Cour d'appel, 16 février 2024. 22/07015

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 16 FÉVRIER 2024 (n° , 14 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/07015 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFTJH Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Février 2022 rendu par le Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY - RG n° 20/01259 APPELANTS Madame [R] [J] épouse [I] née le 10 Juillet 1970 à [Localité 11] [Adresse 1] [Localité 7] Monsieur [A] [I] né le 02 Novembre 1971 à [Localité 8] (Algérie) [Adresse 1] [Localité 7] Tous deux Représentés par Me Sylvie KONG THONG de l'AARPI Dominique OLIVIER - Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069 assistés de Me Jenna CHETRIT, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 42 INTIMÉS Monsieur [X] [E] né le 20 Mars 1973 à [Localité 10] [Adresse 5] [Localité 3] SCI DE L'UNION immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 485 142 483, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège, [Adresse 5] [Localité 3] Tous deux représentés et assistés de Me Géraud BOMMENEL de la SELARL JURIS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0570 substitué par Me Julien BOUZERAND de la SELARL JURIS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0570 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 octobre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre Nathalie BRET, conseillère Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour nitialement prévue le 19 janvier 2024 prorogée au 09 février 2024 puis au 16 février 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous signature privée du 7 septembre 2018, la SCI de l'Union, représentée par son gérant, M. [X] [E], a consenti à M. [A] [I] et Mme [R] [J] épouse [I] une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 9], cadastré section BJ numéro [Cadastre 4], composé de quatre logements, d'emplacements de stationnements et de caves, moyennant le prix de 700.000€, dont 50.190 € versés à titre d'acompte à la signature de la promesse. La vente a été réitérée le 14 décembre 2018, par acte notarié reçu par Me [D] [V]. Par actes d'huissier enrôlés le 5 février 2020, Mme [R] [J] épouse [I] et M. [A] [I], se prévalant du mauvais état de l'immeuble, ont fait assigner M. [X] [E] et la SCI de l'Union devant le tribunal judiciaire de Bobigny en nullité de la vente sur le fondement du dol. Par ordonnance du 11 janvier 2021, le juge de la mise en état a notamment rejeté l'exception de nullité de l'assignation et la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation au service de la publicité foncière, soulevées en défense. Par ordonnance du 12 juillet 2021, le juge de la mise en état a enjoint aux époux [I] de produire l'état des lieux d'entrée des époux [Y] et celui des époux [C]. Par jugement du 28 février 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a statué ainsi : - Dit n'y avoir lieu à déclarer irrecevable le justificatif de la publication au 4 août 2021 de l'assignation au service de la publicité foncière communiqué le 22 décembre 2021, - Déclare irrecevable la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation au service de la publicité foncière, - Déboute Mme [R] [J] épouse [I] et M. [A] [I] de l'ensemble de leurs prétentions, - Déboute M. [X] [E] et la SCI de l'Union de leur demande de dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice, - Condamne in solidum Mme [R] [J] épouse [I] et M. [A] [I] aux dépens, - Condamne in solidum Mme [R] [J] épouse [I] et M. [A] [I] à payer à M. [X] [E] et la SCI de l'Union la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit, - Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. M. [A] [I] et Mme [R] [J] épouse [I] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 5 avril 2022. La procédure devant la cour a été clôturée le 12 octobre 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 11 octobre 2023 par lesquelles M. [A] [I] et Mme [R] [J] épouse [I], appelants, invitent la cour à : Vu les articles 1130, 1132, 1137,1240, 1641 du code civil, Réformer en toutes ses dispositions le jugement du 28 février 2022 et notamment en ce qu'il a : - débouté les époux [I] de l'ensemble de leurs demandes tendant à : ' dire et juger nulle la vente litigieuse, subsidiairement, en prononcer la résolution, ' condamner solidairement la SCI de l'Union et M. [E] à restituer aux époux [I] la somme de 750.000 € avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2018, ' condamner la SCI de l'Union et M. [E] à leur payer la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts, ' condamner la SCI de l'Union et M. [E] aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 7.000 € au titre de l'article 700, - condamné in solidum M. et Mme [I] à payer à M. [E] et à la SCI de l'Union la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du cpc, ainsi qu'aux dépens, Statuant à nouveau, A titre principal, dire et juger que la vente du bien immobilier sis [Adresse 2] contractée par acte notarié du 14 décembre 2018 est nulle et de nul effet au visa des articles 1130, 1132, 1137 et suivants du code civil, Subsidiairement, -Prononcer la résolution de la vente du bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 9] contracté par acte notarié du 14 décembre 2018 au visa de l'article 1641 du code civil, En conséquence, condamner solidairement la SCI de l'Union et M. [E] au remboursement de toutes les sommes versées soit 750.000 € en sus des intérêts de droit au taux légal qui prendront effet au 14 décembre 2018, - Condamner la SCI de l'Union et M. [E] au règlement d'une somme de 100.000€ de dommages et intérêts pour le préjudice matériel et moral subi par les époux [I] sur le fondement de l'article 1240 du code civil, - Condamner la SCI de l'Union et M. [E] aux entiers dépens et au règlement de la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Vu les conclusions en date du 6 octobre 2023 par lesquelles M. [X] [E] et la SCI de l'Union, intimés, invitent la cour à : Vu les articles 1130, 1132, 1133, 1136, 1137, 1240 et 1641 du code civil, Vu les articles L 112-7 et D 112-3 du code monétaire et financier, Vu les articles 9, 32-1, 696 et 700 du code de procédure civile, Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 28 février 2022, en ce qu'il a : - Débouté Mme [R] [J] épouse [I] et M. [A] [I] de l'ensemble de leurs prétentions, - Condamné in solidum Mme [R] [J] épouse [I] et M. [A] [I] aux dépens, - Condamné in solidum Mme [R] [J] épouse [I] et M. [A] [I] à payer à M. [X] [E] et la SCI de l'Union la somme de 3.000 €s au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de la Bobigny le 28 février 2022, en ce qu'il a : - Débouté M. [X] [E] et la SCI de l'Union de leur demande de dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice, Statuant à nouveau, - débouter M. [A] [I] et Mme [R] [J] épouse [I] de l'ensemble de leur demandes, fins et conclusions, - condamner in solidum M. [A] [I] et Mme [R] [J] épouse [I] à verser à M. [X] [E] et la SCI de l'Union la somme de 8.000 € chacun à titre de dommages et intérêts pour la procédure abusive qu'ils ont initiée à leur encontre devant le tribunal judiciaire de Bobigny, - condamner in solidum M. [A] [I] et Mme [R] [J] épouse [I] à verser à M. [X] [E] et la SCI de l'Union la somme de 12.000 € chacun à titre de dommages et intérêts en raison de l'appel abusif qu'ils ont interjeté contre le jugement particulièrement motivé rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 28 février 2022, - condamner in solidum Mme [R] [J] épouse [I] et M. [A] [I] à payer à la SCI de l'Union et M. [X] [E], la somme de 5.000 € chacun en application de l'article 700 du code procédure civile pour la procédure d'appel, - condamner in solidum Mme [R] [J] épouse [I] et M. [A] [I] aux entiers dépens de la procédure d'appel ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Au préalable, il convient de préciser que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a : - Dit n'y avoir lieu à déclarer irrecevable le justificatif de la publication au 4 août 2021 de l'assignation au service de la publicité foncière communiqué le 22 décembre 2021, - Déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation au service de la publicité foncière ; Sur l'action en nullité pour dol M. et Mme [I] sollicitent de prononcer la nullité de la vente pour dol, au motif que M. [E] a usé de manoeuvres dolosives pour obtenir leur consentement, en leur laissant croire qu'il était un professionnel de l'immobilier impartial et que c'était une 'excellente affaire' alors qu'il leur a caché qu'il était le propriétaire des lieux, en affirmant de façon mensongère qu'il s'agissait d'une copropriété divisible en lots et que la valeur locative des appartements leur permettrait de financer leur achat, en leur cachant la nature des travaux qu'il a déclaré avoir réalisés et en dissimulant par des travaux de 'cache-misère' l'état réel de l'immeuble qui s'est révélé inhabitable ; Aux termes de l'article 1137 du code civil, 'Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation' ; sur la qualité de M. [E] En l'espèce, M. [E] est intervenu d'une première part, en qualité de directeur associé de l'agence immobilière l'Adresse à [Localité 9], qui a dressé une estimation de la valeur locative des logements le 6 septembre 2018, à destination de M. et Mme [I] (pièce 18 [I]), et d'une seconde part, en qualité de gérant de la SCI de l'Union, venderesse; Toutefois il convient de considérer que cette double qualité n'a pas été dissimulée aux acquéreurs et n'a pas pu entraîner une quelconque confusion, puisque M. [E] était présent, lors des signatures de la promesse de vente du 7 septembre 2018 et de l'acte notarié de réitération de la vente du 14 décembre 2018, en qualité de gérant de la SCI de l'Union, les actes précisant expressément 'Le Vendeur : La société dénommée SCI de l'Union représentée par M. [E] [X] agissant en sa qualité de gérant ...' (Pièces 1 et 2 [I]) ; M. et Mme [I] ne produisent aucune pièce justifiant leurs allégations, relatives au paiement de frais d'agence, mentionnées ainsi dans leurs conclusions 'le vendeur n'a pas hésité à leur facturer des frais d'agence de 25.000 €' et 'ils (M. et Mme [I]) lui ont accordé une confiance aveugle au point d'accepter naïvement de verser les frais d'agence d'un montant conséquence de 25.000 €, en espèces, à M. [E] avant la réalisation de la vente' ; et ces allégations sont contredites par l'acte notarié du 14 décembre 2018 qui précise expressément 'Les parties déclarent que les conventions ont été négociées directement entre elles, sans le concours ni la participation d'un intermédiaire' ; Ainsi M. et Mme [I] ne démontrent pas que M. [E], gérant de la SCI de L'Union venderesse et directeur associé de l'agence immobilière l'Adresse, leur a caché sa qualité ; sur l'absence de régime de copropriété Aucune des pièces produites ne justifie que M. [E] ait indiqué à M. et Mme [I] que l'immeuble était soumis au régime de la copropriété ; Il ressort clairement de la promesse de vente du 7 septembre 2018 et de l'acte notarié de réitération de la vente du 14 décembre 2018 que l'immeuble vendu n'était pas une copropriété et d'ailleurs aucune référence n'est mentionnée dans ces actes, précisant que l'immeuble serait soumis à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et ferait l'objet d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division de l'immeuble en lots ; Il ressort de façon non équivoque du document établi par un cabinet de géomètres experts le 4 mai 2018 intitulé 'Etat descriptif de division, répartition des charges et plan pour règlement de copropriété' (pièce 24 [I]) qu'il ne s'agit que d'un projet puisqu'en première page le préambule relatif à l'identification des parties et de l'immeuble est incomplet et il est précisé qu'il 'sera rédigé par le notaire et inséré ici lors de la rédaction définitive de l'acte' ; Ainsi M. et Mme [I] ne démontrent pas que M. [E], gérant de la SCI de L'Union venderesse, a affirmé de façon mensongère qu'il s'agissait d'une copropriété divisible en lots sur la valeur locative des appartements M. et Mme [I] ne justifient pas de mensonges de M. [E] sur la valeur locative des appartements situés dans l'immeuble litigieux ; Ils produisent les pièces suivantes : - une estimation locative de l'agence immobilière L'Adresse du 6 septembre 2018 (pièce 18) précisant : 'Ensemble immobilier divisé en 4 appartements ¿ Au rdc porte droite, un appartement F2 de 33,88 m², entièrement aménagé avec cave et parking. Valeur locative estimée : entre 850 et 870 € ¿ Au rdc porte gauche, un appartement F2 de 36,28 m², entièrement aménagé avec cave et parking. Valeur locative estimée : entre 880 et 900 €, ¿ Au 1er étage porte face, un appartement F4 de 77,28 m², entièrement aménagé avec cave et parking. Valeur locative estimée : entre 1.350 et 1.400 €. ¿ Au rdc en fond de parcelle à gauche, une maison de 2 pièces, de 34,77 m², entièrement aménagée avec mezzanine, remise, terrasse et parking. Valeur locative estimée : entre 950 et 960 €', - le contrat de bail de l'appartement F2 de 33,88 m² du 1er septembre 2020 (pièce 34) moyennant un loyer mensuel de 550 €, charges comprises, - le contrat de bail de l'appartement F2 de 36,28 m² du 7 février 2019 (pièce 35) moyennant un loyer mensuel de 880 €, charges comprises, - une estimation locative de l'agence immobilière Pecorari du 7 août 2019 (pièce 19) précisant 'L'appartement de 4 pièces dont vous êtes propriétaire au [Adresse 2] peut se louer 1.100 € charges comprises', - le contrat de bail de l'appartement F4 du 1er août 2020 (pièce 33) moyennant un loyer mensuel de 1.100 €, charges comprises, - le contrat de bail de la maison de 34,77 m² du 8 juin 2019 (pièce 36) moyennant un loyer mensuel de 1.100 €, charges comprises' ; Le loyer de l'appartement F2 de 36,28 m² correspond à l'estimation de 2018 et celui de la maison est supérieur ; Il y a une différence négative de 300 € pour l'appartement F2 de 33,88 m² et de 200 € pour l'appartement F4 ; Toutefois compte tenu du temps écoulé, entre l'estimation locative du 6 septembre 2018 et la date des contrats afférents du 1er septembre 2020 et du 1er août 2020, et de l'absence d'autre estimation datant de 2018, il convient de considérer qu'il n'est pas démontré un mensonge sur l'estimation donnée le 6 septembre 2018 ; Ainsi M. et Mme [I] ne démontrent pas que M. [E], gérant de la SCI de L'Union venderesse et directeur associé de l'agence immobilière l'Adresse, les a trompés sur la valeur locative des appartements ; sur l'état réel de l'immeuble à la date de la vente M. et Mme [I], précisant que des désordres sont apparus quelques mois après la vente, produisent un constat d'huissier du 27 septembre 2019 (pièce 3 [I]), dans lequel l'huissier précise relever : - concernant la maison côté rue, à l'intérieur, à plusieurs endroits de la peinture cloquée, quelques fissures, des traces de moisissures, des traces d'humidité, un flottement du parquet, - concernant la maison en fond de parcelle, à l'extérieur, l'effritement du bas du revêtement à gauche de la porte d'entrée de la maison, à l'intérieur, une déclivité du parquet ; Toutefois ce constat est postérieur de plus de neuf mois à la date de la vente du 14 décembre 2018 et il ne contient aucune explication technique de sorte qu'il est impossible de déterminer quelle est l'origine de ces désordres apparus postérieurement à la vente, ni que cette origine existait à la date de la vente et était connue de la SCI de l'Union venderesse ; Les nombreuses photographies produites (pièces 14, 15, 16), hors constat d'huissier, ne sont pas datées ni localisées ; M. et Mme [I] produisent des courriers de leurs locataires se plaignant de désordres: - le courriel du 20 octobre 2019 du locataire de la maison en fond de parcelle M. [B] [C] (pièce 41) indiquant qu'il 'ne peut plus ouvrir la porte du local à l'extérieur car elle a gonflé avec l'eau' ; le courrier du 1er janvier 2020 de ce locataire (pièce 16) se plaignant d'humidité et de tâches de moisissure au niveau de la mezzanine et d'infiltrations au niveau de la toiture du débarras ; le courriel du 31 août 2021 de ce locataire (pièce 41) indiquant que la porte d'entrée ferme mal, la poignée de la fenêtre est bloquée et le sol de la cuisine s'affaisse : Ces déclarations du locataire sont isolées et ne sont pas corroborées par d'autres pièces du dossier ; au surplus, il n'y a pas d'élément au dossier permettant de déterminer l'origine de l'humidité, des infiltrations, de l'affaissement du sol de la cuisine, des difficultés de fermeture de la porte et de la fenêtre, ni que l'origine de ces désordres apparus postérieurement à la vente existait à la date de la vente et était connue de la SCI de l'Union venderesse ; - l'attestation du 3 septembre 2021 du locataire de l'appartement F2 de 36,28 m² M. [Z] [Y] (pièces 35 et 38) se plaignant du cabinet de toilettes posé sans fixation, la chasse d'eau raccordée à l'eau chaude, la plaque de cuisson défectueuse, les infiltrations d'eau sur les murs de la salle de bain, l'humidité et les moisissures dans la salle de bain sans fenêtre, une grosse déformation du parquet, le mur de séparation de l'appartement voisin sans isolation phonique : ces déclarations du locataire sont isolées et ne sont pas corroborées par d'autres pièces du dossier ; au surplus, il n'y a pas d'élément au dossier permettant de déterminer l'origine des défauts relatifs au cabinet de toilettes, la chasse d'eau, la plaque de cuisson, les infiltrations, l'humidité et la déformation du parquet, ni que l'origine de ces désordres apparus postérieurement à la vente existait à la date de la vente et était connue de la SCI de l'Union venderesse ; il n'y a pas non plus d'élément confirmant l'absence d'isolation phonique, ni que M. et Mme [I] aient fait valoir à la SCI de L'Union qu'elle avait un caractère déterminant pour eux, ni que la SCI de L'Union venderesse la leur ait intentionnellement dissimulée ; - le courriel du 10 octobre 2021 du locataire de l'appartement F4 M. [H] [P] (pièces 33 et 45) informant que 'd'importantes déformations du parquet empêchent la fermeture et l'ouverture de la porte d'entrée et des chambres' ; Ces déclarations du locataire sont isolées et ne sont pas corroborées par d'autres pièces du dossier ; au surplus, il n'y a pas d'élément au dossier permettant de déterminer l'origine de la déformation du parquet, ni que l'origine de ces désordres apparus postérieurement à la vente existait à la date de la vente et était connue de la SCI de l'Union venderesse ; M. et Mme [I] ne démontrent donc pas quelle est l'origine des désordres apparus postérieurement à la vente, ni que cette origine existait à la date de la vente et était connue de la SCI de L'Union venderesse ; ils ne justifient donc pas que M. [E], gérant de la SCI de L'Union venderesse leur ait caché des éléments relatifs à l'état de l'immeuble à la date de la vente ; sur la nature des travaux préalables à la vente M. et Mme [I] estiment que M. [E] leur a caché qu'il n'avait pas réalisé les travaux d'amélioration annoncés oralement pour plus de 200.000 € et qu'en réalité, il n'a réalisé que des travaux de 'cache-misère' ; En l'espèce, M. et Mme [I] ne produisent aucune pièce justifiant que M. [E] leur aurait affirmé avoir réalisé pour plus de 200.000 € de travaux d'amélioration et n'indiquent pas dans leurs conclusions quels seraient les travaux de 'cache-misère' et quels seraient les défauts qui auraient été cachés sous ces travaux ; Sur la nature des travaux réalisés, l'acte notarié du 14 décembre 2018 (pièce 2 [I]) précise expressément en page 4 'Observation étant ici faite par le vendeur que des travaux de rénovation ont été effectués par la société Bulgaru située [Adresse 6] à [Localité 9] ne touchant pas la structure de l'immeuble. Est demeuré ci-annexé : - la décision de non opposition à une déclaration préalable portant le numéro DP 93029 17 A0211 en date du 13 décembre 2017 concernant la restructuration et la rénovation de l'ensemble des bâtiments présents sur la parcelle, la création d'un logement supplémentaire et la démolition partielle d'une partie de la construction pour l'aménagement d'une place de stationnement, - copies des factures de la société Bulgaru en date des 15 novembre 2018 et 27 décembre 2017. A titre informatif, sont demeurés également ci-annexées après mention : - copie du permis de construire portant le numéro PC n+8566 en date du 25 septembre 1968, - copie du certificat de conformité audit permis de construire en date du 1er octobre 1969"; Un extrait de plan cadastral est annexé ' ; Concernant les pièces annexées à l'acte de vente, visées ci-avant, M. et Mme [I] ne contestent pas en avoir eu communication et le notaire confirme par mail du 15 septembre 2021 (pièce 49 [I]) les leur avoir transmis ; parmi ces pièces, ils produisent la décision de non opposition à une déclaration préalable du 13 décembre 2017 (pièce 23) et les factures de la société Bulgaru entre le 19 septembre 2017 et le 27 décembre 2017 (pièce 4) ; sur les travaux réalisés par la société Bulgaru Concernant les travaux réalisés par la société Bulgaru, les factures au nom de cette société, entre le 19 septembre 2017 et le 27 décembre 2017 (pièce 4 [I]), visent des travaux d'électricité, de plomberie (deux radiateurs en fonte, un tube d'évacuation PVC) et de carrelage (faïence), d'un montant total d'environ 3.500 € ; Le fait que le répertoire Sirene (pièce 15 [E]) précise que la société Bulgaru exerce à titre principal l'activité d'installation électrique est insuffisant à justifier qu'elle n'a pas de compétence en matière de plomberie ou de pose de carrelage ; D'ailleurs les désordres relevés par l'huissier dans son constat du 27 septembre 2019 tel que détaillé ci-après sont sans lien avec l'électricité, les radiateurs en fonte et la faïence ; M. et Mme [I] ne justifient pas que la nature de ces travaux leur aurait été dissimulée ou qu'ils auraient eu pour objet de cacher des désordres ; sur les travaux visés dans la décision du 13 décembre 2017 La décision du maire du 13 décembre 2017 de non opposition à la déclaration préalable (pièce 23 [I]), mentionnée dans l'acte de vente du 4 décembre 2018, vise 'la restructuration et la rénovation de l'ensemble des bâtiments présents sur la parcelle, la création d'un logement supplémentaire et la démolition partielle d'une partie de la construction pour l'aménagement d'une place de stationnement' ; Il est justifié que ces travaux ont été effectués, d'une part par le contenu des travaux réalisés par la société Bulgaru, ci-avant analysés, et d'autre part par la description du bien dans l'acte notarié de vente du 14 décembre 2018, mentionnant au rez-de-chaussée, du bâtiment côté rue, deux logements, alors qu'auparavant, il n'en comportait qu'un, des emplacements de stationnement dans la partie du terrain non couverts par les trois bâtiments et la disparition du cellier auparavant construit sur ce fond de parcelle ; Il est constant que la SCI de L'Union n'a pas communiqué à M. et Mme [I] les pièces afférentes à la réalisation de ces travaux, telles les factures des entreprises intervenues ; Toutefois l'acte de vente du 14 décembre 2018 ne mentionne pas qu'il était convenu par les parties de la communication de ces pièces et il n'y a pas d'élément justifiant qu'avant la vente, M. et Mme [I] aient sollicité ces pièces alors même que selon eux, M. [E] leur aurait déclaré que 'plus de 200.000 € de travaux d'amélioration venaient d'être réalisés' ; Les consorts [I] ont, postérieurement à la vente, sollicité auprès des services d'urbanisme la demande de déclaration préalable (pièce 22 [I]) dont il ressort que les travaux envisagés consistaient en : - la division, en deux appartements de type F2, de l'appartement du rez-de-chaussée de type F3 sis dans la maison côté rue, - la démolition d'une ancienne annexe de la maison en fond de parcelle, constituée d'un cellier, - la rénovation de la couverture de la maison en fond de parcelle en tuiles mécaniques, - le remplacement des menuiseries extérieures de la maison en fond de parcelle, - le ravalement des deux bâtiments, - la création de places de stationnement dont une à la place de l'annexe démolie ; Toutefois cette description des travaux envisagés ne figure pas dans l'acte de vente du 14 décembre 2018 et n'a pas de nature contractuelle ; sur les travaux relevant de la garantie décennale M. et Mme [I] estiment que M. [E] a déclaré n'avoir effectué aucuns travaux susceptibles d'entrer dans le champs d'application de la garantie décennale en contradiction avec les travaux réalisés ; En l'espèce, l'acte de vente du 14 décembre 2018 précise en page 4 'Le vendeur déclare que depuis son acquisition il n'a été effectué, dans les biens aucun travaux susceptibles ... d'entrer à ce jour dans le champ d'application de la garantie décennale instituée par les articles 1792 à 1792-5 du code civil ...' ; Or il n'est pas démontré de contradiction puisqu'il n'est pas justifié que les travaux visés par l'acte du 14 décembre 2018, c'est à dire les travaux réalisés par la société Bulgaru, d'électricité, de plomberie et de carrelage, et ceux décrits dans la décision du 13 décembre 2017, à savoir la division à l'intérieur de la maison, de l'appartement du rez-de-chaussée en deux appartements, la démolition d'un cellier en fond de parcelle et la création d'un emplacement de stationnement, relèvent de la garantie décennale ; Ainsi, tel que cela a été analysé ci-avant, M. et Mme [I] ne démontrent pas que les désordres qui sont apparus postérieurement à la vente aient une origine antérieure à la vente et ils ne justifient donc pas que les travaux réalisés afférents à la décision du 13 décembre 2017 soient à l'origine de ces désordres ; Aussi M. et Mme [I] ne justifient pas que la production des factures des travaux afférents à la décision du 13 décembre 2017 avait un caractère déterminant pour eux, ni qu'ils avaient porté à la connaissance de M. [E], gérant de la SCI de L'Union venderesse, ce caractère déterminant, ni que M. [E], gérant de la SCI de L'Union venderesse, leur aurait dissimulé intentionnellement ces factures pour obtenir leur consentement pour l'acquisition du bien ; En conséquence, en l'absence de preuve de manoeuvres dolosives et d'une réticence dolosive, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [I] de leurs demandes sur le fondement du dol ; Sur l'action en nullité pour erreur M. et Mme [I] maintiennent leur demande de nullité de la vente pour erreur sur les qualités essentielles de l'immeuble dont ils attendaient qu'il soit habitable ; Dès lors toutefois que M. et Mme [I] se prévalent de désordres cachés, antérieurs à la vente et qui rendent l'immeuble inhabitable et donc impropre à sa destination, l'action en garantie des vices cachés est l'unique fondement susceptible d'être invoqué au soutien de leur action qui ne peut donc prospérer sur le fondement de l'erreur ; Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [I] de leurs demandes sur le fondement de l'erreur ; Sur l'action subsidiaire en garantie des vices cachés M. et Mme [I] sollicitent la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés ; ils estiment que 'de nombreuses malfaçons ont été constatées par huissier tel que rappelées supra', 'ces vices sont apparus quelques mois après la vente', 'les malfaçons constatées par huissier ont rendu le bien impropre à sa destination' ; ils mentionnent 'les travaux de démolition et de construction réalisés illégalement', 'les conséquences néfastes de l'humidité et des infiltrations d'eaux sur la santé des locataires', 'M. [E] a reconnu qu'il existait un défaut d'étanchéité de la toiture dans des sms'; Aux termes de l'article 1641 du code civil, 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus' ; Aux termes de l'article 1642 du même code, 'Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même' ; En l'espèce, il convient, dans un premier temps, d'apprécier si les désordres allégués peuvent recevoir la qualification de vices cachés ; en application de l'article 1641 précité, le défaut affectant le bien vendu doit être d'une gravité suffisante, être caché et antérieur à la vente ; Tel que cela a été mentionné ci-avant, dans le constat du 27 septembre 2019 (pièce 3 [I]), l'huissier relève : - concernant la maison côté rue, à l'intérieur, à plusieurs endroits de la peinture cloquée, quelques fissures, des traces de moisissures, des traces d'humidité, un flottement du parquet, - concernant la maison en fond de parcelle, à l'extérieur, l'effritement du bas du revêtement à gauche de la porte d'entrée de la maison, à l'intérieur, une déclivité du parquet ; Toutefois ce constat est postérieur de plus de neuf mois à la date de la vente du 14 décembre 2018 et il ne contient aucune explication technique de sorte qu'il est impossible de déterminer quelle est l'origine de ces désordres apparus postérieurement à la vente, ni que celle-ci existait à la date de la vente et était connue de la SCI de l'Union venderesse ; Il en est de même des désordres figurant dans les attestations des locataires relevées ci-avant; M. et Mme [I] ne précisent pas dans leurs conclusions quels sont les travaux de démolition et de construction qui auraient été réalisés 'illégalement', sachant que ceux visés dans la déclaration préalable ont fait l'objet d'une décision de non opposition du maire de [Localité 9] le 13 décembre 2017 ; Le vendeur a l'obligation de donner le dossier de travaux et l'assurance DO ou au minimum décennale. Aucune pièce du dossier ne justifie qu'il 'existe un défaut d'étanchéité de la toiture' ni que 'M. [E] a reconnu qu'il existait un défaut d'étanchéité de la toiture' tel que l'allèguent les époux [I] ; M. et Mme [I] ne démontrent pas quelle est l'origine des désordres apparus postérieurement à la vente, ni que cette origine existait à la date de la vente ; ils ne justifient donc pas l'existence de vices cachés qui existaient antérieurement à la vente ; Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [I] de leurs demandes sur le fondement de la garantie des vices cachés ; Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive M. [X] [E] et la SCI de l'Union sollicitent de condamner les époux [I] à leur verser, à titre de dommages et intérêts, la somme de 8.000 € chacun pour la procédure abusive engagée en première instance, et la somme de 12.000 € chacun pour l'appel abusif; En application des dispositions des article 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol ; l'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute ; M. [X] [E] et la SCI de l'Union ne rapportent pas la preuve de ce que l'action de M. et Mme [I] aurait dégénéré en abus du droit de former un recours que ce soit en première instance ou en appel ; Le jugement est donc confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive engagée en première instance et il y a lieu de les débouter de leur demande en appel de dommages et intérêts pour appel abusif ; Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; M. et Mme [I], partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à M. [E] et la SCI de L'Union la somme supplémentaire unique de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. et Mme [I] ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Déboute M. [X] [E] et la SCI de l'Union de leur demande en appel de dommages et intérêts pour appel abusif ; Condamne in solidum M. [A] [I] et Mme [R] [J] épouse [I] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à M. [X] [E] et la SCI de l'Union la somme supplémentaire unique de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Rejette la demande de M. [A] [I] et Mme [R] [J] épouse [I] au titre de l'article 700 du même code ; LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,