Cour d'appel, 27 juin 2024. 22/04613

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 27 JUIN 2024 (n° , 12 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/04613 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFMLU Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Octobre 2021 -Tribunal de proximité de VILLEJUIF - RG n° APPELANTES Madame [S] [U] née le 10 septembre 1991 à [Localité 6] [Adresse 3] [Localité 5] Madame [M] [Z] née le 30 août 1986 à [Localité 4] [Adresse 2] [Localité 4] Représentées par Me Giovanna NINO, avocat au barreau de PARIS, toque : D1675 INTIMEE Madame [C] [J] née [P] née le 22 février 1935 en Italie [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Edem FIAWOO, avocat au barreau d'ESSONNE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Madame Anne-Laure MEANO, Président Madame Muriel PAGE, Conseiller Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous-seing privé en date du 28 septembre 2016 prenant effet le 15 octobre 2016, Mme [C] [J] née [P] a consenti à Mme [S] [U] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 3]), contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 570 euros, outre une provision sur charges de 50 euros par mois. Par acte sous seing-privé du même jour, Mme [M] [Z] s'est engagée en qualité de caution solidaire. Les loyers sont demeurés impayés malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 février 2020, dénoncé à la caution le 5 mars 2020. Par exploit d'huissier du 3 mars 2021, dénoncé le 4 mars 2021 à la préfecture du Val de Marne Mme [C] [J] née [P] a assigné Mme [S] [U] et Mme [M] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif en lui demandant, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de constater que le contrat de location est résilié de plein droit suite au commandement de payer demeuré infructueux, d'ordonner l'expulsion sous astreinte de la locataire, de condamner Mme [S] [U] et Mme [M] [Z] en sa qualité de caution solidaire, à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle de 1040 euros hors APL, à majorer des charges, taxes et accessoires normalement exigibles et ce jusqu'au départ effectif des lieux, la somme de 10.010 euros correspondant aux arriérés de loyers, celle de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les condamner à garantir la remise en état du bien suite aux dégradations notamment par le règlement des travaux sur présentation des factures et aux dépens. A l'audience du 14 octobre 2021, Mme [C] [J] née [P] a actualisé sa créance à la somme de 14.177,28 euros en loyers et charges impayés au jour de l'audience. Mme [S] [U] a comparu, représentée par son conseil, et a demandé au juge de : A titre principal, -débouter Mme [C] [J] née [P] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, -constater les manquements contractuels de Mme [C] [J] née [P], -réduire le montant du loyer à la somme de 250 euros par mois jusqu'à la réalisation effective des travaux préconisés par la direction technique des services de la mairie de [Localité 7], -condamner sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de l'ordonnance à intervenir Mme [C] [J] née [P] à réaliser les travaux préconisés par la direction technique des services de la mairie de [Localité 7], -condamner Mme [C] [J] née [P] à la somme de 15.000 euros en réparation de ses manquements contractuels, -condamner Mme [C] [J] née [P] à la somme de 15.000 euros en réparation du préjudice subi au titre de la réticence dolosive du bailleur, -faire sommation à Mme [C] [J] née [P] de procéder à la régularisation des charges des trois dernières années à compter du jugement à intervenir, A titre subsidiaire, -suspendre les effets de la clause résolutoire, -ramener la dette de Mme [S] [U] à la somme de 0, -si la dette n'était pas ramenée à 0, accorder des délais de paiement à Mme [S] [U] à hauteur de 36 mois à compter du jugement à intervenir, A titre infiniment subsidiaire, -réduire le montant de l'indemnité d'occupation, si elle était prononcée, à 570 euros par mois ; En tout état de cause, -condamner Mme [C] [J] née [P] à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, condamner Mme [C] [J] née [P] aux dépens. Mme [M] [Z], citée à personne, n'a pas comparu à l'audience et n'a pas été représentée. Par jugement réputé contradictoire entrepris du 14 octobre 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif a ainsi statué : Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 28 septembre 2016 entre Mme [C] [J] née [P] et Mme [S] [U] sont réunies à la date du 1er août 2020 ; Déboute Mme [S] [U] de sa demande en délais de paiement tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire ; Condamne Mme [S] [U] et Mme [M] [Z] solidairement à payer à Mme [C] [J] née [P] la somme de 9100 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon décompte daté du 20 janvier 2021, terme de février 2021 inclus ; Condamne Mme [S] [U] et Mme [M] [Z] solidairement à payer à Mme [C] [J] née [P] une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dû en cas de non-résiliation de bail, à compter du 1er mars 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux ; Dit qu'à défaut par Mme [S] [U] d'avoir libéré les lieux loués, deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est ; Déboute Mme [C] [J] née [P] de sa demande tendant au prononcé d'une astreinte ; Dit que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Déboute Mme [C] [J] née [P] de sa demande de condamnation de Mme [S] [U] et Mme [M] [Z] à garantir la remise en état du bien suite aux dégradations ; Déboute Mme [C] [J] née [P] de sa demande en dommages et intérêts ; Condamne Mme [C] [J] née [P] à payer à Mme [S] [U] la somme de 3500 euros titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance ; Condamne Mme [S] [U] et Mme [M] [Z] in solidum à payer à Mme [C] [J] née [P] la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Condamne Mme [S] [U] et Mme [M] [Z] in solidum aux dépens de l'instance ; Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 28 février 2022 par Mmes [S] [U] et [M] [Z], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 30 mai 2022 par lesquelles Mmes [S] [U] et [M] [Z] demande à la cour de : À titre principal INFIRMER le jugement en date du 24 octobre 2021 en ce qu'il a ordonné l'acquisition de la clause résolutoire et prononcer l'expulsion de Madame [S] [U] En conséquent, CONSTATER les manquements contractuels de Madame [J] ; RÉDUIRE le montant du loyer à la somme de 250 euros par mois jusqu'à la réalisation effective des travaux préconisés par la direction technique des services de la marie de [Localité 7] ; CONDAMNER sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de l'Ordonnance à intervenir, Madame [J] à réaliser les travaux préconisés par la direction techniques des services de la marie de [Localité 7] ; CONDAMNER Madame [J] à la somme de 15.000 euros en réparation de ses manquements contractuels ; CONDAMNER Madame [J] à la somme de 15.000 euros en réparation du préjudice subi au titre de la réticence dolosive du bailleur ; FAIRE SOMMATION à Madame [J] de procéder à la régularisation des charges des trois dernières années à compter du jugement à intervenir ; A titre subsidiaire : SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire ; RAMENER la dette de Madame [U] à la somme de 0 Si la dette n'était pas ramenée à la somme de 0, ACCORDER des délais de paiement à Madame [J] à hauteur de 36 mois à compter du jugement à intervenir ; A titre infiniment subsidiaire : RÉDUIRE le montant de l'indemnité d'occupation, si elle était prononcée, à 570,00 euros par mois. En tout état de cause : CONDAMNER Madame [J] à verser à Madame [U] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER Madame [J] aux entiers dépens de l'instance. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 24 avril 2024 au terme desquelles Mme [C] [J] née [P] demande à la cour de : Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires, DÉCLARER recevable Madame [C] [J] en son appel incident du jugement du 14 octobre 2021 rendu par le Tribunal de Proximité de VILLEJUIF, Y faisant droit, RÉFORMER le jugement énoncé et daté du 14 octobre 2021 en ce qu'il a : Débouté Madame [C] [J] la demande de dommages et intérêts, Condamné Madame [C] [J] à payer à Mme [U] la somme de 3 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance. ET STATUANT A NOUVEAU CONDAMNER Madame [U] à 5 000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par Mme [C] [J], CONFIRMER pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes, CONDAMNER Madame [U] à payer à Madame [C] [J] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure civile. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. Le conseil des appelantes ne s'est pas présenté à l'audience de plaidoiries du 22 mai 2024 et n'a pas déposé de dossier, ni dans le délai prévu à l'article 912 alinéa 3 du code de procédure civile, ni à l'audience, ni à la date du 27 mai 2024 malgré un message au RPVA lui ayant demandé de déposer son dossier au plus tard à cette date, adressé le 22 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte du procès-verbal de constat d'huissier de justice du 7 avril 2022 que le logement donné à bail, a été repris ce même jour, à l'issue d'une procédure d'expulsion. Sur l'exception d'inexécution et l'acquisition de la clause résolutoire Mmes [S] [U] et [M] [Z] demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il a constaté la résiliation du bail pour loyers impayés et maintiennent que le bailleur a manqué à ses obligations d'entretien et de délivrance d'un logement décent de sorte que la locataire était fondée à ne plus verser les loyers au titre de l'exception d'inexécution. Mme [C] [J] née [P] (ou ci-après Mme [C] [J]) demande la confirmation du jugement et fait observer que la locataire ne s'est plaint de son logement qu'à la suite des impayés de loyers et soutient que le logement qui a été loué en très bon état en 2016 est devenu indécent et insalubre par les actes de la locataire qui l'a délibérément saccagé pour ensuite demander un dédommagement pouvant servir de compensation. Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d'usage et de réparation ainsi que d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. L'obligation de délivrance d'un logement décent a un caractère d'ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire notamment, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, à la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation, à l'aération et à l'évacuation de l'humidité adaptées aux besoins d'une occupation normale. L'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; les réseaux et branchements d'électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement. L'insalubrité est constatée selon une procédure administrative et découle d'un arrêté préfectoral; cette notion ne pouvant être confondue avec celle d'indécence. Pour mémoire, s'agissant de la charge de la preuve, il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu'il s'est libéré de son obligation (3 civ 15 octobre 2013 n 12-20.993) ; mais celui qui invoque l'exception d'inexécution doit prouver la gravité de cette inexécution justifiant une suspension de l'exécution des obligations. En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est, pour sa part, tenu de l'obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu'il y a impossibilité d'utiliser les lieux conformément à leur destination; des points d'indécence ne sont à cet égard pas suffisants pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers. Il est aussi tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement. En l'espèce, il n'est pas contesté que les causes du commandement de payer du 28 février 2020, dénoncé à la caution le 5 mars 2020, n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois prorogé conformément aux dispositions de l'article 4 de l'ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 jusqu'au 10 août 2020. Pour justifier de l'indécence du logement, les appelantes reprennent dans leurs conclusions d'appel, les mentions du constat des services techniques de la ville du 22 octobre 2020, postérieur au commandement de payer, faisant état : - d'un tableau électrique vétuste, - dans le salon : de la présence de petites fissures sur un mur et au plafond avec un convecteur décroché du mur et une douille électrique au plafond cassée, - dans la salle de bain : d'une peinture écaillée sur un mur et au plafond, avec un éclairage non conforme à la réglementation et de nature à engendrer un risque pour les locataires - dans la cuisine : de fissures importantes au niveau du mur de l'escalier qui jouxte la pièce, de la présence d'une prise électrique située à proximité immédiate de l'évier, d'appareils électriques qui ne fonctionnent pas, de traces de brûlé sur la rallonge électrique d'un équipement ménager - dans une des deux pièces de la mezzanine : une prise décrochée du mur et des fils apparemment dénudés sortant d'un pot électrique encastré dans un mur, une fissure au plafond, - dans les sanitaires de la mezzanine : des fils électriques apparents et un lavabo bouché avec une fissure sur un des murs en partie basse, ('la pièce ayant été le siège d'infiltrations d'eau par le plafond selon Mme [U], sans que cela n'ait pu être constaté'). Selon Mme [C] [J], nombre des dégâts constatés résultent des agissements de sa locataire à l'exception des fissures qui sont dues à l'âge. Elle évoque les prises électriques décrochées, les fils électriques dénudés et apparents, ainsi que le lavabo bouché et verse aux débats l'état des lieux d'entrée du 13 octobre 2016 qui ne porte pas mention de dégradations dans le logement. Il ressort cependant des constatations précitées que l'essentiel des désordres affectant le logement loué sont des désordres structurels liés à la vétusté de son installation électrique avec un éclairage non conforme à la réglementation dans la salle de bain outre à la présence de fissures. Ces éléments caractérisent un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement décent. Il n'est cependant pas établi qu'ils aient rendu les locaux loués impropres à l'usage auquel ils étaient destinés. Les appelantes ne peuvent donc s'en prévaloir pour justifier les impayés de loyers objet du commandement de payer du 28 février 2020. Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté l'exception d'inexécution invoquée par Mmes [S] [U] et [M] [Z] dans ses motifs et en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à la date du 11 août 2020, le commandement de payer étant demeuré infructueux, ainsi qu'en ses mesures subséquentes relatives à l'expulsion et au sort des meubles, l'ensemble de ces points n'étant pas autrement critiqués par les appelantes, sauf à constater que l'expulsion est devenue sans objet compte-tenu de la reprise des lieux intervenue le 7 avril 2022. Sur l'indemnité d'occupation L'indemnité d'occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux. Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible. Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit , sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et charges mensuels qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, confirmant ainsi le jugement déféré de ce chef. Sur la réduction du loyer à la somme de 250 euros jusqu'à la réalisation effective des travaux préconisés par la direction technique des services de la mairie de [Localité 7] Les appelantes font valoir que la direction des services techniques a mis en demeure Mme [C] [J] née [P] par courrier du 23 octobre 2020 de procéder aux travaux de mise aux normes et ce dans un délai de deux mois et que celle-ci n'a pas fait réaliser les travaux pourtant nécessaires. A compter du 11 août 2020, date de la résiliation du bail, Mme [C] [J] était libérée de toute obligation contractuelle de délivrance d'un logement décent et en bon état d'usage et de réparation, ou d'entretien, à l'égard de Mme [S] [U], laquelle, étant devenue occupante sans droit ni titre des lieux, devait les quitter, de sorte que sa demande de réduction des loyers postérieurs à cette date au regard des travaux de mise aux normes préconisés par la direction des services techniques de la mairie, doit être rejetée, confirmant le jugement sur ce point. Sur la réalisation sous astreinte des travaux préconisés par la direction des services techniques de la mairie de [Localité 7] Comme il a été indiqué Mme [S] [U] n'est plus dans les lieux depuis le 7 avril 2022. Sa demande de réalisation de travaux, au demeurant non justifiée compte-tenu de la résiliation du bail à la date du 11 août 2020, est devenue sans objet. A titre surabondant, la cour constate que Mme [C] [J] verse aux débats trois factures des 18 mars 2021, 15 juin 2021 et 9 mars 2021 relatives à la réfection du chauffe eau, de la VMC et de l'électricité dans l'appartement loué, ainsi qu'une attestation de l'entreprise Decélec certifiant que les travaux d'électricité ont été réalisés en conformité avec la norme : 'NF 15100". Le jugement déféré a omis de statuer sur ce point, il sera ajouté au jugement que la demande de réalisation de travaux, sous astreinte, est devenue sans objet. Sur les demandes de dommages-intérêts des appelantes Le premier juge a alloué à Mme [S] [U] une somme de 3.500 euros au titre de son préjudice de jouissance au motif que le logement loué ne présente pas toutes les caractéristiques de la décence. Devant la cour, Mmes [S] [U] et [M] [Z] reprennent les prétentions émises en première instance et sollicitent la condamnation du bailleur au paiement de 15.000 euros en réparation de ses manquements contractuels et 15.000 euros en réparation du préjudice subi au titre de sa réticence dolosive. Mme [C] [J] sollicite la réformation du jugement déféré en ce qu'il a alloué à Mme [S] [U] une somme de 3.500 euros au titre de son préjudice de jouissance. Il résulte toutefois du constat des services techniques de la ville du 22 octobre 2020 précité et non contesté, que le logement loué présentait des éléments d'indécence s'agissant en particulier du système électrique vétuste et dangereux. En revanche, les violations de domicile alléguées ne sont pas démontrées en ce que le jardin litigieux n'est pas un élément donné à bail, puisque le contrat ne porte que sur la location d'un appartement. Ainsi, Mme [C] [J] a pu valablement se rendre dans les espaces verts situés autour du pavillon et les clôturer aux fins d'empêcher toute intrusion des chiens de Mme [S] [U]. Mme [S] [U] a loué le logement à compter du 15 octobre 2016 en réglant un loyer de 570 euros par mois jusqu'en décembre 2019, date à laquelle les paiements ont cessé. Le premier juge a fait une exacte appréciation de son préjudice en lui allouant une somme de 3.500 euros au titre de son préjudice de jouissance. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. S'agissant de la réticence dolosive alléguée du bailleur en ce qu'il n'a pas remis de diagnostic technique à la locataire lors de l'entrée dans les lieux, tel que prévu par l'article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les appelantes reconnaissent qu'il n'a qu'une valeur informative mais font valoir que Mme [S] [U] s'est retrouvée à régler des sommes 'astronomiques' de factures EDF pour un studio sans avoir pu prendre connaissance préalablement de la consommation énergétique du logement. Elle n'établissent cependant aucunement le vice du consentement qu'elles invoquent et en particulier la dissimulation intentionnelle du bailleur du diagnostic énergétique et ne produisent aux débats de surcroît aucune preuve d'une consommation électrique excessive. Le jugement ayant omis de statuer sur ce point, il sera ajouté au jugement que Mmes [S] [U] et [M] [Z] sont déboutées de leur demande de dommages-intérêts pour réticence dolosive du bailleur. Sur la demande de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire Selon l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, 'le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation'. En l'espèce, cette demande de délais suspensifs du jeu de la clause résolutoire n'est justifiée par aucune pièce. Au demeurant, elle apparaît sans objet au regard de l'expulsion intervenue. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de délais de Mme [S] [U]. Sur la dette locative et les délais de paiement Mmes [S] [U] et [M] [Z] demandent à la cour de ramener la dette de Mme [S] [U] à la somme de 0 compte-tenu des manquements du bailleur et de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 36 mois. Or, comme il a été indiqué l'exception d'inexécution n'est pas justifiée et il résulte des décomptes produits que les appelantes sont redevables d'une somme de 9.100 euros au titre des arriérés des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au terme de février 2021 inclus. Il n'y a pas lieu de ramener la dette à 0 ou d'accorder des délais de paiement sur 36 mois puisqu'aucune pièce n'est produite justifiant de la situation financière des appelantes. Le jugement déféré sera confirmé sur ces points. Sur les régularisations de charges Il résulte de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle, étant rappelé que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Le bailleur procède au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues, à charge pour lui de produire un décompte des charges selon leur nature, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et le cas échéant, et, à compter de l'envoi du décompte, de tenir les pièces justificatives (factures,...) à la disposition du locataire pendant six mois. Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire sera effectué par douzième, s'il en fait la demande. L'obligation de régularisation annuelle des charges n'est assortie d'aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge mais l'action en paiement de charges du bailleur est soumise au délai de prescription de trois ans prévu à l'article 7-1 de la loi de 1989. En l'espèce, le contrat de bail prévoit un loyer mensuel de 570 euros et une provision sur charges de 50 euros par mois. Devant la cour, Mmes [S] [U] et [M] [Z] maintiennent leur demande aux fins qu'il soit fait sommation à Mme [J] de procéder à la régularisation des charges des trois dernières années à compter du 'jugement' à intervenir Mme [C] [J] ne justifie pas avoir régularisé les charges locatives. Il lui sera fait sommation de procéder à la régularisation des charges des trois dernières années avant la date du présent arrêt, tel que sollicité par les appelantes, soit sur la période du 27 juin 2021 au 7 avril 2022, date de la reprise des lieux, le jugement déféré ayant omis de statuer de ce chef. Sur la demande de dommages-intérêts de Mme [C] [J] née [P] Mme [C] [J] demande à la cour de condamner Mme [S] [U] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil, en réparation des préjudices subis liés aux violations constantes des obligations du locataire découlant du contrat de location 'notamment de dégradation de son jardin potager entre autres'. Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, ' Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.' Or, Mme [C] [J] ne justifie pas davantage devant la cour de la mauvaise foi de Mme [S] [U], ni d'un préjudice indépendant du retard de paiement. De surcroît, s'il est établi par les pièces produites (attestation de Mme [T], mail de M. [E]) que Mme [S] [U] exerçait une activité d'élevage et de gardiennage de chiens, aucune pièce ne vient démontrer que ceux-ci ont dégradé le jardin portager de Mme [J]. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [C] [J] de sa demande de dommages-intérêts. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile en première instance. Mmes [S] [U] et [M] [Z], parties perdantes à titre principal, seront condamnées aux dépens d'appel. L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf à constater que l'expulsion est devenue sans objet, Et y ajoutant, Constate que la demande de réalisation sous astreinte des travaux préconisés par la direction des services techniques de la mairie de [Localité 7] est devenue sans objet, Déboute Mmes [S] [U] et [M] [Z] de leur demande de dommages-intérêts pour réticence dolosive du bailleur, Fait sommation à Mme [C] [J] née [P] de procéder à la régularisation des charges des trois dernières années avant la date du présent arrêt, soit sur la période du 27 juin 2021 au 7 avril 2022, date de la reprise des lieux, Condamne Mmes [S] [U] et [M] [Z] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes.                        La greffière                                                                           Le président