Cour d'appel, 13 juin 2024. 23/00395

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 13 JUIN 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00395 - N° Portalis DBVK-V-B7H-PWDH Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 DECEMBRE 2022 TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER N° RG 17/03686 APPELANTES : S.C.I. BCG [Adresse 22] Société civile immobilière au capital de 1 200,00, immatriculée au RCS de Montpellier sous le n°789 505 468, prise en la personne de son gérant en exercice [Adresse 22] [Adresse 3] [Localité 4] et S.A.R.L. [25] RCS de Montpellier sous le n°821 492 402, prise en la personne de son gérant en exercice [Adresse 3] [Localité 4] Représentées par Me Alexia ROLAND de la SCP VPNG, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué à l'audience par Me Christophe BLONDEAUT, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMES : Madame [R] [N] épouse [L] née le 22 Mars 1939 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 13] [Localité 4] et Monsieur [F] [D] né le 20 Novembre 1955 à [Localité 16] de nationalité Française [Adresse 11] [Localité 4] et Madame [I] [D] née le 24 Janvier 1957 à [Localité 27] (ALGERIE) de nationalité Française [Adresse 11] [Localité 4] et Monsieur [Z] [D] né le 16 Octobre 1987 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 11] [Localité 4] et Monsieur [T] [H] né le 15 Juillet 1972 à [Localité 24] (54) de nationalité Française [Adresse 12] [Localité 4] et Madame [O] [A] née le 14 Octobre 1987 à [Localité 31] (73) de nationalité Française [Adresse 12] [Localité 4] et Madame [P] [U] née le 26 Juin 1983 à [Localité 26] (26) de nationalité Française [Adresse 11] [Localité 4] et Monsieur [S] [J] né le 18 Juillet 1944 à [Localité 20] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 4] et Madame [G] [B] épouse [J] née le 24 Mai 1947 à [Localité 18] (92) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 4] et S.C.I. B AND J ASSOCIATES [Adresse 19] [Localité 15] POLYNÉSIE FRANÇAISE Représentés par Me Karine LEBOUCHER de la SELARL LEBOUCHER AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER Monsieur [E] [V] né le 30 Septembre 1964 à [Localité 17] (84) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 14] Représenté par Me Karine LEBOUCHER de la SELARL LEBOUCHER AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER- a dégagé sa responsabilité INTERVENANT : Monsieur [Y] [C] né le 23 Mai 1977 à [Localité 28] de nationalité Française [Adresse 10] [Localité 4] Représenté par Me Karine LEBOUCHER de la SELARL LEBOUCHER AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 27 Février 2024 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 mars 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Fabrice DURAND, conseiller Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL ARRET : - contradictoire, - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour fixée au 30 mai 2024 puis prorogée au 13 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière. * * * EXPOSE DU LITIGE Le parc classé de [Adresse 22], à [Localité 4], est divisé en trois entités : le [Adresse 21], le [Adresse 23] et la parcelle DL [Cadastre 7] appartenant en partie à la SCI BC2G et en partie à la SCI BCG [Adresse 22]. Ledit parc est administré par l'association syndicale libre de préservation et embellissement du parc de [Adresse 22], sauf la partie de la parcelle DL [Cadastre 7] appartenant à la SCI BCG [Adresse 22] et donnée à bail à la SARL [25] pour l'exploitation d'un restaurant. La SCI B and J associates, madame [R] [N] épouse [L], monsieur [F] [D], madame [I] [D], monsieur [Z] [D], monsieur [T] [H], madame [O] [A], monsieur [E] [V], madame [P] [U], monsieur [S] [J], madame [G] [B] épouse [J], membres des syndicats de copropriétaires [Adresse 21] et [Adresse 23] ont assigné par exploit d'huissier du 10 juillet 2017 la SCI BCG [Adresse 22] devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d'interdiction de faire passer la clientèle du restaurant [25] par les parcelles du parc de [Adresse 22]. Par jugement du 15 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Montpellier a notamment : condamné in solidum la SCI BCG [Adresse 22] et la SARL [25] à prendre toute mesure utile pour empêcher les clients de l'hôtel-restaurant sis sur la parcelle DL [Cadastre 7] à rejoindre cet établissement en passant sur toute autre parcelle du parc autrement que par l'entrée naturelle par la [Adresse 29], dit que pour le passage constaté de tout client se rendant à l'établissement, la SCI BCG [Adresse 22] et la SARL [25] seront redevables envers les copropriétaires des domaines de [Adresse 21] et [Adresse 23] d'une astreinte de 1 000 euros, dit que la clôture de la parcelle DL [Cadastre 7] et la fermeture du portail du parc côté [Adresse 30] ne pourront être ordonnées qu'après autorisation de l'association syndicale libre de préservation et embellissement du parc de [Adresse 22], condamné la SCI BCG [Adresse 22] et la SARL [25] aux dépens et à payer aux demanderesses et aux intervenants ensemble une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par acte en date du 24 janvier 2023, la SCI BCG [Adresse 22] et la SARL [25] ont régulièrement interjeté appel de ce jugement, l'acte d'appel précisant les chefs de jugement critiqués. Par ordonnance de référé du 21 juin 2023, le magistrat délégué par le premier président, statuant en matière de référé, a : rejeté la demande d'arrêt de l'exécution provisoire formée par la SCI BCG [Adresse 22] et la SARL [25], condamné la SCI BCG [Adresse 22] et la SARL [25] à payer aux parties défenderesses la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, condamné la SCI BCG [Adresse 22] et la SARL [25] aux dépens. Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 1er septembre 2023, la SCI BCG [Adresse 22] et la SARL [25] demandent à la cour de déclarer irrecevable l'intervention volontaire de monsieur [Y] [C], d'infirmer le jugement dont appel et de déclarer irrecevables les demandes de la SCI B and J associates, madame [R] [N] épouse [L], monsieur [F] [D], madame [I] [D], monsieur [Z] [D], monsieur [T] [H], madame [O] [A], monsieur [E] [V], madame [P] [U], monsieur [S] [J] et madame [G] [B] épouse [J]. Subsidiairement, elles en sollicitent le rejet. Infiniment subsidiairement, elles demandent à voir limiter une éventuelle condamnation aux seuls clients du restaurant, à l'exclusion des résidents de la maison d'hôtes et d'exclure les copropriétés du bénéfice des condamnations. En tout état de cause, elles demandent à la cour la condamnation in solidum de la SCI B and J associates, madame [R] [N] épouse [L], monsieur [F] [D], madame [I] [D], monsieur [Z] [D], monsieur [T] [H], madame [O] [A], monsieur [E] [V], madame [P] [U], monsieur [S] [J] et madame [G] [B] épouse [J] aux entiers dépens de première instance et d'appel et à leur payer la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 23 février 2024, la SCI B and J associates, madame [R] [N] épouse [L], monsieur [F] [D], madame [I] [D], monsieur [Z] [D], monsieur [T] [H], madame [O] [A], madame [P] [U], monsieur [S] [J] et madame [G] [B] épouse [J] sollicitent la confirmation du jugement déféré, sauf à voir corriger une erreur matérielle en ce que le montant des condamnations a été mis au bénéfice des copropriétés au lieu des copropriétaires intimés. Ils sollicitent par ailleurs la condamnation de la SCI BCG [Adresse 22] et la SARL [25] aux dépens de l'instance et à leur payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions du code de procédure civile. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 27 février 2024. Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et au jugement déféré. MOTIFS Sur l'intervention volontaire de monsieur [Y] [C]  M [Y] [C] indique souhaiter intervenir volontairement à la procédure, ayant acquis le 25 septembre 2020 des consorts [K] les lots 37,50, 51 et 52 de la copropriété [Adresse 21]. Les appelantes considèrent cette intervention volontaire irrecevable, les consorts [K] s'étant désistés en première instance. Si le droit d'agir de monsieur [Y] [C] ne s'est pas éteint du fait du désistement d'instance des précédents propriétaires, puisqu'il a nécessairement, en sa qualité de propriétaire, acquis un droit d'agir au moment de la vente, en revanche, l'acte d'acquisition (25 septembre 2020) est antérieur au jugement déféré (15 décembre 2022), de sorte que monsieur [Y] [C] pouvait intervenir en première instance, ce qu'il n'a pas fait. Or, en qualité de copropriétaire il n'a pas la qualité de tiers requise par l'article 554 du code de procédure civile et qui aurait permis son intervention. Dans ces conditions, son intervention en cause d'appel sera déclarée irrecevable. Sur la qualité à agir de la SCI B and J associates Les appelantes soutiennent que, s'agissant d'un problème de servitude, seuls ont intérêt à agir les propriétaires des fonds concernés (parcelles DL [Cadastre 7], DL [Cadastre 8] et [Cadastre 9]). La SCI B and J associates n'étant pas propriétaire de l'une de ces parcelles, mais de lots de copropriété dans la copropriété [Adresse 23]. Selon elles, sa qualité de membre de l'association ASL ne lui donne pas plus la qualité à agir qui lui fait défaut. Pour les intimés, au contraire, la SCI, en sa qualité de copropriétaire et membre de l'ASL a qualité à agir pour faire appliquer les conventions qui la concernent et subit un préjudice personnel du fait des passages des usagers du restaurant, préjudice ressenti notamment dans ses parties privatives puisque son logement avec jardin et piscine se situe juste à côté de l'allée empruntée par les usagers du restaurant. Si, comme le soutiennent les appelantes, une servitude de passage ne peut être réclamée que par le titulaire d'un droit réel, l'action intentée en l'espèce ne se limite pas à l'examen de la réalité de ladite servitude de passage, puisque la SCI ne remet pas en cause l'existence même de la servitude de passage, mais se plaint des nuisances occasionnées par le passage de la clientèle du restaurant à proximité de son appartement, et donc notamment de troubles anormaux de voisinage, ainsi que d'une interprétation erronée des servitudes de passage existantes par les appelantes. Par ailleurs, la SCI en qualité de membre de l'ASL a qualité à agir pour faire appliquer les conventions visées dans son titre, étant précisé que les statuts de l'ASL contiennent une obligation pour les deux SDC [Adresse 22] et pour la SCI BCG de supporter l'usage du parc classé et des jardins par les habitants de la résidence. Dans ces conditions, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SCI B and J associates sera rejetée. Sur la qualité à agir de madame [R] [N] épouse [L], monsieur [F] [D], madame [I] [D], monsieur [Z] [D], monsieur [T] [H], madame [O] [A], monsieur [E] [V], madame [P] [U], monsieur [S] [J] et madame [G] [B] épouse [J] Pour les appelantes, seul le syndicat a qualité à agir (parties communes), et non quelques copropriétaires qui ne subissent aucun préjudice personnel distinct de l'éventuel préjudice collectif. Les intimés soutiennent au contraire subir un réel préjudice personnel. Les copropriétaires des résidences se plaignant, tout comme la SCI B and J associates, des nuisances occasionnées par le passage de la clientèle du restaurant à proximité de leurs appartements, ainsi que d'une interprétation erronée des servitudes de passage existantes par les appelantes et opposables à toutes les parties, ils disposent d'un intérêt à agir puisque souffrant à titre personnel des troubles invoqués, et des atteintes aux règles applicables au parc, notamment en terme de servitudes de passage. La fin de non recevoir sera rejetée. Sur les servitudes de passage Le tribunal a retenu que les statuts de l'ASL prévoyaient notamment au profit des propriétaires habitant les résidences et propriétés un droit d'usage, que les règlements de copropriété des syndicats de copropriétaires prévoyaient une servitude réelle et perpétuelle de circulation piétonne des résidents et de passer en tous temps et heure avec tout véhicule pour les propriétaires des fonds, leur famille, ayant droit et préposé et que l'accès au parc n'était permise au public que trois jours par an, et que ces dispositions excluaient le passage des clients du restaurant. Les appelantes soutiennent quant à elles qu'il existe deux servitudes conventionnelles, notamment aux termes de l'acte de vente du 8 octobre 2023 visé par toutes les parties (pièce 2 des appelantes) : une servitude réciproque réelle et perpétuelle pour l'accès à pied aux constructions, non limitée aux seuls résidents, une servitude réciproque réelle et perpétuelle pour la circulation piétonne des résidents sur les parties non construites. Pour elles, il n'existe aucune limitation quant aux usagers de la servitude, sauf à en dénaturer les termes, de sorte que les clients du restaurant peuvent en bénéficier. Les actes versés aux débats (notamment pièce 2 des appelantes) laissent apparaître l'existence d'une servitude 'pour l'accès à pieds aux constructions et la circulation piétonne des résidents sur les parties non construites', l'accès à pieds aux constructions s'appliquant clairement, aux termes même de cette phrase, aux résidents, tout comme la circulation piétonne, contrairement à ce que prétendent les appelantes. Il n'y a donc pas lieu à interpréter la convention en y recherchant la commune intention des parties, comme le demandent les appelantes. S'agissant de la servitude de passage en véhicule 'le cas échéant pour le besoin de leurs activités' (activités des propriétaires), d'une part elle s'exerce exclusivement sur les fonds [Cadastre 5] et [Cadastre 6] (SDC [Adresse 23]) à l'exclusion de toute autre parcelle, d'autre part elle ne saurait viser les activités du restaurant, pour lesquelles il n'est nul besoin de passer par le parc du fait d'un accès direct sur la [Adresse 29]. En tout état de cause, les actes versés aux débats limitent expréssement le passage à pieds, ou en voiture, aux résidents et leur ayant droits, ce qui exclut la clientèle du restaurant, sauf durant trois jours par an, au cours desquels le parc est ouvert au public. Le jugement sera dans ces conditions confirmé. Sur les demandes subsidiaires des appelantes Les appelantes reprochent au tribunal d'avoir prononcé des condamnations sur le fondement de l'article 544 du code civil, alors que seul l'article 1104 du code civil était visé dans les conclusions des demandeurs. Néanmoins, le tribunal, n'a fait que restituer aux faits leur exacte qualification en application de l'article 12 du code de procédure civile, les parties n'ayant en l'espèce pas entendu lier le fondement juridique de leurs demandes aux qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat contrairement à ce que soutiennent les appelantes, le litige portant essentiellement sur le point de savoir si le droit de passage exercé sur les parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 9] est ou non applicable aux clients du restaurant. Les appelantes reprochent encore au tribunal d'avoir prononcé une condamnation sous astreinte au bénéfice des syndicats des copropriétaires, alors qu'aucune demande n'était formulée en ce sens et que les syndicats n'étaient pas parties à la procédure. Sur ce point, les intimés demandent que le jugement soit rectifié, et qu'il soit dit que les destinataires de l'astreinte sont les intimés. La demande d'astreinte ayant été formulée en première instance, le jugement sera rectifié en ce qu'il sera dit que les destinataires de l'astreinte sont les intimés et non les syndicats de copropriétaires, non parties à la procédure. Les appelantes reprochent enfin au tribunal d'avoir prononcé une interdiction visant « les clients de l'hôtel-restaurant » et non les clients du restaurant, les clients des chambres d'hôtes (et non de l'hôtel) étant des résidents. Le [25] est une maison d'hôtes et non un hôtel. En tout état de cause, ils ont la qualité de résidents en ce qu'ils demeurent sur place, même momentanément. Dans ces conditions, il sera statué dans le sens souhaité par les appelantes, le jugement étant infirmé sur ce point. Sur les demandes accessoires Eu égard à l'issue du litige, le jugement sera confirmé. En cause d'appel, les appelantes seront condamnées aux dépens et à payer aux intimés la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Déclare irrecevable l'intervention en appel de monsieur [Y] [C] ; Ecarte les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité à agir de la SCI B and J associates, madame [R] [N] épouse [L], monsieur [F] [D], madame [I] [D], monsieur [Z] [D], monsieur [T] [H], madame [O] [A], monsieur [E] [V], madame [P] [U], monsieur [S] [J], et madame [G] [B] épouse [J] ; Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier sauf à préciser que la condamnation à prendre toute mesure utile concerne les clients du restaurant exclusivement et que l'astreinte est prononcée non au profit des copropriétés [Adresse 21] et [Adresse 23] mais au profit de la SCI B and J associates, madame [R] [N] épouse [L], monsieur [F] [D], madame [I] [D], monsieur [Z] [D], monsieur [T] [H], madame [O] [A], monsieur [E] [V], madame [P] [U], monsieur [S] [J], et madame [G] [B] épouse [J] ; Y ajoutant, Condamne la SCI BCG [Adresse 22] et la SARL [25] à payer à la SCI B and J associates, madame [R] [N] épouse [L], monsieur [F] [D], madame [I] [D], monsieur [Z] [D], monsieur [T] [H], madame [O] [A], monsieur [E] [V], madame [P] [U], monsieur [S] [J], et madame [G] [B] épouse [J] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SCI BCG [Adresse 22] et la SARL [25] aux dépens d'appel. Le greffier, Le président,