Tribunal judiciaire, 16 mai 2024. 20/06379

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN _______________________ Chambre 3 - CONSTRUCTION ************************ DU 16 Mai 2024 Dossier N° RG 20/06379 - N° Portalis DB3D-W-B7E-I3W4 Minute n° : 2024/141 AFFAIRE : S.A.R.L. XERUS C/ Syndicat des copropriétaires de la copropriété LE ROYER, sise [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS ATRIUM-SUD IMMOBILIER CONSEIL JUGEMENT DU 16 Mai 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique GREFFIER : Madame Peggy DONET, Greffier DÉBATS : A l’audience publique du 8 décembre 2023 A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 06 mars 2024. Le délibéré a été prorogé à plusieurs reprises pour être rendu le 16 mai 2024. JUGEMENT : Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort copie exécutoire à : Me Pascale DIEUDONNE Me Jean Bernard GHRISTI Délivrées le 16 Mai 2024 Copie dossier NOM DES PARTIES : DEMANDERESSE : S.A.R.L. XERUS, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal représentée par Maître Pascale DIEUDONNE, avocat au barreau de NICE D’UNE PART ; DÉFENDEUR : Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], sise [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS ATRIUM-SUD IMMOBILIER CONSEIL, dont le siège social est sis [Adresse 1] représenté par Maître Jean Bernard GHRISTI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN D’AUTRE PART ; ****************** EXPOSE DU LITIGE Par acte d’huissier délivré le 8 octobre 2020 la SARL Xerus faisait assigner le syndicat des copropriétaires Le Royer sur le fondement de l’article 8 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 53 du décret du 2 juillet 2020. Propriétaire de deux locaux commerciaux et d’un autre local au rez-de-chaussée de l’immeuble, correspondant aux lots n° 3, 4, 5, la SARL Xerus exposait avoir reçu une convocation du syndic à une assemblée générale extraordinaire fixée au 10 août 2020, à la demande de M. [H] qui l’avait formalisée par une LRAR en date du 31 janvier 2020. Or M. [H] n’était devenu copropriétaire que le 2 mars 2020, selon l’acte notarié par lequel il avait acquis un appartement constituant le n°10. Malgré la tentative de la concluante d’obtenir un report de l’assemblée générale auprès du syndic, celui-ci l’avait maintenue, au motif qu’entretemps M. [H] était devenu copropriétaire. La SARL Xerus soutenait en premier lieu que la violation de l’article 8 du décret de 1967 devait entraîner la nullité de l’assemblée générale du 10 août 2020. En deuxième lieu, la convocation du 15 juillet 2020 ne reprenait pas les questions dont M. [H] avait sollicité l’inscription à l’ordre du jour. En troisième lieu l’assemblée générale du 10 août 2020 avait décidé de céder les combles à M. [H] pour un euro, au motif que celui-ci s’était engagé à changer une poutre de la toiture. Or ces conditions de cession n’avaient pas été portées à la connaissance des copropriétaires. En quatrième lieu les travaux envisagés par M. [H] (changement de poutre et pose de velux) affectaient des parties communes et nécessitaient une étude préalable de structure et de faisabilité au regard des règles de l’urbanisme, un devis détaillé et l’attestation d’assurance de l’entreprise choisie.En l’occurrence, les copropriétaires ne s’étaient pas prononcés en connaissance de cause. Les résolutions n°5, 6, 7 devaient donc être annulées. La SARL Xerus demandait la condamnation du défendeur à lui verser 5000 euros de frais irrépétibles et à régler les dépens. Elle demandait l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Dans ses conclusions récapitulatives, la SARL Xerus persistait dans ses prétentions. Dans ses écritures notifiées par voie électronique le 13 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires soutenait que l’assemblée générale avait été régulièrement convoquée, et que les résolutions querellées 5, 6, 7, 8 ne souffraient d’aucun vice justifiant leur annulation. Il sollicitait 2500 euros de frais irrépétibles et la condamantion de la demanderesse aux dépens. La circonstance que M. [H] ne soit devenu copropriétaire que postérieurement à sa demande de convocation n’était pas de nature à entacher l’assemblée générale de nullité, dans la mesure où le syndic pouvait convoquer l’assemblée générale chaque fois que les circonstances l’exigeaient selon l’article 28 du règlement de copropriété. De surcroît l’assemblée avait été également convoquée à la demande d’un autre copropriétaire. Le syndic avait librement fixé l’ordre du jour. Les copropriétaires avaient fixé le prix du lot 12 conformément à celui-ci. Les éléments relatifs à la faisabilité des travaux et à l’assurance de l’entreprise n’étaient pas requis, ni encore davantage à peine de nullité. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. Une ordonnance de clôture était rendue le 12 juin 2023 et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 21 septembre 2023, puis renvoyée à l’audience du 8 décembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la qualité pour demander la convocation de l’assemblée générale L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires. Ces dispositions sont d’ordre public. Organe délibérant du syndicat des copropriétaires l’assemblée générale est le lieu unique de prise de décision. L’article 17 – 1 AA de la loi du 10 juillet 1965, en vigueur au 1er juin 2020 prévoit que tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d’une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits et obligations. L’article 8 du décret du 17 mars 1967 dispose que la convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoit un nombre inférieur de voix. La demande qui est notifiée au syndic précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée est demandée. L’article 28 du règlement de copropriété reprend les dispositions relatives à l’initiative de la convocation dévolue aux copropriétaires représentant ensemble au moins le quart des tantièmes de copropriété. Ces trois textes dépourvus d’ambiguïté énoncent que seuls les copropriétaires ont qualité pour solliciter la convocation de l’assemblée générale. La loi réserve le cas de la location-accession, l’accédant étant expressément suborgé dans les droits de son vendeur. De même que la qualité et l’intérêt pour agir en contestation une décision d’assemblée générale doivent s’apprécier au moment où naît le droit d’agir, à savoir au moment où le vote est formulé (Cour d'appel, Limoges, Chambre civile, 23 Septembre 2021 – n° 20/179), la qualité de copropriétaire susceptible de demander la réunion de l’assemblée générale doit s’apprécier au moment où cette demande est formulée auprès du syndic. L’initiative, les modalités, et le contenu de la convocation, conditionnent en effet l’exercice de leurs droits par les copropriétaires, et relèvent du même ordre public protecteur de ces droits. En l’espèce, la demande de M. [H], dont la bonne foi n’est pas en cause, a été formulée prématurément par LRAR en date du 31 janvier 2020, alors qu’il n’est devenu propriétaire que le 2 mars 2020 selon l’avis de mutation établie par le notaire. M. [H] n’avait donc pas qualité pour exercer ce droit exclusivement réservé aux copropriétaires. La circonstance que Madame [W] ait sollicité l’ajout de points à l’ordre du jour n’est pas de nature à régulariser la convocation de l’assemblée générale dont l’initiative demeure celle de Monsieur [H]. Le syndicat des copropriétaires ne peut par ailleurs sérieusement soutenir que la convocation de l’assemblée générale serait régulière pour être à l’initiative du syndic. Les pièces produites et notamment l’ordre du jour mentionné à la convocation établissent que celle-ci répond à une demande de Monsieur [H]. L’assemblée générale querellée sera donc annulée. Sur les frais irrépétibles Compte tenu des circonstances de l’espèce il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du CPC. Sur les dépens En application de l’article 696 du CPC le syndicat des copropriétaires partie perdante sera condamné aux dépens. Sur l’article 10 – 1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié En application de ces dispositions la SARL Xerus sera dispensée de participation aux dépens de l’instance. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort : Vu les articles 17, 17-1AA de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, l’article 8 du décret N° 67 – 223 du 17 mars 1967, Annule l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires Le Royer en date du 25 janvier 2020, Condamne le syndicat des copropriétaires Le Royer aux dépens, Dit que la SARL Xerus sera exonérée des charges que devra supporter le syndicat des copropriétaires Le Royer du fait de la présente procédure, Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Rejette le surplus des demandes. La greffière La Présidente