Cour d'appel, 16 mars 2023. 21/00517

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 16 MARS 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/00517 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC4OT Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Novembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° APPELANT Monsieur [L] [P] [Adresse 1] [Localité 4] Représenté et ayant pour avocat plaidant Me Elodie KASSEM, avocat au barreau de PARIS, toque : P158 INTIMEE S.A. ELOGIE SIEMP [Adresse 3] [Localité 2] Immatriculée au RCS de PARIS numéro 552 038 200. Représentée par Me Fabrice POMMIER de l'ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J114 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Monsieur François LEPLAT, président Madame Anne-Laure MEANO, présidente Madame Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présent lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing prive du 3 octobre 2007, la SGIM, aux droits de laquelle vient la société ELOGIE-SIEMP, a consenti à Mme [R] [J] un bail à usage d'habitation portant sur des locaux situés à [Adresse 5]. Par avenant au bail du 31 juillet 2019, M. [P] [L] est devenu seul titulaire du contrat de location du 03 octobre 2007. Par acte du 3 mars 2020, la société ELOGIE-SIEMP a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris M. [L] [P], aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et : - l'expulsion de Monsieur [L] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, étant statué ce que de droit sur le sort des meubles, - fixer, à compter de la date de la résiliation du bail, l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du contrat résilié et condamner M. [L] [P] à son paiement à compter de l'assignation jusqu'à la libération effective des lieux, - condamner M. [L] [P] à lui payer les sommes de : ' 4185 € au titre des fruits civils indûment percus, ' 1350,53 € au titre des loyers et charges impayés à la date du 27 janvier 2020 (terme de décembre 2019 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, ' 500 € pour frais irrépetibles et à supporter les dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation interpellative, ' ordonner la capitalisation des intérêts. Par jugement réputé contradictoire entrepris du 9 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : - prononce la résiliation du bail conclu entre les parties et portant sur les locaux situés à [Adresse 5]), à compter de ce jour, - ordonne l'expulsion de M. [L] [P] et celle de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 5], avec l'assistance de la force publique si besoin est, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - rappelle que le sort du mobilier garnissant sera réglé confonnement aux articles L433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - condamne M. [L] [P] à payer à la société ELOGIE-SIEMP une indemnité d'occupation mensuelle du montant du loyer majoré de la provision pour charges contractuelle et de l'indexation à compter du 3 mars 2020 et jusqu'au départ effectif des lieux, - condamne M. [L] [P] à payer à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 4185 euros au titre du remboursement des fruits civils indûment perçus, - condamne M. [L] [P] à payer à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 1350,53 euros au titre des loyers et charges impayés au 27 janvier 2020, échéance de janvier 2020 comprise, - dit que ces sornmes porteront intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2020, - ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du Code civil, - condamne M. [L] [P] à verser à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne M. [L] [P] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation interpellative, - déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires, - rappelle que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 30 décembre 2020 par M. [L] [P], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 30 décembre 2022 par lesquelles M. [L] [P] demande à la cour de : Vu les articles 1103 et 1353 du Code civil, - infirmer le jugement rendu le 9 novembre 2020 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a : - prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties, - ordonné l'expulsion de M. [L] [P] et tout occupant de son chef des lieux loués, - condamné M. [L] [P] à payer à la société ELOGIE ' SIEMP une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 3 mars 2020 et jusqu'au départ effectif des lieux, - condamné M. [L] [P] à payer à la société ELOGIE ' SIEMP la somme de 4.185 euros au titre du remboursement des fruits civils indûment perçus, - condamné M. [L] [P] à payer à la société ELOGIE ' SIEMP la somme de 1.350,53 euros au titre de l'arriéré locatif au 27 janvier 2020. Et statuant de nouveau, - débouter la société ELOGIE ' SIEMP de l'ensemble de ses de ses demandes, fins et prétentions formées à l'encontre de M. [L] [P], - condamner la société ELOGIE ' SIEMP à payer à M. [L] [P] la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société ELOGIE ' SIEMP aux entiers dépens. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 décembre 2022 au terme desquelles la SA ELOGIE SIEMP demande à la cour de : Vu les articles 547, 1103, 1224, 1227, 1229 et 1728 du code civil, 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 du code civil, 78 de la loi n°48-1360 du 1 er septembre 1948, L.442-3-5 du code de la construction et de l'habitation, L.213-4-4 et R.213-9-7 du code de l'organisation judiciaire, - dire et juger M. [L] [P] irrecevable ou mal fondé en son appel, - en conséquence, le débouter de ses demandes, - réformer le jugement entrepris sur le montant de la condamnation pécuniaire prononcée, - statuant à nouveau sur ce point, condamner M. [L] [P] à payer à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 9.610,33 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation jusqu'à complet règlement, - confirmer le jugement entrepris en ses autres dispositions, - condamner M. [L] [P] à payer à la société ELOGIE - SIEMP la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Monsieur [L] [P] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation interpellative. Le bailleur indique que le locataire a remis les clefs le 1er juillet 2021 suite au congé notifié par courrier reçu le 2 juin 2021. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation judiciaire du bail Selon l'article 1741 du code civil, 'le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements'. En vertu de l'article 1224, 'la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice'. L'article L.442-3-5 du code de la construction et de l'habitation, applicable aux habitations à loyer modéré dont relève le logement litigieux, dispose que, 'dans les logements mentionnés au premier alinéa de l'article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l'article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l'article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail'. En l'espèce, la SA ELOGIE-SIEMP produit une sommation interpellative du 22 janvier 2020 dressée par huissier, dont il résulte que les lieux loués par M. [P] sont occupés par Mme [H] [T], laquelle déclare : 'je sous-loue à M. [P] [L] depuis mai 2019 ; je lui règle 465 euros en espèces ; je souhaite être mise en relation avec le bailleur'. Cette sous-location, non contestée en son principe par M. [P], constitue une violation des obligations du locataire au regard des textes précités. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail à compter dudit jugement et condamné le locataire à régler jusqu'à son départ des lieux une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la quittance locative majorée des charges et de l'indexation. L'expulsion du locataire est devenue sans objet, celui-ci ayant quitté les lieux le 1er juillet 2021 ainsi que le déclare le bailleur. Sur le remboursement des sommes issues de la sous-location illicite Selon l'article 546 du code civil, 'la propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s'appelle droit d'accession'. L'article 547 dispose que 'les fruits civils (...) appartiennent au propriétaire par droit d'accession'. Il en résulte que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire (Cass. Civ. 3ème, 12 septembre 2019, n°18-20.727). En l'espèce, Mme [H] [T] a déclaré à l'huissier : 'je sous-loue à M. [P] [L] depuis mai 2019 ; je lui règle 465 euros en espèces'. M. [P] souligne qu'il n'est pas précisé qu'elle réglait mensuellement cette somme, et sollicite dès lors que la SA ELOGIE-SIEMP soit déboutée de sa demande tendant à le condamner à verser la somme de 4185 euros au titre des sommes perçues de mai 2019 à janvier 2020 inclus. Il convient toutefois de juger que la périodicité mensuelle est sous-entendue dans les déclarations de Mme [T], puisqu'elle évoque la période depuis laquelle elle sous-loue le logement à M. [P], soit depuis mai 2019, et que le terme des locations de locaux à usage d'habitation est usuellement mensuel ; s'il en avait été autrement, elle aurait précisé avoir versé la somme de 465 euros en espèces au total depuis son entrée dans les lieux, ce qui n'est pas le cas. En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a condamné M. [P] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 4185 euros au titre du remboursement des fruits civils indûment perçus. Sur la dette locative La SA ELOGIE-SIEMP justifie par les pièces produites que M. [P] est redevable de la somme totale de 9160,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échues et impayées arrêtée au 21 décembre 2022, tenant compte de l'annulation du SLS forfaitaire, de la dernière régularisation de charges et du remboursement du dépôt de garantie. Il convient dès lors de condamner M. [P] au paiement de ladite somme, qui portera intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2020, date du jugement entrepris, sur la somme de 1350,53 euros, et à compter du 22 décembre 2022, date de notification des dernières conclusions d'intimée, pour le surplus. Sur l'article 700 du code de procédure civile Il est équitable d'allouer à la SA ELOGIE-SIEMP une indemnité de procédure de 800 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser la dette locative et à constater que l'expulsion et les mesures relatives aux meubles sont devenues sans objet, Et statuant à nouveau, Condamne M. [L] [P] à payer la somme réactualisée de 9160,33 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 21 décembre 2022, Dit que cette somme portera intérêts au taux légal : - à compter du 9 novembre 2020, date du jugement entrepris, confirmé sur ce point, sur la somme de 1350,53 euros, - à compter du 22 décembre 2022, date de notification des dernières conclusions d'intimée, pour le surplus, Dit que l'expulsion et les mesures relatives aux meubles sont sans objet, M. [L] [P] ayant quitté les lieux, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne M. [L] [P] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [L] [P] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes. La greffière Le président