Cour d'appel, 02 mars 2023. 22/10947

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 02 MARS 2023 N° 2023/158 Rôle N° RG 22/10947 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ2W3 [G] [K] C/ [L] [R] [M] [R] [I] [R] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Adrienne MICHEL-CORSO Me Aurélie BERENGER Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de Marseille en date du 07 Juillet 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/04125. APPELANT Monsieur [G] [K] né le 10 Juillet 1975 à MARSEILLE, demeurant [Adresse 1] représenté et assisté par Me Adrienne MICHEL-CORSO de la SELARL MASSILIA JURIS CONSEILS & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMES Monsieur [L] [R] né le 16 Mai 2022 à MARSEILLE, demeurant chez Sogestia [Adresse 2] représenté et assisté par Me Aurélie BERENGER, avocat au barreau de MARSEILLE Monsieur [M] [R] né le 11 Septembre 1994 à Marseille, demeurant chez Sogestia [Adresse 2] représenté et assisté par Me Aurélie BERENGER, avocat au barreau de MARSEILLE Madame [I] [R] née le 16 Mai 2002 à MARSEILLE, demeurant chez Sogestia [Adresse 2] représentée et assistée par Me Aurélie BERENGER, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Myriam GINOUX, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Myriam GINOUX, Présidente Mme Catherine OUVREL, Conseillère Mme Angélique NETO, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2023, Signé par Madame Myriam GINOUX, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Selon contrat de bail en date du 18 août 2020 , M. [G] [K] a loué aux consorts [R] une maison d'habitation sise [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 1627 € outre une provision pour charges de 30 € par mois. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au preneur en date du 11 Mars 2021 € pour une somme de 5081 € au pricipal, arrêtée au 2 mars 2021. Par acte extra judiciaire en date du 8 juillet 2021, Mme [I] [R] et messieurs [M] et [L] [R] ont fait assigner M. [G] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, de le voir condamner à payer une somme de 5179 € au titre des loyers et charges, comptes arrêtés au 29 juin 2021, outre une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer jusqu'à libération effective des lieux, 2 000 € au titre de dommages-intérêts , 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens. M. [G] [K] , et son épouse sollicitaient en réplique de voir dire le commandement nul et de nul effet en ce qu'il ne comportait pas l'identité complète des requérants et la date du bail consenti, en ce que la somme réclamée avait été intégralement payée dans les deux mois de la signification du commandement de payer et demandaient la condamnation de Mme [I] [R] et messieurs [M] et [L] [R] à leur payer une somme de 2 000 € pour procédure abusive, outre 1 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile , et les entiers dépens ; subsidiairement que soient relevées des contestations sérieuses et le rejet des demandes, la suspension de la clause résolutoire, qu'il soit dit et jugé qu'ils sont à jour de leur loyer et charges et versaient aux débats la photocopie d'un chèque de 4408,71 €. Par ordonnance contradictoire en date du 7 juillet 2022, ce magistrat a : -CONSTATE la résiliation du bail établi le 18 août 2020 entre Monsieur [L] [R], Monsieur [M] [R] et Madame [I] [R], d'une part, et Monsieur [G] [K] et Madame [P] [F] épouse [K], d'autre part, à compter du 11 mai 2021 ; -ORDONNE l'expulsion de Monsieur [G] [K] et Madame [P] [F] épouse [K] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sis [Adresse 1] avec, si besoin est, le concours de la force publique; -DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L, 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; -RAPPELE qu l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution; -RAPPELE en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1 er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année uivante. à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille; -CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [K] et Madame [P] [F] épouse [K]à payer à Monsieur [L] [R], Monsieur [M] [R] et Madame [I] [R] une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération des lieux par la remise des clés d'un montant fixé provisoirement à la somme de 1 657 € ; - CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [K] et Madame [P] [F] épouse [K] à payer à Monsieur [L] [R], Monsieur [M] [R] et Madame [I] [R] une indemnité d'occupation provisionnelle de 4408,71 € à valoir sur la dette locative et les indemnités d'occupation mensuelles dus au 1er Mai 2022, comprenant l'échéance du mois de mai 2022, outre intérêts au taux légal non majoré à compter du prononcé de l'ordonnance ; - condamné solidairement M. [G] [K] et Mme [P] [F] épouse [K] à payer à Mme [I] [R] et messieurs [M] et [L] [R] une indemnité de 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté le surplus des demandes ; - rappelé que l'ordonnance bénéficiait d eplein droit d le'exécution provisoire. Selon déclaration reçue au greffe le 28 juillet 2022, M. [G] [K], seul, a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 26 octobre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [G] [K] sollicite de la cour qu'elle : - infirme l'ordonnance qurellée en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau, - prononce la nullité du commandement de payer délivré le 11 Mars 2021, - dise que les sommes objets du commandement de payer ont été réglées intégralement dans les deux mois de la délivrance de celui-ci, - déboute Mme [I] [R] et messieurs [M] et [L] [R] de l'ensemble de leurs demandes, ' en tout état de cause, - constate l'existence de contestations sérieuses, - prononce la suspension de la clause résolutoire contenue dans le bail d'habitation, - déboute Mme [I] [R] et messieurs [M] et [L] [R] de l'ensemble de leurs demandes, - dise que M. [G] [K] et [P] [K] sont à jour de leurs loyers et charges, ' reconventionnellement, - condamne Mme [I] [R] et messieurs [M] et [L] [R] à leur payer une somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, - condamne Mme [I] [R] et messieurs [M] et [L] [R] à leur payer une somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile - condamne Mme [I] [R] et messieurs [M] et [L] [R] aux entiers dépens. Par dernières conclusions transmises le 16 novembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [I] [R] et messieurs [M] et [L] [R] sollicitent de la cour qu'elle : - confirme l'ordonnance du 7 juillet 2022, - rejette toute demande de suspension de clause résolutoire, - fasse droit à la demande d'actualisation de la dette locative et condamne M. [G] [K] à la provision de 11 824,84 €, frais déduits, - reçoive Mme [I] [R] et messieurs [M] et [L] [R] en leur appel incident, - condamne M. [G] [K] à procéder à la réparation de l'installation de l'ouverture automatique du portail sous astreinte de 50 € par jour de retard, courant 15 jours après la signification de l'arrêt, - condamne M. [G] [K] à une somme de 1 200 € au titre de sfrais irrépétibles d'appel ainsi qu'aux entiers dépens. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 11 janvier 2023 MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la nullité du commandement de payer : Il résulte de l'examen de l'acte notarié établi après le décès de [U] [R], père de [L], [M] et [I] [R], qu'ils sont tous les trois propriétaires indivisaires du logement donné à bail aux époux [K]. En application des dispositions de l'article 815-2 du code civil et 815-3 du même code, tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis et que les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité, effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis et conclure des baux d'habitation. Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 114 du code de procédure civile, la nullité pour vice de forme ne peut être prononcée qu'en présence d'un grief établi par celui qui l'invoque. En l'espèce, si le commandement de payer délivré le 11 mars 2021, ne précise pas l'identité complète des bailleurs, et la date du bail consenti, le preneur appelant ne prouve pas l'existence d'un grief subi à ce titre, d'autant qu'au commandement de payer est joint un décompte locatif détaillé, précisant l'adresse du bien loué et permettant aux locataires d'identifier, sans contestation possible le montant des sommes réclamées. C'est donc à juste titre que le premier juge a écarté la contestation ainsi soulevée. Sur la réalité de la dette locative : Les bailleurs ont dûment produit aux débats le bail signé, le commandement de payer délivré visant la clause résolutoire , y annexant un décompte locatif actualisé à la date de l'audience. Le paiement des loyers et charges constitue une obligation non contestable des preneurs au regard de l'article 7 a de la loi du 6 juillet 1989 et du bail signé entre les parties. Le commandement de payer a été délivré le 11 mars 2021, pour une somme de 5081 € arrêtée au 1er mars 2021, et les preneurs disposaient donc d'un délai de deux mois expirant le 11 mai à minuit pour s'acquitter de leur dette locative. Au 11 mai 2021, deux versements avaient été effectués pour le compte des locataires, le 22 mars 2021 et le 12 avril 2021 pour un montant total de 4 750 €. Le commandement a donc valablement produit ses effets, ses causes n'ayant pas été intégralement payées dans le délai imparti et le réglement du 12 mai 2021,étant parvenu postérieurement à l'expiration de ce délai. Au regard du décompte précis et détaillé produit aux débats, il résulte qu'à la date de l'assignation, soit le 8 juillet 2021, et contrairement à ce que soutient l'appelant, la dette locative perdurait, à hauteur de 5179 €, comptes arrêtés au 1er juillet 2021. Le commandement étant resté sans effet et la dette locative perdurant, l'assignation en expulsion a donc valablement été délivrée. Si effectivement, M. [G] [K] démontre avoir adressé à l'agence mandataire de gestion, un chèque tiré à l'ordre d'un tiers, en date du 10 mai 2022, par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 mai 2022, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que cette simple photocopie n'était pas suffisante pour établir le réglement total de la dette, l'existence de la provison censée l'honorer n'étant pas justifiée. En conséquence, la créance des bailleurs n'était pas sérieusement contestable et la condamnation des locataires à payer aux bailleurs une indemnité provisionnelle de 4408,71 € au titre des arriérés locatifs, outre la fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, due à compter du 12 mai 2021, parfaitement fondée. L' ordonnance querellée sera confirmée de ces chefs. Sur la demande d'actualisation de la dette locative : Les bailleurs produisent une pièce ° 11, décompte locatif arrêté au 1er novembre 2022 duquel il résulte que la dette des preneurs est au jour du décompte d'un montant de 11 824,84 €, frais déduits, le dernier réglement de ces derniers étant précisèment le chèque dont il était excipé devant le premier juge, le 2 juin 2022, d'un montant de 4408, 71 euros. La demande d'actualisation est ainsi parfaitement fondée et il convient d'y faire droit, à titre provisionnel, selon modalités qui seront précisées au dispositif. Sur la demande de délais de paiement : En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 24 mars 2014, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années , et dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. M. [G] [K] ne produit aucune pièce susceptible de justifier de sa situation personnelle, financière, ou professionnelle. Par ailleurs , l'examen du dernier décompte démontre qu'il n'a plus réglé aucune somme à titre de loyer depuis le 2 juin 2022, et qu'antérieurement, ces sommes étaient versées de manière très irrégulière, de sorte que la demande de délais ne peut qu'être rejetée. L'ordonnance querellée sera confirmée de ce chef. Sur la demande de réparation du portail Les bailleurs se contentent de verser aux débats, une photographie, non datée, permettant de visualiser un moteur de portail endommagé, qu'il n'est cependant pas possible d'identifier comme étant celui de la villa louée. Par ailleurs, ils ne justifient pas avoir sollicité de leurs locataires, ainsi que l'a fort justement relevé le premier juge, la réparation de cette installation. C'est à bon droit qu'ils ont été déboutés de cette demande. L' ordonnance sera également confirmée de ce chef. Sur les dommages et intérêts M. [G] [K] succombant en toutes ses prétentions sera débouté de sa demande de dommages-intérêts particulièrement mal fondée. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qui concerne les dépens et les frais irrépétibles. Succombant en toutes ses demandes, M. [G] [K] supportera la charge des dépens en cause d'appel. M. [G] [K] qui succombe au litige, sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais non compris dans les dépens, qu'elle a exposés pour sa défense. Il leur sera donc alloué une somme de 1 200 euros en cause d'appel ; PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant de la provision à valoir sur la dette locative et l'indemnité d'occupation mensuelle, Et statuant de nouveau de ce chef en actualisant la dette, Condamne M. [G] [K] à payer à Mme [I] [R] et messieurs [M] et [L] [R] une somme provisionnelle de 1 1824,84 €, arrêtée au 1er novembre 2022, et comprenant l'échéance du mois de novembre 2022, à valoir sur la dette locative et l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 12 mai 2021, outre intérêts au taux légal non majoré, Y ajoutant : Condamne M. [G] [K] à payer les dépens en cause d'appel, Condamne M. [G] [K] à payer à Mme [I] [R] et messieurs [M] et [L] [R] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute M. [G] [K] de sa demande sur ce même fondement, La greffière, La présidente,