Tribunal judiciaire, 28 février 2024. 23/06439

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [N] [U] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Valérie GARCON Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/06439 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HES N° MINUTE : 2 JTJ JUGEMENT rendu le mercredi 28 février 2024 DEMANDERESSE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4], représenté par son Syndic la SA LOISELET père et fils et F DAIGREMONT - [Adresse 2] représentée par Me Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, [Adresse 3] DÉFENDEUR Monsieur [N] [U], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 17 novembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 février 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier Décision du 28 février 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06439 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HES EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [N] [U] est propriétaire d'un garage dans l'ensemble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété. Par acte de commissaire de justice en date du 06 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet LOISELET père, fils et DAIGREMONT, a fait assigner Monsieur [N] [U] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de : condamner Monsieur [N] [U] à lui payer les sommes suivantes :1243,28 euros au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2023 inclus avec intérêt au taux légal à compter de la sommation de payer,3090,49 euros au titre des frais de recouvrement générés par ce défaut de paiement,2000 euros à titre de dommages et intérêts,le condamner à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,le condamner aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer. A l'audience du 17 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] pris en la personne de son syndic et représenté par son avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Monsieur [N] [U], bien régulièrement assignée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. Pour l'exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 février 2024 et prorogée, en raison d'une surcharge du service, au 28 février 2024. MOTIF DE LA DECISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [N] [U] tel que cela résulte du relevé de propriété pour le lot n° 57,le compte individuel copropriétaire portant sur la période du 02 octobre 2013 au 1er octobre 2023 et arrêté à cette date à la somme de 4 963,35 euros (frais inclus)les appels de charges du 1er trimestre 2014 au 4ème trimestre 2023,les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété des années 2013 à 2023,le commandement de payer en date du 06 août 2019 portant sur a somme de 4 393,69 eurosle contrat de syndic Au vu des pièces produites, Monsieur [N] [U] est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 1 243,28 euros dont il convient de déduire la facture Karila, société d'avocat, de 156 euros soit une somme de 1 087,28 euros pour la période allant du 1er trimestre 2014 au 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation compte-tenu des versements effectués par Monsieur [N] [U] depuis la sommation de payer lesquels en ont réglé les causes s'agissant du principal, en application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens. Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement. En l'espèce, à défaut de justifier de l'envoi systématique des mises en demeure et frais de relance dont il demande le remboursement par lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire, comme requis par l'article 64 du décret du 17 mars 1967, le syndicat ne peut solliciter le remboursement que des trois mises en demeure des mois d'octobre 2018 (38 euros), d'octobre 2019 (38 euros) et avril 2021 (39,50 euros) qu'il justifie avoir envoyées selon ces modalités, pour un montant de 115,50 euros. S'agissant des frais « d’ouverture dossier contentieux », qui ne sont justifiés qu'à compter de 2021, il convient de rappeler qu'il s'agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires et que le requérant ne saurait prétendre à en être remboursé au titre de l'article 10-1 de la loi susvisée. En conséquence la somme de 115,50 euros sera accordée au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] au titre des frais nécessaires. Sur les dommages et intérêts Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l'espèce, il ressort des pièces versées que Monsieur [N] [U] ne paye plus régulièrement ses charges depuis 2014. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Monsieur [N] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Condamné aux dépens, il devra verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [N] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet LOISELET père, fils et DAIGREMONT , les sommes suivantes : 1 087,28 euros pour la période allant du 1er trimestre 2014 au 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation115,50 euros au titre des frais de recouvrement,100 euros au titre des dommages-intérêts, CONDAMNE Monsieur [N] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic pris en la personne de son syndic le cabinet LOISELET père, fils et DAIGREMONT la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [N] [U] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 février 2024 et signé par la juge et la greffière susnommées. La greffièreLa juge