Cour d'appel, 30 avril 2024. 22/03680

N° RG 22/03680 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OJ5B Décision du Tribunal Judiciaire de LYON Au fond du 04 mai 2022 RG : 19/10205 ch n°1 cab 01 A [SR] [YX] [FJ] [Y] [SR] [X] [LM] [IO] [H] [R] [IL] [YX] [OO] [VX] [OV] [YW] [C] [LN] [LN] [N] [U] [J] [FL] [B] [A] [IK] C/ [L] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile B ARRET DU 30 Avril 2024 APPELANTS : M. [OR] [SR] né le 22 Août 1956 à [Localité 35] [Adresse 5] [Localité 26] M. [V] [YX] né le 16 Août 1955 à [Localité 35] [Adresse 13] [Localité 26] Mme [F] [FJ] née le 11 Février 1958 à [Localité 39] (ALGERIE) [Adresse 4] [Localité 26] M. [CH] [Y] né le 19 Décembre 1948 à [Localité 35] [Adresse 7] [Localité 26] M. [SU] [SR] né le 27 Mars 1958 à [Localité 34] [Adresse 8] [Localité 26] Mme [W] [X] née le 01 Janvier 1966 à [Localité 35] [Adresse 11] [Localité 26] M. [LR] [LM] né le 14 Septembre 1957 à [Localité 26] [Adresse 24] [Localité 26] M. [ST] [IO] né le 15 Août 1960 à [Localité 42] [Adresse 3] [Localité 26] M. [CH] [H] né le 20 Février 1961 à [Localité 43] [Adresse 22] [Localité 26] M. [OS] [R] né le 20 Avril 1963 à [Localité 26] [Adresse 9] [Localité 26] M. [FK] [VV] [IL] né le 16 Février 1953 à [Localité 34] [Adresse 20] [Localité 26] M. [YY] [YX] né le 19 Janvier 1959 à [Localité 26] [Adresse 1] [Localité 26] Mme [I] [OO] née le 23 Février 1949 à [Localité 34] [Adresse 19] [Localité 26] Mme [IM] [VX] née le 07 Juin 1931 à [Localité 34] [Adresse 18] [Localité 26] Mme [D] [OV] née le 03 Avril 1947 à [Localité 33] [Adresse 30] [Localité 26] M. [G] [YW] né le 26 Août 1946 à [Localité 34] [Adresse 29] [Localité 26] M. [VU] [C] né le 24 Mai 1944 à [Localité 44] [Adresse 10] [Localité 26] M. [S] [LN] né le 22 Juin 1956 à [Localité 31] [Adresse 21] [Localité 26] Mme [P] [N] née le 05 Février 1939 à [Localité 42] [Adresse 6] [Localité 26] M. [E] [U] né le 22 Décembre 1957 à [Localité 41] [Adresse 17] [Localité 26] M. [T] [J] né le 05 Octobre 1956 à [Localité 37] [Adresse 14] [Localité 26] Mme [Z] [FL] née le 28 Mars 1929 à [Localité 36] [Adresse 28] [Localité 26] M. [M] [B] né le 14 Octobre 1954 à [Localité 45] [Adresse 27] [Localité 26] M. [LP] [A] né le 14 Juin 1959 à [Localité 38] [Adresse 16] [Localité 26] M. [LO] [IK] né le 21 Janvier 1955 à [Localité 34] [Adresse 15] [Localité 26] tous représentés par Me Etienne TETE, avocat au barreau de LYON, toque : 2015 INTIME : M. [O] [L] né le 22 Juillet 1982 à [Localité 32] (ARMENIE) [Adresse 2] [Localité 25] Représenté par Me Pierrick GARDIEN de la SELARL SISYPHE, avocat au barreau de LYON, toque : 179 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 02 Mars 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 22 Janvier 2024 Date de mise à disposition : 09 Avril 2024 prorogée au 30 Avril 2024, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Olivier GOURSAUD, président - Stéphanie LEMOINE, conseiller - Bénédicte LECHARNY, conseiller assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES: Mr [O] [L], propriétaire d'un bien immobilier sur la parcelle cadastrée BM [Cadastre 12], situé dans un lotissement sur la commune de [Localité 26], est titulaire d'un permis de construire, à la suite d'un transfert total du permis de construire initial du 8 février 2019 pour une maison d'habitation de 169,81m2 de surface plancher et a engagé des travaux en application de ce permis de construire. Par courrier en date du 7 mai 2019, le conseil de l'association 'les Castors du [Adresse 40]' a rappelé à Mr [L] les règles applicables au lotissement, soit les articles 3 et 6 du cahier des charges, et lui a demandé l'arrêt des travaux d'extension de sa maison. En l'absence de solution amiable, 25 propriétaires ont, par acte d'huissier délivré le 7 octobre 2019, fait assigner Mr [L] devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins d'obtenir la démolition des travaux engagés. Par un jugement du 4 mai 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a: - débouté Mr [OR] [SR], Mr [V] [YX], Mme [F] [FJ], Mr [CH] [Y], Mr [SU] [SR], Mme [W] [X], Mr [LR] [LM], Mr [ST] [IO], Mr [CH] [H], Mr [OS] [R], Mr [FK] [VV] [IL], Mr [YY] [YX], Mme [I] [OO], Mme [IM] [VX], Mme [D] [OV], Mr [G] [YW], Mr [VU] [C], Mr [S] [LN], Mme [P] [N], Mr [E] [U], Mr [T] [J], Mme [Z] [FL], Mr [M] [B], Mr [LP] [A] et Mr [LO] [IK] de leurs demandes - débouté Mr [L] de sa demande en réparation pour procédure abusive - condamné Mr [OR] [SR], Mr [V] [YX], Mme [F] [FJ], Mr [CH] [Y], Mr [SU] [SR], Mme [W] [X], Mr [LR] [LM], Mr [ST] [IO], Mr [CH] [H], Mr [OS] [R], Mr [FK] [VV] [IL], Mr [YY] [YX], Mme [I] [OO], Mme [IM] [VX], Mme [D] [OV], Mr [G] [YW], Mr [VU] [C], Mr [S] [LN], Mme [P] [N], Mr [E] [U], Mr [T] [J], Mme [Z] [FL], Mr [M] [B], Mr [LP] [A] et Mr [LO] [IK] à verser à Mr [L] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile - condamné Mr [OR] [SR], Mr [V] [YX], Mme [F] [FJ], Mr [CH] [Y], Mr [SU] [SR], Mme [W] [X], Mr [LR] [LM], Mr [ST] [IO], Mr [CH] [H], Mr [OS] [R], Mr [FK] [VV] [IL], Mr [YY] [YX], Mme [I] [OO], Mme [IM] [VX], Mme [D] [OV], Mr [G] [YW], Mr [VU] [C], Mr [S] [LN], Mme [P] [N], Mr [E] [U], Mr [T] [K], Mme [Z] [FL], Mr [M] [B], Mr [LP] [A] et Mr [LO] [IK] à supporter les entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile Par déclaration du 23 mai 2022, les colotis demandeurs ont relevé appel de la décision. Aux termes de leur dernières conclusions notifiées le 19 juillet 2022, les colotis demandeurs demandent à la cour de : - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il est contraire aux demandes ci-dessous, le confirmer pour le surplus statuer à nouveau, - ordonner à Mr [O] [L] la démolition de l'ensemble de l'extension de la maison individuelle ayant pour origine le PC 069275 17 000777 T02, en date du 8 février 2019, pour une maison d'habitation de 169,81m2 de surface plancher, avec piscine, sur la parcelle cadastrée BM [Cadastre 12], [Adresse 23] sur la commune de [Localité 26] - condamner Mr [L], à leur profit au paiement d'une astreinte de 300 € par jour de retard de la démolition ci-dessus ordonnée, passé le délai de 3 mois après la signification de l'arrêt à intervenir, - condamner Mr [L] à leur profit au paiement de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile - condamner Mr [L] aux entiers dépens. Les appelants, après avoir rappelé que le cahier des charges revêt un caractère contractuel et que ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, soutiennent que le projet de Mr [L] contrevient à plusieurs clauses du cahier des charges ce qui justifie leur demande de démolition de l'ensemble de l'extension de la maison de celui-ci. Ils déclarent de première part qu'en application du cahier des charges, la surface bâtie ne peut excéder un cinquième de la surface du lot de Mr [L] (article 4) ce qui dans le cas de Mr [L] représente, compte tenu de la surface de sa parcelle, un ratio permettant la construction de 237 m², que le projet d'extension de Mr [L] n'est pas conforme à cette règle dés lors que l'emprise totale, avec la piscine d'une surface de 32 m2, est de 246,24 m², et avec les annexes de 568,93 m², et que nonobstant un permis modificatif tendant à la suppression de la piscine par rapport au permis initial, celle-ci a néanmoins été construite et réalisée ainsi sans aucune déclaration préalable ni permis modificatif. Ils font valoir de deuxième part que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, la règle édictée à l'article 6 selon laquelle les façades doivent obligatoirement se trouver à 5 mètres des limites voisines, trouve application en l'espèce, que la dérogation à l'article 4 prévue au début de l'article 6 ne porte en effet que sur les garages et entrepôts avec comme condition de ne pas dépasser 3 mètres de hauteur, ce qui n'est pas le cas en l'espèce et qu'ainsi, le projet de Mr [L] dont la hauteur dépasse 3 mètres et se situe en limite de terrain ne respecte pas cette règle, puisqu'il est prévu une ouverture qui éclaire une pièce principale et que les façades se trouvent à moins de 5 mètres de la limite voisine. Ils déclarent de troisième part, par comparaison du plan d'origine avec le plan de projet de Mr [L] que l'implantation des constructions est différente du plan d'origine, le centre de gravité n'étant plus le même, ce qui contrevient à l'article 3 du cahier des charges. Ils font valoir enfin que la construction en limite de propriété contrevient à l'article 10 du cahier des charges qui impose une clôture d'une hauteur maximum d'un mètre. Mr [L] a constitué avocat lequel n'a pas déposé de conclusions. La clôture a été ordonnée le 2 mars 2023. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées. MOTIFS DE LA DÉCISION : La cour rappelle au préalable qu'en application de l'article 472 2ème alinéa du code de procédure civile, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Il est constant en droit que le cahier des charges d'un lotissement constitue un document contractuel dont les clauses engagent les co-lotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues. Selon l'article L442-9 du code de l'urbanisme: « Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. De même, lorsqu'une majorité de co-lotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. Toutefois, l'article L442-9 sus visé précise en son 3ème alinéa que les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre co-lotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. Ainsi, et même si comme en l'espèce, en présence d'un plan local d'urbanisme les stipulations du cahier des charges d'un lotissement deviennent caduques à la date de ce plan, cette caducité ne fait pas obstacle à ce que ces stipulations continuent de régir, en raison de leur caractère contractuel, les rapports entre les propriétaires qui y ont consenti. Le premier juge a donc justement retenu que le cahier des charges est opposable à Mr [L] et que celui-ci est tenu d'en respecter les prescriptions, peu important qu'il ait obtenu un permis de construire qui n'a pas été contesté. En l'espèce, Les clauses du cahier des charges invoquées par les copropriétaires sont ainsi libellées : article 3 les lots seront destinés à la construction de maison d'habitation et à la création de jardin. L'emplacement de ces constructions est indiqué sur le plan parcellaire et les acquéreurs devront obligatoirement se conformer à cette position (...) article 4 : les bâtiments seront essentiellement du type " logements économiques et familiaux ". En cas de dérogation, les logements ne pourront avoir plus d'un étage sur rez-de-chaussée avec combles habitables ou non. Il pourra être édifié qu'une seule construction par lot et la surface bâtie n'excédera pas 1/5 de la surface de ce lot. article 6 : Des garages ou entrepôts pourront cependant être construits, soit incorporés dans le bâtiment, soit construits sur mitoyenneté et accolés au bâtiment d'habitation. Dans ce dernier cas, les bâtiments pourront se trouver à 3 mètres de la limite voisine avec obligation de n'ouvrir de ce côté de façade que des ouvertures éclairant des pièces secondaires, wc, vestibules, cage d'escalier, etc. Ces bâtiments ne devront pas avoir plus de 3 mètres de hauteur sur pignon. Dans tous les autres cas où ces ouvertures éclaireraient des pièces principales, les façades devront se trouver obligatoirement à 5 mètres des limites voisines. (') article 10 : En bordure des voies, les lots devront être clos par un mur de 0 m 50 de hauteur surmonté d'un grillage type 'tennis' d'une hauteur maximum de un mètre. Entre les lots et sur les limites voisines, les clôtures seront soit du type tennis, soit constituées d'un simple grillage tendu par des piquets métalliques d'un mètre de hauteur maximum. Nonobstant la rédaction peu explicite de l'article 6 du cahier des charges, la clause selon laquelle "dans tous les autres cas où ces ouvertures éclaireraient les pièces principales, les façades devront se trouver obligatoirement à 5 m des limites voisines" concerne les bâtiments d'habitation, et non pas, comme l'a retenu le premier juge, les seuls garages et entrepôts dés lors en effet que par hypothèse, les garages et entrepôts ne comprennent pas de pièces principales, cette notion faisant nécessairement référence à celle d'habitation. Les appelants reprochent donc à la construction de Mr [L] : - d'excéder par un cinquième la surface du lot, - de ne pas respecter la limite de 5 mètres du fonds voisin, - une implantation différente du plan d'origine, - une clôture ne respectant pas la forme imposée. Il appartient aux appelants qui invoquent ces violations du cahier des charges par l'intimé d'en rapporter la preuve et cette preuve ne peut être établie par les seuls plans du permis de construire, qui ne sont que des projets, mais bien par des éléments de preuve concrets sur les constructions effectivement réalisées sur le terrain. Force est de constater en l'espèce que les appelants se contentent de verser aux débats, outre le cahier des charges et un courrier de leur conseil, le transfert du permis de construire sur la parcelle en litige au bénéfice de Mr [L] et des plans et photographies jointes au permis de construire. Il n'est produit aucun constat d'huissier de la construction litigieuse, ni de plan de géomètre réalisé in situ ou tout autre document permettant d'apprécier que la construction réalisée contrevient aux dispositions du cahier des charges. Il n'est pas possible d'affirmer que la photographie insérée dans les conclusions des appelants correspond à celle de l'intimé et cette photographie ne peut en outre être assimilée à une pièce régulièrement produite. Au vu de ces éléments, la cour ne peut faire droit à une demande aussi coercitive que celle sollicitée de démolition de la construction et, constatant que la preuve d'une violation du cahier des charges n'est pas rapportée, confirme le jugement dont appel. Les appelants qui succombent en leur tentative de remise en cause du jugement sont condamnés aux dépens de la procédure d'appel. L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS LA COUR, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel; Condamne les appelants aux dépens d'appel. La greffière, Le Président,