Tribunal judiciaire, 09 février 2024. 23/00260

RE F E R E N° Du 09 Février 2024 N° RG 23/00260 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KIKN 30B c par le RPVA le à Me Guillaume BROUILLET, Me Valérie LEBLANC - copie dossier - 2 copies service expertises Expédition et copie executoire délivrée le: à Me Valérie LEBLANC Expédition délivrée le: à Me Guillaume BROUILLET Cour d'appel de Rennes TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES OR D O N N A N C E DEMANDEUR AU REFERE: Monsieur [U] [D] [T] [L] [B], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Valérie LEBLANC, avocat au barreau de RENNES substituée par Me Emilie GUILLAUME, avocat au barreau de RENNES DEFENDERESSE AU REFERE: S.A.R.L. BERISA, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Guillaume BROUILLET, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Benjamin BUSQUET, avocat au barreau de RENNES LE PRESIDENT: Béatrice RIVAIL, Présidente du tribunal judiciaire LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance. DEBATS: à l’audience publique du 10 Janvier 2024, ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 09 Février 2024, date indiquée à l’issue des débats VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile. L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution. FAITS ET PROCEDURE Par acte authentique au rapport de Maître [X], notaire à [Localité 2] (35), en date du 12 septembre 2013, Monsieur [B] a donné bail à Monsieur [H] et à Madame [P], un local à usage commercial sis [Adresse 1], destiné à l'exploitation d'un fonds de commerce de boulangerie pâtisserie (pièce n°1 demandeur). Ce bail a été conclu pour une durée de neuf ans, à compter du 16 septembre 2013, moyennant un loyer mensuel de 950 euros hors taxes (pièce n°1 demandeur). Par acte authentique au rapport de Maître [W], notaire à [Localité 4] (35), en date du 25 mars 2014, Monsieur [H] et Madame [P] ont cédé à la SARL BERISA leur fonds de commerce de boulangerie pâtisserie, exploité sis [Adresse 1] (pièce n°2 demandeur). Suivant ordonnance en date du 16 décembre 2019, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rennes, saisi par Monsieur [U] [B] sur le fondement de l'article L145-41 du code de commerce, a : - constaté la résiliation du bail commercial à la date du 27 mars 2019, - condamné la SARL BERISA à une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle de 1 157,32 euros TTC, - condamné la SARL BERISA à payer la somme provisionnelle de 7 710,04 euros TTC au titre de sa dette locative correspondant à la période d'août à novembre 2015 et de janvier à novembre 2019, payable par mensualités de 1 101,43 euros pendant 7 mois, - dit que les effets de la clause résolutoire de plein droit pendant ce délai de 7 mois seront suspendus et que ladite clause sera réputée ne pas avoir joué si les versements sont respectés, - dit qu'à défaut du versement d'une seule mensualité ou de l'indemnité d'occupation, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets, - condamné la SARL BERISA aux entiers dépens ainsi qu'au versement de la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Par arrêt en date du 02 décembre 2020, la Cour d'appel de Rennes a : - condamné la SARL BERISA à payer à titre provisionnel à Monsieur [B] la somme de 1 630,66 euros (septembre 2020 inclus) avec intérêts aux taux légaux à compter de l'arrêt, - accordé à la SARL BERISA un délai de grâce de 3 mois pour acquitter la dette locative par mensualités de 500 euros, la troisième mensualité réglant le solde restant dû, - dit que les versements susvisés interviendront le 1er de chaque mois, en sus du loyer courant, - suspendu les effets de la clause résolutoire de plein droit pendant ce délai de trois mois, - dit que la clause résolutoire de plein droit sera réputée ne pas avoir joué si les versements sont respectés, - dit qu'à défaut du versement d'une seule mensualité ou du loyer courant, le solde sera immédiatement exigible, et le bail résilié de plein droit, - dit qu'en cas de résiliation, et faute de départ volontaire des lieux, la SARL BERISA sera expulsée, - dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte, - condamné, dans cette hypothèse, la SARL BERISA à payer à titre provisionnel à Monsieur [B] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1 196,79 euros, - débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné la SARL BERISA aux entiers dépens. Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 04 novembre 2022, Monsieur [B] a mis en demeure la SARL BERISA de procéder au règlement des loyers des mois d'août, septembre et octobre 2022, ainsi qu'au règlement des taxes foncières de 2021 et 2022 (pièce n°6 demandeur). Le 27 janvier 2023, un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à la SARL BERISA par acte de commissaire de justice, de payer la somme de 8 953,32 euros, correspondant notamment aux arriérés de loyers de août 2022 à janvier 2023, ainsi que la taxe foncière récupérable (pièce n°8 demandeur). Ce commandement de payer étant resté infructueux, par acte de commissaire de justice délivré le 21 mars 2023, Monsieur [U] [B] a assigné en référé la SARL BERISA sur le fondement de l’article L145-41 du Code de commerce, aux fins de voir : - constater la résiliation du bail commercial du 12 septembre 2013 à la date du 27 février 2023, - ordonner l'expulsion de la SARL BERISA ainsi que tout occupant et biens de son chef du local commercial sis [Adresse 1], et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, et qui pourra être liquidée à défaut d’exécution et passé un délai de 15 jours; - condamner la SARL BERISA à payer à Monsieur [B] la somme de 11 364,34 euros TTC au titre des loyers et taxes récupérables, - fixer à la somme de 1 888,53 euros TTC l'indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer majoré de 50%, - condamner à titre de provision la SARL BERISA à verser à Monsieur [B] une indemnité d'occupation pour les mois de mars, avril et mai d'un montant de 5 665,59 euros TTC, - condamner à titre de provision la SARL BERISA à verser à Monsieur [B] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1 888,53 euros TTC à compter du mois de mai 2023 et jusqu'au départ effectif des lieux, - condamner la SARL BERISA à verser à Monsieur [B] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner la SARL BERISA aux entiers dépens. Le juge des référés a enjoint les parties de rencontrer un médiateur par ordonnance du 23 août 2023, qui n’a pas donné lieu à un accord des parties sur le processus de médiation. A l’audience utile du 10 janvier 2024, la SARL BERISA, représentée par avocat, a sollicité le renvoi de l'affaire, indiquant qu'une offre d'achat sera déposée à la fin du mois. Monsieur [U] [B],pareillement représenté, a confirmé oralement ses écritures et s’est opposé à la demande de renvoi formulée par la SARL BERISA. L’affaire était finalement retenue et plaidée à cette audience. La SARL BERISA a déclaré à l’audience ne pas contester la créance et a demandé un délai de paiement de 12 mois pour solder sa dette. Par suite, le délibéré a été fixé au 09 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la notification aux créanciers inscrits Aux termes de l'article L. 143-2 du Code de commerce : "Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification. La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus". En l’espèce, le bailleur a justifié, par la production d’un état des inscriptions sur le fonds de commerce (pièce n°10), de l’existence d'une créance sur le fonds de commerce, d'un montant de 95 000 euros, au profit de la Caisse régionale du Crédit agricole mutuel d'Ille et Vilaine. Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2023, Monsieur [B] a notifié à la Caisse régionale du Crédit agricole mutuel d'Ille et Vilaine qu'il poursuivait la résiliation du bail commercial du local sis [Adresse 1], sur lequel elle est détentrice d'une créance. Sur les indemnités provisionnelles En application des dispositions de l'article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l'obligation du débiteur n'est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum. Les articles 1103 et 1104 du Code civil énoncent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi. Sur la provision réclamée au titre de la dette locative Le principe de l’obligation du locataire au titre des loyers est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce n°1). Monsieur [B] sollicite la condamnation de la SARL BERISA à lui payer la somme provisionnelle de 11 364,34 euros TTC au titre de l'arriéré de loyers et de charges à la date d'acquisition de la clause résolutoire le 28 février 2023, ainsi qu'au titre de la taxe foncière 2021 et 2022. Or il résulte des pièces versées aux débats (pièces n°8-9-12), que les arriérés de loyers entre août 2022 et février 2023 s'élèvent à la somme de 8 813,14 euros TTC (1 259,02 x 7), que la taxe foncière de l'année 2021 est de 1 382,40 euros TTC, et celle de l'année 2022 est de 1 399,20 euros TTC. Dès lors, la somme due par la SARL BERISA au titre des arriérés de loyers et taxes foncières est de 11 594,74 euros. Il y a lieu cependant de s’en tenir à la demande provisionnelle réclamée par le demandeur, soit 11364,34 € TTC dans ses écritures, confirmées oralement, dès lors que la somme n'apparaît pas sérieusement contestable, au vu du décompte de créance produit aux termes du commandement de payer (pièce n°8) et des avis de taxes foncières (pièces n°9-12). Par suite, la SARL BERISA sera donc condamnée au paiement d'une provision de 11 364,34 euros à ce titre, en deniers ou quittances valables. Sur la demande de délais de paiement En vertu de l'alinéa 2 de l'article L 145-41 du Code de commerce précité, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Aux termes de l'article 1343-5 du Code civil, "le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment". La SARL BERISA sollicite que lui soient accordés des délais de paiement de 12 mois. Il ressort d'une lettre, en date du 15 novembre 2022, adressée par Monsieur [V], gérant de la SARL BERISA, à Monsieur [B], que le fonds de commerce est en vente mais que son acheteur s'est désisté. Monsieur [V] indiquait vouloir rouvrir le commerce fin novembre début décembre, et attendre un déblocage de fonds par la banque afin de payer ses dettes. Monsieur [B] fait valoir, sans être contesté, que la boulangerie n'a pas rouvert comme l'avait pourtant soutenu Monsieur [V]. Par ailleurs, il y a lieu de rappeler que la SARL BERISA s'est déjà vu octroyer des délais de paiement de trois mois par la Cour d'appel de Rennes le 02 décembre 2020, en vue du remboursement de sa dette locative, délais qui ont été respectés, puisque la SARL BERISA a pu finalement se maintenir dans les lieux. Il en résulte que la SARL BERISA peine à faire face à ses dettes, mais tente de faire preuve de bonne foi envers son bailleur. Dès lors, face aux difficultés de paiement rencontrées par la SARL BERISA et à la somme dont elle est débitrice, il y a lieu de faire droit à sa demande de délais. Par conséquent, la SARL BERISA devra régler la somme de 11 364,34 euros par mensualités de 947 euros, pendant douze mois, en plus du loyer courant, sauf meilleur accord entre les parties, le solde étant versé à la dernière échance. En revanche, en cas de non règlement de l’intégralité de la dette mensuelle par la débitrice d'une seule mensualité à échéance ou de l’arriéré, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible. Sur la résiliation et l’expulsion Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce : “ Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ”. A l’examen attentif des pièces versées aux débats, il ressort que, suivant acte authentique au rapport de maitre [S] [X], notaire à [Localité 2], en date du 12 septembre 2013, Monsieur [B], précédant exploitant boulanger a donné à bail commercial à Monsieur [Y] [H] et à Madame [M] [P], son épouse des locaux commerciaux situés sur la commune de [Localité 4], [Adresse 1]; Suivant acte authentique au rapport de Maitre [G] [W], notaire associé à [Localité 4], Monsieur et Madame [H] ont cédé leur fonds artisanal de boulangerie à la SARL BERISA, cette cession de fonds de commerce ayant emporté cession du droit au bail, de sorte que la SARL BERISA est la preneuse du bail commercial en date du 12 septembre 2013. Ce bail prévoyait un loyer mensuel fixé à 950 euros hors taxe (pièce n°1). Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la preneuse à bail le 27 janvier 2023, portant sur la somme totale de 8 953,32 euros, au titre des loyers restés impayés et de la taxe foncière récupérable, demeuré infructueux (pièce n°8). A la date du 28 février 2023, la défenderesse ne s’était pas acquittée de la totalité des sommes dues. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies. Cependant un délai de paiement a été octroyé à la SARL BERISA par la présente décision, de sorte qu’il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai d’un an. Si les versements sont respectés, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué. A défaut du versement d'une seule mensualité à bonne date ou du loyer courant, le solde sera immédiatement exigible, et le bail résilié de plein droit, La SARL BERISA, devenue occupante sans droit ni titre, sera alors expulsée, selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance. Il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte. Sur l'indemnité provisionnelle d’occupation En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, de la privation de la libre disposition de son bien. Au terme de son acte introductif d’instance soutenu à la barre, le bailleur sollicite la condamnation de la SARL BERISA à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle de 1 888,53 euros TTC, correspondant au montant du loyers charges et taxes comprises, majoré de 50% conformément aux dispositions du bail commercial, et ce à compter du mois de mars 2023 et jusqu'à complète libération des lieux. Si la SARL BERISA ne respecte pas les délais de paiement octroyés par la présente juridiction, soit à défaut du versement d'une seule mensualité à bonne date ou du loyer courant, le solde sera immédiatement exigible, et le bail résilié de plein droit, Le bail étant résilié, il y aura alors lieu dans cette hypothèse de condamner la SARL BERISA au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 888,53 euros TTC jusqu’à la libération complète des lieux loués. La majoration sollicitée de 50 % revêt la nature d’une clause pénale, qui peut être réduite à l’appréciation du juge du fond. Elle sera donc rejetée. Sur les demandes accessoires La SARL BERISA, qui succombe, supportera la charge des dépens en application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile. L'équité commande de condamner la SARL BERISA au titre des frais irrépétibles à verser à Monsieur [B] une somme de 800 euros à ce titre. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort : - Constatons la résiliation du bail commercial consenti suivant acte authentique au rapport de Maitre [S] [X], notaire à [Localité 2], en date du 12 septembre 2013, par Monsieur [B], précédant exploitant boulanger à Monsieur [Y] [H] et à Madame [M] [P], son épouse des locaux commerciaux situés sur la commune de [Localité 4], [Adresse 1], puis suivant acte authentique au rapport de Maitre [G] [W], notaire associé à [Localité 4], par cession du fonds artisanal de boulangerie à la SARL BERISA, actuellement preneuse du bail commercial en date du 12 septembre 2013. Condamnons la SARL BERISA à payer à Monsieur [B] la somme provisionnelle de 11 364,34 euros en deniers ou quittances, au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes foncières, Accordons à la SARL BERISA un délai de grâce de 12 mois pour acquitter cette dette locative par mensualités de 947 euros, la douzième mensualité réglant le solde restant dû, Disons que les versements susvisés interviendront le 10 de chaque mois, en sus du loyer courant, le premier versement devant être effectuée 15 jours au plus tard après la signification de la présente décision; Suspendons pendant cette période de 12 mois les effets de la clause résolutoire de plein droit, en cas de respect des modalités de paiement échelonnés prévues à l’ordonnance; Disons que la clause résolutoire de plein droit sera réputée ne pas avoir joué si les versements sont respectés, Disons qu'à défaut du versement d'une seule mensualité à bonne date ou du loyer courant, ou bien de l’intégralité de l’échéance mensuelle, le solde sera immédiatement exigible, et le bail résilié de plein droit, Disons qu'en cas de résiliation, et faute de départ volontaire des lieux, la SARL BERISA sera expulsée, au besoin avec le concours de la force publique; Disons n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte, Condamnons dans cette hypothèse la SARL BERISA au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1888,53 euros jusqu’à la libération complète des lieux loués ; Condamnons en tout état de cause la SARL BERISA aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire ; Condamnons en tout état de cause la SARL BERISA à verser à Monsieur [B] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire ; Rappelons que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi rendu, au nom du peuple français, les jour, mois et an susdits. La greffière Le juge des référés