chambre du nouveau-né ", dépendant d'un immeuble situé [Adresse 6] dans le 6ème arrondissement de Paris, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2005, moyennant un loyer annuel en principal de 50.500 euros. Le bail s'est poursuivi par tacite reconduction depuis le 1er janvier 2014, et le dernier loyer annuel indexé s'élevait en 2017 à 66.223 euros hors charges et hors taxes. Par actes d'huissier en date des 4 et 5 juillet 2017, la SCI a fait délivrer à la société Natalys un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2018 moyennant un loyer annuel de 120.000 euros en principal. Par mémoire préalable notifié le 28 février 2020 par lettre recommandée avec avis de réception, la SCI a sollicité la fixation du prix du loyer du bail à la somme annuelle de 147.290 euros en principal à compter du 1er avril 2018. Par acte d'huissier du 16 février 2022, la SCI a assigné devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, la société Natalys, reprenant la demande d'une fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 147.290 euros en principal à compter du 1er avril 2018 figurant dans son mémoire préalable. La SCI demandait notamment, à titre subsidiaire, la désignation d'un expert ayant pour mission de fixer le loyer de renouvellement à la valeur locative. Dans son mémoire en réponse, la société Natalys a sollicité à titre principal la fixation du loyer renouvelé à la somme de 66.223 euros par an, et à titre subsidiaire, la désignation d'un expert. Par jugement du 25 mai 2022, le juge des loyers a constaté le principe du renouvellement du bail au 1er avril 2018, dit que le loyer sera fixé à la valeur locative compte tenu de la durée du bail de plus de 12 ans et, avant dire droit sur le fond, ordonné une expertise confiée à M. [X] [R]. L'expert a déposé son rapport le 6 juin 2023, concluant à une valeur locative de 119.000 euros annuelle, soit 1.100 euros du m² annuel pondéré pour une surface pondérée de 98 m², outre une majoration de 10% pour la communication des locaux avec la boutique mitoyenne. Aux termes de son mémoire en ouverture de rapport, régulièrement notifié le 26 juin 2023, la SCI demande au juge des loyers de : - débouter la société Natalys de l'ensemble de ses demandes, - dire et juger que le loyer du bail doit être renouvelé pour une période de 9 années entières et consécutives à compter du 1er avril 2018, - fixer le loyer annuel hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2018 à la somme de 143.000 euros, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, à l'exception de l'indexation annuelle du loyer devant se faire en fonction de l'Indice des loyers commerciaux (ILC), substituant l'Indice du coût de la construction (ICC), - juger que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence, - fixer le dépôt de garantie à la somme de 71.500 euros correspondant à 6 mois de loyer hors taxes et hors charges, - condamner la société Natalys au paiement des intérêts de plein droit au taux légal en vertu de l'article 1231-6 du code civil à compter du 1er avril 2018, - dire qu'à compter de cette même date les intérêts échus depuis plus d'un an, porteront eux-mêmes intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil, - condamner la société Natalys au paiement de la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, - ordonner l'exécution provisoire. La bailleresse fait valoir que l'expert a retenu à tort un élément de valorisation négatif lié à la catégorie de l'immeuble dans lequel sont situés les locaux litigieux, cet élément ne faisant pas partie des facteurs de valorisation à prendre en compte en application de l'article L. 145-33 du code de commerce. Elle conteste la pondération proposée par l'expert et retient une surface pondérée de 100 m2 au lieu des 98 m2 de l'expert. Au regard des références qu'elle propose de retenir, elle estime que la valeur unitaire se situe entre 1.200 et 1.400 euros et retient une valeur de 1.300 euros le m2 pondéré, 130.000 euros au total, estimant la valeur de l'expert sous-évaluée au regard des caractéristiques du local et des références proposées. Elle soutient que Natalys est locataire de deux locaux mitoyens appartenant à des propriétaires distincts et que la communication existante entre les deux locaux entraine une majoration de 10% telle que proposée par l'expert. Dans son mémoire après expertise, régulièrement notifié le 10 janvier 2024, la société Natalys demande au juge des loyers de : - débouter la SCI de l'ensemble de ses demandes, - fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 à la somme annuelle de 93.885 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, à l'exception de l'indexation annuelle du loyer devant se faire en fonction de l'Indice des loyers commerciaux (ILC), substituant l'Indice du coût de la construction (ICC), - juger que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence, - fixer le dépôt de garantie à la somme de 46.942,50 euros correspondant à 6 mois de loyer hors taxes et hors charges, - condamner la bailleresse au paiement des intérêts de plein droit au taux légal en vertu de l'article 1231-6 du code civil à compter du 1er avril 2018, - dire qu'à compter de cette même date les intérêts échus depuis plus d'un an porteront eux-mêmes intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil, - condamner la SCI au paiement de la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, - ordonner l'exécution provisoire. Elle fait valoir que, comme le retient l'expert, la catégorie de l'immeuble où se situe le commerce doit être prise en compte. Elle estime que la surface pondérée du local à prendre en compte doit être de 85,35 m2 au lieu des 98 m2 proposés par l'expert. Au regard des caractéristiques et de la situation géographique du local, elle estime que la valeur unitaire proposée par l'expert devrait être abaissée à 1.000 euros le m2 pondéré, soit une somme totale de 93.885 euros en tenant compte de la majoration pour communication des locaux. L'affaire a été appelée à l'audience du 10 janvier 2024 et mise en délibéré à ce jour. MOTIFS DE LA DECISION Il résulte du jugement du 25 mai 2022 et il n'est pas contesté par les parties que, suite à la délivrance par la bailleresse d'un congé avec offre de renouvellement, le bail les liant s'est renouvelé en son principe pour 9 ans à compter du 1er avril 2018 ; qu'en application de l'article L. 145-34 du code de commerce, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative au regard de la durée du bail qui excède douze ans. Sur la valeur locative Selon l'article L. 145-33 du code de commerce, la valeur locative doit être fixée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Aucune des parties ne conteste la description de l'emplacement des locaux loués faite par l'expert judiciaire. Les locaux sont situés à [Localité 12], à l'angle du [Adresse 6] et [Adresse 1], dans le quartier de [Adresse 11] qui est un quartier d'habitation central, animé et touristique, avec une population disposant d'un pouvoir d'achat très élevé, des commerces d'équipement de la personne et des cafés-restaurants en nombre, et à proximité du Marché [Adresse 17]. La [Adresse 13] est une longue voie, à circulation automobile en double sens avec interdiction de stationner dans le tronçon dont dépendent les lieux loués compris entre le [Adresse 9] et la [Adresse 15]. La [Adresse 16] est une très courte voie piétonne formant passage, longeant sur toute sa longueur l'immeuble dont dépendent les lieux loués, reliant la [Adresse 13] au Marché [Adresse 17]. Les stations de métro "Odéon" (lignes 4-10) et "Mabillon" (ligne 4) sont distantes des lieux loués d'environ 200-300 mètres. Les locaux loués dépendent d'un immeuble ancien que l'expert qualifie de " catégorie ordinaire ", élevé sur sous-sol d'un rez-de-chaussée, d'un entresol, de deux étages droits et d'un 4ème étage mansardé. La construction est en maçonnerie à façade plate enduite, avec persiennes en bois et garde-corps légèrement ouvragé. La couverture est en tuile. Les locaux constituent une boutique d'angle avec un linéaire de façade d'environ 25,50 mètres dont : - 13 mètres sur la [Adresse 13], avec accès par porte vitrée à double battant avec une marche par rapport au trottoir, - 12,50 mètres sur la [Adresse 16] avec accès par porte vitrée à battant unique avec une marche par rapport au trottoir. La communication sur l'arrière avec une boutique mitoyenne, objet d'un bail distinct, située [Adresse 1] - [Adresse 3], face au marché [Adresse 17], se fait par une large baie libre. Une petite partie de la boutique est utilisée comme réserve, communiquant par baie libre et présentant un linéaire de façade sur la [Adresse 13] d'environ 4 mètres, dont 3 mètres de vitrine. Sa configuration en "L" présente un recoin encombré, aménagé en placard, avec porte d'accès condamnée sur le passage cocher. M. [R] retient une surface utile des lieux loués telle qu'elle résulte du plan dressé en mars 2020 par Gexpertise, géomètre-expert, de 107 m2 et une surface totale pondérée de 97,95 m²P arrondie à 98 m²P. Les parties contestent certains éléments de pondération retenus. Concernant la zone d'angle, l'expert a retenu une pondération de 1,10 estimant que la [Adresse 16] bénéficie d'un achalandage moins important que celui de la [Adresse 13], alors que la SCI estime qu'un coefficient de 1,20 serait plus approprié au regard de la bonne visibilité et du double angle [Adresse 13] et place du marché [Adresse 17]. Si la boutique bénéficie effectivement d'une bonne visibilité à partir de la place du marché [Adresse 17] grâce à un deuxième angle de rue, la partie du local située [Adresse 1], [Adresse 3], face au marché [Adresse 17] est objet d'un bail distinct. En conséquence, la pondération de l'expert de 1,10 pour la zone d'angle sera retenue. La société Natalys conteste les différences de pondération de l'expert entre les zones 2 et 3 de la [Adresse 16] estimant que ces zones doivent toutes être soumises au coefficient 0,70 en ce qu'elles auraient la même valeur commerciale. Toutefois, comme le justifie l'expert, une partie de la zone 2 et la zone 3 bénéficient de la vitrine sur la [Adresse 16] mais leur valeur décroit en s'éloignant de la [Adresse 13] dont la commercialité est plus importante, ce qui justifie les coefficients différenciés de 0,90 et 0,80. La zone 2 non éclairée sur la [Adresse 16] doit bénéficier d'un coefficient encore inférieur en ce qu'elle est plus éloignée de la vitrine de la [Adresse 16], le coefficient de 0,70 est donc justifié. S'agissant de la réserve avec vitrine sur la [Adresse 13], l'expert a retenu un coefficient de 0,70 qui est surévalué comme le relève la société Natalys au regard de l'absence d'accès des clients à cet espace utilisé à usage de réserve. La locataire propose un coefficient de 0,25 qui est cependant sous-évalué compte tenu de la vitrine de ce local sur la [Adresse 13], le choix de son usage à titre de réserve relevant de la preneuse. Compte tenu de l'étroitesse de l'accès à cet espace, un coefficient de 0,60 sera retenu. Il résulte de ces éléments que la surface pondérée du local qui sera retenue est de 96,85 m2P. Au titre des références locatives, l'expert judiciaire cite : - 14 nouvelles locations situées dans le 6ème arrondissement avec des dates d'effet entre avril 2012 et 2019, avec des surfaces pondérées comprises entre 26,2 et 120 m²P, et des prix unitaires compris entre 973 et 2.200 euros/m²P ; - quatre renouvellements amiables relatifs à des locaux situés [Adresse 15] pour trois d'entre eux et un [Adresse 13], aux dates d'effet comprises entre janvier 2015 et janvier 2018, aux surfaces pondérées comprises entre 30 et 130,6 m²P et des prix unitaires compris entre 1.029 et 1.378 euros/m²P ; - trois fixations judiciaires, [Adresse 14], [Adresse 10] et [Adresse 8], aux dates d'effet en avril 2013, octobre et décembre 2016, aux surfaces pondérées de 32,8 m²P à 45 m²P, aux prix unitaires de 800 à 1.100 euros/m²P. Il retient un prix unitaire de 1.100 euros/m²P contesté par la bailleresse qui se prévaut, outre les références citées par l'expert, de cinq autres références locatives avec des dates d'effet entre 2009 et 2015, pour solliciter un prix unitaire de 1.300 euros/m²P. Elle critique le fait que l'expert ait retenu la catégorie de l'immeuble estimant qu'il ne s'agit pas d'un élément à prendre en compte et soutient qu'il n'a pas suffisamment tenu compte de certains éléments positifs tels que la belle hauteur sous-plafond, le linéaire de façade de 25,5 mètres, la présence d'une climatisation réversible, des locaux en parfait état. Toutefois, les références proposées par la bailleresse en complément de celles de l'expert sont pour la plupart trop anciennes pour être pertinentes et il résulte du rapport de l'expert que les éléments positifs relevés par la SCI ont expressément été pris en compte par l'expert qui relève dans les éléments d'appréciation " L'excellente visibilité des locaux en raison de l'important linéaire de façade et de leur situation à l'angle de trois voies (en tenant compte de la boutique mitoyenne) - La belle hauteur sous plafond des locaux - L'existence d'une climatisation réversible ". Concernant l'aspect de l'immeuble, s'il ne s'agit pas d'un facteur de valorisation cité par l'article L. 145-33 du code de commerce, il s'agit d'un élément qui entre dans l'appréciation des caractéristiques du local. Le local étant en l'espèce situé dans un quartier comptant de nombreux immeubles en pierre de taille, de facture ancienne, il s'agit d'un élément qui distingue ce bien par rapport aux autres. La locataire estime que la valorisation de l'expert est excessive au regard des références proposées qui bénéficient d'une meilleure proximité du boulevard [Adresse 17] ou d'autre rues à forte valeur commerciale. Elle estime également que le caractère ordinaire de l'immeuble n'a pas été pris en compte et que le prix unitaire devrait être ramené à 1.000 euros m2/P. Il ressort cependant du rapport d'expertise que le caractère ordinaire de l'immeuble figure parmi les éléments d'appréciation retenus par l'expert. Parmi les références retenues par l'expert, plusieurs se situent à proximité du local, notamment dans la même rue, à une distance similaire des stations de métro. Parmi les références proposées par l'expert, il convient d'écarter les références de loyers ayant pris effet en 2012 et 2013 en ce qu'elles sont trop anciennes pour être pertinentes. Au vu des caractéristiques des locaux (important linéaire de façade, position en angle avec une bonne visibilité depuis la [Adresse 13] et le marché [Adresse 17], local en bon état avec du caractère et une belle hauteur sous plafond), de leur emplacement dans un quartier d'habitation, animé et touristique, à fort pouvoir d'achat, dans un tronçon de rue bénéficiant d'une bonne commercialité, de la bonne desserte en transports en commun, des clauses ordinaires du bail, de l'activité de puériculture en adéquation avec la situation géographique, au regard également des références proposées par l'expert, il sera retenu un prix unitaire de 1.150 euros/m²P, le prix unitaire de 1.000 euros/m²P sollicité par la locataire étant insuffisant et celui de 1.300 euros/m²P proposé par la bailleresse apparaissant excessif. Dès lors, la valeur locative s'établit à la somme de 111.377,5 euros (1.150 euros/m²P x 96,85 m²). L'expert propose une majoration de 10% pour la communication par baie libre avec la boutique mitoyenne dépendant d'un bail distinct, ce que ne contestent pas les parties. En conséquence, le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2018 sera fixé à la somme en principal de 122.515,25 euros arrondie à 122.515 euros par an, hors taxes et hors charges. Il n'entre pas dans le champ de compétence du juge des loyers commerciaux défini par l'article R. 145-23 du code de commerce, de modifier les clauses du bail, même accessoires, lors du renouvellement. Dès lors, les parties seront déboutées de leur demande de modification de l'indice de révision du loyer. Conformément à l'article 1231-6 du code civil et dans les limites de la demande, les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer sont dus par la société Natalys depuis le 1er avril 2018, à compter de la date de l'assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l'assignation. Les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l'article 1343-2 du code civil. La procédure et l'expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d'ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d'expertise. Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire étant de droit il n'y a pas lieu de l'ordonner. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort, Vu le jugement du juge des loyers du 25 mai 2022, Rappelle le principe du renouvellement du bail liant la SCI [Adresse 6] à la SAS Natalys, portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 6] et [Adresse 1] à [Localité 12], pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2018, Fixe à la somme de 122.515 euros (cent vingt-deux mille cinq cent quinze euros) en principal, hors taxes et hors charges, par an, à compter du 1er avril 2018, le montant du loyer annuel du bail renouvelé entre les parties, Dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 16 février 2022 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l'article 1343-2 du code civil, Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires, Partage les dépens, en ce inclus les coûts d'expertise, par moitié entre les parties, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, Fait et jugé à Paris le 12 mars 2024 La GreffièreLa Présidente M. PLURIELD. SANTOS CHAVES