Tribunal judiciaire, 07 mai 2024. 23/01706

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Référé N° RG 23/01706 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XYEE SL/SH ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 MAI 2024 DEMANDERESSE : S.A.S.U. ILOVIT HAUTE BORNE [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Christian DELBE, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Christophe MOUNET, avocat au barreau de PARIS, plaidant DÉFENDERESSE : S.A.S. DUBBLE FOOD LAB [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Philippe LARIVIERE, avocat au barreau de LILLE JUGE DES RÉFÉRÉS : Sarah HOURTOULE, 1ere VP adjointe, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire GREFFIER : Sébastien LESAGE DÉBATS à l’audience publique du 09 Avril 2024 ORDONNANCE du 07 Mai 2024 LA JUGE DES RÉFÉRÉS Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes : Suivant acte sous seing privé du 21 décembre 2020, la société ILOVIT HAUTE BORNE a consenti à la société DUBBLE FOOD LAB un bail commercial en l’état futur d’achèvement portant sur des locaux au rez de chaussée de l’immeuble situé [Adresse 5] [Localité 6] pour une durée de dix années à compter de la date d’achèvement soit le 15 février 2021, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 34.800 euros, payable par quart et d’avance, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie de 8.700 euros outre une garantie à première demande fournie par le CREDIT DU NORD, égale à 6 mois de loyer. Une franchise de loyer pendant 6 mois a été convenue entre les parties. Les loyers étant impayés, la société ILOVIT HAUTE BORNE a fait signifier le 19 juillet 2023 à la société DUBBLE FOOD LAB un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 7 décembre 2023 a fait assigner la société DUBBLE FOOD LAB devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins notamment de voir constater la clause résolutoire et condamner la société DUBBLE FOOD LAB au paiement provisionnel des loyers et charges impayés. L’affaire appelée à l’audience du 9 janvier 2024 a été renvoyée à la demande des parties pour être plaidée le 09 avril 2024. A cette audience, la société ILOVIT HAUTE BORNE, représentée par son avocat, reprend oralement ses conclusions déposées et demande de : Au principal, RENVOYER les parties à se pourvoir comme elles aviseront, Mais dès à présent, Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile, Vu le contrat de bail commercial du 21 décembre 2020 et son avenant du 15 février 2021, Vu le commandement de payer du 19 juillet 2023, Vu le décompte du 22 janvier 2024, - DECLARER la société ILOVIT HAUTE BORNE recevable et bien fondée en ses demandes, - SE DECLARER compétent, en l’absence de contestation sérieuse, - CONDAMNER la société DUBBLE FOOD LAB au paiement de la somme provisionnelle de 62.606,76 € au titre des loyers et charges impayés, selon décompte du 22 janvier 2024 (1er trimestre 2024 inclus), somme augmentée des intérêts au taux contractuel à savoir le taux EURIBOR trois mois majoré de 500 points de base, et ce en application de l'article 22 du contrat de bail, les intérêts commençant à courir à compter du commandement de payer du 19 juillet 2023, - CONDAMNER la société DUBBLE FOOD LAB à lui payer à titre de provision la somme de 6.260,67 € à titre de pénalité de 10 % sur les sommes dues prévue à l’article 22 du contrat de bail, - ORDONNER la capitalisation des intérêts, dans les termes de l’article 1343-2 du Code civil, - CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et rappelée au commandement de payer du 19 juillet 2023, En conséquence, - ORDONNER l’expulsion de la société DUBBLE FOOD LAB et de tous occupants de son chef des lieux loués avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, - CONDAMNER la société DUBBLE FOOD LAB à payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du loyer en cours, majoré des charges et accessoires, tel qu’il aurait été si le bail avait été poursuivi et ce, jusqu’à complète libération des locaux, - DIRE ET JUGER que le dépôt de garantie restera acquis à la société ILOVIT HAUTE BORNE, - DEBOUTER la société DUBBLE FOOD LAB de toutes ses demandes, fins et conclusions, - CONDAMNER la société DUBBLE FOOD LAB au paiement d’une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, - CONDAMNER la société DUBBLE FOOD LAB aux entiers dépens comprenant les frais du commandement de payer soit 384,63 € outre le coût de la présente assignation. La société DUBBLE FOOD LAB, représentée par son avocat, reprend oralement ses écritures déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande : A titre principal : - SE DÉCLARER incompétent au titre du présent litige, du fait de l’existence d’une contestation sérieuse ; De ce fait : - DÉBOUTER la société ILOVIT HAUTE BORNE de l’ensemble de ses demandes, et notamment de sa demande d’expulsion, la société DUBBLE FOOD LAB ayant déjà libéré les lieux depuis le 28 mars 2024 ; A titre subsidiaire : - DIRE ET JUGER que le montant de la dette totale en principal s’élève au maximum au montant de 40.670,13 euros ; - DÉBOUTER la société ILOVIT HAUTE BORNE de ses demandes au titre des intérêts, de leur capitalisation et de la pénalité de 10% des sommes dues ; En tout état de cause : - CONDAMNER la société ILOVIT HAUTE BORNE à payer à la société DUBBLE FOOD LAB la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER la société ILOVIT HAUTE BORNE aux entiers dépens. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. La présente décision susceptible d’appel est contradictoire. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire il sera précisé qu’en application de l’alinéa 2 de l’article 768 du code de procédure civile, (…) Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif (...). Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits : Aux termes de l’article L. 143-2 du code de commerce, le bailleur qui entend poursuivre en justice la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire doit notifier sa demande à tous les créanciers inscrits à la date de celle-ci. L’absence de dénonciation régulière aux créanciers antérieurement inscrits a pour effet de rendre inopposable à ceux-ci la résiliation ainsi que l’ensemble de la procédure et de leur permettre de faire tierce opposition à cette décision ou d’obtenir des dommages et intérêts contre le bailleur si l’omission leur à fait perdre la valeur de leur gage. En l’espèce, le bailleur ne justifie ni de l’existence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce, ni de la dénonciation de l’assignation délivrée aux créanciers éventuellement inscrits sur ledit fonds. Par conséquent, la présente procédure ne saurait être opposable aux créanciers éventuellement inscrits sur le fonds de commerce. Sur l’acquisition de la clause résolutoire Sur le pouvoir du juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire La société DUBBLE FOOD indique que l’immeuble en question se situe en périphérie de [Localité 6] en bordure de campagne au sein d’un programme de bureaux. Elle ajoute que l’immeuble dans lequel les locaux ont été loués devait être occupé, étant précisé que son activité a débuté en février 2021, soit peu de temps après les fermetures administratives, couvre-feu et confinements successifs liés à l’épidémie de COVID 19. Elle précise que les bureaux de l'immeuble seraient quasiment vides et que depuis l’épidémie de COVID, les sociétés présentes auraient mis en place une pratique intensive de travail à distance, ce qui aurait eu un impact très important sur son chiffre d'affaires, puisqu'elle a une activité de restauration. La société bailleresse estime que le remplissage de l’immeuble était une condition déterminante de la conclusion du bail. Elle soulève l’incompétence du juge des référés estimant qu’une contestation sérieuse existe et qu’il n’y a donc pas lieu à référé. Elle estime que la société ILOVIT HAUTE BORNE a manqué à son obligation d’assurer un taux de remplissage de l’immeuble et a donc failli à ses obligations dans le cadre de l’exécution du contrat. Elle fait valoir que l’obligation d’assurer un taux de remplissage était l’une des conditions déterminantes du consentement de la société DUBBLE FOOD LAB dans le cadre de la conclusion de ce contrat. Elle explique qu’en ne remplissant pas l’immeuble de locataires, la société ILOVIT HAUTE BORNE a donc privé la société DUBBLE FOOD LAB de la possibilité de réaliser un chiffre d’affaires lui permettant a minima de faire face à ses charges fixes. La défenderesse estime qu’il est acté que le bailleur n’a pas assuré le remplissage des locaux de bureaux, comme cela était annoncé lors de la conclusion du bail et qu’il a donc manqué aux obligations qui ressortaient clairement de la volonté des parties en concluant ledit bail. La société ILOVIT HAUTE BORNE fait valoir qu’aucune disposition du contrat de bail conclu entre les parties ne prévoit d’obligation de remplissage ni l’importance qu’elle aurait pu revêtir pour le preneur et ajoute que la société DUBBLE FOOD ne rapporte pas la preuve des discussions intervenues entre les parties sur ce point et qui auraient pu engager la société bailleresse. Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”. Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire. Il appartient au juge, statuant en référé, saisi aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire d'un bail de locaux à usage commercial, d'examiner la demande au seul regard des dispositions de l'article 25 du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 (devenu article L145-41 du code de commerce) et non dans les limites posées par les articles 834 et 835 du code de procédure civile. En l’espèce, et la société défenderesse ne le conteste pas, aucune clause du bail ne prévoit une obligatoire du bailleur de remplir l’immeuble de locataire. Si, comme elle le soutient, le remplissage de l’immeuble était une condition déterminante de la conclusion du bail pour la société DUBBLE FOOD, elle n’a pas pris soin de l’indiquer dans le contrat de bail. Force est de constater que l’obligation d’assurer un taux de remplissage par le bailleur n’est pas mentionné au bail et la société preneuse ne justifie pas que ce point était une des conditions déterminantes de son consentement dans le cadre de la conclusion de ce contrat. Le bailleur d'un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire n'est pas tenu d'assurer la bonne commercialité du centre, à défaut de stipulations particulières du bail. Aucune contestation sérieuse n’est donc opposée à la demande du bailleur. Sur l’absence d’exécution de bonne foi Pour s’opposer aux prétentions, la société DUBBLE FOOD LAB invoque l’absence de bonne foi du bailleur dans l’exécution de ses obligations. S’agissant de l’absence d’exécution de bonne foi par le bailleur de ses obligations résultant du contrat, la société DUBBLE FOOD LAB n’établit pas que la société ILOVIT HAUTE BORNE a refusé toute possibilité de règlement amiable et d’adaptation raisonnable, alors qu’au contraire il est établi que suivant avenant, le bailleur a accepté que le paiement du loyer soit mensualisé au moins temporairement pour tenir compte de la situation du preneur. Les moyens tirés de l’absence d’exécution de bonne foi du contrat par le bailleur ne revêtent pas le caractère d'une contestation sérieuse opposable à son obligation de payer le loyer, l'indemnité d'occupation et les charges. En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 23 page 36 du contrat). Le commandement de payer la somme en principal de 73086,66 euros, délivré le 19 juillet 2023 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’échéance du délai d’un mois, soit le 19 août 2023, ce qu’il convient de constater. Le preneur se trouvant sans droit ni titre et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Sur la demande d’expulsion Les parties expliquent que la société DUBBLE FOOD LAB a quitté les lieux le 28 mars 2024 en accord avec le bailleur. Il n’y a donc plus lieu de statuer sur la demande d’expulsion de la société DUBBLE FOOD LAB qui est devenue sans objet. Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation Le maintien dans les lieux de la société DUBBLE FOOD LAB causant un préjudice à la société ILOVIT HAUTE BORNE, le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation au paiement de la société DUBBLE FOOD LAB au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 20 août 2023 et jusqu’à complète libération des lieux soit le 28 mars 2024. Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”. La société ILOVIT HAUTE BORNE justifie par la production du bail, du commandement de payer et de l’ensemble des factures et du décompte que la société DUBBLE FOOD LAB a cessé de payer ses loyers, charges, taxes, et indemnités d’occupation, et reste lui devoir une somme de 62606,67 euros, selon décompte arrêté au 22 janvier 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus. La société ILOVIT HAUTE BORNE a perçu la somme de 18968,56 euros le 26 décembre 2023 (pièce demanderesse n°25) qui est intégrée au décompte. La société DUBBLE FOOD LAB sera en conséquence condamnée à payer à la société ILOVIT HAUTE BORNE la somme provisionnelle de 62606,67 euros. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus. Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard ou de majoration de des sommes dues par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond. En conséquence il n’y aura pas lieu à référé sur les prétentions se fondant sur ces clauses. Sur les demandes accessoires La société DUBBLE FOOD LAB, qui succombe, sera condamnée aux dépens comprenant les frais du commandement de payer soit 384,63 €. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ILOVIT HAUTE BORNE, les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. La société DUBBLE FOOD LAB sera condamnée à lui verser la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La société DUBBLE FOOD LAB sera déboutée de sa demande à ce titre. En vertu des dispositions des articles 484, 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire sera de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référés, par décision mise à la disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort Constatons l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail en date du 21 décembre 2020, portant sur les locaux au rez de chaussée de l’immeuble situé [Adresse 5] [Localité 6] depuis le 19 août 2023 ; Disons n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion des lieux de la société DUBBLE FOOD LAB ; Fixons à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 20 août 2023 et ce, jusqu’à libération effective des lieux ; ; Condamnons à titre provisionnel la société DUBBLE FOOD LAB au paiement de cette indemnité ; Condamnons la société DUBBLE FOOD LAB à payer à la société ILOVIT HAUTE BORNE la somme provisionnelle de 62606,67 euros (soixante deux mille six cent six euros et soixante sept centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 22 janvier 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus ; Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ; Disons que les intérêts seront capitalisés, dans les termes de l’article 1343-2 du Code civil ; Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale ; Condamnons la société DUBBLE FOOD LAB à payer à la société ILOVIT HAUTE BORNE la somme de 2000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Déboutons la société DUBBLE FOOD LAB de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la société DUBBLE FOOD LAB aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 19 juillet 2023 soit 384,63 euros ; Rappelons que l’exécution provisoire est de droit. La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS Sébastien LESAGE Sarah HOURTOULE