Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/50063 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OYF
N° : 15
Assignation du :
07 Décembre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 17 juin 2024
par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.C.I. YKAR
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Jonathan SEBBAGH, avocat au barreau de PARIS - #D1279
DEFENDERESSE
La société RMT GOBELINS S.A.R.L.
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Djamila AIMEUR, avocat au barreau de PARIS - #D2006, avocat postulant et par la SCP MBCAVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE,53 Cours Jean Jaurès 38000 GRENOBLE, avocat plaidant
DÉBATS
A l’audience du 13 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte du 15 novembre 1993, renouvelé le 1er juillet 2023 puis le 18 juillet 2013, la société ESPRIT, aux droits de laquelles est venue la société YKAR, a donné à bail commercial à Madame [K] [O], des locaux situés [Adresse 2], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2013, moyennant un loyer en principal de 35.200 euros, payable à terme échu, à une fréquence trimestrielle, pour l’activité initiale d’agence de voyages.
Mme [K] [O] a cédé son fonds de commerce, incluant le droit au bail, à la société RMT GOBELINS, par acte du 8 juillet 2015.
Des loyers sont demeurés impayés.
Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire en date du 11 octobre 2023, à la société RMT GOBELINS, pour une somme de 18.337,90 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 3 octobre 2023.
Par acte délivré le 7 décembre 2023, la société YKAR a fait assigner la société RMT GOBELINS devant la juridiction des référés de céans aux fins de voir :
Ø “RECEVOIR la demanderesse en son exploit introductif d’instance et la déclarer recevable et bien fondée ;
Ø CONSTATER le défaut de paiement des loyers et charges dus par la société RMT GOBELINS à la suite du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 11 octobre 2023 ;
Ø CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail commercial à compter de la date d’expiration du délai d’un mois suivant la signification du commandement de payer, soit le 11 novembre 2023 ;
Ø DIRE ET JUGER que la société RMT GOBELINS est devenue, à compter du 11 novembre 2023, occupant sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 2]) ;
EN CONSEQUENCE,
Ø ORDONNER l’expulsion, sans délai, de la société RMT GOBELINS, et de tout occupant de son chef, et ce avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, du local commercial sis [Adresse 2]) ;
Ø ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tous autres lieux au choix du Bailleur et ce en garantie des sommes qui pourraient être dues ;
Ø CONDAMNER par provision la société RMT GOBELINS, à verser à la société YKAR, la somme de 18.537,37 Euros au titre des loyers, charges, et taxes impayés et accessoires, arrêtés au 1er décembre 2023 ;
Ø CONDAMNER à titre provisionnel la société RMT GOBELINS à verser à la société YKAR une indemnité d'occupation mensuelle, pour la période de la décision d’expulsion à intervenir jusqu’au départ effectif de la société RMT GOBELINS, fixée sur la base du dernier loyer charges comprises, majoré de la CRL, soit la somme mensuelle de 3.824,02 Euros TTC;
Ø CONDAMNER à titre provisionnel, la société RMT GOBELINS à verser à la société YKAR la somme de 3.000,00 Euros HT au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
Ø CONDAMNER la société RMT GOBELINS aux entiers dépens, en application des dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux frais afférents au commandement de payer, à l’exécution de la décision à intervenir et à ses suites”.
A l’audience du 13 mai 2024, la société YKAR a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors actualisation de la demande de provision à la somme de 39.559,47 euros arrêtée au 13 mai 2024, et s’est opposée à la demande de délais de paiement à défaut de perspective de retour à meilleure fortune de la société RMT GOBELINS, de l’échec de précédentes tentatives de réglement de la dette locative et au regard de la situation financière de la bailleresse ayant souscrit un emprunt dont les mensualités sont à rembourser.
La société RMT GOBELINS, représentée par son conseil, a repris oralement les conclusions déposées sollicitant du juge des référés de :
- prendre acte du paiement partiel des sommes dues,
- constater sa bonne foi,
- lui accorder rétroactivement le plus large délai de paiement pour s’acquitter de son passif locatif, au moyen d’un acompte de 12.296,75 euros réglé sous huit jours et de 24 mensualités de 775 euros sur le solde, en sus du paiement des loyers courants,
- suspendre les effets de la clause résolutoire,
- débouter la société YKAR de l’ensemble de ses demandes au titre des majorations conventionnelles, en cumul avec les frais de la procédure, sauf les frais d’huissier liés au recouvrement restant dus à hauteur de 199,47 euros, et à défaut, lui accorder leur remise la plus large possible et un délai de règlement à l’issue des délais accordés pour le principal de la dette,
- débouter la société YKAR de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux dépens.
L’assignation a été dénoncée par actes des 11, 13 et 14 décembre 2023 à la société Banque Populaire Rives de [Localité 5], à la société LIXXBAIL et à la Compagnie Financière Girod C.F. Girod, créancier(s) inscrit(s), lesquels n’ont pas constitué avocat.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS
- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail initial dont les conditions ont été reprises aux actes de renouvellement, stipule une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement à son échéance ou à sa date normale d’exigibilité, de toute somme due en vertu du présent bail et notamment du loyer et des sommes qui en constituent l’accessoire tels que charges, frais de poursuite en ce compris les droits proportionnels, intérêts, rappels de loyers ou charges consécutifs à une modification de leur montant, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la société YKAR n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 18.337,90 euros correspondant au solde de l’arriéré locatif arrêté au 3 octobre 2023.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans les deux mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
La société RMT GOBELINS fait valoir pouvoir régler son arriéré locatif au moyen de l’octroi de délais de paiement, en sus des échéances courantes.
Elle ne communique pas d’extraits de comptes sociaux ni d’attestation comptable à l’appui de sa déclaration d’un chiffre d’affaires 298.000 euros HT. Toutefois, il ressort du décompte locatif remis par la société bailleresse que la société locataire a repris des versements sur le premier semestre 2024 et justifie de difficultés d’exploitation liées au contexte économique et aux travaux entrepris à proximité de son commerce.
La société YCAR ne justifie pas à son dossier des charges d’emprunt alléguées pour démontrer un besoin financier incompatible avec l’octroi de délais de paiement.
Au vu de la situation financière de la société défenderesse telle qu'elle résulte des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L 145-41 du Code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par la société RMT GOBELINS depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
- Sur la demande de provision
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par la société YKAR, l'obligation de la société RMT GOBELINS au titre des loyers, charges, taxes ou accessoires au 13 mai 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 30.894,34 euros (1er trimestre 2024 inclus, déduction faite des frais et pénalités contestés ou dont la condamnation au paiement est par ailleurs sollicitée), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société RMT GOBELINS.
Cette somme sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 11 octobre 2023 à hauteur de 18.337,90 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.
La société YKAR sollicite l'application de la clause pénale du bail, lui attribuant une indemnité équivalente à 10 % du montant des sommes impayées en sus des frais de recouvrement y compris la totalité du droit proportionnel dû à l’huissier de justice.
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation.
La société RMT GOBELINS conteste l’application cumulée de cette clause pénale en sus des frais d’actes liées à la présente procédure.
La clause pénale du bail qui prévoit une indemnité égale à 10% du montant des sommes dues en sus des frais de recouvrement y compris la totalité du droit proportionnel dû à l’huissier de justice, pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.
- Sur les autres demandes
La société RMT GOBELINS, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement pour 203,22 euros.
L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société RMT GOBELINS ne permet d’écarter la demande de la société YKAR formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 11 décembre 2023 à minuit ;
Condamnons la société RMT GOBELINS à payer à la société YKAR :
- la somme provisionnelle de 30.894,34 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 13 mai 2024 (1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023 à hauteur de 18.337,90 euros et à compter de la présente décision pour le solde,
- la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société RMT GOBELINS se libère des provision et indemnité ci-dessus allouées par un premier acompte de 12.296,75 euros honoré dans les huits jours de la présente décision puis au moyen de 23 mensualités égales et continues d'un montant de 775 euros et une 24ème et dernière mensualité qui sera majorée du solde en principal et intérêts;
Disons que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail;
Disons que le paiement de la première mensualité devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de l'ordonnance et les mensualités suivantes avant le 10 de chacun des mois suivants;
Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;
Disons qu'à défaut de règlement d'une seule mensualité à son terme et dans son entier montant en sus d'un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de La société RMT GOBELINS et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2],
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- La société RMT GOBELINS devra payer mensuellement à la société YKAR, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation mensuelle, une somme égale au montant du loyer mensuel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale prévue au bail liant les parties ;
Condamnons la société RMT GOBELINS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer pour 203,22 euros;
Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Ainsi fait à PARIS, le 17 juin 2024.
Le Greffier,Le Président,
Pascale GARAVELViolette BATY
