Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
18° chambre
1ère section
N° RG 21/10653
N° Portalis 352J-W-B7F-CU4QW
N° MINUTE : 5
contradictoire
Assignation du :
27 Juillet 2021
JUGEMENT
rendu le 14 Mai 2024
DEMANDERESSE
S.A.R.L. VELVET ROOM CAFE
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Nicole TEBOUL GELBLAT de la SELAS GELBLAT ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0402
DÉFENDERESSE
S.C.I. MONT CHARVIN
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Geneviève SROUSSI de la SELARL ALIENCE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0072
Décision du 14 Mai 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 21/10653 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU4QW
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,
assisté de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,
DÉBATS
A l’audience du 05 Février 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 mai 2024.
JUGEMENT
Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE
Par acte notarié du 27 novembre 2007, la SCI MONT CHARVIN a donné à bail à la SARL VELVET ROOM CAFE, des locaux commerciaux situés [Adresse 2] dans le [Localité 4], pour une durée de 9 ans, à compter du 1er décembre 2007 pour se terminer le 30 novembre 2016, moyennant le loyer annuel de 54.000 euros et une provision sur charges trimestrielle de 600 euros.
La destination est la suivante : usage exclusif de bar licence IV.
Par jugement du 24 février 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Parois a constaté que par suite du congé avec offre de renouvellement délivré le 25 mai 2016 par la SCI MONT CHARVIN à la SARL VELVET ROOM CAFE, le bail commercial a été renouvelé à compter du 1er décembre 2016 aux clauses et conditions du bail expiré et a fixé à la somme annuel de 61.108 euros en principal le montant du loyer renouvelé.
Par exploit d’huissier du 8 juillet 2021, la SCI MONT CHARVIN a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire à la SARL VELVET ROOM CAFE, ayant pour cause une dette de 67.543 euros au titre des loyers et des charges arrêtée au 8 juillet 2021 et 365,70 euros au titre du coût de l’acte.
Par un exploit d’huissier distinct du 8 juillet 2021, la SCI MONT CHARVIN a fait délivrer une sommation visant la clause résolutoire à la SARL VELVET ROOM CAFE, d’avoir à justifier de la souscription des « attestations d’assurance » pour les années 2019, 2020 et 2021.
Par exploit d’huissier du 27 juillet 2021, la SARL VELVET ROOM CAFE a fait assigner la SCI MONT CHARVIN devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
Principalement,
Lui donner acte de ce qu’elle a remis au bailleur les attestations d’assurance des locaux pour les années 2019, 2020 et 2021 ;Déclarer nul et de nul effet la sommation visant la clause résolutoire délivrée le 8 juillet 2021 d’avoir à produire lesdites attestations d’assurance ; Déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 8 juillet 2021.A titre subsidiaire,
Suspendre les effets de la clause résolutoire ;Fixer le montant de sa dette locative à la somme de 25.455, 24 euros ;Lui octroyer les plus larges délais pour la régler, soit 24 mois ; Condamner la SCI MONT CHARVIN à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SCI MONT CHARVIN aux entiers dépens qui comprendront les frais de la sommation et du commandement du 8 juillet 2021 et les frais de la présente assignation.
Au soutien de ses prétentions, la SARL VELVET ROOM CAFE énonce que :
Le bailleur est déjà en possession de l’attestation d’assurance concernant l’année 2019 qui a été adressée à son Conseil par courrier électronique « officiel » dans le cadre d’une procédure alors pendante sous le numéro RG18/05372 ; qu’elle produit en outre les attestations d’assurance concernant les années 2020 et 2021 en annexe de l’assignation ; Le commandement visant la clause résolutoire délivré le 8 juillet 2021 est confus et incompréhensible et a été délivré de mauvaise foi; que le bailleur n’a jamais tenu compte des contestations qu’elle a émises, plus particulièrement, celles visées à son courrier recommandé avec avis de réception daté du 16 juillet 2020 à propos du montant du loyer qui n’a pas été tranché, dans un dossier alors pendant au tribunal judiciaire de Paris; Le bailleur ne tient pas compte du trop versé qu’elle lui a réglé depuis le 1er trimestre 2016 dont elle a fait état dans le cadre d’une procédure alors pendante sous le numéro RG18/05372 ; qu’elle reconnait n’avoir pas réglé les loyers des 2ème trimestre 2020, 2ème et 3ème trimestres 2021 (16.620 + 16.969,12 + 16.969,12 = 50.558,24 euros) ; Il n’a pas été fait une correcte application de la révision ; que la SCI MONT CHARVIN considère que le montant du loyer est de 16.589 euros alors qu’elle considère qu’il doit être de 16.369,12 euros ; que la SCI MONT CHARVIN considère que la provision sur charges est de 833 euros, alors qu’elle considère qu’elle doit être à 600 euros comme le bail le prévoit ; que la SCI MONT CHARVIN n’a pas tenu compte de la condamnation qui a été prononcée à son encontre par la Cour d’Appel de Paris (Arrêt du 16 juin 2021) dans une affaire en fixation du montant du loyer du bail commercial à 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et 225 euros au titre des dépens, somme de 3.225 euros qui devra être déduite du montant de la dette ;En définitive, elle reconnait que sa dette envers la SCI MONT CHARVIN est de 25.455, 24 euros et non 67.543 euros ; S’agissant des délais, le commerce étant non essentiel a fait l’objet de fermetures administratives durant les différents confinements : un premier confinement ayant contraint à une fermeture du 15 mars 2020 au 2 juin 2020 ; un second confinement ayant contraint à une fermeture du 29 octobre 2020 au 9 juin 2021 ; Soit au total, une fermeture de 302 jours (83% d’une année) ; qu’elle a essayé de régler son loyer chaque fois que cela lui était possible quand elle percevait les aides de l’Etat ; qu’elle avait sollicité par courrier recommandé avec avis de réception en date du 6 juin 2021 une remise à hauteur de 50% du montant de son loyer qui n’a pas été acceptée.
La SCI MONT CHARVIN s’est régulièrement constituée, mais n’a pas produit d’écritures en défense.
La clôture a été prononcée le 8 juin 2023.
L’audience de plaidoirie a eu lieu le 5 février 2024.
La décision a été mise en délibéré au 14 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la bonne foi de la délivrance de la sommation visant la clause résolutoire et du commandement de payer visant la clause résolutoire, délivrés le 8 juillet 2021
Il résulte de l’article 1103 et 1104 du code civil que les conventions doivent être exécutées de bonne foi.
Il est constant que sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire.
Il sera cependant rappelé que la bonne foi se présume et que la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l’invoque et s’apprécie au jour où le commandement a été délivré.
Sur la bonne foi dans la délivrance de la sommation visant la clause résolutoire, délivrée le 8 juillet 2021
En l’espèce, la circonstance que l’attestation d’assurance relative à l’année 2019 aurait été produite dans le cadre d’une instance enrôlée en 2018 telle qu’invoquée par le preneur est insuffisante à caractériser une atteinte à l’obligation de bonne foi dans la délivrance de la sommation, alors que le mandat de représentation dans le cadre de ladite instance n’emportait pas en soi, mandat de gestion du contrat bail, ledit bail stipulant que la SCI MONT CHARVIN a entendu être représentée par son gérant spécialement habilité en vertu de l’article 18 de statuts et élire domicile au siège de l’office notarial. Par ailleurs, aucune critique n’est adressée quant aux sollicitations par le bailleur sur le surplus des attestations d’assurance annuelles.
En conséquence, la SARL VELVET ROOM CAFE n’a pas démontré la nullité de la sommation visant la clause résolutoire délivré le 8 juillet 2021 au titre du manquement à l’obligation de bonne foi.
Il y a lieu de considérer que cette sommation a été délivrée de bonne foi.
Sur la bonne foi dans la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire et de la délivrance, délivré le 8 juillet 2021
En l’espèce, pour établir un manquement à la bonne foi, la SARL VELVET ROOM CAFE allègue que le décompte produit dans le commandement de payer visant la clause résolutoire est incompréhensible et imprécis, sans indiquer ce qu’il aurait gagné à préciser ou éclaircir, alors qu’il est matériellement constaté une distinction entre les loyers échus et les provisions sur charges sur une base trimestrielle, la prise en compte des acomptes versés par le preneur, et la présentation d’un solde créditeur en faveur du bailleur qui résulte du différentiel entre les sommes appelées et les acomptes versés. En conséquence, ce moyen ne saurait prospérer.
En outre, il importe peu qu’une partie des sommes appelées soient contestées par le preneur comme cela ressort de son courrier recommandé avec avis de réception du 16 juillet 2020 notifié le 20 juillet 2020 au bailleur, dès lors qu’il est constant qu’un commandement de payer peut continuer à produire des effets à hauteur des sommes effectivement exigibles. En conséquence, ce moyen ne saurait prospérer.
En conséquence, la SARL VELVET ROOM CAFE n’a pas démontré la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 8 juillet 2021, au titre du manquement à l’obligation de bonne foi.
Il y a lieu de considérer que ce commandement a été délivré de bonne foi.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. En outre, ce commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne peut produire effet que s’il a été délivré de bonne foi, conformément à l’exigence de l’article 1134 devenu 1104 du code civil, les parties étant tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations.
La clause résolutoire insérée dans le bail est d'interprétation stricte.
En l’espèce, il a été convenu par les parties au bail commercial litigieux ce qui suit : « Il est expressément convenu qu’en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une mise en demeure délivrée par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner le délai d’un mois imparti au destinataire pour régulariser sa situation ».
Sur l’acquisition de la clause résolutoire au titre de la sommation visant la clause résolutoire, délivrée le 8 juillet 2021
S’agissant de la sommation visant la clause résolutoire délivrée le 8 juillet 2021, il est produit en annexe de l’assignation qui a été signifiée le 27 juillet 2021 au lieu d’élection du domicile du bailleur, les attestations d’assurance des années 2019, 2020 et 2021.
Cette communication ayant eu lieu dans le délai d’un mois de la sommation visant la clause résolutoire délivrée le 8 juillet 2021, la clause résolutoire ne saurait être acquise au titre de ladite sommation.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire au titre du commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 8 juillet 2021
S’agissant du commandement de payer visant la clause résolutoire, il vise au total une dette locative de 67.543 euros, et 365,70 euros au titre du coût de l’acte.
Le preneur reconnait une dette envers la SCI MONT CHARVIN à hauteur de 25.455, 24 euros et soutient ne pas avoir réglé les loyers des 2ème et 3ème trimestres 2021 visés dans le commandement de payer. Dès lors qu’il est constant qu’un commandement de payer peut continuer à produire des effets à hauteur des sommes effectivement exigibles, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au titre dudit commandement, à compter du 8 août 2021.
Sur le montant de la dette locative
Au titre de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Il ressort du commandement visant la clause résolutoire que les sommes de 67.543 euros au titre de la dette locative, et de 365,70 euros au titre du coût de l’acte ont été appelées par le bailleur.
Le preneur reconnaît 25.455, 24 euros de dette locatives et conteste les sommes appelées en renvoyant aux arguments exposés dans son courrier du 16 juillet 2020 notifié au bailleur le 20 juillet 2020, dont il ressort que l’application de la révision triennale ne devait intervenir qu’à compter du 3ème trimestre 2020, que l’indice ICC doit désormais être substitué par l’indice ILC par l’application de la loi Pinel, et que les charges ont été fixées à 883 euros au lieu de la somme de 600 euros par trimestre prévue dans le bail.
La SARLVELVET ROOM CAFE n’a pas davantage explicité comment elle parvient à circonscrire la dette locative à la somme de 25.455, 24 euros.
S’il est vrai qu’en application des articles L. 145-38 et R. 145-20 et suivants du code de commerce, la révision prend effet à compter de la date de la demande en révision, laquelle doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier et comprendre à peine de nullité le montant du loyer demandé ou offert, le preneur ne conteste pas l’application d’une révision à compter du 3ème trimestre 2020. Or, toutes les échéances visées dans la clause résolutoire sont postérieures au 3ème trimestre 2020. Ce grief qui ressort des faits adventices est donc sans fondement et ne saurait donc avoir un effet utile pour contester le montant des sommes réclamées.
Le preneur conteste l’utilisation de l’ICC au lieu de l’ILC prévu par la loi Pinel. Or, les dispositions de la loi Pinel en matière indiciaire ne sont pas d’ordre public, dès lors, un article conventionnel d’indexation du loyer fondé sur l’ICC qui entend déroger à cette disposition peut trouver à s’appliquer, un tel article figure dans le bail litigieux. Ce grief qui ressort des faits adventices est donc sans fondement et ne saurait donc avoir un effet utile pour contester le montant des sommes réclamées.
S’agissant des charges, leur montant provisionnel a été fixé à 600 euros. La commune intention des parties qui ressort manifestement du bail litigieux a cependant souhaité qu’il soit « ajusté chaque année, en fonction des dépenses effectuées l’année précédente ». Dès lors, il appartient au preneur d’apporter la preuve de l’absence de dépenses de travaux effectués l’année antérieure pour faire obstacle à l’ajustement communément souhaité par les parties. En se bornant à dire que le bail a fixé la provision à 600 euros, cette preuve n’est pas apportée. Ce grief qui ressort des faits adventices est donc sans fondement et ne saurait donc avoir un effet utile pour contester le montant des sommes réclamées.
Le preneur fait en outre état de versements indus depuis le 1er trimestre 2016 dans le cadre d’une procédure distincte, sans en spécifier le quantum, ni en démontrer le caractère indu dans le cadre de la présente procédure. En conséquence, ce moyen ne saurait prospérer.
En conséquence, la dette locative arrêtée au 8 juillet 2021 sera fixée à hauteur de 67.543 euros.
Sur la compensation
Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
Aux termes de l’article 677 du code de procédure civile, les jugements sont notifiés aux parties elles-mêmes. Il ressort de l’article 678 du code de procédure civile que lorsque la représentation est obligatoire, le jugement doit en outre être préalablement porté à la connaissance des représentants des parties.
En l’espèce, le preneur sollicite la compensation pour recouvrer 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et 225 euros au titre des dépens, soit 3.225 euros suite à l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 6 juin 2021. Le preneur justifie que l’arrêt a été notifié à avocat avec demande de paiement desdites sommes sous huitaine, mais il n’est pas justifié d’une signification à la SCI MONT CHARVIN, de sorte que les conditions de la compensation ne sont pas réunies.
En conséquence, la compensation ne saurait être ordonnée.
Sur la suspension de la clause résolutoire
L'article L.145-41 du code de commerce dispose, dans son dernier alinéa, que «Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 et 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.»
L'article 1244-1 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, devenu l'article 1343-5 du même code dispose, dans son premier alinéa : «Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.»
En l’espèce, la SARLVELVET ROOM CAFE rappelle que son activité jugée non essentielle a fait l’objet de fermetures administratives durant les différent : un premier confinement ayant contraint à une fermeture du 15 mars 2020 au 2 juin 2020 ; un second confinement ayant contraint à une fermeture du 29 octobre 2020 au 9 juin 2021; Soit au total, une fermeture de 302 jours. Elle justifie avoir alerté le bailleur sur sa situation dans son courrier du 6 juin 2021.
En conséquence, il lui sera donc accordé un échéancier de 24 mensualités égales et successives payables pour la première fois le 10 du mois suivant le mois de la signification du jugement, avec pendant le cours des délais, la suspension du jeu de la clause résolutoire suivant les modalités et les conditions figurant dans le dispositif. Il est précisé que tout manquement entraînera la déchéance du terme et l’acquisition de la clause résolutoire. Dans cette dernière hypothèse, le bail se trouvera alors résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
Sur les autres demandes
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, il y a lieu de condamner la SARL VELVET ROOM CAFE aux dépens qui comprendront les frais de la sommation et du commandement du 8 juillet 2021.
L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.
Dans le cas d’espèce, le bailleur n’a sollicité aucune condamnation à l’encontre du preneur qui succombe dans ses demandes principales. La demande formée par la SARL VELVET ROOM CAFE à ce titre sera rejetée. Il n’y a donc pas lieu à condamnation de l’une ou l’autre des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,
Constate que la délivrance de la sommation de produire des attestations d’assurance visant la clause résolutoire et celle relative au commandement de payer visant la clause résolutoire délivrés le 8 juillet 2021 à la SARL VELVET ROOM CAFE ont été faites de bonne foi ;
Rejette la demande tendant à la nullité de la sommation de produire des attestations d’assurance visant la clause résolutoire et du commandement de payer visant la clause résolutoire délivrés le 8 juillet 2021 ;
Donnons acte de la production des attestations d’assurance pour les années 2019, 2020 et 2021 dans le délai d’un mois spécifié par la sommation susmentionnée ;
Constate que la clause résolutoire visée au titre de la sommation de produire des attestations d’assurance délivrée le 8 juillet 2021 n’est pas acquise ;
Constate l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail liant la SARL VELVET ROOM CAFE et la SCI MONT CHARVIN relativement aux locaux sis [Adresse 2] dans le [Localité 4], à la date du 8 août 2021, pour la somme de 67.543 euros arrêtée à la date du 8 juillet 2021 incluse, et 365,70 euros au titre du commandement de payer délivré le 8 juillet 2021 ;
Fixe la dette locative à la somme de 67.543 euros arrêtée à la date du 8 juillet 2021 incluse ;
Accorde à la SARL VELVET ROOM CAFE pour apurer l’intégralité de ladite somme :un échéancier de 24 mensualités égales et successives payables pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du jugement, et par la suite, le 2 de chaque mois successif jusqu’à apurement total de la dette, avec pendant le cours des délais, la suspension rétroactive du jeu de la clause résolutoire ;Dit que le remboursement intégral à la SCI MONT CHARVIN peut être anticipé par la SARL VELVET ROOM CAFE aucune incidence ; Dit que tout manquement entraînera la déchéance du terme et l’acquisition de la clause résolutoire. Dans cette dernière hypothèse, le bail se trouvera alors résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit ;Dit que si les tous délais sont respectés ou que la dette est intégralement remboursée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;Rappelle que cet apurement se fait sans préjudice des autres obligations au titre du bail commercial qui lie la SARL VELVET ROOM CAFE à la SCI MONT CHARVIN ;
Condamne la SARL VELVET ROOM CAFE aux dépens (dont les frais de la sommation et du commandement de payés délivrés le 8 juillet 2021);
Rejette la demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée par la SARL VELVET ROOM CAFE ;
Rejette le surplus des demandes ;
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 14 Mai 2024.
Le GreffierLe Président
Christian GUINANDJean-Christophe DUTON
