Cour d'appel, 19 mai 2022. 21/02981

N° RG 21/02981 - N° Portalis DBVM-V-B7F-K6MF C4 Minute N° Copie exécutoire délivrée le : la SELARL CDMF AVOCATS la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE CHAMBRE COMMERCIALE ARRÊT DU JEUDI 19 MAI 2022 Appel d'une ordonnance (N° RG 21/00066) rendue par le Président du TJ de GAP en date du 15 juin 2021 suivant déclaration d'appel du 05 Juillet 2021 APPELANTE : S.A. MMV GESTION Société immatriculée au RCS de Antibes sous le n° 411 926 892, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège ; 51 avenue France d'Outre Mer B.P. 39 06700 SAINT LAURENT DU VAR représentée par Me Jean-Luc MEDINA de la SELARL CDMF AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE, substitué par Me BANDOSZ, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et Me François CREPEAUX, avocat au barreau de GRASSE, INTIMÉE : Mme [X] [P] née le 15 Décembre 1959 à DECINES CHARPIEU (69150) de nationalité Française 39-41 rue Marat 69150 DECINES CHARPIEU représentée par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, plaidant par Me CATIN, avocat au barreau de LYON, COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme Marie-Pierre FIGUET, Président, Mme Marie-Pascale BLANCHARD, Conseiller, M. Lionel BRUNO, Conseiller, Assistés lors des débats de Madame Sarah DJABLI, Greffier placé. DÉBATS : A l'audience publique du 09 Mars 2022, M. BRUNO conseiller, a été entendu en son rapport, Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et Me CATIN en sa plaidoirie, Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour, après prorogation du délibéré Faits et procédure : 1.Le 18 janvier 2021, madame [P] a assigné la Sas MMV devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Gap, au titre d'un bail commercial concernant un appartement et une place de parking, dépendant de l'ensemble immobilier Le Hameau des Airelles, situé à Montgenèvre, à usage de résidence de tourisme. 2.Elle a notamment fait valoir que les loyers étaient payables par trimestre à terme échu, que le loyer du 1er trimestre 2020 était donc exigible le 1er avril 2020, que le preneur l'a informée le 3 avril 2020 que le paiement ne serait que partiel ; qu'il n'a réglé que 1.825,54 euros sur 2.244,92 euros ; que le loyer du 2ème trimestre, d'un montant égal, n'a pas été réglé ; qu'un commandement de payer 2.664 euros, visant la clause résolutoire du bail, a été vainement signifié le 30 juillet 2020 ; que le loyer du 4ième trimestre 2020 n'a également été payé que pour partie. 3.Par ordonnance du 15 juin 2021, le président du tribunal judiciaire de Gap a : - constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 30 août 2020 ; - condamner la Sas MMV à restituer les lieux dans le mois de la signification de cette décision sous peine, passé ce délai, d'expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l'assistance de la force publique ; - condamné la Sas MMV à payer à madame [P] à titre provisionnel 2.664,30 euros au titre des loyers et charges, outre une indemnité trimestrielle d'occupation égale au montant de la redevance initialement fixée égale à 2.244,93 euros à compter du 31 août 2020 et jusqu'à la date de libération effective des lieux ; - dit que la somme de 2.664,30 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jour de l'ordonnance et que les indemnités trimestrielles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité; - condamné la Sas MMV à payer à madame [P] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la Sas MMV aux dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer du 30 juillet 2020 ; - rejeté, en tant que de besoin, le surplus des demandes. La Sas MMV a interjeté appel de cette décision le 5 juillet 2021. L'instruction de cette procédure a été clôturée le 2 décembre 2021. Prétentions et moyens de la Sas MMV: 4.Selon ses conclusions remises le 16 novembre 2021, elle demande à la cour, au visa des articles 455, 458, 834 du code de procédure civile, 1101 et suivants, 1195, 1218, 1221, 1343-5 et 1722 du code civil, L145-41 du code de commerce : - d'annuler l'ordonnance déférée faute de réponse à sa demande subsidiaire ; - subsidiairement, de la réformer en toutes ses dispositions ; - de débouter l'intimée de ses demandes et de juger n'y avoir lieu à référé en raison de l'existence de contestations sérieuses sur les loyers objets du commandement de payer ; - très subsidiairement, d'allouer à la concluante un délai afin de s'acquitter des sommes commandées, avec suspension des effets de la clause résolutoire ; - d'allouer à la concluante la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - de condamner l'intimée aux dépens incluant le coût du commandement. Elle expose : 5.- concernant la nullité de l'ordonnance, que toute décision doit être motivée à peine de nullité, alors que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que la concluante avait demandé au juge des référés, subsidiairement, l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail, ce que rappelle l'ordonnance, mais demande sur laquelle il n'a pas été répondu ; 6.- concernant les loyers, que la concluante a été affectée par la crise sanitaire et les mesures gouvernementales fermant les résidences de tourisme, sauf pour l'accueil de résidents permanents ; qu'elle a ainsi subi une perte de chiffre d'affaires de 20 % avec un résultat d'exploitation négatif de 1.162.796 euros et une perte de 2.119.201 euros ; 7. - qu'elle a ainsi été privée, en raison de la destination des lieux, de l'usage normal de la chose louée depuis le début de cette crise ; que ce fait constitue un cas de force majeure ; 8.- qu'en outre, le bail a stipulé qu'en cas de changement de réglementation rendant impossible l'exploitation de la résidence dans la catégorie « résidence de tourisme », les parties s'engagent à se rapprocher pour trouver un nouvel accord ; qu'ainsi, l'imprévision a été incluse dans le champ contractuel, même si le bail est antérieur à l'entrée en vigueur de la réforme du droit des obligations ; 9.- que la concluante est également recevable à se prévaloir d'une exception d'inexécution, puisque tant que le bailleur n'est pas en mesure d'assurer la jouissance paisible des locaux, l'obligation de paiement des loyers n'a pas lieu d'être ; que le preneur est ainsi en droit de demander une réduction du prix en cas de perte partielle de la chose louée ; 10.- que le commandement visant la clause résolutoire au titre de trois mois et demi de loyers impayés n'est pas de nature à justifier la résiliation du bail ; que l'intimée ne justifie d'aucune urgence à reprendre son bien, d'autant que la concluante est désormais à jour de ses loyers jusqu'au mois d'août 2021 ; que le juge des référés n'a pu retenir qu'il est dans son pouvoir de prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état pour faire cesser un trouble manifestement illicite et que l'occupation sans droit ni titre de la propriété constitue un tel trouble, pour motiver sa décision, puisque la concluante n'est pas occupante sans droit ni titre qu'autant que la résiliation du bail a été régulièrement constatée, ce qui échappe à la compétence du juge faute d'attribution contractuelle ou d'urgence ; 11.- qu'en raison du paiement des loyers objets du commandement, il convient subsidiairement d'accorder rétroactivement un délai de grâce à la concluante, avec une suspension des effets de la clause résolutoire. Prétentions et moyens de madame [P] : 12.Selon ses conclusions n°3 remises le 26 novembre 2021, elle demande à la cour, à titre principal : - de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; - de condamner à titre provisionnel la société MMV à lui payer la somme de 517,98 euros au titre des frais engagés pour la restitution de l'appartement ordonnée par l'ordonnance entreprise à laquelle s'est opposée la société MMV ; - de condamner à titre provisionnel la société MMV à lui payer la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance d'avoir pu louer son appartement. 13.Elle demande subsidiairement : - de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial en application de la clause résolutoire prévue par ledit contrat ; - de prononcer immédiatement et sans délai l'expulsion de corps et de biens de la société MMV Résidences ainsi que de tous occupants de son chef du local commercial dont il s'agit, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; - de condamner à titre provisionnel la société MMV à lui payer la somme de 2.664,30 euros, correspondant aux loyers des premier et deuxième trimestres 2020, outre intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer signifié au locataire défaillant le 30 juillet 2020 ; - d'autoriser la concluante à actualiser sa créance locative au jour de l'audience de plaidoirie ; - de condamner la société MMV à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers et charges courants tels qu'ils auraient été dus en l'absence de résiliation, en tenant compte le cas échéant de la révision du loyer telle que contractuellement prévue, et ce, jusqu'au départ effectif des lieux loués. 14.Elle demande, dans tous les cas : - de débouter la société MMV de l'intégralité de ses demandes ; - de la condamner à lui payer une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 juillet 2020. Elle indique : 15.- que le bail a été conclu pour une durée de dix années et deux mois commençant à courir le 20 décembre 2008, moyennant un loyer annuel initial hors taxes et hors charges de 7.605 euros, payable par trimestre échu, le 1er du mois suivant, au domicile du bailleur ; qu'il a été stipulé qu'en cas de non-paiement des loyers à l'une de ses échéances, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le contrat et que cette résiliation interviendra de plein droit, sans qu'il soit besoin de recourir en justice, un mois après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou une sommation par huissier de payer, restée infructueuse ; 16.- que suite à l'absence de paiement du loyer dû au 1er avril 2020 et de l'annonce que seul un paiement partiel sera effectué, la concluante a mis en demeure l'appelante le 9 mai 2020 de régler le reliquat de 419,38 euros en rappelant les termes de la clause résolutoire ; que l'appelante n'a cependant pas réglé ce solde, ni le loyer du second trimestre 2020 de 2.244,92 euros ; que la concluante a ainsi fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire ; que postérieurement, l'appelante n'a réglé intégralement que le loyer du troisième trimestre, mais pas le solde à cette époque, ni l'intégralité du loyer du dernier trimestre ; que la concluante a ainsi saisi le juge des référés ; que ce n'est qu'au mois de juillet 2021 que l'appelante a réglé l'ensemble des loyers arriérés ; que la concluante n'a pu reprendre possession des lieux malgré l'ordonnance déférée ; 17.- concernant la nullité de l'ordonnance entreprise, que le premier juge a statué sur la demande concernant l'octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, puisqu'en ordonnant la résiliation du bail et en condamnant l'appelante à régler les loyers et à payer une indemnité d'occupation, il a décidé de ne pas y faire droit ; que dans le dispositif de l'ordonnance, le juge a rejeté toutes les autres demandes présentées ; qu'il n'y a pas ainsi lieu d'annuler cette ordonnance ; 18.- concernant sa confirmation, qu'il résulte de l'article L141-45 du code de commerce en son alinéa 1er que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que le bail rappelle cette clause, alors que le commandement n'a pas été exécuté dans le délai d'un mois ; qu'ainsi, la concluante était bien fondée à solliciter du juge des référés la constatation du jeu de cette clause avec ses conséquences ; 19.- que l'appelante ne peut invoquer la loi d'habilitation du 23 mars 2020, ni l'ordonnance du 25 mars 2020 pour justifier du non paiement des loyers, ces textes ne concernant que les très petites entreprises, ce qui n'est pas la situation de la société MMV, ce qu'elle ne conteste pas ; qu'elle était ainsi tenue au paiement des loyers des deux premiers trimestres 2020 ; 20.- qu'elle ne peut soutenir avoir subi seule les effets de la crise sanitaire, puisque tel est également le cas de la concluante, qui exerce la profession de consultant et qui n'a pu travailler pendant plusieurs mois et a dû s'inscrire auprès de Pôle Emploi, tout en continuant à rembourser le prêt de 992 euros par mois destiné à l'acquisition des lieux donnés à bail ; que la période de confinement étant intervenue après des vacances scolaires, l'appelante a pu bénéficier pleinement de cette période ; que l'appelante a également pu bénéficier d'aides publiques afin de régler ses loyers et ses charges fixes ; qu'elle a décidé de ne pas ouvrir la résidence pour les vacances de février 2021, en raison de la fermeture des pistes de ski, alors que les touristes étaient présents sur la station et qu'il s'agit d'une décision de gestion dont elle ne peut se prévaloir ; que les comptes d'exploitation indiquent que l'appelante est en mesure de régler la totalité des loyers ; 21.- que si l'appelante invoque la force majeure, il a été jugé qu'une épidémie ne constitue pas un tel cas, le critère d'irrésistibilité étant défaillant ; qu'une obligation au paiement d'une somme d'argent ne peut jamais être empêchée par un cas de force majeure ; 22.- que l'appelante ne peut invoquer la théorie de l'imprévision, l'article 1195 du code civil introduit par l'ordonnance du 10 février 2016 ne concernant que les contrats conclus ou renouvelés depuis cette date, alors que le bail a été conclu en 2007 ; que si l'appelante invoque la clause du bail concernant un changement de réglementation rendant impossible l'exploitation des lieux comme résidence de tourisme, il n'existe pas un tel changement en l'espèce ; 23.- que l'appelante ne peut invoquer une exception d'inexécution, puisque la crise sanitaire n'est pas imputable au bailleur ; que la concluante n'a pas manqué à son obligation consistant à autoriser le preneur à utiliser librement les lieux loués ; 24.- qu'elle ne peut se prévaloir d'une perte partielle de la chose louée, puisque le bail n'a pas entendu subordonner le paiement des loyers à une occupation particulière des locaux ni à un taux de remplissage ; 25.- que l'appelante ne peut invoquer que la concluante a mis en 'uvre la clause résolutoire de mauvaise foi, alors qu'elle a tenté en réalité d'imposer une franchise de loyers de 3,5 mois ; qu'il n'y a eu aucune négociation individuelle ; 26.- que le juge des référés avait qualité pour statuer, les loyers n'ayant pas été payés sans raison valable, alors que la concluante se trouvait dans une situation justifiant qu'il soit statué en urgence et dans la nécessité de relouer au plus vite les lieux ; 27.- que suite au prononcé de l'ordonnance, l'appelante n'a pas restitué les lieux, alors qu'elle devait s'exécuter dans le mois de la signification de cette décision, laquelle est intervenue le 12 juillet 2021 ; que la concluante a avisé l'appelante qu'un état des lieux avec remise des clefs serait organisé le 1er septembre 2021 en présence d'un huissier de justice ; que si l'appelante a été présente, elle n'a cependant pas effectué cette restitution ; que la concluante a engagé des frais pour effectuer cette restitution et n'a pu remettre le logement en location et a ainsi subi un manque à gagner. ***** 28.Il convient en application de l'article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. MOTIFS DE LA DECISION : 1) Concernant l'annulation de l'ordonnance entreprise : 29. Il résulte de l'ordonnance déférée que les demandes subsidiaires de la société MMV ont bien été reprises dans la présentation du litige. Cependant, rien dans la motivation de l'ordonnance, ni dans son dispositif, ne vient indiquer que le juge des référés a examiné la demande subsidiaire de l'appelante concernant l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Le premier juge a cependant, dans le dispositif de son ordonnance, rejeté le surplus des demandes des parties. 30.La cour constate qu'il ne s'agit pas d'un défaut de réponse à un moyen formé par l'appelante, mais d'une omission de statuer sur un chef de demande. Il était loisible à l'appelante de requérir du juge qu'il statue, après le prononcé de son ordonnance, sur cette prétention. En raison de l'effet dévolutif, la cour est à même de réparer cette omission de statuer. Il n'y a pas lieu en conséquence d'annuler l'ordonnance entreprise. 2) Concernant la compétence du juge des référés : 31.Le juge des référés est compétent pour prescrire toutes mesures conservatoires ou de remise en état afin de faire cesser un trouble manifestement illicite ou pour prévenir un dommage imminent, et également, accorder une provision au créancier dont l'obligation n'est pas sérieusement contestable. 32.La cour constate que l'intimée justifiait, lors de la saisine du juge des référés, d'une urgence à intervenir, afin de prévenir un dommage imminent, puisqu'il n'est pas contesté que le montant des loyers doit servir à amortir l'emprunt nécessaire à l'acquisition des biens loués, d'autant qu'en raison de la crise sanitaire, son activité de consultante a été stoppée. Il lui était ainsi nécessaire d'obtenir au plus vite un titre exécutoire afin de recouvrer le montant des loyers contractuellement dus, et éventuellement afin d'obtenir la restitution des lieux, afin de pouvoir les relouer. En outre, en raison des prévisions particulièrement claires du bail, elle pouvait arguer d'une obligation non sérieusement contestable et ainsi de l'existence d'un trouble manifestement illicite résultant tant du non paiement des loyers que d'une occupation malgré une clause résolutoire de plein droit faute de paiement des loyers et charges, obligations principales du tout preneur. Il en résulte que le premier juge a retenu à bon droit sa compétence, s'agissant de sanctionner un contrat dont la validité n'est pas remise en cause. 3) Concernant la résiliation du bail et le paiement des loyers : 33.Il n'est pas contesté que le bail a prévu une clause résolutoire de plein droit faute de paiement des loyers et des charges. La validité du commandement de payer visant cette clause n'est pas contestée, puisqu'ainsi que relevé par le juge des référés, ce commandement a été signi'é à personne, en comportant en copie la mention intégrale de la clause résolutoire résultant du bail commercial signé par les parties ainsi que le texte de l'article L145-41 du code de commerce. 34. S'agissant de la résiliation du bail, le juge des référés a retenu que la société MMV souscrit elle-même au fait qu'elle ne béné'ciait d'aucune mesure exonératoire au titre du contexte de crise sanitaire et qu'à ce titre, elle ne pouvait se dispenser du paiement du loyer. Le premier juge a retenu que la crise sanitaire et le contexte pandémique ne peuvent caractériser les caractères d'imprévisibilité, d'irrésistibilité et d'extériorité pour le débiteur de l'obligation de payer une somme d'argent, de sorte que la société MMV ne peut valablement invoquer la force majeure pour arguer d'une libération du paiement des loyers dus. Il a en outre indiqué que la théorie de l'imprévision issue des dispositions de l'article 1195 du code civil n'est pas applicable en l'espèce nonobstant le renouvellement du bail commercial postérieurement à l'entrée en vigueur des nouvelles dispositions du code civil, dès lors que la qualification de résidence de tourisme n'a jamais été remise en question et n'a donc pas nécessité un rapprochement des parties afin de trouver un accord entre elles ainsi que le prévoyait le bail. 35.La cour constate que devant elle, l'appelante ne se prévaut pas plus de dispositions spécifiques prises pendant la pandémie qui lui permettraient de suspendre l'exécution de ses obligations. Ainsi que relevé par le juge des référés, la société MMV ne peut invoquer un cas de force majeure, puisque son obligation consiste au paiement d'une somme d'argent, alors qu'il n'est pas justifié que la crise sanitaire l'a empêchée de s'en acquitter. Les caractères d'irrésistibilité et d'extériorité font ainsi défaut, d'autant que le bail a prévu un loyer annuel, seul le paiement étant échelonné par trimestre. En la cause, il n'est pas établi que l'appelante se soit trouvée devant une contrainte extérieure à sa personne, imprévisible et irrésistible, l'empêchant de régler annuellement son loyer. 36.L'appelante ne peut pas plus invoquer la théorie de l'imprévision, en raison de la date de conclusion du bail, antérieure à l'entrée en vigueur de la réforme du droit des contrats et des obligations, ainsi que soutenu par l'intimée et non contesté par la société MMV. Si le bail a prévu une clause par laquelle les parties s'engagent à négocier au cas où un changement de réglementation rend impossible l'exploitation de la résidence dans laquelle se trouvent les lieux donnés à bail, dans la catégorie « Résidence de tourisme », il ne résulte d'aucune disposition prise pendant la crise sanitaire que l'affectation des biens donnés à bail ait été changée. Il n'y a eu en effet que des restrictions partielles et limitées dans le temps, sans interdiction d'exploiter en totalité, notamment pour les personnes y établissant leur résidence habituelle. Le premier juge a ainsi valablement retenu que la destination des locaux n'a pas été remise en cause, et qu'il n'y avait pas ainsi lieu à un rapprochement des parties pour trouver un nouvel accord. De ce fait, l'appelante est mal fondée à soutenir également qu'elle a été privée de l'usage normal de la chose louée en raison de sa destination et de la crise sanitaire. 37.Concernant l'exécution de l'obligation de délivrance par l'intimée, le juge des référés a énoncé que la bailleresse ne peut valablement se voir opposer une exception d'inexécution du contrat de bail alors qu'elle n'a nullement manqué à son obligation de délivrance des lieux loués et qu'en particulier, la fermeture des remontées mécaniques et le défaut d'exploitation des domaines skiables par suite de décisions gouvernementales sont indépendants de la fermeture des logements destinés à la location sur la période concernée et sont étrangers au comportement de la bailleresse. La cour ne peut que confirmer cette appréciation. Les mesures gouvernementales intervenues à la fin de l'année 2020 et en février 2021 n'ont en effet entraîné que la fermeture des remontées mécaniques et il n'est pas contesté que la station de montagne dans laquelle se trouve la résidence exploitée par l'appelante est restée ouverte. Ainsi que soutenu par l'intimée, si l'appelante a refusé de louer les lieux pendant les vacances du mois de février 2021, il s'est agi de son choix, dont elle ne peut rendre responsable la bailleresse. Enfin, les conséquences de la crise sanitaire ne sont pas imputables à l'intimée, qui en a également subi les conséquences, et il ne peut être invoqué d'exception d'inexécution liée à un manquement du bailleur à son obligation d'assurer une jouissance paisibles des lieux. 38.Dans ce prolongement, la cour ajoute qu'il n'y a pas eu de destruction partielle de la chose louée, puisque pendant la période visée par le commandement de payer, une location des lieux conformément à leur destination restait possible. 39.Il en résulte que le juge des référés a exactement retenu l'absence de contestations sérieuses, l'existence d'une urgence à statuer et l'existence d'un trouble manifestement illicite en raison de l'inexécution du contrat, pour ainsi constater l'acquisition de la clause résolutoire en raison des loyers impayés, dont le montant n'est pas contesté, et prononcer les condamnations liées à ce constat. L'ordonnance déférée sera ainsi confirmée. 4) Concernant la demande subsidiaire de l'appelante visant la suspension des effets de la clause résolutoire : 40. Ainsi qu'énoncé par le premier juge, l'application de l'article 1104 du code civil pose une exigence de bonne foi portant tant sur le comportement du bailleur que sur celui du locataire qui ne peut en l'état valablement invoquer un accord de la bailleresse aux modifications des obligations contractuelles sur la base d'un courrier type faisant état d'un contexte sanitaire exceptionnel justifiant une franchise de loyers et ce, même si d'autres bailleurs ont pu accepter ce dispositif dans le cadre de leurs relations contractuelles avec le locataire. En l'espèce, il résulte des lettres types adressées par l'appelante aux bailleurs notamment au mois d'avril 2020 que l'appelante les a mis devant le fait accompli en suspendant unilatéralement le paiement de tout loyer, sans chercher une négociation, bien qu'elle se prévale désormais de stipulations par lesquelles les parties s'engagent à se rapprocher pour trouver un nouvel accord en cas de changement dans la réglementation. 41.Si l'appelante justifie d'une perte de chiffre d'affaires de 50 % au cours du mois de novembre 2020, selon l'attestation de sa directrice administrative et financière, elle ne justifie pas des pertes constatées au cours des périodes visées par le commandement de payer. Son bilan clos le 30 septembre 2020 fait état de réserves autres que réglementées à hauteur de 3.198.674 euros. Elle ne justifie pas ainsi n'avoir pu faire face à ses obligations à l'égard de l'intimée, d'autant qu'elle soutient que la plupart des autres bailleurs ont accepté qu'elle suspende son obligation de payer les loyers. Les pièces produites par l'intimée démontrent que l'appelante a développé son activité depuis la fin de l'année 2021. Enfin, il est constant que l'ordonnance déférée n'a pas été exécutée concernant la libération des lieux, malgré les démarches entreprises par l'intimée. 42. Il résulte de l'ensemble des développements exposés plus haut que si l'appelante indique avoir réglé le solde des loyers dont elle était débitrice, dont les sommes visées dans le commandement de payer, elle ne se trouve pas pour autant de bonne foi. Sa demande subsidiaire concernant la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement ne peut ainsi qu'être rejetée. 5) Concernant les demandes reconventionnelles de madame [P] : 43.Concernant sa demande additionnelles visant le paiement de 517,98 euros au titre des frais engagés pour la restitution de son appartement, elle justifie de l'engagement de dépenses afin de pouvoir reprendre possession des lieux, incluant le coût du constat d'huissier réalisé le 1er septembre 2021. Il sera ainsi fait droit à cette demande, laquelle n'est pas sérieusement contestable. 44.S'agissant de la perte de chance de pouvoir remettre son appartement en location, il est constant que le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation est de 748,31 euros et que l'intimée n'a pu relouer son appartement, en raison du refus de l'appelante de libérer les lieux. Elle justifie que pendant la période des vacances scolaires de Noël 2021, un logement de même catégorie se loue dans la station pour un prix compris entre 1.134 et 1.662 euros la semaine. Il n'est pas en conséquence sérieusement contestable que l'intimée a subi un préjudice complémentaire résultant de l'impossibilité de relouer les lieux à compter des mois de septembre 2021 à janvier 2022, à hauteur de 2.000 euros. Il sera ainsi fait droit à cette prétention dans cette limite. ***** 45.Succombant en son appel, la société MMV sera condamnée à payer à madame [P] la somme complémentaire de 2.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi, Vu les articles 455, 458, 834 du code de procédure civile, 1101 et suivants, 1195, 1218, 1221, 1343-5 et 1722 du code civil, L145-41 du code de commerce : Déboute la société MMV de sa demande d'annulation de l'ordonnance déférée ; Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ; y ajoutant ; Déboute la société MMV de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement ; Condamne la société MMV à payer à madame [P] la somme complémentaire de 517,98 euros à titre de provision pour les frais engagés lors de la tentative de restitution des lieux ; Condamne la société MMV à payer à madame [P] la somme complémentaire de 2.000 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts en réparation de la perte de chance pour madame [P] de relouer son appartement ; Condamne la société MMV à payer à madame [P] la somme complémentaire de 2.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société MMV aux dépens exposés en cause d'appel ; SIGNE par Madame FIGUET, Présidente et par Madame Sarah DJABLI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La GreffièreLa Présidente