Cour d'appel, 08 septembre 2022. 21/03111

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 08 SEPTEMBRE 2022 N° 2022/ 338 Rôle N° RG 21/03111 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHBAD S.C.I. MAPHIGEMA C/ SAS FONCIA GRAND BLEU PHIGHESIM Copie exécutoire délivrée le : à : SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ SELARL LIBERAS FICI & ASSOCIES Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 17 Décembre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 1120000682. APPELANTE S.C.I. MAPHIGEMA poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 3] représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE assistée de Me Frédéric MASQUELIER de l'AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, INTIMEE SAS FONCIA GRAND BLEU PHIGHESIM prise en la personne de ses représentants légaux domiciliésès qualités au siège social sis, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Isabelle FICI de la SELARL LIBERAS FICI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Marine SPANGHERO de la SCP CABEE-BIVER-SPANGHERO, avocat au barreau de CARCASSONNE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 25 Mai 2022 en audience publique devant la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère, Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2022, Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE La SCI MAPHIGEMA est propriétaire d'un bien immobilier sis [Adresse 1] consistant en un deux pièces d'une surface de 35,83 m². Par acte sous seing privé du 02 juin 2016, Monsieur [T] est devenu locataire du bien, à effet au premier juillet 2016, moyennant un loyer mensuel de 346 euros, majoré d'une provision sur charges de 40 euros. Ce dernier a quitté les lieux loués le 20 mai 2019, à la suite d'une procédure d'expulsion. Par acte d'huissier du 09 octobre 2020, la SAS FONCIA GRAND BLEU, se prévalant d'un mandat de gestion locative signé le 24 juin 2016 avec la SCI MAPHIGEMA, a fait assigner cette dernière aux fins principalement de la voir condamner à lui verser la somme de 7942, 14 euros au titre du remboursement des sommes versées dans le cadre de la garantie des loyers impayés incluses dans le contrat de mandat de gestion locative. Par jugement réputé contradictoire du 17 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection de Fréjus a statué de la manière suivante : ' CONDAMNE la SCI MAPHIGEMA à verser à la SAS FONCIA GRAND BLEU les sommes suivantes : - sept mille neuf cent quarante deux euros et quatorze centimes (7942,14 euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision et jusqu'à parfait paiement, - mille deux cents euros (1200 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE la SAS FONCIA GRAND BLEU pour le surplus, RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit, CONDAMNE la défenderesse aux dépens' Le premier juge a indiqué que la SAS FONCIA GRAND BLEU, qui avait indemnisé son mandant dans le cadre de la garantie des loyers impayés, s'était heurtée au refus de ce dernier de lui retourner la quittance subrogative qui lui aurait permis de faire un recours contre le locataire défaillant, en violation de l'article 7 d'un mandat de gestion locative conclu le 24 juin 2016. Le premier mars 2021, la SCI MAPHIGEMA a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu'elle a débouté le surplus des demandes de la SAS FONCIA GRAND BLEU. La SAS FONCIA GRAND BLEU a constitué avocat. Par conclusions notifiées le 09 mai 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, la SCI MAPHIGEMA demande à la cour de statuer en ce sens : 'REJETANT toutes conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondées ; REFORMER le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société MAPHIGEMA à verser, à la SAS Foncia Grand Bleu, les sommes suivantes : - 7942,14 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision et jusqu'au parfait paiement ; - 1200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Et l'a condamnée aux entiers dépens ; CONFIRMER le jugement entrepris pour le surplus ; ET STATUANT A NOUVEAU : DEBOUTER la société FONCIA de l'intégralité de ses prétentions ; ET, Y AJOUTANT : CONDAMNER, à titre reconventionnel, la société FONCIA à payer, à la société MAPHIGEMA, la somme de 29 000€ à titre de justes dommages-intérêts en réparation des divers préjudices subis, correspondant principalement à la perte de valeur du bien immobilier litigieux du fait des dégradations commises par les locataires, et non-indemnisées par FONCIA dans le cadre du mandat « PREVOYANCE » souscrit ; SUBSIDIAIREMENT : ORDONNER la compensation avec les sommes qui seraient mises à la charge de la société MAPHIGEMA au profit de la société FONCIA ; EN TOUT ETAT DE CAUSE : CONDAMNER la société FONCIER à payer, à la société MAPHIGEMA, la somme de 2 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER la société FONCIA aux entiers dépens, en ce compris ceux de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDJ, sur son offre de droit'. Elle soutient n'être tenue contractuellement avec la SAS FONCIA GRAND BLEU que par un mandat de gestion locative du 16 juin 2011 et dit n'avoir pas eu le souvenir d'avoir signé un mandat le 24 juin 2016. Elle note que la SAS FONCIA GRAND BLEU ne démontre pas lui avoir versé la somme de 7942,14 euros. Elle précise que le mandat signé en 2011 ne prévoit pas le remboursement mis à la charge du mandant des sommes versées par le mandataire au titre du sinistre indemnisé. Elle explique qu'en tout état de cause, si l'on devait prendre en compte le contrat de 2016, la SAS FONCIA GRAND BLEU ne l'a pas indemnisée des dégradations locatives commises par le locataire sortant et ne peut lui demander d'établir une quittance subrogative alors que la dette n'est pas devenue définitive. Elle précise avoir toutefois régularisé la quittance subrogative d'un montant de 7942,14 euros mais en biffant la mention 'règlement définitif et global du sinistre', en raison de l'absence de versements à son bénéfice d'indemnités au titre des réparations locatives (page 8). Elle reproche à la SAS FONCIA GRAND BLEU plusieurs manquements et sollicite reconventionnellement des dommages et intérêts. Elle fait état du mandat de 2011 qui lui offrait une triple garantie : valorisation; prévoyance ; garantie totale. Elle souligne que le mandat de 2016 alléguée par la société FONCIA lui permettait d'obtenir les mêmes garanties. Elle évoque le fait que son mandataire n'a pas fait le nécessaire pour lui assurer durant le cours du bail de 2016 le maintien de la garantie locative et fait état d'un arriéré locatif de 11.039, 78 euros. Elle ajoute que le gestionnaire a contribué à l'accroissement de la dette locative en n'agissant pas rapidement à l'encontre du locataire. Elle reproche à son gestionnaire de n'avoir pas été présente lors de l'état des lieux de sortie effectué par un huissier de justice et de n'avoir pas remis en l'état l'appartement qui était dégradé, en dépit de ses demandes. Elle indique que son mandataire l'a empêchée de pouvoir mettre l'appartement en location en ne lui restituant les clés qu'en septembre 2019, alors même qu'elle avait demandé à l'agence immobilière une remise en location par courriel du 10 juillet 2019 et par lettre du 18 août 2019. Elle fait état de la perte de valeur du bien qu'elle lie aux dégradations locatives. Elle demande en conséquence des dommages et intérêts et conteste l'irrecevabilité de cette demande. Elle soutient que cette demande a pour objet d'opposer compensation aux prétentions adverses. Elle affirme n'avoir pu former sa demande qu'après avoir pris connaissance du mandat du 24 juin 2016. Subsidiairement, elle sollicite la compensation entre les sommes par chacune des parties. Par conclusions notifiées le 09 mai 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, la SAS FONCIA GRAND BLEU demande à la cour de statuer en ce sens : 'CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal de proximité de Fréjus le 17 décembre 2020 CONDAMNER la SCI MAPHIGEMA à payer à la SAS FONCIA GRAND BLEU la somme de 7942,14€, outre intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance, REJETER l'ensemble des demandes, fins et conclusions de la SCI MAPHIGEMA, CONDAMNER la SCI MAPHIGEMA à payer à la SAS FONCIA GRAND BLEU la somme de 3.000€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens' Elle soutient que les parties, après avoir été liées par un contrat de juin 2011, ont établi un mandat de gestion le 24 juin 2016. Elle indique avoir indemnisé son mandataire dans le cadre d'une garantie de loyers impayés et lui reproche de ne lui avoir pas retourné la quittance subrogative, si bien qu'en vertu des dispositions contractuelles, son mandataire doit lui rembourser le montant des sommes qu'elle lui a versé. Elle conteste toute faute dans l'exécution de son mandat. Elle relate avoir été diligente pour entreprendre les mesures d'expulsion du locataire défaillant. Elle indique avoir fait établir un état des lieux de sortie détaillé et souligne que les clés du logement ont été remises à son mandat le 26 septembre 2019, lorsque cette dernière est venue les chercher. Elle expose avoir cherché un acquéreur pour le bien immobilier, comme le lui avait demandé son mandant. Elle relate avoir indemnisé son mandataire de l'arriéré locatif. Elle fait état de sommes à déduire (charges de copropriété; frais de procédure). Elle estime n'avoir pas à indemniser la SCI MAPHIGEMA des dégradations locatives puisque cette dernière ne lui a pas renvoyé la quittance subrogative au titre des arriérés locatifs, l'empêchant de se retourner contre le locataire défaillant. Elle conteste être à l'origine de la baisse de valeur alléguée de l'appartement. Elle estime irrecevable comme étant nouvelle en cause d'appel et infondée la demande de dommages et intérêts formée par la SCI MAPHIGEMA. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 11 mai 2022. MOTIVATION Sur le mandat liant les parties La SCI MAPHIGEMA indique ne pas se souvenir avoir signé le mandat du 24 juin 2016 (page 4 de ses écritures). Elle n'indique toutefois pas qu'il s'agirait d'un faux ; elle ne conteste pas que la mention 'lu et approuvé, bon pour mandat' et la signature portée sur ce mandat, attribuée à Madame [X] [W], représentant la SCI MAPHIGEMA, émane de cette dernière. Il en est de même pour les initiales (BV) paraphées sur chaque page du mandat. Dès lors, il convient de dire que le seul mandat liant les parties est celui du 24 juin 2016, d'une durée d'un an, reconduit tacitement d'année en année. Sur la recevabilité de la demande de dommages et intérêts formée par la SCI MAPHIGEMA L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Selon l'article 567 du même code, les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel. La SCI MAPHIGEMA n'était pas comparante en première instance. Sa demande de dommages et intérêts s'analyse comme une demandes reconventionnelle : en effet, par cette demande, elle prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire; cette demande se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant aux termes de l'article 70 du code de procédure civile puisqu'il s'agit de discuter de la manière dont le mandat est exécuté. En conséquence de quoi, la demande de dommages et intérêts formées par la SCI MAPHIGEMA est recevable. Sur l'exécution du mandat de gestion Le mandat liant les parties impose à l'agence immobilière des missions courantes en matière de gestion locative et notamment rechercher des locataires et exercer à l'encontre du locataire défaillant toutes poursuites judiciaires. Ce mandat mettait en outre en place au profit du mandant : - une garantie des loyers impayés (comprenant les loyers impayés; les charges et taxes y afférentes et les indemnités d'occupation fixées par le tribunal). - une indemnisation 'détériorations immobilières'. Le contrat stipule que le mandataire s'engage à payer au mandant les frais de remise en état des parties privatives libérées par le locataire débiteur de loyers ou indemnités d'occupation fixées par le tribunal et charges, consécutifs à la dégradation des lieux par ce dernier, à l'exclusion des réparations locatives, des embellissements et travaux d'aménagements effectués par le locataire, et sous déduction d'un coefficient de vétusté basé sur une durée d'utilisation moyenne déterminée par le contrat. Il énonce, au chapitre 'subrogation', que le mandant s'engage à subroger le mandataire dans tous ses droits, actions, privilèges et sûretés une fois la dette devenue définitive et à signer toutes quittances subrogatives afin que le mandataire puisse exercer en son nom personnel tout recours contre le locataire. A défaut, le mandant devra rembourser l'intégralité des sommes versées par le mandataire au titre du sinistre indemnisé dans le cadre de la garantie des loyers impayés. Pour s'opposer à verser à son mandant une indemnisation au titre des détériorations immobilières, la SAS FONCIA GRAND BLEU fait valoir que son mandant ne lui a pas renvoyé une quittance subrogative lui permettant de se retourner contre le locataire défaillant. Elle soulève en conséquence une exception d'inexécution. Selon l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation. L'état des lieux d'entrée du 04 juillet 2016 évoque un appartement essentiellement en bon état, à l'exception : - d'une porte palière en bois peint qualifiée à l'état d'usage, - de l'existence de deux trous de cheville dans le mur de la cuisine et une tache sur une plinthe dans la cuisine, - d'un évier et d'une robinetterie en état d'usage, entartrés, dans la cuisine, - de chainettes cassées dans le vidage de la cuisine, - de meubles à l'état d'usage dans la cuisine (meuble sous évier et éléments hauts avec des portillons mal réglés), - d'une plaque de cuisson et d'une hotte aspirante à l'état d'usage, rouillée pour l'une et non nettoyée pour l'autre, - d'un joint d'étanchéité en mauvais état dans le bac à douche (moisi), - d'une robinetterie, d'un flexible et d'une douchette, qualifiés à l'état d'usage, entartrés, - d'une cuvette des WC qualifiée à l'état d'usage, entartrée, - d'une porte dans la chambre qualifiée à l'état d'usage, avec des traces de rayures. L'état des lieux de sortie du 04 juin 2019 fait état d'un appartement très sale, avec : - dans la cuisine et le séjour : des murs recouverts de gouttelettes de couleur blanche et avec des traces noires ou marrons ; un mur fortement jauni avec des salissures visibles, *des salissures sur la porte d'accès à la chambre avec des projections de couleur jaunâtre, *l'ensemble de la cuisine est décrit comme étant en mauvais état, avec un mitigeur eau froide/eau chaude hors d'état, une porte manquante du meuble sous l'évier, des meubles hauts de cuisine en très mauvais état, *le volet roulant de la fenêtre droite du séjour qui ne fonctionne pas correctement, *un convecteur électrique descellé de son socle qui ne fonctionne pas, *le rail des portes coulissantes hors d'état, - dans la chambre : *un point d'impact visible en partie centrale, *des murs recouverts de gouttelettes de couleur blanche avec un mur comprenant une trace grise prononcée et les autres fortement jaunis, dont l'un avec des traces noires prononcées, *un plafond recouvert de gouttelettes blanches avec des traces de salissures visibles à de multiples endroits, *l'éclairage ne fonctionne pas. - dans la salle de bains : *la porte d'accès présente un trou visible en partie basse, *les murs sont recouverts de gouttelettes de couleur blanche, *le mur de droit présente un trou visible, le mur de face est fortement jauni. La comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie témoigne de l'existence de dégradations locatives, ce que ne conteste d'ailleurs pas la SAS FONCIA GRAND BLEU. Cette dernière, qui était tenue par le mandat conclu entre les parties non seulement à une garantie loyers impayés mais également une garantie 'détériorations immobilières', n'est pas fondée à soulever l'exception d'inexécution liée à l'absence par son mandant de l'envoi de la quittance subrogative au titre des impayés locatifs, pour refuser sa garantie 'détériorations'. En effet, elle pouvait, ce qu'elle a effectué, solliciter de son mandataire le remboursement des sommes versées au titre des impayés locatifs si ce dernier ne lui renvoyait pas la quittance subrogative, conformément aux stipulations contractuelles. A ce titre, elle n'a donc pas exécuté correctement son mandat. Selon l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l'inexécution. Aux termes de l'article 1991 du même code, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. L'article 1992 du même code dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion (...). La SCI MAPHIGEMA démontre que la SAS FONCIA GRAND BLEU n'a pas exécuté son obligation de la garantir des 'détériorations immobilières'. Elle ne démontre pas que son mandataire aurait été négligent face au locataire défaillant. Ainsi, les premiers impayés ont débuté en mars 2017. Dès le 14 avril 2017, l'agence immobilière a fait délivrer au locataire défaillant un commandement de payer visant la clause résolutoire ; elle a fait assigner ce dernier en référé par acte du 14 décembre 2017 ; le juge des référés a rendu une décision le 09 avril 2018, qui a été signifiée le 25 mai 2018. Par la suite, a été notifié au locataire un commandement de quitter les lieux le 14 juin 2018, notifié à la préfecture le 15 juin 2018. Une tentative d'expulsion a eu lieu le 30 août 2018 avec une réquisition à la force publique le 31 août 2018. Ce n'est pas que le 06 mai 2019 que la force publique a pu intervenir. Il ressort des pièces produites que l'Etat a indemnisé la SCI MAPHIGEMA, par le biais de son mandataire, en raison du refus d'octroi de la force publique. La SCI MAPHIGEMA ne démontre pas que son mandataire aurait commis une faute dans la gestion de la défaillance du dernier locataire. La garantie des loyers impayés est libellée de la sorte : 'en cas de non paiement des sommes dues par le locataire, le mandataire s'engage à payer au mandant lors de chaque compte rendu de gestion ou acompte mensuel s'il en bénéficie, du premier jour de l'impayé jusqu'au jours de la libération des lieux par le locataire ou de la remise des clefs par celui-ci : les loyers impayés les charges et taxes y afférentes les indemnités d'occupation fixées par le tribunal' Le mandat fait état, au titre de l'indemnisation 'frais de procédure' que 'le mandataire prendra en charge les frais d'huissier, d'avocat, d'expulsion et de déménagement des meubles en garde-meubles à l'exclusion des frais de location du garde-meubles'. La SCI MAPHIGEMA, dans le dernier état de ses conclusions, ne conteste pas avoir perçu la somme de 7942, 14 euros au titre de la garantie 'loyers impayés' puisqu'elle a régularisé, le 09 mai 2022, la quittance subrogative qui lui avait été adressée par l'agence immobilière. En signant ce document, elle a accepté de renoncer ' à toute action ou réclamation à l'encontre de la société FONCIA dans le cadre de l'exécution du contrat garantie loyers impayés(...).' Dès lors, sa demande d'indemnisation au titre de cette garantie n'est plus fondée. La SCI MAPHIGEMA reproche à son mandataire de n'avoir pas cherché un autre locataire et de n'avoir pas remis les locaux en état d'être loué. Elle lui reproche dans le même temps de n'avoir pas répondu à sa demande qui était de trouver un acquéreur. Les parties sont d'accord pour dire que la SCI MAPHIGEMA avait souhaité vendre le bien. La date à laquelle la SCI MAPHIGEMA avait fait état de cette volonté à son mandataire n'est pas connue ( sa pièce 5, qui serait du mois de mai 2018, évoque uniquement 'je pense que nous allons mettre en vente cet appart. A voir !', ce qui ne peut s'analyser comme une demande claire de chercher un acquéreur, alors qu'à cette période, le locataire était toujours dans les lieux loués). La société FONCIA GRAND BLEU ne démontre pas de son côté les démarches qu'elle aurait entamé pour trouver un acquéreur. En tout état de cause, le locataire a été expulsé le 20 mai 2019. Dès le 10 décembre 2018, le mandataire de la SCI sollicite le gérant (sa pièce 4) en lui indiquant n'avoir plus de fonds pour régler les appels de fonds sollicités par le syndic. Le 18 août 2019, la SCI MAPHIGEMA, sous la plume de Madame [W], indique verser les appels de fond à hauteur de 114,58 euros et se plaint de ce que l'appartement n'est pas loué ; elle indique qu'il s'agit d'un petit appartement 'qu'il serait bon de remettre sur le marché rapidement(...). Où en est la location de mon appartement' Les frais de gestion courent toujours'; la représentante de la SCI se plaint par ailleurs de ce que le service gestion ne répond pas. Le 27 septembre 2019, la représentante de la SCI est allée récupérée les clefs du logement et a indiqué mettre fin au mandat de gestion. Il était difficile à l'agence immobilière de trouver un acquéreur pour le bien tant que le locataire, devenu occupant sans droit ni titre, était présent. Par ailleurs, la volonté de vendre le bien n'a manifestement pas été maintenue par la SCI MAPHIGEMA puisque la lettre de cette dernière, du 18 août 2019, évoque une volonté de le voir louer. Le bien, libéré le 20 mai 2019, a fait l'objet d'un état de lieux le 04 juin 2019 ; aux termes de celui-ci, il est apparu que le bien était dégradé. Dans le cadre de son mandat, l'agence immobilière se devait de rechercher des locataires et faire exécuter toutes menues réparations dont le montant est inférieure à 200 euros. Pour des travaux plus importants et urgents, le mandataire doit en aviser rapidement le mandant et en régler les factures ; il doit également faire exécuter tous les travaux importants après accord du mandant et en régler les factures. La société FONCIA GRAND BLEU ne démontre pas quelles ont été ses démarches après l'expulsion de Monsieur [T] en mai 2019. Elle ne justifie pas avoir fait des démarches pour retrouver un autre locataire; elle ne justifie pas avoir pris attache avec son mandataire pour évoquer l'éventuelle nécessité de procéder à des travaux avant toute remise en location du bien. A ce titre, elle a commis une faute dans le cadre de sa mission de gestion locative. Il doit cependant être tenu compte du fait que sa mission a pris fin le 29 septembre 2019. La SCI MAPHIGEMA justifie avoir acquis le bien en question pour un montant de 99.0000 euros en août 2011 et l'avoir proposé à la vente au prix net vendeur de 70.000 euros depuis le mois d'octobre 2021 (le mandat de vente conclu avec la société ERA faisait état d'un prix de vente demandé fixé initialement à 86.500 euros, le 09 mars 2021). Il ressort d'une attestation de la société ERA qu'après 399 jours, six visites ont été effectuées, aucune proposition d'achat n'a été enregistrée, les critiques récurrentes portant principalement sur les dégradations à réparer mais également sur la luminosité insuffisante et l'éloignement des places de parking. Pour résumer, deux fautes ont été commises par la société FONCIA GRAND BLEU : elle n'a pas indemnisé son mandataire au titre des 'détériorations immobilières'. Le préjudice de la SCI est donc une perte de chance d'avoir pu percevoir cette garantie. Cette dernière produit au débat un devis estimatif des réparations portant sur l'appartement (sa pièce 15), d'un montant de 7949, 92 euros. Elle ne peut soutenir que cette somme équivaut au montant de la garantie qu'elle aurait dû percevoir. En effet, le devis consiste en une rénovation intégrale du bien, avec le changement de la cuisinette, de la hotte et des meubles de cuisine et de salles de bains, alors même que la garantie 'détériorations immobilières' prend en compte les frais de remise en état des parties privatives consécutifs à la dégradations des lieux par le locataire, à l'exclusion des réparations locatives, embellissements et travaux d'aménagement effectués par le locataire, sous déduction d'un coefficient de vétusté basé sur une durée d'utilisation moyenne s'agissant des peintures/ papiers peints (7 ans), de l'électricité (10 ans), de la moquette (7 ans), des menuiseries et du parquet (10 ans), de la plomberie (10 ans), des carrelages (10 ans), des sanitaires (10 ans) et de la maçonnerie (10 ans). Le mandat mentionne que 'la vétusté est contractuellement calculée sur la base de [cette grille] (...) appliquée à partir de la date de construction ou de dernière réfection du lot ou de l'équipement concerné dûment justifié(...) les travaux de réfection, objets de la garantie et rendus nécessaires sont déterminés par comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie du locataire'. Par ailleurs, le mandat expose que sont exclues de la garantie les dégradations ou pertes du mobilier imputables au locataire et garnissant le logement. Ainsi, ne pouvaient être indemnisés au titre de la garantie 'détériorations immobilières' que le nettoyage de l'appartement, la mise en peintures des murs, le remplacement des ampoules qui ne fonctionnent plus, la porte détériorée et les sanitaires détériorés. Ainsi qu'il a été indiqué, après comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie, outre la grande saleté de l'appartement, ce sont les dégradations des murs (gouttelettes, traces noirâtres, fortement jaunis et un trou sur un mur de la salle de bains )et de la porte d'accès dans la salle de bains (trou) qui sont à remarquer. Constitue également une dégradation l'éclairage qui ne fonctionne pas dans la cuisine et dans la chambre. Les revêtements des murs n'étaient pas neuf lors de la prise de possession des lieux par Monsieur [T] en juillet 2016; le WC était en état d'usage, déjà entartré; le joint du bac de douche était déjà moisi. N'auraient donc pu être pris en compte que les éléments suivants au terme du devis : - mise en peinture de la cuisine (1570,45 euros), - mise en peinture de la chambre (941,82 euros), - mise en peinture de la salle d'eau (371,78 euros), - changement de la porte (294, 50 euros), - nettoyage (195 euros), - contrôle et changement d'ampoule (36 euros), déduction à faire de la vétusté stipulée contractuellement. Ainsi, compte tenu de la vétusté telle que stipulée contractuellement, et de la comparaison entre les lieux d'entrée et de sortie, la SCI MAPHIGEMA n'aurait pu percevoir une somme supérieure à 813, 50 euros. La deuxième faute contractuelle de la SAS FONCIA GRAND BLEU consiste dans son absence de démarche après l'expulsion du locataire en mai 2019, ainsi qu'il l'a été indiqué précédemment (ni recherche de locataire, ni contact avec le mandataire pour évoquer une remise en état des lieux). Le préjudice subi par la SCI MAPHIGEMA, sur trois mois (puisque le mandat a été résilié le 27 septembre 2019) s'analyse comme une perte de chance d'avoir pu relouer le bien ou le remettre en état. La SCI MAPHIGEMA ne démontre pas que la baisse de valeur du bien qu'elle avait acquis à hauteur de 99.000 euros en 2011 serait de la responsabilité de la SAS FONCIA GRAND BLEU. Elle ne peut dès lors solliciter la somme de 29.000 euros. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, il convient de condamner la SAS FONCIA GRAND BLEU à indemniser la SCI MAPHIGEMA à hauteur de 1900 euros. Sur le remboursement de la somme de 7942,14 euros au titre de la garantie des impayés locatifs L'article 7 du mandat de gestion locative liant les parties notait que le mandant s'engageait à signer toutes quittances subrogatives afin que le mandataire puisse exercer en son nom personnel tout recours contre le locataire. A défaut, le mandant devra rembourser l'intégralité des sommes versées par le mandataire au titre du sinistre indemnisé dans le cadre de la garantie des loyers impayés. Le 09 mai 2022, la SCI MAPHIGEMA, représentée par Madame [X] [W], a signé la quittance subrogative que lui avait adressée la société FONCIA et l'a adressée le même jour au conseil de cette dernière qui n'a formulé aucune réserve à ce sujet, ni avant l'ordonnance de clôture du 11 mai 2022, ni postérieurement. Dès lors, le jugement déféré qui a condamné la SCI MAPHIGEMA à verser la somme de 7942,13 euros au titre de la garantie des impayés locatifs sera infirmé. Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile la SAS FONCIA GRAND BLEU et la SCI MAPHIGEMA sont en partie succombante. Il convient de faire masse des dépens de première instance et d'appel et de les partager par moitié entre elles. Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement déféré, qui a condamné la SCI MAPHIGEMA aux dépens et à verser à la SAS FONCIA GRAND BLEU la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera infirmé. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe INFIRME le jugement déféré, STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT, REJETTE la demande de la SAS FONCIA GRAND BLEU tendant à voir condamner la SCI MAPHIGEMA à lui verser la somme de 7942, 13 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance, DÉCLARE recevable la demande de dommages et intérêts formée par la SCI MAPHIGEMA, CONDAMNE la SAS FONCIA GRAND BLEU à verser à la SCI MAPHIGEMA la somme de 1900 euros de dommages et intérêts, FAIT MASSE des dépens de première instance et d'appel, CONDAMNE la SAS FONCIA GRAND BLEU et la SCI MAPHIGEMA à prendre en charge par moitié les dépens de première instance et d'appel, REJETTE les demandes des parties fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,