Tribunal judiciaire, 17 février 2026. 25/00034

N° RG 25/00034 - N° Portalis DBXF-W-B7J-C2VP DÉCISION : RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA) JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE LA [Localité 1] DU 17 FÉVRIER 2026 ========== COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection Assisté de : Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier DEMANDERESSE : Madame [M] [A], née le 06 Août 1929 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1] Représentée par Me Christian DELPY, avocat au barreau de BRIVE, substitué par Me Jérôme PONS, avocat au barreau de BRIVE DÉFENDEURS : Madame [N] [C] [G], née le 12 Décembre 1972 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2] Représentée par Me Christophe CHASTANET, avocat au barreau de BRIVE Copie certifiée conforme Me Chastanet, M. [B] + Copie exécutoire Me Delpy le 17/02/2026 Monsieur [T] [B], demeurant [Adresse 2] Non comparant DÉBATS : Audience publique du 07 Octobre 2025 Date de mise à disposition au greffe de la décision : 04 Novembre 2025, délibéré prorogé au 30 Décembre 2025 puis au 17 Février 2026 ✤ ✤ ✤ ✤ ✤ EXPOSÉ DU LITIGE Selon acte sous seing privé en date du 29 juin 2019 à effet au 1er juillet 2019, Madame [M] [A] a donné en location à Madame [N] [C] [G] une maison d’habitation située [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 745 euros, outre la somme de 15 euros au titre des provisions mensuelles sur charges. Selon acte séparé du 29 juin 2019, Monsieur [T] [B] s’est constitué caution solidaire en garantie des obligations de Madame [N] [C] [G]. Par jugement du 04 juin 2024, le tribunal judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE a notamment : - condamné solidairement Madame [N] [C] [G] et Monsieur [T] [B] à payer à Madame [M] [A] la somme de 3.398,44 euros au titre des loyers et charges dus au 11 mars 2024, terme de mars 2024 inclus, - condamné in solidum Madame [N] [C] [G] et Monsieur [T] [B] à payer à Madame [M] [A] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Le 31 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, la mettant en demeure de régler la somme principale de 2.226 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au jour de l’acte. Ce commandement de payer a été dénoncé à caution le 07 novembre 2024. Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, Madame [M] [A] a, par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2025, fait assigner Madame [N] [C] [G] devant ce tribunal, auquel elle demande de : - constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, - ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, - autoriser la demanderesse à faire séquestrer les meubles dans un garde-meubles aux frais de Madame [N] [C] [G], - condamner solidairement Madame [N] [C] [G] et Monsieur [T] [B] à lui payer la somme de 3.587,68 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à décembre 2024, à parfaire à la date de la décision à intervenir, - condamner solidairement Madame [N] [C] [G] et Monsieur [T] [B] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des provisions sur charges à compter de la décision à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer avec intérêt de droit, - condamner solidairement Madame [N] [C] [G] et Monsieur [T] [B] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement Madame [N] [C] [G] et Monsieur [T] [B] aux dépens (commandement de payer et assignation). L’affaire a été entendue à l’audience du 07 octobre 2025. Madame [M] [A], représenté par son avocat, se rapporte aux termes des conclusions en réponse qu’elle dépose, demande de débouter la défenderesse de sa demande en nullité du commandement de payer, et actualise sa demande à la somme de 10.979,62 euros au 31 août 2025, terme d’août 2025 inclus. Représentée par son avocat, Madame [N] [C] [G] se rapporte aux termes conclusions qu’elle dépose et demande, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1343-5 du code civil et L.613-1 du code de la construction, de : - à titre principal : - déclarer nul le commandement de payer, - en conséquence : dire que le bail du 29 juin 2019 se poursuit, - débouter la demanderesse, - dire et juger Madame [N] [C] [G] bien fondée dans toutes ses demandes, - à titre subsidiaire : - constater que la créance de Madame [M] [A] au titre des loyers et charges impayés s’élève à la somme de 1.726 euros, - lui accorder des délais de paiement à hauteur de 36 mensualités de 50 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette, - débouter la demanderesse du surplus, - débouter la demanderesse de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - dire ce que de droit quant aux dépens. Régulièrement cité à domicile, Monsieur [T] [B] n’a pas comparu. L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 04 novembre 2025, prorogé au 30 décembre 2025 puis au 17 février 2026 en raison de la surcharge du tribunal. MOTIFS Sur la recevabilité de la demande Madame [M] [A] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 05 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L’assignation a été notifiée au préfet de la [Localité 4] le 24 janvier 2025, soit six semaines au moins savant la date de l’audience le 07 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande est en conséquence recevable. Sur la nullité du commandement de payer L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs. Il résulte de ce même article , dans sa version applicable lors de la conclusion du contrat que le commandement de payer contient, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette. Cependant, dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2024, ce délai a été réduit à six semaines. La Cour de cassation, dans son avis du 27 juillet 2024 (n° 24 -70.002) a précisé que les dispositions de l' article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l' article 24 , alinéa 1, et 1°, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. L'article 114 du code de procédure civile prévoit que la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. Le commandement de payer du 31 octobre 2024 mentionne que faute pour la locataire d'y satisfaire dans les six semaines à compter de la date de signification, le bail serait résilié de plein droit. Le contrat étant antérieur à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le commandement de payer devait mentionner un délai de deux mois et non de six semaines. Toutefois, comme il est rappelé ci-dessus, pour que ledit commandement encourt la nullité, doit être démontré un grief. La seule mention d'un délai de six semaines au lieu de deux mois ne suffit pas à constituer un tel grief. Madame [N] [C] [G], qui soulève la nullité, supporte la charge de démontrer un grief. Elle ne fait état d’aucun grief. Par ailleurs, il résulte des différents décomptes produits que, si elle n'a pas réglé la somme sollicitée dans un délai de six semaines à compter de la signification, elle ne l'a pas davantage fait dans le délai de deux mois. Aussi, aucun grief n’est caractérisé à ce titre. Dans ces conditions, aucune nullité n'est encourue à ce titre et il convient de rejeter l'exception de nullité affectant le commandement de payer du 31 octobre 2024. Sur l’impayé locatif L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Madame [M] [A] est fondée à actualiser le montant de sa demande à l’audience en l’absence de Monsieur [T] [B] dès lors qu’elle sollicitait dans son assignation sa condamnation au paiement de l’impayé de loyer “à parfaire à la date de la décision à intervenir”, que par conséquent le défendeur était informé de l’évolution du montant de la demande et que par suite le principe du contradictoire est respecté. Il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus par la locataire au 31 août 2025, terme d’août 2025 inclus, s’élève à la somme de 10.979,62 euros. Toutefois, il convient de déduire toutes les sommes dues antérieurement au 31 mars 2024 qui ont fait l’objet de la condamnation prononcée par le jugement du 04 juin 2024. Les sommes dues à compter d’avril 2024 sont en conséquence de7591.18 euros. La somme de 500 euros réglée par Madame [N] [C] [G] le 14 mai 2025 figure bien dans le décompte. Dès lors, aucun élément ne permet de contester le montant de ce décompte. Par ailleurs, l’acte de cautionnement est conforme aux dispositions de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à l’espèce. Il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [N] [C] [G] et Monsieur [T] [B] à payer à Madame [M] [A] la somme de 7591.18 euros titre des loyers, charges et indemnité d’occupation dus du 1er avril 2024 au 31 août 2025, terme d’août 2025 inclus. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion Le contrat de location signé par les parties contient, en sa page 5 une clause résolutoire énonçant qu’à défaut de paiement de loyers ou charges régulièrement appelées, il pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, un mois après un commandement de payer resté sans effet. Le délai de deux mois prévu par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à l’espèce doit être retenu. Le commandement signifié le 31 octobre 2024 pour avoir paiement de la somme de 2.226 euros en principal, reproduit cette clause résolutoire et est conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le décompte qui lui était joint a permis à la défenderesse de connaître le détail des loyers et charges qui lui étaient réclamés. Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient de constater la résiliation du bail au 31 décembre 2024 par acquisition de la clause résolutoire et d'accueillir en conséquence la demande en expulsion. Sur les délais de paiement L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Il résulte de ce texte que des délais de paiement ne peuvent être accordés au locataire que s’il remplit deux conditions cumulatives : - avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, - être en situation de régler sa dette locative. Madame [N] [C] [G] ne démontre pas avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience et il résulte du décompte en date du 31 août 2025 produit par Madame [M] [A] qu’elle ne l’a pas repris. La demande est en conséquence rejetée. Sur le transport et la séquestration des meubles Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Sur l’indemnité d’occupation L’indemnité mensuelle d'occupation due solidairement par la défenderesse et la caution au bailleur sera fixée au montant du loyer et des provisions sur charges, avec indexation selon l’indice fixé dans le bail, et ce, à compter du 31 décembre 2024 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance. L’indemnité mensuelle d’occupation due solidairement par Madame [N] [C] [G] et Monsieur [T] [B] du 31 décembre 2024 au 31 août 2025 étant déjà comprise dans la condamnation intervenue ci-avant au titre de l’impayé locatif, ils seront solidairement condamnés à payer à Madame [M] [A] ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er septembre 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance. Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens L’équité impose de condamner in solidum Madame [N] [C] [G] et Monsieur [T] [B] à payer à Madame [M] [A], qui a été contraint de recourir à justice pour faire valoir ses droits, la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Madame [N] [C] [G] et Monsieur [T] [B] sont condamnés in solidum aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe : DÉCLARE la demande recevable ; REJETTE l'exception de nullité soulevée par Madame [N] [C] [G] ; CONDAMNE solidairement Madame [N] [C] [G] et Monsieur [T] [B] à payer à Madame [M] [A] la somme de 7.591,18 euros titre des loyers, charges et indemnité d’occupation dus du 1er avril 2024 au 31 août 2025, terme d’août 2025 inclus ; CONSTATE l’acquisition au 31 décembre 2024 de la clause résolutoire prévue au bail consenti à Madame [N] [C] [G] en date du 29 juin 2019 à effet au 1er juillet 2019 portant sur un logement situé [Adresse 3] ; ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Madame [N] [C] [G], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due solidairement par Madame [N] [C] [G] et Monsieur [T] [B] à Madame [M] [A] au montant du loyer et des provisions sur charges, avec indexation selon l’indice fixé dans le bail, et ce, à compter du 31 décembre 2024 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ; CONDAMNE solidairement Madame [N] [C] [G] et Monsieur [T] [B] à payer à Madame [M] [A] ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er septembre 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ; CONDAMNE in solidum Madame [N] [C] [G] et Monsieur [T] [B] à payer à Madame [M] [A] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE la demande en délais de paiement formée par Madame [N] [C] [G] ; CONDAMNE in solidum Madame [N] [C] [G] et Monsieur [T] [B] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT