Tribunal judiciaire, 04 mars 2024. 23/01727

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 30B Minute n° 24/223 N° RG 23/01727 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YBWS 3 copies GROSSE délivrée le04/03/2024 àla SELARL DGD AVOCATS Me Nicolas NAVEILHAN Me Christian PELLOIT Rendue le QUATRE MARS DEUX MIL VINGT QUATRE Après débats à l’audience publique du 05 Février 2024 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDEURS Monsieur [L] [T] [Adresse 3] [Adresse 3] (ESPAGNE) représenté par Me Christian PELLOIT, avocat plaidant au barreau de BAYONNE, Me Nicolas NAVEILHAN, avocat postulant au barreau de BORDEAUX Madame [X] [H] [Adresse 3] [Adresse 3] (Espagne. représentée par Me Christian PELLOIT, avocat plaidant au barreau de BAYONNE, Me Nicolas NAVEILHAN, avocat postulant au barreau de BORDEAUX DÉFENDERESSE S.A.R.L. MER ET GOLF LOISIRS, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Adresse 2] représentée par Maître Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Corinne RAYNAL de la SCP VIOLANTE - RAYNAL VIOLANTE, avocat plaidant au barreau de BAYONNE I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par acte en date du 21 juillet 2023, Monsieur [L] [T] et Madame [X] [H] ont assigné la SARL MER ET GOLF LOISIRS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 834, 835, 836, 836-1, 837 et 838 du code de procédure civile, afin de voir : - constater l’acquisition au profit du bailleur du bénéfice de la clause résolutoire insérée aux baux - ordonner la résiliation des baux conclus avec la SARL MER ET GOLF LOISIRS ; - ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef des locaux litigieux, le tout sous astreinte définitive de 200 euros par jour de retard, à compter du huitième jour qui suivra la signification de l’ordonnance à intervenir ; - dire que l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique si besoin est ; - condamner la SARL MER ET GOLF LOISIRS à lui payer la somme de 5 252,87 euros pour l’appartement n°511 et 4 726,88 euros pour l’appartement n°513, soit un total de 9 979,75 euros, cette somme devra être augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer du 27 avril 2023 ; - condamner la SARL MER ET GOLF LOISIRS à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer annuel de 5 836,52 euros ramené au mois à 486 euros pour l’appartement n°511 et au montant du loyer annuel de 5 252,09 euros ramené au mois à 438 euros pour l’appartement n°513, jusqu’à la libération complète du local, tout mois commencé devra être considéré comme dû - condamner par provision la SARL MER ET GOLF LOISIRS au paiement de la somme de 2 754,54 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété ; - condamner la SARL MER ET GOLF LOISIRS aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, soit 275,56 euros, ainsi que l’ensemble des frais inhérents à la présente assignation, et des frais d’exécution à intervenir ; - condamner la SARL MER ET GOLF LOISIRS à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandeurs exposent que par acte sous seing privé conclu le 18 octobre 2002 et prenant effet au 1er novembre 2002 concernant l’appartement n°511 et par acte sous seing privé conclu le 10 juillet 2000 et prenant effet au 1er novembre 2000 pour l’appartement n°513, ils ont donné à bail à la SARL MER ET GOLF LOISIRS, des locaux à usage d’habitation situés dans la résidence de tourisme [Adresse 1] pour une durée de 9 ans ; que les baux se sont renouvelés par tacite reconduction ; qu’il apparaît que la société locataire est défaillante dans le paiement des loyers et qu’elle a commis des erreurs sur l’indexation des loyers ; que par acte du 27 avril 2023, il ont fait délivrer un commandement de payer la somme de 40 810,89 euros visant la clause résolutoire qui est resté sans suite. L’affaire, appelée à l’audience du 13 novembre 2023, a fait l’objet d’un renvoi pour conclusions et échanges entre les parties avant d’être retenue à l’audience du 05 février 2024. Les parties ont conclu pour la dernière fois : - les demandeurs, le 19 janvier 2024, par des conclusions aux termes desquelles ils s’opposent à la demande de délais formulée par la SARL MER ET GOLF LOISIRS et maintiennent leurs demandes tout en actualisant les montants en sollicitant la condamnation de la défenderesse à la somme de 14 136,67 euros au titre de l’arriéré de loyers et à la somme de 5 129,28 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété ; - la défenderesse, le 08 janvier 2024, par des conclusions aux termes desquelles elle sollicite l’octroi de délais de paiement sur 10 mois pour le paiement du solde des causes du commandement, soit le somme de 763,98 euros par mois à compter de l’ordonnance à intervenir ; la suspension de la clause résolutoire ; le rejet des demandes de Monsieur [L] [T] et Madame [X] [H] et qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens. Elle expose qu’elle a dû faire face aux conséquences du Covid et des incendies de la forêt landaise qui ont compromis l’activité touristique ; que sa situation actuelle se rétablit grâce à une gestion drastique et une nouvelle politique de direction qui lui ont permis de commencer à payer les copropriétaires et régulariser les charges de copropriété ; que pour preuve de ses difficultés, elle a été convoquée à un entretien de prévention par le tribunal de commerce de Bayonne après un signalement de son commissaire aux comptes ; que la procédure de conciliation mise en place a donné lieu à la désignation d’un conciliateur par ordonnance de 07 août 2023 ; que même si elle a connu une forte reprise de l’activité depuis la mi 2021, elle doit aménager la durée de remboursement de deux prêts garantis par l’Etat, qu’elle peine à rembourser ; qu’elle a cependant réglé aux demandeurs la somme de 500 euros par virement le 07 juin 2023 et la somme de 1 840,04 euros par virement du 27 juillet 2023 ; que pour ce qui est des charges de copropriété visées dans le commandement de payer, les demandeurs reconnaissent eux-mêmes qu’elles ne sont pas dues au vu des pièces fournies par le syndic, en raison de compensations. La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties. II – MOTIFS DE LA DECISION L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence de contestations sérieuses, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée. L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties : - que le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ; - qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 27 avril 2023, pour un montant de 40 810,89 euros (dont 5 836,52 + 5 252,09 euros au titre des loyers du 1er novembre 2021 au 31 octobre 2022, 29 425,34 euros de charges de copropriété, 21,38 euros de prestation de recouvrement A444-31 et 275,56 euros au titre du coût de l’acte) visant la clause résolutoire ; - que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit. La SARL MER ET GOLF LOISIRS justifie cependant avoir effectué un virement d’un montant de 500 euros le 07 juin 2023 et un autre d’un montant de 1 840,04 euros le 28 juillet 2023, pour un total de 2 340,04 euros. Elle ne conteste pas rester débitrice à ce jour d’un arriéré de loyers de 14 136,67 euros (solde au 20 décembre 2023 + loyers du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023 + taxes foncières 2023). Elle sera dès lors condamnée au paiement de cette somme. Sur les charges de copropriété (chiffrées à 29 425,34 euros dans le commandement de payer), il résulte des pièces et des débats, et notamment du rapport en date du 27 septembre 2023 du cabinet CBF, désigné le 20 février 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux en qualité de mandataire ad hoc de la copropriété Le Trianon, que la gestion de la copropriété au cours des dernières années a été tellement confuse, et la tenue des comptes tellement approximative, que les comptes n’en ont toujours pas été approuvés, de sorte que la somme due par la défenderesse se heurte à une contestation sérieuse. Seule peut en l’état être considérée comme non sérieusement contestable la somme de 5 129,28 euros (4 131,81 + 815,82 + 181,65), résultant de l’extrait de compte sur charges en date du 02 juin 2023 et des provisions sur charges des 18 et 21 décembre 2023. La défenderesse sera donc condamnée au paiement de cette somme. sur l’octroi de délais et la suspension de la clause résolutoire : S’il ressort des débats que la défenderesse reste redevable d’un solde au titre des loyers et charges, elle justifie bénéficier depuis le 07 août 2023, en exécution d’une ordonnance du président du tribunal de commerce de Bayonne alerté sur ses difficultés, de l’aide d’un médiateur pour l’accompagner dans ses efforts pour se libérer des sommes dues, et plus largement assainir de manière pérenne sa situation économique qui est en voie de rétablissement. Il y a lieu en conséquence de lui accorder un délai de paiement de 12 mois pour régler sa dette, dans les conditions précisées au dispositif, et de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi octroyés. Monsieur [L] [T] et Madame [X] [H] seront déboutés en l’état de leur demande d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. sur les autres demandes : Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais non compris dans les dépens qu'ils ont dû exposer pour faire valoir leurs droits. La défenderesse sera condamnée à leur payer la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La défenderesse sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, les frais inhérents à l’assignation, et les frais d’exécution à intervenir. III - DECISION Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel; CONDAMNE la SARL MER ET GOLF LOISIRS à payer à Monsieur [L] [T] et Madame [X] [H] : - au titre des loyers, la somme provisionnelle de 14 136, 67 euros (loyers du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023 et taxes foncières 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de leur date d’échéance ; - au titre des charges de copropriété, la somme provisionnelle de 5 129,28 euros arrêtée au 21 décembre 2023 ; soit un total de 19 265,95 euros ; ACCORDE à la SARL MER ET GOLF LOISIRS des délais de paiement et dit qu’elle s’acquittera de sa dette par le biais du versement de 11 mensualités égales d'un montant de 1 700 euros, et d’une 12ème représentant le solde, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, et chaque mensualité devant être réglée au plus tard au jour de l’échéance du loyer et en sus du versement mensuel du terme courant ; Suspend les effets de la clause résolutoire du bail pendant les délais ainsi octroyés et dit que la clause résolutoire sera censée ne jamais avoir joué si la SARL MER ET GOLF LOISIRS respecte son obligation de paiement ; Dit que faute de paiement total ou partiel à l'une quelconque des échéances, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera définitivement acquise à Monsieur [L] [T] et Madame [X] [H] qui pourront alors poursuivre l'expulsion de la SARL MER ET GOLF LOISIRS, de ses biens et des occupants de son chef des lieux situés dans la résidence de tourisme [Adresse 1], et ce, avec le concours éventuel de la force publique ; Dit qu’en ce cas, la SARL MER ET GOLF LOISIRS sera redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au montant mensuel du loyer et des charges jusqu’à complète libération des lieux ; REJETTE toutes autres demandes ; CONDAMNE la SARL MER ET GOLF LOISIRS aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, les frais inhérents à l’assignation, et les frais d’exécution à intervenir, et la condamne à payer à Monsieur [L] [T] et Madame [X] [H] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. Le Greffier,Le Président,